Рішення № 93070711, 09.11.2020, Господарський суд Донецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

61022, м. Харків, пр. Науки, 5, тел.:(057) 702-07-99, факс: (057) 702-08-52,

гаряча лінія: (096) 068-16-02, E-mail: inbox@dn.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ: 03499901, UA628999980313141206083020002

_________________

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

09.11.2020 Справа № 905/892/20

Господарський суд Донецької області у складі судді Огороднік Д.М., при секретарі судового засідання (помічник судді) Папакіній Б.О., розглянувши матеріали справи

за позовом Заступника керівника Маріупольської місцевої прокуратури №1 в інтересах держави (пл. Мічмана Павлова, буд. 10, м. Маріуполь, Донецька область, 87501, код ЄДРПОУ 25707002)

до відповідача- 1 Маріупольської міської ради Донецької області (пр. Миру, б. 70, м.Маріуполь, Донецька область, 87555, код ЄДРПОУ 33852448)

до відповідача- 2 Товариства з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» (пр.Будівників, б. 75, кв.56, Маріуполь, 87525, код ЄДРПОУ 20336699)

третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Азовбудівництво» (вул.Молодих Патріотів, буд. 7, с. Якимівка, Якимівський район, Запорізька область, 72503, код ЄДРПОУ 43414087)

про визнання недійсним рішення про поновлення строку оренди земельної ділянки та договору оренди земельної ділянки

За участю представників сторін:

від позивача: прокурор Кондратюк Н.А. на підставі службового посвідчення №057653 від 22.10.2020;

від відповідача 1: не з`явився;

від відповідача 2: адвокат Чекменьов Д.М. ордер серія ДН №000,82 від 09.06.2020 (Свідоцтво про права на зайняття адвокатською діяльністю № 1692 від 14.05.2004);

від третьої особи: не з`явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Предмет та підстави спору

На розгляд Господарського суду Донецької області передані позовні вимоги Заступника керівника Маріупольської місцевої прокуратури №1 до Маріупольської міської ради Донецької області та Товариства з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» про визнання недійсним: 1) рішення L сесії 7 скликання Маріупольської міської ради №7/50-5074 від 26.02.2020 «Про поновлення строку оренди земельної ділянки по пр. Миру, 127 в центральному районі міста Товариству з обмеженою діяльністю «Приазовбуд» та надання дозволу на передачу її в суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю «Азовбудівництво»; 2) договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1412300000:04:002:0220 від 25.03.2020, укладеного між Маріупольською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд».

Позов обґрунтований тим, що відповідачем-1 порушені вимоги законодавства при прийнятті рішення №7/50-5074 від 26.02.2020 про поновлення відповідачу-1 строку оренди земельної ділянки кадастровий номер 1412300000:04:002:0220, наслідком прийняття якого між відповідачем-1 та відповідачем- 2 укладений договір оренди б/н від 25.03.2020, який також підлягає визнанню недійсним.

Позивач вважає, що спірне рішення прийняте з порушенням ст ст 6,14,19 Конституції України, п. 1 ч. 1 ст. 31. ч.5 ст. 33, ч. 6 ст. 33, ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі», п. 35 первісного договору оренди, ст ст. 125,126,211 Земельного кодексу України, оскільки первісний договір оренди від 14.04.2006 земельної ділянки кадастровий номер 1412300000:04:002:0220, який був укладений між відповідачами, припинив свою дію, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено з 28.02.2016 року. Тому відповідач-1 не мав правових підстав поновлювати строк оренди у 2020 році шляхом прийняття спірного рішення №7/50-5074 від 26.02.2020.

Прокурор посилається на те, що відповідач - 2 втратив право на переважне поновлення дії договору оренди, оскільки не вчинив дії передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та не звернувся до відповідача- 1 з листом про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк разом з проектом додаткової угоди до договору оренди. Враховуючи не укладення додаткової угоди після закінчення строку договору оренди від 19.04.2006 №04.06.162.00063, останній є припиненим. За таких обставин, спірна земельна ділянка повинна була бути передана у 2020 році відповідачу- 2 тільки за результатами проведених земельних торгів.

Також, прокурор повідомляє про те, що земельна ділянка надавалась в оренду для будівництва житлового будинку. Проте житловий будинок з підземною автостоянкою та приміщеннями, для будівництва якого передавалась земельна ділянка, так і не був збудований протягом 10 років, що підтверджується відповідним актом. Окрім цього, прокурор вказує на те, що відповідач - 2 не виконував зобов`язання зі сплати орендної плати протягом 7 років та має заборгованість станом на 01.11.2019 по договорам оренди у розмірі 942302,38 грн. За таких обставин, відповідач-2 не мав на меті використовувати спірну земельну ділянку для цілей визначених у договорі оренди, а мав намір лише передати її в користування конкретній юридичній особі, і це було сплановано заздалегідь.

Разом з тим, прокурор вважає, що оскільки рішення, на підставі якого до відповідача-2 перейшло право оренди земельної ділянки кадастровий номер 1412300000:04:002:0220 є незаконним, то і договір оренди від 25.03.2020 підлягає визнанню недійсним на підставі ст. 203, ч. 1,3 ст. 215 Цивільного кодексу України.

Окрім викладеного, прокурор вказує на те, що протягом 2018-2019 років управління земельних відносин Маріупольської міської ради неодноразово складало акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства стосовно відповідача-2 та вимагало усунути виявлені порушення щодо повернення тимчасово зайнятих земель та приведення їх у придатний до використання стан.

В обґрунтування підстав для захисту інтересів держави, прокурор посилається на відсутність органу, який наділений повноваженнями щодо звернення до суду з позовом про визнання недійсним рішення ради у даних земельних правовідносинах. Тому, прокурор набуває статусу позивача. Прокурор вважає, що спірна земельна ділянка вибула поза волею власника, яким є територіальна громада міста Маріуполя, з порушенням вимог чинного законодавства. Вимога про визнання недійсним спірного договору оренди становить суспільний інтерес для територіальної громади міста Маріуполя, оскільки спірний договір не дає можливості визначити орендаря на конкурсних засадах та на вигідних умовах. За таких обставин, прокурор вважає, що інтереси держави, в особі територіальної громади міста Маріуполя порушені та підлягають захисту прокурором, оскільки уповноважений орган у даних відносинах, відсутній.

Заперечення учасників процесу

Відповідач - 1

07.07.2020, через канцелярію Господарського суду Донецької області, від Маріупольської міської ради надійшов відзив на позов №5457/2020 від 01.07.2020 (вх. №12540/20), в якому відповідач - 1 заперечує проти задоволення позову, мотивуючи його тим, що спірне рішення ради прийнято відповідно до вимог чинного законодавства в межах компетенції ради. Відповідач -1 вказує на те, що переважне право відповідача-2 на поновлення договору оренди не має відношення до спірних відносин, оскільки поновлення строку оренди земельної ділянки, по закінчення первісного строку договору оренди у лютому 2016 року, відбувалось на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі” за мовчазною згодою обох сторін.

Щодо передачі в оренду земельної ділянки за результатами проведення земельних торгів відповідач - 1 зазначає, що відповідно до абз. 3 ч. 1 Перехідних положень Земельного кодексу України, у разі прийняття відповідним органом рішення про погодження місця розташування об`єкта або про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки до 1 січня 2008, передача в оренду таких земельних ділянок із земель державної та комунальної власності здійснюється без проведення земельних торгів (аукціонів). Оскільки рішення про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» було прийняте до 1 січня 2008, то подальша передача в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» на підставі цього ж проекту відведення здійснюється без проведення земельних торгів.

Також, відповідач-2 вважає, що прокурор безпідставно звернувся до суду з даним позовом, так як не має жодних підстав для представництва інтересів, а докази надані прокурором не можуть бути прийняті судом як допустимі.

Відповідач - 2

15.06.2020, через канцелярію Господарського суду Донецької області, від Товариства з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» надійшов відзив на позов б/н від 10.06.2020 (вх. №10921/20), в якому останній заперечує проти задоволення позовних вимог в повному обсязі посилаючись на їх безпідставність та необґрунтованість та зазначає наступне.

Орендодавець - Маріупольська міська рада, протягом одного місяця з дати закінчення договору оренди земельної ділянки від 14.04.2006 жодним чином не заперечувала проти продовження користування земельною ділянкою та не вимагала її повернення. Тому Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРИАЗОВБУД» продовжувало використання земельної ділянки, після спливу строку оренди, оскільки спірний договір оренди є поновленим в силу частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», за принципом “мовчазної” згоди. Таку правову позицію, Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРИАЗОВБУД» обґрунтовує позицією Верховного Суду, висловленою у постанові від 21.01.2019 по справі № 916/324/17.

Стосовно передачі земельної ділянки без проведення торгів, відповідач 2 зазначає, що рішення про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки ТОВ «ПРИАЗОВБУД» було прийняте до 1 січня 2008 року, тому подальша передача в оренду ТОВ «ПРИАЗОВБУД» на підставі цього ж проекту відведення здійснюється без проведення земельних торгів на підставі абз. 3 ч. 1 Перехідних положень Земельного кодексу України.

Відповідачем - 2 подано до суду копію дозволу на виконання будівельних робіт №08/04/748 від 10.09.2008, який виданий Товариству з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» на виконання будівельних робіт з будівництва 9-ти поверхового житлового будинку з підземною автостоянкою та приміщеннями торгівлі (І-черга) по пр. Леніна, 127 А у м. Маріуполі.

У відзиві на позовну заяву, відповідач - 2 вказує, що дозвіл на виконання будівельних робіт №08/04/748 від 10.09.2008 є чинним, оскільки його було отримано відповідно до вимог чинного на той час законодавства. 14.10.2008 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» №509-VI від 16.09.2008 року, пункт 1 Прикінцевих положень якого містить вказівку, що дозвіл на будівництво об`єкта містобудування, вихідні дані (архітектурно-планувальне завдання та технічні умови щодо інженерного забезпечення) та дозвіл на виконання будівельних робіт, отримані до набрання чинності підпунктів, вказаних у першому реченні цього пункту (до 14.04.2009), зберігають чинність протягом двох років з дня набрання чинності цим Законом, а щодо об`єктів містобудування, будівництво яких розпочато - до завершення їх будівництва. Оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРИАЗОВБУД» до 14.04.2009 розпочало будівництво на спірній земельній ділянці, то дозвіл на виконання будівельних робіт №08/04/748 від 10.09.2008 року зберіг свою чинність й на сьогоднішній день.

Окрім цього, відповідач - 2 повідомляє, що Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРИАЗОВБУД» на орендованій земельній ділянці був створений об`єкт незавершеного будівництва, що підтверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи, оригінал якої знаходиться в матеріалах справи №0541/6825/2012 у Приморському районному суді м. Маріуполя. Проте з початком активних військових дій та антитерористичної операції на території м. Маріуполь усі інвестиційні проекти в зоні проведення антитерористичної операції були припинені, тому Товариству з обмеженою відповідальністю «ПРИАЗОВБУД» через об`єктивні перешкоди, які неможливо було передбачити, змушений був зупинити виконання будівельних робіт.

В якості доказів на підтвердження своєї правової позиції, відповідачем - 2 надано до суду: копію акту за формою №КБ-2в приймання виконаних підрядних робіт на будівництво: житловий будинок пр. Леніна, 127 за вересень 2008 року; копію довідки про вартість виконаних підрядних робіт за вересень 2008 року; копію довідки про вартість виконаних підрядних робіт за жовтень (1) 2008 року; копію акту за формою №КБ-2в приймання виконаних підрядних робіт на кошторис №П-1-4\2-1-3 будівельні роботи за жовтень (1) 2008 року; копію довідки про вартість виконаних підрядних робіт за листопад 2008 року; копію акту за формою №КБ-2в приймання виконаних підрядних робіт на будівництво: житловий будинок пр. Леніна, 127 А за листопад 2008 року; копію довідки про вартість виконаних підрядних робіт за грудень 2008 року; копію акту №27/37/06 за формою №КБ-2в приймання виконаних підрядних робіт на будівництво: 9-ти поверховий житловий будинок з підземною автостоянкою та торговими приміщеннями за адресою пр. Леніна, 127 А у Жовтневому районі м. Маріуполя за грудень 2008 року; копію ухвали від 11.07.2013 Приморського районного суду міста Маріуполя Донецької області у справі №0541/6825/2012; копію висновку судової будівельно-технічної експертизи №5927/24 від 25.03.2014.

Також, відповідач-2 вважає, що прокурор безпідставно звернувся до суду з даним позовом, так як не має жодних підстав для представництва інтересів, тому позов слід залишити без розгляду на підставі ст. 226 Господарського процесуального кодексу України, а докази надані прокурором не можуть бути прийняті судом як допустимі.

У судових дебатах відповідач-2 також посилався на те, що прокурор зобов`язаний був, до подання позову, звернутись до органу влади з приводу подання позову та надати час для реагування на можливе порушення. Не вчинення таких дій є підставою для відмову у задоволенні позову. Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №912/2385/18. Також, відповідач-2 вважає, що прокурор не мав права звертатись до суду з позовом про визнання недійсним договору, стороною якого він не є, що є також підставою для відмову у позові (постанова у справі №747/830/16-ц).

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача 2 - Товариство з обмеженою відповідальністю «Азовбудівництво», у відзиві на позовну заяву б/н від 10.06.2020 (вх. №10920/20 від 15.06.2020), заперечувала проти задоволення позовних вимог, оскільки прокурор безпідставно звернувся до суду з даним позовом, так як контроль за використанням та охороною земель здійснює Державна служба геодезії, картографії та кадастру, а не прокурор. На думку третьої особи, прокурор, при зверненні з даним позовом вийшов за межі своїх повноважень, тому докази надані разом з позовною заявою отримані незаконним шляхом та не можуть бути прийняті судом. Щодо оренди земельної ділянки, то третя особа підтримує позицію відповідачів щодо поновлення договору оренди від 14.04.2006 після закінчення строку на який він був укладений на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”. Тому, за переконанням третьої особи, оскільки відбулось поновлення договору оренди автоматично, то спірне рішення відповідача-1 не створює, не змінює та не припиняє будь-яких прав чи обов`язків в частині поновлення оренди земельної ділянки. Спірне рішення є волевиявленням відповідача-1 щодо збільшення розміру орендної плати. Прокурором не наведено доказів порушення відповідачем-1 вимог законодавства при прийнятті рішення щодо збільшення розміру орендної плати за земельну ділянку та надання згоди на передачу земельної ділянки в суборенду. Також, третя особа вважає, що до відносин з оренди землі слід застосовувати Закон України “Про оренду землі”, яким передбачено поновлення договору оренди за мовчазною згодою сторін.

Відповідь на відзив

03.08.2020, через канцелярію Господарського суду Донецької області, від Маріупольської місцевої прокуратури №1 надійшла відповідь на відзив відповідача 1 №38-6329вих-20 від 29.07.2020 (вх. №14255/20), у якій позивач підтримав позовні вимоги у повному обсязі, мотивуючи свою позицію тим, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» не використано право на переважне поновлення дії договору оренди земельної ділянки за кадастровим номером 1412300000:04:002:0220 від 14.04.2006 та не укладено додаткову угоду, відповідно до вимог ст. 33 Закону України “Про оренду землі” про поновлення договору оренди. Прокурор заперечує проти доводів відповідачів, що договір оренди земельної ділянки може бути продовжений за мовчазною згодою без укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди. Тому, за переконанням прокурора, передача в оренду земельної ділянки після закінчення строку оренди 28.02.2016 повинна була відбуватись за результатами проведення земельних торгів.

У підготовчому та судових засіданнях прокурори Хряк О.О. та Кондратюк Н.А. підтримали позовну заяву у повному обсязі, надали усні пояснення та заперечення на доводи, викладені відповідачем 1, відповідачем 2 та третьої особою; у судових дебатах прокурор посилалась на докази, які містяться у матеріалах судової справи та просила суд задовольнити позов у повному обсязі.

Хід розгляду справи та процесуальні дії

Ухвалою суду від 18.05.2020 позовну заяву прийнято судом до розгляду та відкрито провадження у справі; постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 16.06.2020 о 14:00 год.

Ухвалою суду від 16.06.2020 відкладено підготовче засідання у справі №905/892/20 на 01.07.2020 о 16:00 год.

Ухвалою суду від 01.07.2020 задоволено клопотання третьої особи про продовження строку підготовчого засідання; продовжено строк підготовчого провадження у справі №905/892/20 на 30 днів; задоволено клопотання третьої особи про відкладення підготовчого засідання; відкладено підготовче засідання у справі №905/892/20 на 04.08.2020 року о 15:30 год; запропоновано позивачу надати належним чином засвідчену копію спірного договору від 25.03.2020.

Ухвалою суду від 04.08.2020 відмовлено у задоволенні клопотання відповідача 2 про залишення позову без розгляду на підставі того, що позовна заява підписана особою, яка не мала повноважень її підписувати; клопотання прокурора про витребування доказів у відповідача 1 – залишено без задоволення; закрито підготовче провадження у справі №905/892/20 та призначено судове засідання на 04.08.2020 року о 15:30 год.

Ухвалою суду від 17.08.2020 оголошено перерву у судовому засіданні та повідомлено Маріупольську міську раду Донецької області та Товариство з обмеженою відповідальністю «Азовбудівництво» про те, що судове засідання у справі №905/892/20 відбудеться 27.08.2020 року о 14:30 год.

Ухвалою суду від 27.08.2020 провадження у справі №905/892/20 зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справ №159/5756/18, №313/350/16-ц та №378/596/16-ц.

Враховуючи те, що обставини які зумовили зупинення провадження у справі №905/892/20 усунені, ухвалою суду від 28.10.2020 поновлено провадження у справі №905/892/20; продовжено розгляд справи №905/892/20 на стадії розгляду по суті; призначено судове засідання на 05.11.2020 року о 11:00 год.

Ухвалою суду від 05.11.2020 оголошено перерву у судовому засіданні та повідомлено Маріупольську міську раду Донецької області та Товариство з обмеженою відповідальністю «Азовбудівництво» про те, що судове засідання у справі №905/892/20 відбудеться 09.11.2020 року о 14:30 год.

У судове засідання 09.11.2020 прибув прокурор, відповідач - 2 забезпечив явку представника у режимі відеоконференції; відповідач - 1 та третя особа про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, явку своїх представників не забезпечили, причин неявки до суду не повідомили.

Розгляд справи здійснювався за допомогою технічних засобів, а саме: програмно-апаратного комплексу «Діловодство суду» та за допомогою платформи «EasyCon».

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд

ВСТАНОВИВ:

Фактичні обставини справи, зміст спірних правовідносин та перевірка їх доказами

14.04.2006 на підставі рішення Маріупольської міської ради №2044 від 28.02.2006, між Маріупольською міською радою Донецької області (орендодавець, відповідач-1) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» (орендар, відповідач-2) підписаний договір оренди земельної ділянки (далі- договір оренди від 14.04.2006).

Предметом договору оренди є надання, згідно з рішенням Маріупольської міської ради №2044 від 28.02.2006, у строкове платне користування земельної ділянки, загальною площею 0,6234 га, яка розташована за адресою по пр. Миру (пр. Леніна), 127-А в Центральному районі м. Маріуполя з кадастровим номером 1412300000:04:002:0220 (п. 1.1; 2 договору).

На земельній ділянці буде знаходитися об`єкт нерухомого майна: житловий будинок з підземною автостоянкою та приміщеннями торгівлі (п.3. договору).

Орендна плата за землю встановлюється у розмірі 2% від грошової оцінки земельної ділянки за рік (п. 10. договору).

Земельні ділянки передаються в оренду з метою та за цільовим призначенням: для будівництва житлового будинку з підземною автостоянкою та приміщеннями (роздрібна торгівля у неспеціалізованих) (п. 18. договору).

Орендар після припинення дії договору повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим. в якому він одержав її в оренду (п. 25. договору).

Орендар зобов`язаний, зокрема: приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди земельної ділянки, в установленому законом порядку; використовувати земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у договорі і згідно з цільовим призначенням, з дотриманням режиму використання земель; почати будівництво об`єкта не пізніше чим за 2 (два) роки зі дня прийняття рішення про дозвіл на будівництво та закінчити будівництво у термін, не перевищуючий 1 (одного) календарного року після закінчення нормативного строку на будівництво; щоквартально у термін до 20 числа місяця, що йде за звітним кварталом надавати у Маріупольське фінансове управління копії платіжних документів, що підтверджують сплату до бюджету орендної плати за землю (п. 35 договору).

Договір укладений строком на 10 (десять) років - до 28.02.2016 (п. 6 договору).

Після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 (два) місяці до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово орендаря про намір поновлення терміну дії договору. В іншому випадку договір поновленню не підлягає (п.7 договору).

Зобов`язання орендаря звернутися до орендодавця за 2 (два) місяці до закінчення строку дії договору оренди з письмовою заявою про поновлення терміну дії договору та погодження між сторонами положень про те, що в іншому випадку договір поновленню не підлягає, також містить п. 35 договору.

Відповідно до п. 41 договору, дія останнього припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Договір оренди земельної ділянки підписаний, скріплений печатками сторін, а також зареєстрований у Маріупольському міському відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» запис №04.06.162.00063 від 19.04.2006, та посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Скоробогатько О.В. - запис за №1015.

08.01.2009, додатковою угодою до договору оренди було змінено п. 10 договору, зокрема визначено що орендна плата за землю сплачується орендарем у грошовій формі в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки за рік. Також у додатковій угоді було визначено платіжні реквізити на які належить сплачувати орендну плату.

Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 19.04.2006 орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку площею 0,6234 га, з кадастровим номером 1412300000:04:002:0220, за адресою по пр. Миру (пр. Леніна), 127-А в Центральному районі м. Маріуполь.

Після закінчення строку дії договору оренди від 14.04.2020, відповідач-2 не повернув земельну ділянку. Доказів виконання умов п. 7 та п. 35 договору оренди від 14.04.2006, відповідачем -2 суду не надано. Відповідачі не заперечують проти відсутності письмової заяви відповідача-2 про поновлення терміну договору оренди. Також відповідачі не заперечують проти того, що після закінчення строку дії договору оренди, а саме після 28 лютого 2016 року, сторони додаткових угод щодо поновлення строку дії договору, не укладали.

Разом з тим, відповідачі та третя особа вважають, що строк дії договору оренди від 14.04.2006 був поновлений за “мовчазною” згодою на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”.

У 2018 року, спеціалістами управління земельних відносин Маріупольської міської ради проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд».

За результатами перевірки складений акт б/н від 03.04.2018, яким встановлено, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» використовується земельна ділянка за адресою: пр. Миру, 127А в Центральному районі, загальною площею 0,6234 га, надана для функціонування житлового будинку з підземною автостоянкою та приміщеннями торгівлі на підставі договору оренди земельної ділянки від 19.04.2006 (що зареєстрований 19.04.2006 №04:06:162:00063), невід`ємною частиною якого є додаткова угода від 08.01.2009 (що зареєстрована 20.01.2009 №04.09.162.00902), строк дії якого закінчився 28.02.2016, що є порушенням строків повернення тимчасово займаних земель та невиконанням обов`язків щодо приведення їх у стан, придатний до використання за призначенням та є порушенням ст.125, ст.126, ст.211 Земельного кодексу України. На час складання акту, вищевказана земельна ділянка використовується під розміщення фундаменту, металевих контейнерів та огорожі.

Товариству з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» за результатами перевірки був направлений акт від 03.04.2018 та вказівка (попередження) №21/2018 від 03.04.2018, з вимогою усунути виявлені порушення земельного законодавства, у двадцятиденний строк.

Відповідачем - 2 вимог попередження №21/2018 від 03.04.2018 про необхідність усунути порушення вимог земельного законодавства у двадцятиденний строк, виконано не було, жодних листів та/або заперечень також не надано.

Виконавчий комітет Маріупольської міської ради листом №23.4-5613-07 від 06.04.2008 повідомив керівника Маріупольської місцевої прокуратури №1 про результати проведення перевірки, з питань законності цільового використання земельної ділянки, що орендує Товариство з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд», в якому вказані результати перевірки, що відображені в акті від 03.04.2018, а також повідомлено про те, що за інформацією Департаменту фінансів міської ради у Товариства з обмеженою відповідальністю “Приазовбуд” в оренді знаходиться 5 земельних ділянок, загальною площею: 2,2856 га. Згідно останньої звірки, у Товариства з обмеженою відповідальністю “Приазовбуд” станом на 01.12.2017 виявлена заборгованість з орендної плати за земельні ділянки у сумі 1043671,26 грн, у т.ч. пені 151650,10 грн.

Листом виконавчого комітету Маріупольської міської ради №24.3-15132-07 від 13.06.2018 повідомлено наступне: «…Згідно з інформацією управління державного архітектурно-будівельного контролю Маріупольської міської ради у Реєстрі, який ведеться з 2011 року, відсутня інформація про документи дозвільного, та декларативного характеру на будівництво за адресою: пр. Миру, 127а у Центральному районі м. Маріуполя. З моменту отримання повноважень, з 08.02.2016 по теперішній час, до зазначеного управління від Товариства з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» не надходили повідомлення про початок виконання підготовчих/будівельних робіт та заяви на отримання дозволу на виконання будівельних робіт за даною адресою. Відповідно, питання щодо надання дозволу на виконання будівельних робіт або відмови у його видачі управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Маріупольської міської ради не розглядалося. Станом на 06.06.2018 за вищевказаною адресою будівельні роботи не виконуються…».

16.07.2018 працівниками відділу контролю за використанням активів департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради, на виконання запиту Маріупольської міської прокуратури №1 проведено повторну перевірку, Товариства з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд», з питання законності цільового використання земельної ділянки розташованої за адресою: пр. Миру, 127А.

За наслідками перевірки складений акт б/н від 16.07.2018 яким встановлено, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд», у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди, допущені порушення ст. ст. 125, 126, 211 Земельного кодексу України.

Також, 29.10.2019 на виконання листа Маріупольської місцевої прокуратури №38-1793 вих.19, було втретє проведено перевірку Товариства з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд», з питання законності цільового використання земельної ділянки розташованої за адресою: пр. Миру, 127А, зміст висновків якої тотожній з попередніми актами перевірки від 03.04.2018 та 03.04.2018.

14.12.2018 Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області Відділ у місті Маріуполі на лист Маріупольської місцевої прокуратури №1 від 10.12.2018 повідомило про те, що спірна земельна ділянка перенесена до архівного шару Національної кадастрової системи, у зв`язку з закінченням строку договору оренди та відсутністю правовстановлюючих документів. У зв`язку з чим, відділ не може надати нормативну грошову оцінку на зазначену вище ділянку.

Відповідачем-2 вимоги попередження №21/2018 від 03.04.2018 не виконано, земельна ділянка огороджена парканом.

В подальшому, Товариство з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» звернулося до Маріупольської міської ради із заявою від 14.12.2019, в якій просило поновити право оренди земельної ділянки для будівництва житлового будинку з підземною автостоянкою та приміщеннями торгівлі та надати в суборенду, площею 0,6234га, розташованого за адресою м. Маріуполь, пр. Миру, 127А

За результатом розгляду заяви відповідача-2 від 14.12.2019, Маріупольською міською радою прийнято оскаржуване Рішення №7/50-5074 від 26.02.2020 «Про поновлення строку оренди земельної ділянки по пр. Миру, 127а в Центральному районі міста Товариству з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» та надання дозволу на передачу її в суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю «Азовбудівництво»» (далі - Рішення).

Пунктом 1 Рішення №7/50-5074 від 26.02.2020 вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та вирішено поновити на 10 років строк оренди земельної ділянки (землі житлової та громадської забудови) кадастровий номер 1412300000:04:002:0220 площею 0,6234 га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (для будівництва житлового будинку з підземною автостоянкою та приміщеннями торгівлі (роздрібна торгівля у неспеціалізованих магазинах) по пр. Миру, 127а, в Центральному районі міста ТОВ «Приазовбуд».

Встановлено розмір орендної плати на рівні 12% від її грошової оцінки (пункт 2 Рішення).

Пунктом 3 Рішення зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» подати до Центру надання адміністративних послуг заяву про оформлення проекту договору оренди вказаної земельної ділянки протягом трьох місяців від дня прийняття рішення. Оформити правовстановлюючі документи на вказану земельну ділянку у встановленому законом порядку.

Пунктом 5 Рішення надано дозвіл Товариству з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд», після укладення договору оренди, передати в суборенду (до припинення строку дії договору оренди) земельну ділянку площею 0,6234 га (кадастровий номер 1412300000:04:002:0220) без зміни її цільового призначення, а саме для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (для будівництва житлового будинку з підземною автостоянкою та приміщеннями торгівлі (роздрібна торгівля у неспеціалізованих магазинах) по пр. Миру, 127а, в Центральному районі міста Товариству з обмеженою відповідальністю «Азовбудівництво».

На виконання Рішення, 25.03.2020 між Маріупольською міською радою Донецької області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» підписаний договір оренди земельної ділянки.

Предметом договору оренди є надання, згідно з Рішенням Маріупольської міської ради №7/50-5074 від 26.02.2020, у строкове платне користування земельної ділянки, загальною площею 0,6234 га, яка розташована за адресою по пр. Миру (пр. Леніна), 127-А в Центральному районі м. Маріуполя з кадастровим номером 1412300000:04:002:0220 (п. 1.1; 2.1. договору від 25.03.2020).

Договір від 25.03.2020 укладено на 10 (десять) років з моменту державної реєстрації права оренди (п. 3.1).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 8235099,87 грн. (4.1); орендна плата за землю (платіж) сплачується орендарем у грошовій формі у розмірі 12% від грошової оцінки земельної ділянки (на рік) (п. 4.3).

Земельна ділянка передається в оренду з метою та за цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Договір оренди земельної ділянки від 25.03.2020 підписаний, скріплений печатками сторін.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, який сформовано 15.04.2020, право оренди земельної ділянки, площею 0,6234 га (кадастровий номер 1412300000:04:002:0220), зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд».

З матеріалів справи також судом встановлено, що земельна ділянка надавалась у строкове платне користування для будівництва об`єкта нерухомого майна: житловий будинок з підземною автостоянкою та приміщеннями торгівлі. Об`єкт нерухомого майна: житловий будинок з підземною автостоянкою та приміщеннями торгівлі, станом на момент розгляду судом спору, не побудований. Як зазначає відповідач-2 об`єкт має форму незавершеного будівництва. Об`єкт не має жодних реєстраційних документів. На підтвердження здійснення будівництва, відповідачем до матеріалів справи довідки КБ-3 та акти виконаних робіт за вересень, листопад та грудень 2008 року, а також копію висновку судової будівельно-технічної експертизи №5927/24 від 25.03.2014, проведеної в межах справи №0541/6825/2012 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» про розірвання договору, повернення грошових коштів, стягнення неустойки. Дослідивши вказані докази, суд зауважує, що предметом спору не є виконання, ступінь виконання відповідачем зобов`язань з будівництва житлового будинку. В розрізі даного спору, судом встановлено, що об`єкт не збудований, державну реєстрації об`єкта незавершеного будівництва також не здійснено.

Також, під час розгляду справи, судом з`ясовано, що відповідач-2 має заборгованість по орендній платі за землю. Проте, суду не вдалось встановити дійсний розмір заборгованості, оскільки в листі від 06.04.2018 №23.4-5613-07, міститься сума заборгованості за 5 договорами оренди. Прокурор та відповідачі не надали відомостей щодо розміру заборгованості з орендної плати по договору оренди від 14.04.2006. Суду також не вдалося встановити здійснення орендної плати за землю по новому договору від 25.03.2020, оскільки, за поясненнями відповідача-2, обов`язок оплати орендної плати за землю взяв на себе суборендар (третя особа). Третя особа, пояснень з приводу сплати орендної плати за землю не надала.

Враховуючи вищевикладене, суд встановив, що спір виник щодо розпорядження земельною ділянкою площею 0,6234 га (кадастровий номер 1412300000:04:002:0220), яка належить територіальній громаді міста Маріуполя шляхом передання її Маріупольською міською радою в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю “Приазовбуд” у 2020 році. Спір стосується правомірності передання в оренду земельної ділянки шляхом поновлення строку оренди земельної ділянки, а не шляхом проведення земельних торгів. Правовою підставою спору є застосування положень ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”.

Оцінка аргументів учасників справи та мотиви рішення суду

Щодо представництва прокурором інтересів держави

Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (частина друга статті 19 Конституції України).

Відповідно до пункту 2 Рекомендації Rec (2012) 11 Комітету Міністрів Ради Європи державам-учасникам «Про роль публічних обвинувачів поза системою кримінальної юстиції», прийнятій 19 вересня 2012 року на 1151-му засіданні заступників міністрів, якщо національна правова система надає публічним обвинувачам певні обов`язки та повноваження поза системою кримінальної юстиції, їх місія полягає у тому, щоби представляти загальні або публічні інтереси, захищати права людини й основоположні свободи та забезпечувати верховенство права.

Відповідно до пункту 3 статті 131-1 Конституції України прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Відповідно до абзацу першого частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18 (пункт 76)). Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (абзац другий частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру»).А відповідно до абзаців першого та другого частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній заяві (заяві) самостійно визначає, в чому полягає порушення інтересів держави, та обґрунтовує необхідність їх захисту, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі прокурор набуває статусу позивача (абз. 2 ч. 5 ст. 53 Господарського процесуального кодексу України у редакції, чинній на час подання позову).

Якщо підставою для представництва інтересів держави прокурор зазначив відсутність органу, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, цей довід прокурора суд повинен перевірити незалежно від того, чи надав прокурор докази вчинення ним дій, спрямованих на встановлення відповідного органу (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц (пункт 70)).

ЄСПЛ звертав увагу на те, що підтримка, яка надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, у тих випадках, коли відповідне правопорушення зачіпає інтереси великого числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави (див. mutatis mutandis рішення від 15 січня 2009 року у справі «Менчинська проти Росії» (Menchinskaya v. Russia), заява № 42454/02, § 35).

Суд встановив, що спірна земельна ділянка належить до комунальної власності територіальної громади м. Маріуполя.

Прокурор, звертаючись з позовом, зазначив про те, що первинним суб`єктом місцевого самоврядування та суб`єктом права комунальної власності є територіальна громада. З огляду на те, що порушення інтересів територіальної громади відбулося внаслідок прийняття органом місцевого самоврядування, який є одним зі співвідповідачів, незаконного рішення, прокурор звернувся до суду як самостійний позивач в інтересах держави, що виражаються в інтересах частини Українського народу - членів територіальної громади, яка є власником земельної ділянки.

Прокурор наголошував на особливому порядку передання в оренду земельної ділянки, а саме за результатами конкурсу (земельних торгів), як то передбачено ст. 134 Земельного кодексу України.

Суд погоджується з такими аргументами прокурора та вважає необґрунтованими доводи відповідачів та третьої особи про те, що прокурор не може представляти інтереси територіальної громади. Конституція України та Закон України «Про прокуратуру» надають прокурору повноваження з представництва не тільки загальнодержавних інтересів, але й локальних інтересів держави. Суд не погоджується з позицією відповідачів щодо того, що прокурор замінює орган виконавчої влади, на якого покладено контроль за використанням та охороною земель згідно із ст. 6 Закону України “Про державний контроль за використанням та охороною земель”, оскільки ст. 6 Закону передбачає повноваження центрального органу виконавчої влади, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі, а не земель територіальної громади міста для будівництва.

Крім того, суд зауважує, що прокурор оскаржуючи рішення Маріупольської міської ради та договір, укладений на підставі такого рішення, саме тому визначивши останню відповідачем. Він мав підстави звернутися до суду як позивач, вважаючи, що відсутній орган, який може захистити інтереси держави (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц (пункт 40)).

За таких обставин, суд відхиляє доводи відповідача-2 щодо порушення вимог ч. 4 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру”, оскільки підставою звернення прокурора з позовом визначено саме відсутність уповноваженого органу, а не бездіяльність уповноваженого органу, тому відповідно положення про попереднє повідомлення не застосовуються. За таких обставин, суд відмовляє у задоволенні клопотання відповідача-2 про залишення позову без розгляду.

Враховуючи вищевикладене, суд дослідив та встановив наявність повноважень прокурора на захист інтересів держави в спірних відносинах та відповідно належність та допустимість поданих прокурором доказів.

Щодо дотримання норм ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”

Як встановлено судом вище, земельна ділянка площею 0,6234 га, з кадастровим номером 1412300000:04:002:0220, за адресою по пр. Миру (пр. Леніна), 127-А в Центральному районі м. Маріуполь, знаходилась в оренді у відповідача -2, на підставі договору оренди від 14.04.2006 (зареєстрованого 19.04.2006) укладеного з відповідачем-1. Строк дії договору чітко погоджений сторонами у п. 6 договору, а саме до 28.02.2016 року. Сторонами погоджені положення про переважне право на поновлення строку договору оренди пунктами 7 та 35 договору, а саме за умови, якщо орендар не пізніше ніж за 2 (два) місяці до закінчення строку дії договору оренди повідомить письмово орендаря про намір поновлення терміну дії договору. В іншому випадку, сторони погодили, що договір поновленню не підлягає. Жодних повідомлень, відповідач-2 не надсилав на адресу відповідача-1 про поновлення строку договору оренди. Разом з тим, відповідач-2 продовжував користуватись зазначеною земельною ділянкою і після закінчення строку дії договору оренди, а саме після 28.02.2016. Відповідач -2 земельну ділянку територіальній громаді міста Маріуполя не повернув. 14.12.2019 відповідач-2 звернувся до відповідача-1 із заявою про поновлення права оренди. За результатами розгляду якої, відповідачем-1 прийнято 26.02.2020 спірне рішення про поновлення строку оренди земельної ділянки та укладений 25.03.2020 спірний договір оренди.

Оцінивши зміст правовідносин, що виникли між відповідачами, суд дійшов висновку, що між сторонами виникли правовідносини у сфері землекористування, що підпадає під правове регулювання Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі» та іншого законодавства, яке регулює земельні відносини в Україні.

За частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції чинній в період закінчення строку договору оренди від 14.04.2006) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України “Про оренду землі” у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин).

Згідно з ст. 19 Закону України “Про оренди землі” строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» має назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

У постанові від 22.09.2020 №159/5756/18 Великої Палати Верховного суду зроблені наступні висновки: “... Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею ЗЗ Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором...”.

Відповідно до ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Судом враховано, що правовідносини розглянуті у справі №159/5756/18 не аналогічні правовідносинам у справі №905/892/20. Разом з тим, Великою Палатою Верховного суду у справі № 159/5756/18 викладені правові висновки щодо застосування положень ст. 33 Закону України “Про оренду землі” не тільки щодо конкретної справи, а й щодо порядку застосування цієї статті в цілому.

Судом проаналізовані положення договору оренди від 14.04.2006 (п. 7, п. 35) та ст. 33 Закону України “Про оренду землі” і в розрізі конкретних правовідносин, суд вважає, що положеннями договору від 14.04.2006, а саме п. 7 та п. 35 сторони чітко визначили, за наявності яких умов, можливе поновлення строку дії договору оренди, а також сторони самостійно ототожнили положення про переважне право на укладення договору та поновлення строку дії договору. Так, у п. 7 договору від 14.04.2006 сторони погодили, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, за умови коли орендар не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомить письмово. У п. 35 договору сторони погодили, що орендар зобов`язаний звернутись до орендодавця за 2 (два) місяця до закінчення строку дії договору з письмовою заявою про поновлення терміну дії договору. Отже, сторонами договору від 14.04.2006 чітко визначені умови, за наявності яких договір підлягає поновленню. Такі умови не суперечать ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, тому можуть бути погоджені сторонами за вільним волевиявленням. Окрім того, сторони чітко визначили, що договір не підлягає поновленню в іншому випадку (п. 7 та п. 35 договору оренди від 14.04.2006). Тобто сторони договору виключили можливість поновлення договору оренди за «мовчазною» згодою.

За таких обставин, поновлення строку дії договору у формі “мовчазної згоди” не передбачено умовами договору від 14.04.2006, порядок поновлення передбачений ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі” та конкретизований сторонами договору за вільним волевиявленням, який не передбачає автоматичного поновлення строку дії договору оренди.

З огляду на викладене, поновлення саме договору оренди від 14.04.2006 могло відбуватись тільки на умовах визначених в самому договорі, які не суперечать положеннями ст. 33 Закону України “Про оренду землі”.

Як встановлено судом вище, орендар (відповідач-2) не звертався а ні у строк визначений договором, а ні у строк визначений ст. 33 Законом України “Про оренду землі” із заявою до відповідача-1 про поновлення строку дії договору, додаткової угоди, як це передбачено ч. 6 та ч. 8 ст. 33 Закону України “Про оренду землі” сторонами не було укладено.

Таким чином, строк дії договору оренди від 14.04.2006, який зареєстровано у Маріупольському міському відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №04.06.162.00063 від 19.04.2006 та нотаріально посвідчено, про що в реєстрі зроблено запис за №1015, закінчився 28.02.2016 та відповідно договір припинив свою дію.

Виходячи з вищевикладеного, судом відхиляються доводи відповідачів та третьої особи щодо поновлення договору оренди від 14.04.2006 автоматично у зв`язку з “мовчазною” згодою сторін.

Щодо законності рішення L сесії 7 скликання Маріупольської міської ради №7/50-5074 від 26.02.2020

Статтею 2 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” передбачено, що місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.

Первинним суб`єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій і повноважень є територіальна громада села, селища, міста (ст 6 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” ).

Сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами (ст 10 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” )

Статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з ст 24 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Статтею 16 Закону України «Про місцеве самоврядування» передбачено, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Відповідно до ст. 12 Земельного кодексу України (тут і далі - в редакції чинній на момент прийняття спірного рішення) до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад та надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до ст. 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються: для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування.

Крім цього, ст. 83 Земельного кодексу України встановлено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Також, ст. 116 Земельного кодексу України встановлено, що юридичні особи набувають права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу положень ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда) (ч. 6 ст. 93 Земельного кодексу України).

У відповідності до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 ст. 134 цього Кодексу. (ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

За приписами абз. 22 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря (абз. 22 ч. 2 ст. 134 в редакції Закону № 340-IX від 05.12.2019).

У разі прийняття відповідними органами рішення про погодження місця розташування об`єкта або про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки до 1 січня 2008 року передача в оренду таких земельних ділянок із земель державної та комунальної власності здійснюється без проведення земельних торгів (аукціонів) (п. 1 Розділу Х Земельного кодексу України ).

Слід зазначити, що спірним рішення, рада не поновлює договір оренди від 14.04.2006, а поновлює на 10 років строк оренди земельної ділянки. Жодних посилань на договір оренди від 14.04.2006 та на те, що саме строк дії цього договору поновлюється, у спірному рішенні не міститься. Отже, Маріупольська міська рада прийняла рішення про поновлення оренди земельної ділянки, а не про поновлення договору оренди. Таке рішення суперечить ст. 124, ст. 134 Земельного кодексу України та ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, оскільки поновленню підлягає саме договір оренди, а не просто строк оренди земельної ділянки. Відповідач - 1 не надав жодних правових обґрунтувань щодо поновлення строку оренди земельної ділянки без посилань стосовно конкретного договору оренди, який поновлюється.

Відповідач-2 посилається на те, що договір оренди від 14.04.2006 поновлений автоматично, а спірним рішення було вирішено питання щодо збільшення орендної плати та погодження передачу в суборенду. З такою позицією відповідача-2, суд не погоджується, оскільки спірне рішення прийнято за результатами його заяви про поновлення права оренди від 14.12.2019 та в п. 1 рішення вказано про поновлення на 10 років строку оренди. Отже, спірним рішенням вирішено питання поновлення строку оренди земельної ділянки, а оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України “Про оренду землі”). Тобто, фактично правовим наслідком спірного рішення є поновлення саме договору оренди, хоча його реквізити й не згадуються.

Враховуючи те, що строк оренди земельної ділянки комунальної власності загальною площею 0,6234 га, яка розташована за адресою по пр. Миру (пр. Леніна), 127-А в Центральному районі м. Маріуполя з кадастровим номером 1412300000:04:002:0220 закінчився 28.02.2016, то відповідно право оренди такої земельної ділянки повинно було передаватись у спосіб визначений Земельним кодексом України у редакції чинної станом на день прийняття рішення, а саме за результатами проведених земельних торгів.

Судом відхиляються посилання відповідача-1 на положення п. 1 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України, яким передбачено, що у разі прийняття відповідними органами рішення про погодження місця розташування об`єкта або про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки до 1 січня 2008 року передача в оренду таких земельних ділянок із земель державної та комунальної власності здійснюється без проведення земельних торгів (аукціонів) (п. 1 Розділу Х ). Вказані доводи відповідача-1 судом відхиляються, оскільки в матеріалах справи відсутні докази прийняття рішення про погодження місця розташування об`єкта або про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки до 1 січня 2008 року. Окрім того положення цього пункту станом на момент прийняття спірного рішення вже не діяли, оскільки в самому пункті зазначено, що пункт 1 розділу X доповнено абзацом третім згідно із Законом № 509-VI від 16.09.2008 - діє протягом двох років з дня набрання чинності, див. п.2 розділу II Закону № 509-VI від 16.09.2008 (із змінами, внесеними згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010.

Судом встановлено, що у даних правовідносинах Маріупольська міська рада Донецької області повинна була передати в оренду земельну ділянку площею 0,6234га, розташовану за адресою м. Маріуполь, пр. Миру, 127А Товариству з обмеженою діяльністю «Приазовбуд» за результатами проведення земельних торгів.

Відповідно до частини 1 статті 155 Земельного кодексу України у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Статтею 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він прийнятий з перевищенням повноважень, суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси позивача у справі.

Отже, судом встановлено, що Маріупольською міською радою Донецької області прийнято рішення L сесії 7 скликання Маріупольської міської ради №7/50-5074 від 26.02.2020 «Про поновлення строку оренди земельної ділянки по пр. Миру, 127 в центральному районі міста Товариству з обмеженою діяльністю «Приазовбуд» та надання дозволу на передачу її в суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю «Азовбудівництво» в порушення ч. 2 ст. 124, абз 22 ч. 2 ст.134 Земельного кодексу України, п. 1 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

За таких обставин, позовні вимоги про визнання недійсним рішення L сесії 7 скликання Маріупольської міської ради №7/50-5074 від 26.02.2020, оскільки рішення прийнято не на підставі норм чинного Земельного кодексу України.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що матеріалами справи підтверджено, а відповідачами не спростовано порушення відповідачем-1 вимоги законодавства при прийнятті рішення №7/50-5074 від 26.02.2020 про поновлення строку оренди земельної ділянки, наслідком прийняття якого між відповідачем 1 та відповідачем 2 був укладений договір оренди б/н від 25.03.2020.

Щодо договору оренди землі від 25.03.2020

Крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України). Отже, судом відхиляються доводи відповідача-2 щодо неможливості прокурора звернутись в інтересах держави, в особі Маріупольської територіальної громади з позовом про визнання недійсним договору оренди землі.

За змістом частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Судом не приймається позиція позивача про те, що спірний договір укладений з метою отримання третьою особою земельної ділянки в обхід процедури земельних торгів, оскільки є недоведеною належними та допустимими доказами, тому судом відхиляються доводи про те, що спірний договір порушує публічний порядок та є нікчемним.

Враховуючи, що рішення Маріупольської міської ради №7/50-5074 від 26.02.2020 про поновлення строку оренди земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю “Приазовбуд” визнано недійсним судом, укладений на підставі нього договір оренди землі від 25.03.2020 між відповідачем -1 та відповідачем-2 суперечить вимогам ч. 2 ст.124 Земельного кодексу України, ст. 33 Закону України “Про оренду землі” , то останній відповідно до вимог ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України слід визнати недійсним.

Відповідно до ст. 129 Конституції України та ст.13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності.

Згідно з ст.ст. 73, 74, 77, 79 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Таким чином, позовні вимоги» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1412300000:04:002:0220 від 25.03.2020, укладеного між Маріупольською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги підлягають задоволенню повністю.

Судові витрати.

Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідачів пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись статтями 129, 130, 191, 231, 234, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

В И Р I Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним рішення L сесії 7 скликання Маріупольської міської ради Донецької області №7/50-5074 від 26.02.2020 «Про поновлення строку оренди земельної ділянки по пр. Миру, 127 в Центральному районі міста Товариству з обмеженою діяльністю «Приазовбуд» та надання дозволу на передачу її в суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю «Азовбудівництво».

3. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1412300000:04:002:0220 від 25.03.2020, укладений між Маріупольською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд».

4. Стягнути з Маріупольської міської ради Донецької області (пр. Миру, б. 70, м.Маріуполь, Донецька область, 87555, код ЄДРПОУ 33852448) судовий збір у розмірі 3153 (три тисячі сто п`ятдесят три) грн 00 коп.

5. Стягнути Товариства з обмеженою відповідальністю «Приазовбуд» (пр.Будівників, б. 75, кв.56, Маріуполь, 87525, код ЄДРПОУ 20336699) судовий збір у розмірі 1051 (одна тисяча п`ятдесят одна) грн 00 коп.

6. Видати накази після набрання рішенням суду законної сили.

7. Рішення набирає законної у порядок та строки передбачені ст. 241 Господарського процесуального кодексу України з урахуванням п. 4 розділу Х Прикінцевих положень цього кодексу та п. 17.5 ч. 1 розділу ХІ Господарського процесуального кодексу України.

8. Апеляційна скарга може бути подана учасниками справи у строки передбачені ст. 256 Господарського процесуального кодексу України та в порядку, передбаченому ст. 257 Господарського процесуального кодексу України з урахуванням п. 17.5 ч. 1 розділу ХІ Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України.

У судовому засіданні 09.11.2020 проголошено та підписано вступну та резолютивну частину рішення. Повний текст рішення складено та підписано 19.11.2020.

Суддя Д.М. Огороднік