Рішення № 93141233, 16.11.2020, Деснянський районний суд міста Києва

Номер провадження 2/754/2031/20

Справа №754/11204/19

РІШЕННЯ

іменем України

16 листопада 2020 року Деснянський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Саламон О.Б.

з участю секретаря Крутікової-Вільховченко І.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Комунального підприємства «Світоч», Державного реєстратора Алієва Гусєйн Азіз Огли про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення права власності, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідачів АТ «Альфа-Банк», КП «Світоч», Державного реєстратора Алієва Гусєйн Азіз Огли, в якому просив: визнати недійсною з моменту вчинення державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності:31381288 від 27.04.2019 19:33:19, про реєстрацію права власності ПАТ «Альфа-Банк» на кв. АДРЕСА_1 , що складається з 2 жилих кімнат, загальною площею 64, 6 кв.м., жилою площею 34, 4 кв.м.

Вимоги позову обґрунтовує тим, що 01.03.2004 позивач набув право власності на кв. АДРЕСА_1 . 25.07.2007, між Акціонерним комерційним банком промислово-інвестиційним банком, та позивачем укладено Договір про іпотечний борг № 20-5056/2-1. Відповідно до договору, кредитор надає позичальнику кредит у сумі 35 000 дол. США, зі сплатою 13 % річних. Кредит надавався позивачу на споживчі цілі. Відповідно п. 4.1 Кредитного договору, виконання зобов`язань за цим Договором забезпечується іпотекою кв. АДРЕСА_1 . 25.07.2007 між Акціонерним комерційним банком промислово-інвестиційним банком та позивачем укладено Іпотечний договір № 20-5057/3-1. Відповідно п. 1.1. Договору іпотеки, цей Договір забезпечує вимоги Іпотекодержателя, що випливають з Договору про іпотечний борг №20-5056/2-1 від 25.07.2007. Предметом іпотеки є кв. АДРЕСА_1 . 17.12.2012, між АТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та АТ «Альфа-банк» було укладено Договір відступлення прав вимоги, відповідно якого АТ «Альфа-банк» набув права вимоги за кредитним договором, укладеним між АТ «Акціонерний комерційний промислово - інвестиційний банк» та ОСОБА_1 11.06.2019 позивачу стало відомо, що, згідно запису про право власності № 31381288 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27.04.2019 19:33:19, на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 46685687 від 27.04.2019 19:35:52, про реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк», внесеного державним реєстратором Алієвим Гусєйном Азізом Огли (КП "Світоч"), власником кв. АДРЕСА_1 , є АТ «Альфа-Банк».

Перехід права власності на кв. АДРЕСА_1 позивач вважає незаконним, оскільки договори укладені до 2009 року, які містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя без наявності окремого такого договору, посвідченого нотаріально не можуть бути підставою для реєстрації права власності на заставне майно. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя між ОСОБА_1 та АТ «Альфа-Банк» не укладався, а отже рішення про реєстрацію прав власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» прийняте в порушення вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» за відсутності правовстановлюючого документу, а саме договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Зокрема, державний реєстратор мав право вчиняти реєстраційні дії виключно при наявності документу, який підтверджує, що Іпотекодавець отримав відповідну вимогу, та що з дати отримання такої вимоги пройшло не менше 30 днів. Проте, АТ «Альфа-Банк» позивачу вимоги надіслано не було. Окрім вказаного АТ «АльфаБанк», при зверненні до КП "Світоч", жодним чином не підтверджено факт виконання ним умов кредитного договору, а саме не підтверджено факт надання грошових коштів за кредитним договором. Таким чином, за відсутності факту безспірності вимог іпотекодержателя, реєстрація переходу права власності до АТ «Альфа-Банк» на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є протиправною. Всупереч п.5.3 Іпотечного Договору та діючого законодавства, КП "Світоч" не було проведено незалежну оцінку предмету іпотеки. При перереєстрації права власності не встановлено, чи перевищує вартість предмета іпотеки розміру кредитних зобов`язань. Зокрема, технічної інвентаризації проведено не було, що також свідчить про порушення відповідачами вказаних норм права. Крім вказаного, реєстрація прав власності на квартиру, що є предметом іпотеки, порушує Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в з земній валюті». Внесення відповідачем, як державним реєстратором, запису, на підставі якого право власності перейшло від ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк» є фактичним відчуженням нерухомого майна, оскільки позивач втратив право володіти, розпоряджатися, квартирою. При цьому, спірна квартира, що передана в іпотеку позивачем не придбана за кредитні кошти, а сума кредиту складає від вартості предмета іпотеки на момент укладання Кредитного Договору лише 31%. Спірна квартира, є єдиним житлом не тільки для позивача, членів його сім`ї , а й для малолітнього сина позивача, ОСОБА_2 . Тобто, звернення стягнення на спірну квартиру, що є предметом іпотеки можливе лише з офіційного дозволу служби у справах дітей та сім`ї. Також, АТ «АльфаБанк» не підтверджено реєстратору факт невиконання умов кредитного договору позичальником. Перереєстрація права власності була проведене не лише з порушенням норм чинного ЖК України та Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а й з порушенням процедури позасудового стягнення, передбаченого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Законом України «Про іпотеку» та порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в редакції постанови КМУ від 23.08.2016 р. № 553. З огляду на вказане, позивач вимушений звертатись до суду з зазначеним позовом.

05.08.2019 ухвалою Деснянського районного суду м. Києва відкрито провадження по справі, постановлено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження.

18.09.2019 до суду від позивача надійшла заява про зміну предмета позову, у відповідності до якої просить суд: визнати недійсним та скасувати рішення державного реєстратора Алієва Гусейн Азіз Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.04.2019 19:35:52 за індексним номером 46685687,згідно якого право власності на кв. АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1820934780000), зареєстровано на праві власності за АТ «Альфа-Банк»; поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності позивача на кв. АДРЕСА_1 .

28.10.2019 від АТ «Альфа-Банк» до суду надійшов відзив на позовну заяву, згідно з якого вимоги позову не визнає та просить відмовити в задоволенні позову.

Відзив обґрунтований тим, що у зв`язку з неналежним виконання позивачем зобов`язань за Кредитним договором, станом на 01.08.2018 в нього утворилася заборгованість у розмірі 48 604,43 дол. США. У зв`язку з неналежним виконанням позивачем обов`язків за Кредитним договором, ігноруванням письмових вимог Банка про усунення порушень Кредитного договору, АТ Альфа-Банк» скористався правом, визначеним ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та в рахунок погашення заборгованості за цим Кредитним договором, в позасудовому порядку, звернув стягнення на кв. АДРЕСА_1 шляхом набуття на неї права власності. Відповідно до п. 5.1. Іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником умов Кредитного договору, Банк як іпотекодавець вправі задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки. В п. 5.3. Іпотечного договору сторони дійшли згоди, що Банк, як іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно договору в добровільному (позасудовому) порядку. Так, відповідно до п. 5.3. Іпотечного договору задоволення вимог Іпотекодержателя за Договором про іпотечний борг здійснюється, зокрема, шляхом передачі Іпотекодавцем у власність іпотекодержателя предмет іпотеки в рахунок виконання іпотекодавцем основного зобов`язання за Договором про іпотечний борг у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». З підписанням цього Іпотечного договору та наявності в ньому застереження (п.5.3.), яке по правовому змісту прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, позивач надав Банку, як Іпотекодержателю згоду на прийняття останнім рішення про перехід права власності на Предмет іпотеки до Банку лише у разі невиконання або неналежного виконання умов Кредитного договору. З огляду на викладене, на момент вчинення Іпотечного договору діюче законодавство передбачало передачу права власності на підставі іпотечного застереження в Іпотечному договорі. Таким чином, сторонами при укладенні Іпотечного договору була досягнута згода щодо можливого застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», про що згода власником/іпотекодавцем була надана при підписанні договору іпотеки та є способом його волевиявлення в розумінні ст.ст. 205, 207, 628 ЦК України щодо визначення можливого позасудового звернення стягнення на кв. АДРЕСА_1 відповідно до застереження в Іпотечному договорі. Зокрема, на виконання положень ст. 35 Закону України «Про іпотеку» АТ «Альфа-Банк», як іпотекодержатель 06.09.2018 направляв позивачу на адресу його місця реєстрації письмове повідомлення за вих. №77788-102/18 від 05.09.2018 року, де поряд з вимогою про усунення порушень Кредитного договору зазначав, що у разі невиконання вказаної вимоги Банк застосує своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Таким чином, вищевикладене спростовує твердження позивача, що Банком не дотримано порядку звернення стягнення на предмет іпотеку. У зв`язку з не усуненням позивачем письмового повідомлення (вимоги) в установлений термін, АТ «Альфа-Банк» 27.04.2019 звернувся до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію права власності на кв. АДРЕСА_1 та пакетом документів, визначено п. 61 Порядку державної реєстрації права власності. Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за індексним номером: 165203786 від 27.04.2019 року право власності на кв. №120 зареєстровано 27.04.2019 за АТ «Альфа-Банк». Даний запис вчинено на підставі Іпотечного договору №20-5057/3-1. Отже, державний реєстратор, при відсутності обмежень та обтяжень щодо кв. № 120 , правомірно прийняв рішення про реєстрацію за AT «Альфа- Банк» право власності на кв. №120. Доводи позивача щодо не проведення оцінки іпотечного майна спростовуються п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який визначає перелік документів, що подається заявником до державного реєстратора. Оскільки оцінка майна, як документ не зазначено в переліку цих документів, тому цей документ не впливає на рішення державного реєстратора щодо реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на кв. №120. Разом з тим суб`єктом оціночної діяльності була проведена оцінка кв. №120 , та станом на 20.11.2018 року ринкова вартість квартири склала 1 197 844 грн. Щодо доводів позивача про дію мораторію на примусове відчуження майна, зазначив, що у даному випадку положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» застосуванню не підлягають, оскільки звернення стягнення на квартиру позивача, як предмет іпотеки шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем здійснено не у примусовому порядку, а у добровільному порядку згідно умов п.5.3. договору та згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку», коли передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки здійснено в позасудовому (добровільному) порядку. Щодо проживання в спірній квартирі неповнолітньої дитини вказував на те, що Іпотечний договір було укладено 25.07.2007 року, тоді як малолітня дитини позивача, народився у 2013 році. З викладеного слідує, що при укладенні Іпотечного договору приватний нотаріусе витребовувала дозвіл Органу піки та піклування у Деснянському районі м. Києва на укладення цього Договору з підстав відсутності у позивача малолітньої дитини. Оскільки при зверненні стягнення AT «Укрсоцбанк» не ставив питання щодо виселення іх мешканців із кв. №120 , тому не було підстав для звернення до Служби у справах дітей та сім`ї Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації за отриманням згоди на звернення стягнення на дане жиле приміщення.

20.11.2019 до суду зі сторони позивача надійшла відповідь на відзив, у відповідності до якої вказує на те, що викладені у відзиві посилання не відповідають фактичним обставинам справи. Зазначає, що при державній реєстрації права власності за АТ «Альфа-Банк» спірної квартири були відсутні будь-які підстави набуття права власності, тобто: відсутній договір про задоволення вимог іптекодержателя, відсутня згода на набуття права власності АТ «Альфа-Банк» зі сторони позивача, відсутня оцінка спірного нерухомого майна, за ціной якого набуто право власності, існує спір щодо суми заборгованості за кредитним договором та за умовами іпотечного договору. Крім вказаного, зазначає, що державна реєстрація здійснена, незважаючи на пряму заборону у вигляді мораторію на відчуження житла, яке є предметом іпотеки за кредитом, наданим у іноземної валюті та незважаючи на право користування квартирою неповнолітніми дітьми. Реєстрація права власності була проведена з порушенням норм чинного ЖК України, Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», з порушенням процедури позасудового стягнення, передбаченого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Законом України «Про іпотеку» та порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в редакції постанови КМУ від 23.08.2016 р. № 553.

В поданій відповіді на відзив сторона позивача посилається на обставини, викладені в позові, а також на те в копії реєстраційної справі відсутні документи, які підтверджують надсилання позивачу банком саме вимоги та її отримання останнім. Печатка на копії довідки про відправлення, яка складена працівниками банку, не є підтвердженням, що вона має відношення до почтової, тому що відсутня будь-яка інформація, яка б дозволила ідентифікувати її як печатку поштового відділення. Крім того, АТ «Альфа-Банк» не заперечує та не спростовує, що вимога про порушення позивачем не було отримано. Ніяких вимог або повідомлень про усунення порушень, або інших будь-яких листів від банку не було отримано позивачем на протязі більш ніж 5 років до моменту виникнення спору. Вказує на те, що оцінка спірного майна, надана АТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням вимог Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003 та не відповідає дійсності.

12.03.2020 закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

04.05.2020 від позивача до суду надійшла заява про застосування ст. 16 ЦК України та ст. 5 ЦПК України, в якій останній просить суд: скасувати рішення КП «Світоч» про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 31381288 від 27.04.2019 19:33:19, про реєстрацію права власності АТ «Альфа-Банк» на кв. АДРЕСА_1 , що складається з 2 жилих кімнат, загальною площею 64, 6 кв.м., жилою площею 34, 4 кв.м., та припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на кв. АДРЕСА_1 .

30.09.2020 до суду від АТ «Альфа-Банк» надійшли пояснення, в яких останній посилається на обставини викладені в відзиві.

30.09.2020 зі сторони позивач до суду надійшла промова в судових дебатах, в якій посилається на обставини, викладені в позові, відповіді на відзив.

В судове засідання від представника позивача надійшла заява про розгляд справи за його відсутності, вимоги позову підтримує.

Представник відповідача АТ «Альфа-Банк» в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив, про розгляд справи повідомлявся належним чином.

Представник відповідача КП «Світоч» в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив, про розгляд справи повідомлявся належним чином.

Державний реєстратор Алієв Гусєйн Азіз Огли в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив, про розгляд справи повідомлявся належним чином.

Приймаючи до уваги викладене, визнавши матеріали справи достатніми для вирішення справи, а неявку учасників справи такою, що не перешкоджає розгляду заяви, суд розглядає заяву без участі сторін по справі.

Враховуючи, що сторони по справі в судове засідання не з"явились,відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані по справі докази виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд дійшов висновку про задоволення позову з наступних підстав.

Встановлено, що 25.07.2007 між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком та позивачем укладено Договір про іпотечний борг №20-5056/2-1, за умовами якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 35 000 дол. США зі сплатою 13 % річних, строком до 23.07.2027, на споживчі цілі.

25.07.2007 між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком та позивачем укладено Іпотечний договір №20-5057/3-1 в забезпечення вимог Іпотекодержателя, що випливають з Договору про іпотечний кредит №20-5056/2-1 від 25.07.2007.

Відповідно до п. 1.2, 1.3 Іпотечного договору предметом іпотеки є кв. АДРЕСА_1 , яка належить Іпотекодавцю на підставі Свідоцтва про право власності на житло, виданого Відділом приватизації державного житлового фонду Деснянської РДА у м. Києві 01.03.2004.

Згідно з п. 5.1, 5.2, 5.3 Іпотечного договору Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на Предмет іпотеки та його реалізацію у наступних випадках:

- якщо у момент настання строку виконання Іпотекодавцем зобов`язань за Договором про іпотечний борг вони не будуть виконані в повному обсязі, зокрема: при повному або частковому неповерненні у встановлені відповідно до Договору про іпотечний борг строки суми кредиту; та/або при несплаті або частковій несплаті у передбачені Договором про іпотечний борг строки сум процентів, та/або при несплаті або частковій несплаті строк сум неустойки (пені, штрафу), що передбачені договором про іпотечний борг;

- незалежно від настання терміну виконання Іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за Договором про іпотечний борг - при виникненні підстав, вказаних у п.п. 3.1.5, 3.1.6, 3.1.8 Цього Договору.

Звернення стягнення на Предмет іпотеки може здійснюватись на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно цього Договору в добровільному (позасудовому) порядку.

Задоволення вимог Іпотекодержателя за Договором про іпотечний борг шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки може бути вчинене в позасудовому порядку наступним чином:

- продажу безпосередньо Іпотекодавцем Предмету іпотеки третій особі на користь Іпотекодержателя;

- передачі Іпотекодавцем у власність Іпотекодержателю Предмету іпотеки рахунок виконання Іпотекодавцем основного зобов`язання за Договором про іпотечний борг в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Підписанням цього Договору Іпотекодавець, засвідчує, що він надає згоду на перехід права власності на Предмет іпотеки до Іпотекодержателя після спливу 40-денного строку з моменту надсилання на адресу Іпотекодавця письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання вказаної вимоги. При цьому ціною придбання Іпотекодержателем у власність Предмету іпотеки є вартість Предмету іпотеки, що визначена на момент такого набуття на підставі оцінки Предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. В цьому випадку цей Іпотечний договір буде виступати правовстановлюючим документом та правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на Предмет іпотеки і Іпотекодавець зобов`язується протягом 3-х банківських днів з моменту отримання зазначеного попередження передати всю технічну та іншу документацію відносно Предмета іпотеки Іпотекодержателю.

- продажу Іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку»;

- іншим способом, що не суперечить чинному законодавству на момент реалізації Предмету іпотеки.

17.12.2012 між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ПАТ «Альфа-Банк» укладено Договір про відступлення прав вимоги за кредитними договорами.

На підставі вказаного договору, АТ «Альфа-Банк» набув право вимоги за кредитним договором №20-5056/2-1, укладеним між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 .

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 27.04.2019 зареєстровано право власності на кв. АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46685687 від 27.04.2019 19:35:52, державного реєстратора Алієва Гусєйн Азіз Огли, КП «Світоч».

У відповідності до копії реєстраційної справи №1820934780000, державна реєстрація права власності на кв. АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» проводилась на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

До матеріалів вказаної реєстраційної справи додано, зокрема, копію повідомлення АТ «Альфа-Банк» від 05.09.2018 адресоване Козій О,А. про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.

До відзиву, АТ «Альфа-Банк» додано копію висновку про вартість об`єкту оцінки, а саме кв. АДРЕСА_1 , складений оцінювачем ТОВ «Антей Ріелті» Романовим Д.С., у відповідності до якого ринкова вартість квартири складає 1 197 844 грн.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України підписанням договору сторонами досягнуто домовленість щодо встановлення цивільних прав та обов`язків.

Ст. 629 ЦК України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом ч. 1 ст. 575 ЦК України та ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно, - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.

За правилами ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки.

Аналіз приписів ст. 33 Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.

Ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, далі - Закон № 898-ІV) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.

Ст. 37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з ч. 2 ст. 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Відповідно до ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI (далі -Закон № 800-VI), який набрав чинності 14.01.2009, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Нова редакція ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку», викладена у підпункті 17 п. 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Таких же висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 лютого 2018 року у справі № 915/297/17 та від 31 липня 2018 року у справі № 826/9658/15 (адміністративне провадження № К/9901/3238/18).

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

З умов договору іпотеки вбачається, що позивач надав свою згоду на позасудовий спосіб врегулювання питання щодо звернення стягнення на предмет іпотеки у разі неналежного виконання умов кредитного договору.

В Іпотечному договорі також міститься відповідне застереження за ст. 36 Закону України «Про іпотеку», що передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в разі порушення кредитних зобов`язань.

Таким чином, сторони іпотечного договору передбачили право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Не заслуговують на увагу доводи позивача про те, що відповідачама порушено вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» з огляду на наступне.

07.06.2014 набув чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», п. 1 якого передбачено, що протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із ст. 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м. для квартири та 250 кв.м. для житлового будинку.

Відповідно до правового висновку викладеного у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09.12.2019у (справа №464/8589/15), положення Закону України від 03.06. 2014 «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі).

Відповідно до положень ч.4 ст.263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Посилання позивача на порушення прав неповнолітньої дитини, яка зареєстрована в квартирі, яка є іпотечним майном, суд вважає безпідставними, оскільки ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 на час укладання іпотечного договору в спірній квартирі не проживав та зареєстрованим не був. Крім того, за умовами іпотечного договору, іпотекодавець гарантував, що предмет іпотеки в користуванні у малолітніх та неповнолітніх дітей не перебуває. Отже, укладення договору іпотеки не потребувало згоди органу опіки та піклування.

Разом з тим, суд враховує наступне.

Ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положення ст. 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Однак, жодних доказів про згоду позивача на незаконне відчуження спірної квартири матеріали справи не містять.

Сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.

Ч. 1 ст. 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що однією з підстав припинення іпотеки є припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору, а згідно з ч. 1 ст. 33 цього Закону підставою звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов`язання.

Відповідно до правової позиції, викладеної у висновку Великої Палати Верхового Суду у постанові від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц (провадження № 61-5164св18), сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння. Ч. 1 ст. 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що однією з підстав припинення іпотеки є припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору, а згідно з ч.1 ст. 33 цього Закону підставою звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов`язання. Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (ст. 36 Закону України «Про іпотеку»). Відповідно до ч. 2, 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Аналіз наведених положень ст. 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно. За таких обставин вказана згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні ст.388 ЦК України.

Ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом ст. 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до п. 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у ст. 9, 15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та ст. 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Відповідно Витягу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, підставою державної реєстрації нерухомого майна (кв. АДРЕСА_1 ), є лише Іпотечний договір.

З матеріалів реєстраційної справи вбачається, що 05.09.2018 на адресу позивача АТ «Альфа-Банк» направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, за змістом якого банк, визначивши суму боргу за договором кредиту в сумі 48 604, 43 дол. США станом на 01.08.2018 (що за курсом НБУ складає 1 305 841, 47 грн), вимагав у тридцяти денний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Зокрема, матеріали справи не містять відомості про отримання іпотекодавцем ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, при цьому такий висновок про оцінку оцінки спірної квартири складений вже після направлення позивачу повідомлення, а саме 20.11.2018.

При цьому, Іпотекодержатель для оформлення права власності на предмет іпотеки за собою в обов`язковому порядку повинен був надати державному реєстратору, докази вручення вимог позивачу. Підтвердженням отримання вимог має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270 та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12.05.2006 № 211.

Отже судом установлено, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом № 898-IV, так і Порядком № 1127 щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцяти денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена всупереч норм чинного законодавства.

Відповідачем АТ «Альфа-Банк» порушені вимоги договору та норми чинного законодавства щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом набуття права власності.

Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).

За таких обставин, аналізуючи надані докази та даючи їм правову оцінку, враховуючи встановлені судом та наведені вище обставини, підтверджені доказами, дослідженими в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд приходить до висновку про задоволення вимог позову.

Керуючись ст. 2, 7, 10-13, 18, 43,44, 49, 76-83, 133, 141, 174, 175, 179, 187, 258, 263, 265, 268, 280-284 ЦПК України, ст. 11, 575, 626, 629 ЦК України, ст. 1,17, 23, 33, 35-37 Закону України «Про іпотеку», ст. 8, 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 57, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, суд, -

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Комунального підприємства «Світоч», Державного реєстратора Алієва Гусєйн Азіз Огли про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення права власності - задовольнити.

Скасувати рішення Комунального підприємства «Світоч», державний реєстратор Алієв Гусєйн Азіз Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 31381288 від 27.04.2019 19:33:19, про реєстрацію права власності АТ «Альфа-Банк» на кв. АДРЕСА_1 , що складається з 2 жилих кімнат, загальною площею 64, 6 кв.м., жилою площею 34, 4 кв.м., та припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на кв. АДРЕСА_1 .

Стягнути з Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі по 768,40 грн.

Рішення може бути оскаржено протягом 30 днів з дня його проголошення/складання повного тексту шляхом подання безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційної скарги.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не подано. В разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили, якщо його не скасовано, після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови за наслідками апеляційного перегляду.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи через Деснянський районний суд міста Києва.

Позивач ОСОБА_1 - ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_1 .

Відповідач Акціонерне товариства «Альфа-Банк» - код ЄДРПОУ 23494714, м. Київ, вул. Десятинна, 4/6.

Відповідач Комунальне підприємство «Світоч», Державний реєстратор Алієва Гусєйн Азіз Огли - код ЄДРПОУ 21586843, м. Київ, пр. Перемоги, 9.

В порядку ч. 6 ст. 259 ЦПК України повний текст рішення суду складено 16.11.2020.

На підставі ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата складання його повного тексту - 16.11.2020.

Суддя