Рішення № 9440162, 17.02.2010, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"17" лютого 2010 р.                                                   Справа № 13-07/1143

Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого –судді Скиби Г. М., при секретарі Жицькій О. М., розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом Черкаської міської ради, м. Черкаси, вул. Б.Вишневецького, 36

до товариства з обмеженою відповідальністю “Круг-ТЕТ”, м. Черкаси, пров. Хіміків, 8

про стягнення 23932грн. 51коп.,

та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю “Круг-ТЕТ”, м. Черкаси, пров. Хіміків, 8

до Черкаської міської ради, м.Черкаси, вул. Б.Вишневецького, 36

про визнання пункту 13 договору оренди землі недійсним

за участю представників сторін:

від позивача: Король А.М. –за довіреністю;

від відповідача: Оберемок І.І.. –за довіреністю;

В розгляді справи оголошувалася перерва з 11.02.2010р. по 17.02.2010 року до 11 години.

Справа розглядається за наявними в ній доказами та матеріалами на підставі ст. 75 ГПК України.

За первісним позовом:

Позивач звернувся до господарського суду з позовом про стягнення орендної плати за користування земельною ділянкою.

В обґрунтування позову позивач вказав на неналежне виконання відповідачем зобов’язань за договором оренди землі від 19.10.2007р. щодо сплати орендної плати. 5 липня 2007р. Черкаською міською радою було прийняте рішення №2-765 про надання товариству з обмеженою відповідальністю “Круг-ТЕТ” в оренду земельної ділянки. 19 жовтня 2007р. Черкаська міська рада і товариство з обмеженою відповідальністю “Круг-ТЕТ” уклали договір оренди землі, за яким рада передала товариству в оренду строком на 49 років земельну ділянку площею 24919 кв. м. по провулку ХХ Партз’їзду в м. Черкаси під частину комплексу будівель.

8 листопада 2007р. договір оренди землі від 19.10.2007р. був зареєстрований Черкаською регіональною філією державного підприємства „Центр державного земельного кадастру” при Держкомземі України в Державному кадастрі земель за номером 040777500304.

Згідно з п. 5 договору оренди землі від 19.10.2007р. нормативна грошова оцінка переданої в оренду земельної ділянки становить 2030400грн.

Відповідно до п.9 та п. 11 договору оренди землі від 19.10.2007р. товариство з обмеженою відповідальністю “Круг-ТЕТ” зобов’язалося щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним, сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою у розмірі 3 відсотки від її нормативної грошової оцінки в рік, що у грошовому виразі на день укладення цього договору становило 60912грн. (2030400грн. х 3 % : 100 %)., а за один місяць відповідно –5076грн. (60912грн. : 12 місяців).

Пунктом 13 договору оренди землі від 19.10.2007р. його сторони встановили, що в разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розміру орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

Згідно з п. 14 договору оренди землі від 19.10.2007р. за несвоєчасне внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, з орендаря стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла в період, за який стягується пеня, від суми заборгованості за кожний день прострочення платежу, але не більше визначеної законом ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.

Також підпунктом “з” п. 31 договору оренди землі від 19.10.2007р. його сторони встановили, що орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю суму упущеної вигоди (не отриманого прибутку) в розмірі орендної плати за весь період з дати прийняття рішення до моменту набуття чинності договором оренди.

22 квітня 2008р. Черкаська міська рада прийняла рішення №4-385 про внесення змін до рішення Черкаської міської ради від 31.01.2007р. №2-613 “Про плату за оренду землі” шляхом викладення додатку до цього рішення в новій редакції, внаслідок чого були встановлені нові, більші розміри річної орендної плати за землю.

Пунктом 2 рішення Черкаської міської ради від 22.04.2008р. №4-385 встановлено, що у зв’язку з внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства, розмір орендної плати в укладених договорах оренди землі підлягає корегуванню з 01.01.2008р. та має бути приведений у відповідністю до розміру, зазначеного д даному порядку.

У грудні 2007р. товариство з обмеженою відповідальністю “Круг-ТЕТ” на виконання договору оренди землі від 19.10.2007р. сплатило до бюджету м. Черкаси 24725грн. 03коп. заборгованості, у тому числі: 20833грн. 43коп. упущеної вигоди за період з 05.07.2007р. по 07.11.2007р. і 3891грн. орендної плати за 23 дні листопада 2008р. (з 08 по 30.11.2007р.).

У січні 2008р. товариство з обмеженою відповідальністю “Круг-ТЕТ” на виконання договору оренди землі від 19.10.2007р. сплатило до бюджету м. Черкаси 5076грн. орендної плати за грудень 2007р.

Протягом лютого 2008р. –січня 2009р. товариство з обмеженою відповідальністю “Круг-ТЕТ” на виконання договору оренди землі від 19.10.2007р. сплатило до бюджету м. Черкаси 62617грн. 54коп. орендної плати за землю за 2008р., тобто 5218грн. 13коп. у місяць з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки землі за 2007р., коефіцієнт якої становив 1,028.

У лютому 2009р. товариство з обмеженою відповідальністю “Круг-ТЕТ” на виконання зазначеного договору сплатило до бюджету м. Черкаси 6011грн. 32коп. орендної плати за землю за січень 2009р. з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки землі за 2008р., коефіцієнт якої становив 1,152.

При цьому відповідач виходив із розміру орендної плати, встановленої договором оренди землі від 19.10.2008р., а саме 3 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік, а не 4 відсотки, встановлених рішенням Черкаської міської ради від 22.04.2008р. №4-385.

Заявлену до стягнення суму заборгованості позивач визначив як різницю між загальною сумою нарахованих ним упущеної вигоди за період з 05.07.2007р. по 07.11.2007р. в розмірі 20833грн. 43коп. та орендної плати за землю за період з 08.11.2007р. по 31.01.2009р. в розмірі 100472грн. 70коп. і фактично сплаченою відповідачем протягом грудня 2007р. –лютого 2009р. сумою у розмірі 98429грн. 89коп. При цьому, починаючи з 01.01.2008р., позивач застосував розмір орендної плати 4% від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки землі за 2007, 2008 роки.

Стягувану суму пені 1056грн. 27коп. позивач нарахував за прострочення сплати відповідачем орендної плати за землю за липень-листопад 2008р., яке виникло у зв’язку з незастосуванням відповідачем 4-% розміру орендної плати, встановленого рішенням Черкаської міської ради від 22.04.2008р. №4-385.

Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найом разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно з частиною 1 ст. 124 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001р. у редакції, яка була чинною на день укладення сторонами договору оренди землі від 21.04.2008р., передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Статтею 1 Закону України від 06.10.1998р. №161-ХІУ “Про оренду землі” встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Стаття 13 Закону України від 06.10.1998р. №161-ХІУ “Про оренду землі” передбачає, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ст. 18 Закону України від 06.10.1998р. №161-ХІУ “Про оренду землі” договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 21 Закону України від 06.10.1998р. №161-ХІУ “Про оренду землі” у редакції, яка була чинною на день укладення сторонами договору оренди землі від 21.04.2008р., орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";

для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах, може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.

Статтею 30 Закону України від 06.10.1998р. №161-ХІУ “Про оренду землі” встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до вимог ст. ст. 525, 526, 629 Цивільного кодексу України та ст. 193 Господарського кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Згідно з ст. 651 Цивільного кодексу України та ст. 188 Господарського кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Представник позивача позовні вимоги підтримує та просить в позові задовольнити повністю.

Представник відповідача просить відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

За зустрічним позовом.

Заявлено зустрічний позов, ТОВ “Круг-ТЕТ” просить визнати абзац другий пункту 13 договору оренди землі від 19.10.2007 року недійсним з моменту укладення договору.

В обґрунтування своїх вимог ТОВ “Круг-ТЕТ” посилається на те, що 5 липня 2007 року Черкаською міською радою було прийнято рішення №2-765 про надання відповідачу в оренду земельної ділянки площею 24919 кв. м. по провулку XX Партз'їзду в м. Черкаси.

На виконання цього рішення позивач і відповідач 19 жовтня 2007 року уклали письмовий договір оренди землі, відповідно до якого позивач передав відповідачу в оренду строком на 49 років земельну ділянку площею 24919 кв.м. по вищеназваній адресі під частину комплексу будівель, розташованих на цій земельній ділянці.

Згідно з частиною першою ст. 124 Земельного кодексу України у редакції, яка була чинною на день укладання договору оренди землі, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 Земельного кодексу України).

Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до Закону (п.4 ст. 126 Земельного кодексу України).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

До істотних умов договору оренди землі (згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі») відноситься орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до абзацу другого ст. 15 Закону України «Про оренду землі»відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (абзац другий ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін (абзац другий ст. 23 Закону України «Про оренду землі»).

Зміна розміру орендної плати за землю потребує документальної фіксації шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі.

Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі»зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згоди щодо зміни встановленого договором оренди землі від 19 жовтня 2007 року розміру орендної плати сторони - Черкаська міська рада та TOB «Круг-TET»не досягли, цей договір не змінювався і у судовому порядку.

Згідно зі ст. 18 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

В пункті другому Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 зазначено, що державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Відповідно до п.17 названого «Порядку …»у разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації.

Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.

Згідно з п.5 цього Порядку державної реєстрації договорів оренди землі необхідно подати до державного органу земельних ресурсів, окрім інших документів, договір оренди землі.

Якщо договір оренди землі змінюється, то його необхідно подати в новій редакції.

Подання договору оренди землі в новій редакції вимагає обов'язковою проходження процедури його оформлення, яка включає в себе його підписання уповноваженими особами сторін та засвідчення печатками.

Як вбачається із змісту статті 203 Цивільного кодексу України, правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам дійсності, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до пункту другого частини другої ст.16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Представник позивача за зустрічним позовом позовні вимоги підтримує та просить задовольнити повністю.

Представник відповідача за зустрічним позовом позовні вимоги заперечив.

Інших доказів сторонами не подано.

Оцінюючи зібрані докази в їх сукупності, пояснення представників сторін, суд дійшов висновку, що первісний позов задоволенню не підлягає, оскільки п. 13 договору оренди землі від 19.10.2007р. передбачена умова про те, що в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору - є умовою про право позивача на зміну в односторонньому порядку однієї із істотних умов договору –умови про розмір орендної плати.

В порівняння з Цивільним кодексом України та Господарським кодексом України Закон України від 06.10.1998р. №161-ХІУ “Про оренду землі” є спеціальним Законом, який регулює відносини, пов’язані з укладенням, зміною, розірванням договору оренди землі. Стаття 30 цього Закону передбачає можливість зміни умов договору оренди землі лише за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення такої згоди - у судовому порядку.

Отже, передбачена п. 13 договору оренди землі від 19.10.2007р. умова про те, що в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору суперечить вимогам ст. 30 Закону України від 06.10.1998р. №161-ХІУ “Про оренду землі”, а тому не може бути застосована судом.

Згоди щодо зміни встановленого договором оренди землі від 19.10.2007р. розміру орендної плати сторони не досягли, не змінювався він і у судовому порядку. Отож відповідач зобов’язаний був відшкодовувати упущену вигоду і сплачувати орендну плату, виходячи з розміру останньої, встановленого договором оренди землі від 19.10.2007р., а саме у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік з урахуванням щорічної індексації її нормативної грошової оцінки, що відповідач належним чином і зробив.

Враховуючи наявність договірних відносин між сторонами, недотримання міською радою процедури внесення змін до письмового двостороннього договору, односторонність таких змін та неотримання згоди ТОВ «Круг-ТЕТ»на такі зміни, в задоволенні первісного позову належить відмовити. Зустрічний позов належить задовольнити.

Згідно ст. 49 ГПК України судові витрати належить покласти на відповідача за зустрічним позовом.

Керуючись ст. ст. 49, 82, 84 ГПК України, господарський суд –

В И Р І Ш И В :

У задоволенні первісного позову відмовити повністю.

Зустрічний позов задовольнити повністю.

Визнати абзац другий пункту 13 договору оренди землі від 19.10.2007 року укладеного між Черкаською міською радою та ТОВ “Круг ТЕТ” недійсним з моменту укладення договору.

Стягнути з Черкаської міської ради, м. Черкаси, вул. Б.Вишневецького, 36 р/р 35415003002229 УДК в Черкаській області, МФО 854018, код ЄДРПОУ 25212542

на користь ТОВ “Круг –ТЕТ”, м. Черкаси, пров. Хіміків, 8, р/р 26005042016700 в АТ “Укрсиббанк” м. Харків, МФО 351005, код ЄДРПОУ 20005838

85 грн. мита, 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття. Сторони у справі протягом цього строку мають право подати апеляційну скаргу до апеляційного суду на вказане рішення через господарський суд Черкаської області.

Суддя Г. М. Скиба