Рішення № 98139958, 01.07.2021, Господарський суд Чернівецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

58000, м. Чернівці, вул. О.Кобилянської, 14, тел. 55-09-34

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2021 року Справа № 924/133/15

За позовом Чернівецької міської ради м. Чернівці

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд"

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -

1.ОСББ "Сонячний острів" м. Чернівці;

2.ОК "Житлово-будівельний кооператив Проспект" м. Чернівці

3. ОСОБА_1

4. ОСОБА_2

5. ОСОБА_3

6. ОСОБА_4

7. ОСОБА_5

8. ОСОБА_6

9. ОСОБА_7

10. ОСОБА_8

11. ОСОБА_9

12. ОСОБА_10

13. ОСОБА_11

14. ОСОБА_12

15. ОСОБА_13

16. ОСОБА_14

17. ОСОБА_15

18. ОСОБА_16

19. ОСОБА_17

20. ОСОБА_18

21. ОСОБА_19

22. ОСОБА_20

23. ОСОБА_21

24. ОСОБА_22

25. ОСОБА_23

26. ОСОБА_24

27. ОСОБА_25

28. ОСОБА_26

29. ОСОБА_27

30. ОСОБА_28

31. ОСОБА_29

32. ОСОБА_30

33. ОСОБА_31

34. ОСОБА_32

35. ОСОБА_33

36. ОСОБА_34

37. ОСОБА_35

38. ОСОБА_36

39. ОСОБА_37

40. ОСОБА_38

41. ОСОБА_39

42. ОСОБА_40

43. ОСОБА_41

44. ОСОБА_42

45. ОСОБА_43

46. ОСОБА_44

47. ОСОБА_45

48. ОСОБА_46

49. ОСОБА_47

50. ОСОБА_48

51. ОСОБА_49

52. ОСОБА_50

53. ОСОБА_51

54. ОСОБА_52

55. ОСОБА_53

56. ОСОБА_54

57. ОСОБА_55

58. ОСОБА_56

59. ОСОБА_57

60. ОСОБА_58

61. ОСОБА_59

62. ОСОБА_60

63. ОСОБА_61

64. ОСОБА_62

65. ОСОБА_63

66. ОСОБА_64

67. ОСОБА_65

68. ОСОБА_66

69. ОСОБА_67

70. ОСОБА_68

71. ОСОБА_69

72. ОСОБА_70

73. ОСОБА_71

74. ОСОБА_72

75. ОСОБА_73

76. ОСОБА_74

77. ОСОБА_75

78. ОСОБА_76

79. ОСОБА_77

80. ОСОБА_78

81. ОСОБА_79

82. ОСОБА_80

83. ОСОБА_81

84. ОСОБА_82

85. ОСОБА_83

86. ОСОБА_84

87. ОСОБА_85

88. ОСОБА_86

89. ОСОБА_87

90.Промсервіс ВКФ 22854010

91. ОСОБА_88

92. ОСОБА_89

93. ОСОБА_90

94. ОСОБА_91

95. ОСОБА_92

96. ОСОБА_93

97. ОСОБА_94

98. ОСОБА_95

99.Система ЛТД ТОВ 25083240

100. ОСОБА_96

101. ОСОБА_97

102. ОСОБА_98

103. ОСОБА_99

104. ОСОБА_100

105. ОСОБА_101

106. ОСОБА_102

107. ОСОБА_103

108. ОСОБА_104

109. ОСОБА_105

110. ОСОБА_106

111. ОСОБА_107

112. ОСОБА_108

113. ОСОБА_109

114. ОСОБА_110

115. ОСОБА_111

116. ОСОБА_112

117. ОСОБА_113

118. ОСОБА_114

119. ОСОБА_115

120. ОСОБА_116

121. ОСОБА_117

122. ОСОБА_118

123. ОСОБА_119

124. ОСОБА_120

125. ОСОБА_121

126. ОСОБА_122 .

про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку

Головуючий суддя Проскурняк О.Г.

Судді Ніколаєв М.І.

Байталюк В.Д.

Секретар судового засідання Рогатинчук О.В.

Представники:

Представник позивача - Юзьків М.І.,

Представник відповідача - Стороженко Ю.В.,

Представник відповідача - Луценко Р.О.,

Представник третьої особи без самостійних вимог - Шевченко М.М. ,

Представник третьої особи без самостійних вимог - Ясиновський Р.М.

СУТЬ СПОРУ: Чернівецька міська рада звернулась до Господарського суду Хмельницької області з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку.

Стислий виклад позовних вимог.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що 04 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" на виконання рішення Чернівецької міської ради № 457 від 29 березня 2012 року укладено Договір оренди землі № 7800, згідно якого міська рада передала товариству в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями.

Далі позивач посилається на те, що внаслідок істотного порушення відповідачем договору та взятих на себе зобов`язань, в частині використання земельної ділянки, відповідно до мети її використання, позивач позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору. На переконання позивача, будівництво відповідачем гіпермаркету на спірній земельній ділянці позбавляє можливості забудовника в подальшому збудувати житловий будинок.

Окрім того, позивач вказує на те, що відповідачем використовується земельна ділянка з порушенням цільового призначення. Чернівецька міська рада вказує на те, що відповідачем здійснюється будівництво гіпермаркету, замість багатоквартирного будинку з вбудованими торгово-офісними приміщеннями.

Разом з тим, позивач посилається на відсутність необхідної площі земельної ділянки для подальшого будівництва відповідачем житлового будинку у відповідності до умов договору оренди землі.

Вказане стало підставою для звернення позивача до суду із вимогами про розірвання спірного договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку на користь міськради.

Стислий виклад позиції відповідача.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує, вважає їх необґрунтованими, безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню, з підстав вказаних у відзиві на позов.

Так, відповідач посилається на те, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" не порушено істотних умов укладеного між сторонами договору оренди землі; самостійно встановлено порядок реалізації запланованого комплексу будівництва та визначено 1-шу чергу будівництва - прибудована торговельно-офісна споруда, 2 та 4 черги будівництва - житлові багатоквартирні будинки, 3-я черга будівництва - торговельно-розважальний комплекс який являється вбудовано-прибудованою спорудою, 5-а черга будівництва - підземний паркінг, а відтак зафіксовано намір будівництва комплексної забудови, в тому числі - житлової.

Далі відповідач вказує на те, що товариством належним чином виконуються умови укладеного Договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, а саме будується торгівельний центр, який відповідно до дозвільних документів є першою чергою будівництва та буде примикати до багатоквартирного житлового будинку, а тому проведене будівництво здійснено з дотриманням технічної та дозвільної документації, відповідає цільовому використанню земельної ділянки та меті укладеного договору.

Стислий виклад позиції третіх осіб.

Обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив Проспект" позовні вимоги підтримує в повному обсязі, вважає їх обґрунтованими, з огляду на те, що відповідачем порушено мету використання земельної ділянки, що є підставою для розірвання договору оренди землі.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячний острів" позовні вимоги підтримує в повному обсязі, вважає їх обґрунтованими, з огляду на те, що відповідачем не виконуються взяті на себе зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки, зокрема на земельній ділянці знаходиться окремо стоячий 4-поверховий торговий центр, а не багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом.

Треті особи - фізичні особи своїм правом на подання письмових пояснень по суті позовних вимог не скористались.

Процесуальні дії у справі.

Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 03 лютого 2015 року порушено провадження у справі № 924/133/15 та призначено до розгляду на 17 лютого 2015 року.

Ухвалою суду від 17 лютого 2015 року залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ОСББ "Сонячний острів" та Обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив Проспект", відкладено розгляд справи на 02 березня 2015 року.

Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 18 березня 2015 року справу № 924/133/15 надіслано за підсудністю до Господарського суду Чернівецької області.

Відповідно до довідки про автоматичний розподіл справ між суддями від 27 березня 2015 року, справу призначено судді Проскурняку О.Г .

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 27 березня 2015 року розгляд справи призначено на 15 квітня 2015 року.

У судовому засіданні 15 квітня 2015 року оголошено перерву до 29 квітня 2015 року.

Ухвалою суду від 29 квітня 2015 року відкладено розгляд справи на 12 травня 2015 року.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 02 червня 2015 року продовжено строк розгляду справи на 15 днів, справу призначено до розгляду на 03 червня 2015 року.

Ухвалою суду від 03 червня 2015 року залучено до участі у справі третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - фізичних осіб; призначено будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз; зупинено провадження у справі.

11 травня 2016 року, справа №924/133/15 повернулась до господарського суду Чернівецької області з Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз з висновком судових експертів.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 19 липня 2016 року поновлено провадження у справі, розгляд справи призначено на 27 липня 2016 року залучено до участі третіх осіб, викликано в судове засідання для дачі пояснень судових експертів Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз щодо висновку № 2305/2306 судової інженерно-технічної експертизи від 21 березня 2016 року.

Ухвалою суду від 27 липня 2016 року призначено повторну будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково дослідному інституту судових експертиз, зупинено провадження у справі.

10 травня 2017 року ухвалою Господарського суду Чернівецької області призначено колегіальний розгляд справи № 924/133/15 у складі трьох суддів.

Відповідно до протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів, сформовано колегію суддів у складі головуючого судді - О.Г. Проскурняк, судді - Б.Є. Желік, М.І. Ніколаєв.

Ухвалою суду від 10 травня 2017 року поновлено провадження у справі, призначено розгляд справи на 24 травня 2017 року.

Ухвалою Господарського суду від 24 травня 2017 року призначено повторну будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково дослідному інституту судових експертиз, зупинено провадження у справі.

16 лютого 2021 року до Господарського суду Чернівецької області повернулись матеріали справи № 924/133/15 із судово-експертної установи разом із висновками експертів та супровідним листом № 10044/17-44/10045/17-44/3638-3643/21-44 від 09 лютого 2021 року.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24 лютого 2021 року, визначено наступний склад колегії суддів для розгляду даної справи: головуючий суддя О.Г. Проскурняк, члени колегії - судді М.І. Ніколаєв, В.Д. Байталюк.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 24 березня 2021 року вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі; призначено розгляд справи на 16 березня 2021 року.

Ухвалою суду від 16 березня 2021 року підготовче засідання у справі № 924/133/15 відкладено на 26 березня 2021 року. Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 26 березня 2021 року оголошено перерву в підготовчому засіданні до 02 квітня 2021 року.

Ухвалою суду від 12 квітня 2021 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, підготовче засідання у справі № 924/133/15 призначено на 19 травня 2021 року. Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 17 травня 2021 року підготовче засідання у справі № 924/133/15 призначено на 20 травня 2021 року.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 20 травня 2021 року закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 01 червня 2021 року.

Ухвалою суду від 01 червня 2021 року в засіданні по розгляду справи по суті оголошено перерву до 01 липня 2021 року.

Представник позивача в судовому засіданні 01 липня 2021 року підтримав позовні вимоги в повному обсязі.

Адвокати відповідача в судовому засіданні 01 липня 2021 року проти задоволення позовних вимог заперечили.

Представники третіх осіб в судовому засіданні 01 липня 2021 року підтримали позовні вимоги в повному обсязі.

В порядку статей 8, 222 Господарського процесуального кодексу України, здійснювалося фіксування судового засідання за допомогою технічних засобів (аудіозапис).

На виконання вимог статті 223 Господарського процесуального кодексу України, складено протоколи судових засідань, які долучено до матеріалів справи.

Відповідно до статті 219 ГПК України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.

У судовому засіданні 01 липня 2021 року відповідно до статті 240 ГПК України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, вживши всі передбачені законом заходи для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи, на яких ґрунтуються позовна вимога, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення її по суті, заслухавши представників сторін та третіх осіб, суд

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до положень статті 80 Земельного кодексу України, суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

У відповідності до статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України, міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.

Так, пунктом 12 рішенням 22 сесії VI скликання Чернівецької міської ради № 457 від 29 березня 2012 року вирішено надати Товариству з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , площею 1,3000 га в оренду на 10 років для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями.

Згідно положень статті 1 Закону України "Про оренду землі", статті 93 Земельного кодексу України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України Про оренду землі.

Положеннями статті 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Так, 04 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою (надалі - Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" (надалі - Орендар) укладено Договір оренди землі № 7800.

Пунктом 1.1. Договору унормовано, що на підставі рішення 22 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 29.03.2012 р. № 457 Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться у АДРЕСА_1 .

Згідно пунктів 2.1., 2.2. Договору оренди, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,3000 га. Кадастровий номер земельної ділянки 7310136300:11:001:0022.

Пунктом 3.1. Договору встановлено, що Договір укладено строком на десять років і діє по 04 травня 2022 р. включно.

Відповідно до статті 17 Закону України "Про оренду землі", об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Так, згідно положень пункту 13.1. Договору, договір набирає чинності з моменту укладення та його державної реєстрації. Моментом укладення Договору є дата його реєстрації в Чернівецькій міській раді.

Як вбачається зі штампу, що міститься на копії Договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, засвідченого підписом реєстратора, договір зареєстрований у Управлінні Держкомзему у місті Чернівці, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди вчинено запис за номером 731010004001004 від 14 червня 2012 року.

Відповідно до Акту прийому-передачі земельної ділянки на місцевості в оренду для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями від 04 травня 2012 року, орендодавець, у відповідності з технічною документацією, розробленою приватним підприємством "Акр-Плюс" передає земельну ділянку на місцевості, яка знаходиться на АДРЕСА_1 , площею 1,3000 га, а орендар приймає в оренду земельну ділянку на місцевості у відповідності з актом встановлення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Згідно частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Умовами пункту 9.4. Договору оренди землі № 7800 встановлено, що на вимогу однієї сторони цей Договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання та/або неналежного виконання Сторонами їх обов`язків, передбачених цим Договором та в інших випадках передбачених законодавством.

Разом з тим, відповідно до положень частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Стосовно посилання позивача на те, що відповідачем порушено мету укладеного між сторонами Договору, суд вказує наступне.

Розділом 5 Договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, сторони погодили умови використання земельної ділянки.

Так, згідно положень пунктів 5.1. - 5.3. Договору, цільове призначення земельної ділянки відповідно до категорії земель: землі для будівництва обслуговування інших будівель громадської забудови (код 03.14). Мета використання земельної ділянки: для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями. Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням: не існує.

Пунктом 1.3. рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради № 559/15 від 25 серпня 2010 року "Про надання юридичним особам містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок та внесення змін в окремі рішення виконавчого комітету міської ради" надано містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки - на будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом на орендованій земельній ділянці площею 1,3000 га для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями на АДРЕСА_1 .

Як вбачається зі змісту вказаних містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, замовнику (забудовнику) ТзОВ "Гіпербуд" затверджено вид об`єкту містобудування - будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом.

12 листопада 2010 року філією у Чернівецькій області Державного підприємства "Укрдержбудекспертиза" надано позитивний висновок комплексної державної експертизи № 26-00547.10/2 щодо проекту на "Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями по АДРЕСА_1 (І-ша черга - торговий центр)".

Вказаним висновком, за результатами розгляду проектних матеріалів і зняття зауважень за висновком комплексної державної експертизи від 09.10.2010 р. № 26-00547.10/1 встановлено, що зазначена проектна документація відповідає нормативам з питань міцності, надійності і довговічності будинків і споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, а також архітектурних вимог і рекомендується до затвердження в установленому порядку.

Як вбачається із Дозволу на виконання будівельних робіт № ЧВ 11412152339 від 29 серпня 2012 року, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області надано замовнику - Товариству з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" та генеральному підряднику (підряднику) - Дочірньому підприємству приватного підприємства "Капітал інвест груп" "Чернівцібудінвест" дозвіл на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру) за поштовою/будівельною адресою АДРЕСА_1 .

Згідно висновку експертів за результатами проведення повторної судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи у господарській справі № 924/133/15 від 09 лютого 2021 року № 10044/17-44/10045/17-44/3638-3643/21-44, в межах земельної ділянки загальною площею 1,3000 га. (кадастровий номер 7310136300:11:001:0022) по АДРЕСА_1 збудовано чотириповерхову будівлю - торговий центр. Згідно класифікації Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, чотириповерхову будівлю торгового центру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , можливо класифікувати як будівлю класу 1230.1 "Торгові центри, універмаги, магазини".

Фактична площа забудови чотириповерхової будівлі складної полігональної форми у плані, яка розташована в межах земельної ділянки з кадастровим номером 7310136300:11:001:0022 по АДРЕСА_1 складає 3 313 кв.м.

Разом з тим, з вказаного висновку вбачається, що тип зведеного об`єкту (чотири поверхова будівля торгового центру по АДРЕСА_1 ) відповідає назві об`єкта, яка визначена містобудівними умовами та обмеженнями забудови земельної ділянки (додаток до рішення виконавчого комітету міської ради № 559/15 від 25.08.2010 року).

Крім того, в матеріалах справи міститься лист Державного підприємства "Науково-дослідного і проектного інституту містобудування" (вих.№ 1055/13/1/707 від 24 листопада 2014 року), згідно якого, об`єкт 1-ї черги будівництва (торговий центр) відповідає виданим 25 серпня 2010 року містобудівним умовам та обмеженням на будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та паркінгом і вимогам чинних ДБН України.

Так, відповідачем після отримання 1) містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки; 2) дозволу на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру) за поштовою/будівельною адресою АДРЕСА_1 ; 3) позитивного висновку комплексної державної експертизи щодо проектної документації здійснено будівництво 1-ої черги будівництва - торгового центру, який відповідає отриманим відповідачем містобудівним умовам та обмеженням.

Відтак, позивачем не доведено, а матеріали справи не містять доказів порушення взятих на себе відповідачем зобов`язань, згідно укладеного договору та мети використання земельної ділянки, в частині будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими торгово-офісними приміщеннями.

Посилання позивача на негативне технічне заключення (висновок) по ескізній пропозиції: "Багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями по АДРЕСА_1 ", підписане архітектором ОСОБА_126 розцінюється судом критично, з огляду на те, що експертизі підлягає завершена проектна документація залежно від категорії складності об`єкта будівництва.

Необхідність проведення експертизи проектної документації встановлено вимогами Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Порядком затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженим постановою Кабінету міністрів України № 560 від 11 травня 2011 року (зі змінами).

За результатами проведеної експертизи надається експертний звіт, який є єдиним документом, що надає оцінку якості проектних робіт та відповідності її будівельним нормам. В той же час, надання технічного заключення (висновку) вказаними нормативними актами не передбачено.

Стосовно посилання представника позивача на використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, суд вказує наступне.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про землеустрій", цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом.

При цьому, в силу положень статті 18 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.

Відповідно до частини 1 статті 19 ЗК України, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Отже, усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 Земельного кодексу України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства. За змістом статей 91, 96 Земельного кодексу України як власники, так і землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням.

За положеннями статті 24 Закону України "Про оренду землі", орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Окрім того, пунктами 7.4.10., 7.4.4., 7.4.12. Договору встановлено, що орендар зобов`язаний забезпечувати використання землі відповідно до цільового призначення та умов її надання; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому чинним законодавством або цим Договором; не проводити будь-яке будівництво будівель і споруд, та не передавати земельну ділянку в користування (суборенду) іншим юридичним та/або фізичним особам без письмової згоди Орендодавця.

Відповідно до статті 25 Закону України "Про оренду землі", орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Згідно положень статті 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Виходячи з положень пунктів 7.4.4., 7.4.10., 7.4.11. укладеного сторонами договору, орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до цільового призначення та умов її надання, згідно розділу 5 договору.

В той же час, відповідно до частини 5 статті 20 Земельного кодексу України, види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

З наведених норм права вбачається, що за цільовим призначенням землі України поділяються на категорії. У межах кожної категорії земель виділяються види використання земельної ділянки, які визначаються її власником або користувачем самостійно, крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони.

(Аналогічна правова позиція міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 925/929/19 від 01 червня 2021 року).

Отже, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель (за виключенням земель сільськогосподарського призначення та земель оборони), здійснюється її власником (користувачем) самостійно.

Так, як встановлено судом вище, з пунктів 5.1., 5.3. Договору вбачається, що цільове призначення земельної ділянки відповідно до категорії земель: землі для будівництва обслуговування інших будівель громадської забудови (код 03.14). Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням: не існує.

Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 Земельного кодексу України, згідно якої до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель регламентоване статтею 39 ЗК України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки. Отже, нецільове використання земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою, тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

(Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду у справі № 915/47/17 від 04 лютого 2020 року та в постанові Верховного Суду у справі № 916/1998/19 від 14 липня 2020 року).

Враховуючи те, що судом встановлено відсутність порушень містобудівних умов та обмежень, ДБН України при здійсненні будівництва першої черги - торговельного центру, суд вважає, що ТзОВ "Гіпербуд" використовує земельну ділянку за цільовим призначенням, а посилання позивача на протилежне є безпідставним та необґрунтованим.

Посилання позивача на містобудівну документацію "Коригування генерального плану міста Чернівці", яка затверджена рішенням 48 сесією міської ради VI скликання від 27.03.2014 р. № 1171, в складі якої розроблено план зонування території міста, відповідно до якої земельна ділянка на АДРЕСА_1 знаходиться на території змішаної багатоквартирної житлової та громадської забудови (Ж-З - зона багатоповерхової квартирної житлової громадської забудови), згідно якої будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями на АДРЕСА_1 не відповідають чинній містобудівній документації розцінюються судом критично, з огляду на наступне.

Як вбачається із генерального плану земельної ділянки в м. Чернівці, наданого рішенням Чернівецької міської ради на проектування та складання проектів ведення земельної ділянки, площею 1,3000 га згідно границь, визначених червоними лініями, затвердженого Управлінням містобудування та архітектури Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин вбачається, що на спірній земельній ділянці планується будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями по АДРЕСА_1 згідно встановленої черговості (І-ша черга будівництва - чотирьох поверховий торговий центр).

Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 20 жовтня 2011 року у справі "Рисовський проти України" підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування", який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовний спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і якість їхній дій, мінімізують ризик помилок.

Так, державні органи та органи місцевого самоврядування надаючи дозвільну документацію про спорудження будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями по АДРЕСА_1 не могли не бути обізнаними із намірами відповідача, що в свою чергу спростовує доводи міської ради про самовільні дії ТзОВ "Гіпербуд" (самовільне використання відповідачем спірної земельної ділянки для будівництва торгового центру).

Разом з тим, з огляду на те, що позивачем не надано генерального плану міста, що діяв станом на момент отримання ТзОВ "Гіпербуд" містобудівних умов та обмежень; дозволу на виконання будівельних робіт, Чернівецькою міською радою не доведено, що проведене відповідачем будівництво суперечить генеральному плану міста.

В той же час, посилання позивача на постанову Вінницького апеляційного адміністративного суду, згідно змісту якої, містобудівні умови і обмеження надані відповідачу втратили чинність у 2013 році, в силу закону, розцінюються судом критично, з огляду на те, що вказані обставини виникли після подання позову, а відтак, станом на момент здійснення будівництва торговельного центру вказані МУО були чинні. Окрім того, в матеріалах справи відсутні докази визнання недійсним отриманої відповідачем дозвільної документації на проведення будівництва.

Стосовно посилання позивача на неможливість здійснення будівництва житлового будинку, у зв`язку із відсутністю необхідної площі земельної ділянки, суд вказує наступне.

Відповідно до пунктів 3(2) висновку експертів за результатами проведення повторної судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи у господарській справі № 924/133/15 від 09 лютого 2021 року № 10044/17-44/10045/17-44/3638-3643/21-44 встановити чи відповідає або не відповідає фактично збудована в межах земельної ділянки загальною площею 1,3 га (кадастровий номер 7310136300:11:001:0022) чотириповерхова будівля торгового центру ескізній пропозиції на об`єкт "Багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями по АДРЕСА_1 " відносно площі визначеної в ескізній пропозиції та містобудівним умовам і обмеженням забудови земельної ділянки (додаток до рішення виконавчого комітету міської ради №559/15 від 25.08.2010) не вбачається можливим, оскільки у вищенаведених містобудівних умовах та обмеженнях відсутні відомості щодо гранично допустимої площі забудови для чотириповерхової будівлі торгового центру, яка фактично збудована у межах земельної ділянки загальною площею 1,3 га.

Разом з тим, згідно пункту 5(4) вказаного висновку експертів встановити чи можливе подальше виконання будівельних робіт на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:11:001:0022, а саме зведення багатоквартирних житлових будинків у відповідності до ескізної пропозиції на об`єкт "Багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями по АДРЕСА_1 " не вбачається можливим.

В той же час, згідно листа Державного підприємства "Науково-дослідного і проектного інституту містобудування" (вих.№ 1055/13/1/707 від 24 листопада 2014 року), житловий комплекс по АДРЕСА_1 передбачає будівництво комплексу в 5 черг: 1-ша черга будівництва представлена прибудованою торговельно-офісною спорудою, 2 та 4 черги будівництва - житлові багатоквартирні будинки, 3-я черга будівництва - торговельно-розважальний комплекс який являється вбудовано-прибудованою спорудою, 5-а черга будівництва - підземний паркінг.

Крім того, Державним підприємством Державний науково-дослідний та проектно-вишукувальний інститут "НДІПРОЕКТРЕКОНСТРУКЦІЯ" надано експертний звіт № 39/15 щодо розгляду проектної документації по ескізному проекту "ЕП" та проекту "П" (III черга будівництва) "Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими - прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом по АДРЕСА_1 ".

Згідно вказаного звіту, за результатом розгляду проектної документації і зняття зауважень встановлено, що зазначена документація розроблена відповідно до вихідних даних на проектування з дотриманням вимог до міцності, надійності та довговічності об`єкту будівництва, його експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення у тому числі щодо доступності осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення; санітарного і епідеміологічного благополуччя населення; охорони праці; екології; пожежної безпеки; енергозбереження і може бути затверджена в установленому порядку.

Відтак, позивачем не доведено, а в матеріалах справи відсутні належні докази які б свідчили про неможливість здійснення забудовником подальшого будівництва житлового будинку, у зв`язку із розміщенням на спірній земельній ділянці торгового центру та відсутністю необхідної площі земельної ділянки.

Відповідно до частини 1 статті 74, частини 1 статті 76 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Враховуючи вищевикладене, з огляду на те, що позивачем не доведено порушення відповідачем 1) мети використання земельної ділянки та не виконання взятих на себе зобов`язань; 2) містобудівних умов та обмежень при здійсненні першої черги будівництва; 3) гранично допустимої площі забудови, з урахуванням того, що матеріали справи не містять доказів порушення істотних умов договору оренди землі, або інших випадків, встановлених законом у розумінні частини 2 статті 651 ЦК України, суд дійшов висновку у задоволенні позову відмовити.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" наголосив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент.

Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Стосовно розподілу судових витрат.

Частиною 1 статті 123 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно положень пункту 2 частини 1 статті 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Пунктом 2 частини 4 статті 129 Господарського процесуального кодексу України визначено, що у разі відмови в позові, судові витрати покладаються на позивача.

Враховуючи зазначене, судовий збір слід залишити за позивачами.

Інших судових витрат не заявлено.

Керуючись статтями 2, 4, 5, 123, 194, 196, 219, 222, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України суд, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову - відмовити.

Повний текст рішення складено та підписано - 06 липня 2021 року.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Західного апеляційного господарського суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Головуючий суддя О.Г. Проскурняк

Суддя М.І. Ніколаєв

Суддя В.Д. Байталюк