Рішення № 87419846, 27.01.2020, Святошинський районний суд міста Києва

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/2921/19

пр. № 2/759/573/20

27 січня 2020 року Святошинський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді - Бабич Н.Д.,

за участю секретаря судового засідання - Волошина А.О.,

представника позивача - Мастикаша Ю.І. ,

представника відповідача - ОСОБА_2 ,

представника третьої особи - ОСОБА_8

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Києві цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», ОСОБА_3 , треті особи: Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Хрещатик», Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, ОСОБА_4 про визнання договору резервування квартири недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо», ОСОБА_5 звернувся 12.02.2019 року до Святошинського районного суду м.Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», ОСОБА_3 , треті особи: Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Хрещатик», Фонд гарантування вкладів фізичних осіб про визнання договору резервування квартири недійсним.

Обґрунтовуючи свої вимоги тим, що ПАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «ФК «Локо» 18 грудня 2017 року уклали договір №2017/14-Ю про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за кредитним договором №01-47/1-11 від 19.04.2011р., що був укладений між ПАТ «КБ «Хрещатик» і ТОВ «Проект К» , і договір №2017/8-Ф-І про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за Договором іпотеки №01-47/1-11/1 від 19.04.2011р., що був укладений між ПАТ «КБ «Хрещатик» і ТОВ «Проект К». Як зазначив позивач, відповідно до вказаних договорів ТОВ «ФК «Локо» добросовісно набуло право вимоги на квартиру АДРЕСА_1 , також на момент вчинення правочину ТОВ «ФК «Локо» пересвідчилося у тому, що право вимоги за кредитним договором №01-47/1-11 від 19.04.2011р. було забезпечено майновим правом на 3 квартири за адресою: АДРЕСА_2 ( в тому числі майновим правом на кв. АДРЕСА_1 ). В подальшому, право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 було зареєстровано за ТОВ «ФК «Локо» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на законних підставах, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21.12.2017р. Номер запису про право власності №24093924. На наступний день після реєстрації права власності ТОВ «ФК «Локо» був укладений Договір з утримання (управління) будинків і споруд та прибудинкових територій з ОСББ «Добробут» від 22.12.2017, сплачені борги за комунальні послуги за квартиру АДРЕСА_1 , і розпочата її експлуатація. Однак, у квітні 2018 року позивачу стало відомо про ухвалу від 12.03.18р. Святошинського районного суду м. Києва по справі №759/1534/18 про відкриття провадження у цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_3 до ПАТ«КБ «Хрещатик», ТОВ «Проект К», ТОВ «ФК «ЛОКО», Державного реєстратора Хмельницького Сергія Юрійовича (філія Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві) Київського міського нотаріального округу, треті особи: ТОВ «Форум-Інвест», приватний нотаріус КМНО Мельник Р.П. про визнання правочинів недійсними, відновлення становища, яке існувало, і про визнання права власності на спірну квартиру. У вказаній позовній заяві посилається на те, що 27.03.2008р. між нею та ТОВ «Форум-Інвест» був укладений договір №К19/89 резервування квартири, за умовами якого за власником облігацій резервується квартира АДРЕСА_1 , а тому вона є власником зазначеної квартири. ТОВ «ФК «ЛОКО» просить суд визнати Договір №К19/89 резервування квартири від 27.03.2008р. недійсним, оскільки, він порушує публічний порядок (ст. 228 ЦК України), на дату його підписання, квартира АДРЕСА_1 була передана в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик», що підтверджується Витягом про реєстрацію у державному реєстрі іпотек №16339326 від 27.12.2007р., листом-згодою ПАТ КБ «Хрещатик» від 30.06.2011р. №47/1-203-п та дублікатом Іпотечного договору №91-47/1-07/1 від 24.12.2007р., засвідчені копії яких ТОВ «ФК «ЛОКО» отримало від Приватного нотаріуса Мельника Р.П. і від ПАТ «КБ «Хрещатик» у квітні-травні 2018р., що підтверджується кутовим штампом нотаріуса від 16.04.18р. на листі від 30.06.11р. і супровідним листом ПАТ КБ «Хрещатик» від 10.05.2018р.З вищевказаних документів випливає, що на 27.03.2008р. майнові права на квартиру АДРЕСА_1 були обтяжені на підставі Іпотечного договору. Згідно вказаному витягу іпотека забезпечувала виконання зобов`язань ТОВ «Форум-Інвест» перед КБ «Хрещатик» за кредитним договором №91/47/1-07 від 24.12.2007р. Майнові права на квартиру АДРЕСА_1 були обтяжені іпотекою безперервно з 24.12.2007р. по 30.06.11р.

Під час обтяження іпотекою ТОВ «Форум-Інвест» уклав договір, умовами якого була передбачена передача кв. АДРЕСА_1 у власність відповідачу ОСОБА_3 . У подальшому, згідно Договору резервування квартири та Додаткової угоди №1 від 26.03.09 р. до нього, під час обтяження майнових прав на зазначену квартиру іпотекою Відповідач ТОВ "Форум-Інвест" передав майнові права на неї Відповідачу ОСОБА_3 . Як вказав позивач, зазначене порушує публічний порядок, оскільки інформація про обтяження була внесена до Державного реєстру іпотек. Також зазначив, що згідно п. 3.1 іпотечного договору іпотекодавець не має права без письмової згоди Іпотекодержателя, розпоряджатись будь-яким чином Предметом Іпотеки (майновими правами на квартиру АДРЕСА_1 ), як то відчужувати у будь-який спосіб продавати, дарувати, обмінювати тощо), передавати в заставу третім особам, а також укладати стосовно Предмета іпотеки або його частини будь-які інші угоди чи договори без письмової згоди Іпотекодержателя, до моменту виконання Основного зобов`язання за Кредитним договором у повному обсязі.

Крім того, позивач зазначив, що договір підписаний неуповноваженою особою і тому є недійсним у відповідності до ч.2-3 ст.203 ЦК України. Зазначивши при цьому, що згідно п.6.9.14 Статуту ТОВ «Форум-Інвест» до компетенції загальних зборів учасників товариства належить приймати рішення щодо укладання договорів, контрактів, угод та інших правочинів понад 500 000 гривень. Проте договір від 27 березня 2008 року від імені ТОВ «Форум-Інвест» було підписано неуповноваженою особою заступником директора Халимоненком О.П. , який не був Директором (Керівником) ТОВ «Форум-Інвест» і не мав повноважень на підписання оспорюваного договору, без відповідного рішення загальних зборів учасників ТОВ «Форум-Інвест».

А також зазначив, що порядок погашення облігацій передачею майнових прав на Квартиру згідно з умовами Договору ( із змінами і доповненнями до нього) суперечив чинному законодавству та інформації про випуск облігацій ТОВ «Форум-Інвест», що була опублікована 18.10.06р. в офіційному виданні ДКЦПФР «Вісник «Цінні папери» №239-240(1751). Так згідно розділу 1 «Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу», затвердженого Рішенням Держаної комісії з цінних паперів та фондового ринку №322 від 17.07.2003р. (в чинній на 26.03.2009р. редакції від 19.07.2008р.) під погашенням облігацій розумілася сукупність дій емітента щодо припинення обігу облігацій, виплати номінальної вартості облігації або надання товарів (послуг) у строки, передбачені умовами розміщення облігацій, та анулювання облігацій відповідно до умов випуску. Про будь-яку передачу майнових прав взагалі не йшлося, а неспроможність емітента облігацій виплатити власникам облігацій відсотків за облігаціями та/або провести погашення облігацій визначалася як дефолт. Крім того, згідно п. 5 ст. 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок» (в чинній на 26.03.2009р. редакції від 23.02.2006р.) погашення облігацій може здійснюватися грошима або майном відповідно до умов розміщення облігацій. Як вказав позивач, зазначений порядок погашення пакету облігацій шляхом передачі Власнику облігацій майнових прав на Квартиру (більше ніж за два роки до здачі будинку по АДРЕСА_2 в експлуатацію ) був незаконним та порушував пункт 5 статті 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», абзац 8 пункту 1 розділу І Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу», затвердженого Рішенням Держаної комісії з цінних паперів та фондового ринку №322 від 17.07.2003р., а також саму Інформацію (про випуск облігацій ТОВ «Форум-Інвест»).

На підставі наведеного позивач просив суд визнати договір резервування квартири №К19/89 від 27.03.08., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» і ОСОБА_3 , недійсним.

Ухвалою суду від 18.02.2019 року відкрито провадження в справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання (а.с. 86-87, том № 1).

04.03.2019 року до суду від Фонду гарантування вкладів фізичних осіб надійшли письмові пояснення, за яким зазначила, що позивач ТОВ "ФК "Локо" є добросовісним набувачем прав вимоги, зокрема, за кредитним договором № 01-47/1-11 від 19.04.2011 р. із забезпеченням (майнові права на 3 квартири, за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 330,6 кв. м.) (а.с. 95-100, том №1).

13.03.2019 року до суду від представника відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_2 , надійшов відзив на позов, за яким останній заперечував щодо вимог позивача, просив в задоволенні позовних вимог відмовити, з підстав його необгрунтованості. Зазначивши при цому, що спірний договір резервування квартири, жодним чином не порушує публічний порядок та позивачем не надано жодного доказу того, що Договір резервування був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Вказавши, що укладення договору резервування під час дії Іпотечного договору №91-47/1-07/1, не призводить до припинення іпотеки і не може порушувати публічний порядок. Також зазначив, що позивач, обґрунтовуючи свої твердження про необхідність проведення загальних зборів учасників ТОВ «Форум-Інвест» для укладення договору резервування, посилається на витяг із статуту ТОВ «Форум-Інвест», який доданий до позовної заяви. Проте цей витяг не завірений належним чином і з позовної заяви та доданих до неї документів невідомо яким чином цей витяг був отриманий Позивачем. Саме тому у ОСОБА_3 існують обґрунтовані сумніви щодо допустимості такого доказу. Крім цього, зазначив, що заступник директора ТОВ «Форум-Інвест» Халимоненко О .П. підписував договори від імені юридичної особи на підставі нотаріально посвідченої довіреності і повноваження цієї посадової особи перевірялися нотаріусом, який посвідчував Іпотечний договір № 91-47/1-07/1. Представник відповідача також зазначив, що в третьому пункті позовної заяви ТОВ «ФК «Локо» зазначає, що наступне виконання Договору резервування відбулось з порушенням п. 5 ст. 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», абз. 8 п. 1 Розділу І Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого рішенням Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 17.07.2003 р. № 322. Але, у відповідності до п.п. 7, 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Судам необхідно враховувати, що виконання чи невиконання сторонами зобов`язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним. Тому на думку представника відповідача, подальше виконання чи невиконання відповідачами Договору резервування не має юридичного значення при вирішенні питання про дійсність цього Договору, адже підставою для недійсності правочину є порушення сторонами вимог закону саме в момент його вчинення (а.с. 106-109, том №1).

В судовому засіданні 15.03.2019 року представник позивача заявив клопотання про залучення в якості третьої особи ОСОБА_4 , (а.с. 135, 141-143).

Ухвалою суду від 15.03.2019 року залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_4 (а.с. 144-145, том №1).

11.05.2019 року від представника третьої особи ОСОБА_4 - ОСОБА_8 надійшли письмові пояснення, згідно яких просив позовні вимоги позивача задовольнити. Зазначивши, що оспорювальний договір порушує інтереси позивача ТОВ "ФК "Локо", визнання оспорювального договору недійсним, відповідає інтересам самого ОСОБА_4 , як добросовісного набувача квартири (а.с. 165-171, том №1).

26.04.2019 року представник відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_2 через канцелярію суду подав клопотання про об`єднання справ №759/20564/18 та №759/2921/19 за позовами Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» та ОСОБА_3 , про визнання недійсними Договору резервування квартири №К19/89 від 27.03.2008 року та Додаткової угоди №1 до нього (а.с.155-157, том № 1).

Ухвалою суду від 14.05.2019 року відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідачаОСОБА_3 - ОСОБА_2 про об`єднання справ (а.с. 214-215, том №1).

15.08.2019 року до суду від представника позивача ТОВ "ФК "Лото" - Мастикаша Ю.І., надійшли додаткові пояснення (а.с. 233-238, том №1).

Від третьої особи Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик» до суду письмових поясненнь не надходило.

Ухвалою суду від 17.09.2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду ( а.с. 16-17, том № 2).

У судовому засіданні представник позивача ТОВ "ФК "Локо" - Мастикаш Ю.І., позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити з підстав викладених в позовних вимогах та наданих додаткових письмових поясненнях.

У судовому засіданні представник відповідачаОСОБА_3 - ОСОБА_2 позовні вимоги не визнав та просив в їх задоволенні відмовити з підстав викладених у відзиву на позов.

У судовому засіданні представник третьоїособи ОСОБА_4 - ОСОБА_8 позовні вимоги позивача підтримав та просив їх задовольнити з підстав викладених в письмових поясненнях, зазначивши, що таке рішення відповідатиме інтересам ОСОБА_4 , як добросовісного набувача.

Інші учасника процесу в судове засідання не з`явились неодноразово, про причини неявки суд не повідомляли, клопотань про відкладення до суду не надходило.

Суд, вислухавши пояснення та доводи учасників процесу, дослідивши матеріали справи, прийшов до висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Згідно із ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Суд застосовує норми права інших держав у разі, коли це передбачено законом України чи міжнародним договором, згода на обов`язковість якого надана Верховною Радою України. Суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: 1) керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або не вчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

Відповідно до вимог ст. 76-83 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування. Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. У разі посилання учасника справи на не вчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину не вчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості є однією із основних засад судочинства (пункт 3 частина перша статті 129 Конституції України).

За змістом статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлені наступні обставини справи та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що 01.09.2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» (інвестор) та Державним підприємством «Житлоінбуд» (забудовник) було укладено договір №27-09/05-1 про будівництво багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 .

Як встановлено в судовому засіданні, 27.03.2008 р. між ТОВ «Форум-Інвест», від імені якого діяв Халимоненко О.П. , на підставі довіреності №5799 від 09.11.2007 р. та ОСОБА_3 укладено договір № К19/89 резервування квартири, за умовами якого за власником облігацій резервується квартира за адресою АДРЕСА_2 та визначається порядок погашення облігацій та передачі квартири у власність (ас 37-42, том №1).

Та згідно додатку №1 до договору про резервування квартири, резерувається квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 164,70 кв.м . (а.с. 43, том №1).

26.03.2009 року укладено додаткову угоду №1 до договору про резервування квартири № К19/89 від 27.03.2008 р., згідно якої сторони визначили порядок виконання виконавцем та власником облігацій обов`язків, що передбачені інформацією про випуск, визначено новий термін введення будинку в експлуатації та інше (а.с. 44-46, том №1).

Згідно акту прийому-передачі майнових прав від 26.03.2009 р., ТОВ «Форум-Інвест» передало ОСОБА_3 майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . Згідно п. 2 Акту прийому-передачі майнових прав остання набуває право на отримання квартири у власність від ТОВ «Форум-Інвест» після введення будинку в експлуатацію, права єдиного і виключного інвестора зазначеної квартири (а.с.47, том №1).

У відповідності до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Права та обов`язки ОСОБА_3 виникли на підставі договору резервування квартири та додаткової угоди до нього. За умовами вказаних договорів ОСОБА_3 сплатила грошові кошти у повному обсязі.

Встановлено, що Сертифікатом серії КВ №16411017805 підтверджено готовність будинку АДРЕСА_2 до експлуатації, розпорядженням Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації від 28.04.2012р. присвоєно поштову адресу житловому будинку по АДРЕСА_2 .

Відповідно до ч. 1 ст. 334 Цивільного Кодексу України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

У відповідності до ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно до п. 5 ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 р. № 1560-ХІІ (із змінами та доповненнями) інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій.

Таким чином судом встановлено, що ОСОБА_3 виконанала всі умови договору резервування, додаткової угоди до нього, та набула права єдиного і виключного інвестора зазначеної квартири. Однак право власності на спірну квартиру не було зареєстровано, так як ТОВ «Форум-Інвест», не надало необхідних для оформлення права власності.

З матеріалів справи також вбачається, що 24 грудня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» було укладено кредитний договір №91-47/1-07 про надання банком позичальнику 32 068 144 грн., зі сплатою 18 відсотків річних .

Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №91-47/1-07, 24 грудня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» було укладено іпотечний договір №91-47/1-07 /1 (з подальшими змінами). Предметом іпотеки за даним договором є майнові права на нерухоме майно, а саме: квартири площею 4 485,20 кв.м., по АДРЕСА_2 ,які стануть власністю товариства в майбутньому на підставі договору №27-09/05-1 від 01.09.2005 року, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест`та Державним підприємством «Житлоінбуд». Перелік квартир, майнові права на які є предметом іпотеки за цим договором, зазначені в додатку №1. Серед даного переліку 34 квартири, зокрема, і квартира АДРЕСА_3 (а.с. 49-68 том №1).

27 грудня 2007 року на підставі договору іпотеки №91-47/1-07 /1 до Державного реєстру іпотек було внесено реєстраційний запис щодо обтяження майнових прав на нерухомо майно (квартири), що будуються за адресою: АДРЕСА_2 , за №№ 2, 4, 6, 7, 9, 12, 16, 17, 19, 20, 24, 25, 31, 32, 37, 42, 48, 54, 57, 60, 62, 64, 66-68, 71, 72, 78, 83-85, 88-90, та які стануть власністю Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» в майбутньому, за договором №27-09/05-1 від 01.09.2005 року, загальною площею 4 485,20 кв.м. Іпотекодержатель: Відкрите акціонерне товариство «Комерційний банк «Хрещатик», боржник Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест».

14 березня 2011 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К», Державним підприємством «Житлоінбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» було укладено договір за №2-01/11, відповідно до умов якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Проект К» було введено в основний договір №27-09/05-1 від 01.09.2005 року та Товариству з обмеженою відповідальністю «Проект К» передано усі права Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» за основним договором №27-09/05-1 від 01.09.2005 року в частині інвестування об`єкту будівництва багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 .

19 квітня 2011 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було укладено кредитний договір за №01-47/1-11 про відкриття банком позичальнику не відновлювальної кредитної лінії з лімітом кредитування 15 995 000 грн. зі сплатою 18% річних.

Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №01-47/1-11 від 19 квітня 2011 року, 19 квітня 2011 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було укладено іпотечний договір №01-47/1-11/1. Предметом іпотеки за даним договором є майнові права товариства за договором №2-01/11 від 14.03.2011 року укладеного з Державним підприємством «Житлоінбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест», на отримання у власність квартир загальною площею 1 257,30 кв.м., по АДРЕСА_2 , який є невід`ємною частиною договору №27-09/05-1 від 01.09.2005 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест`та Державним підприємством «Житлоінбуд». Після реєстрації іпотекодавцем у встановленому законодавством порядку права власності на квартири, майнові права, які є предметом іпотеки за цим договором, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав іпотекодавця на квартири, та ці квартири продовжують бути предметом іпотеки відповідно до умов даного договору з накладенням заборони щодо їх відчуження за заявою іпотекодержателя.

30 червня 2011 року, між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було укладено додаткову угоду №1 до іпотечного договору №01-47/1-11/1 від 19 квітня 2011 року, та зазначено, що предметом іпотеки за цим договором є майнові права на нерухоме майно (квартири) площею 4 762, 50 кв.м., за договором №2-01/11 від 14.03.2011 року, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К», Державним підприємством «Житлоінбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест», який є невід`ємною частиною договору №27-09/05-1 від 01 вересня 2005 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» та Державним підприємством «Житлоінбуд» на будівництво житла по АДРЕСА_2 , та яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому. Після реєстрації іпотекодавцем у встановленому законодавством порядку права власності на квартири, майнові права, які є предметом іпотеки за цим договором, іпотекодержателем здійснюється у встановленому законом порядку обтяження прав іпотекодавця на квартири, та квартири продовжують бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору з накладенням заборони щодо їх відчуження за заявою іпотекодержателя. На момент укладення даного договору, предмет іпотеки перебуває лише у іпотеці Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик» на підставі іпотечного договору №91-47/1-07/1 від 24.12.2007 року.

На підставі даного договору, 30 червня 2011 року до Державного реєстру іпотек було внесено реєстраційний запис щодо обтяження майнових прав на квартири загальною площею 4 762, 50 кв.м., які належать Товариству з обмеженою відповідальністю «Проект К» за договором №2-01/11 від 14.03.2011 року, а саме: №№ 1, 2, 6, 9, 12, 14, 16, 20, 24, 25, 35, 36, 38, 42, 48, 54, 58, 60, 65, 67, 71, 74, 76, 78, 80, 81, 83, 84, 85, 86, 89, 90 за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Враховуючи, що вищезаначене встановлено рішенням Апеляційного суду м. Києва від 09.04.2015 року, зазначенні обставни не доказуються.

Встановлено, що ПАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «ФК «Локо» 18 грудня 2017 року уклали договір №2017/14-Ю про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за кредитним договором №01-47/1-11 від 19.04.2011р., що був укладений між ПАТ «КБ «Хрещатик» і ТОВ «Проект К» , і договір №2017/8-Ф-І про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за Договором іпотеки №01-47/1-11/1 від 19.04.2011р., що був укладений між ПАТ «КБ «Хрещатик» і ТОВ «Проект К» (а.с. 7-9, 10-15, 22-23, том №1).

В подальшому, право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 було зареєстровано за ТОВ «ФК «Локо» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21.12.2017р. Номер запису про право власності №24093924 (а.с.24).

На наступний день після реєстрації права власності, а саме 22.12.2017 р. ТОВ «ФК «Локо» був укладений Договір з утримання (управління) будинків і споруд та прибудинкових територій з ОСББ «Добробут» від 22.12.2017 (а.с.25-28 том №1).

Згідно Договору купівлі-продажу квартири від 25.09.2018р. ОСОБА_4 придбав у ТОВ "ФК "Локо" квартиру АДРЕСА_1 (а.с.137-138, 139 том №1).

Встановлено судом, що 26.03.2009 року між ТОВ «Форум-Інвест», ОСОБА_3 , було підписано Акт прийому передачі майнових прав на кв. АДРЕСА_1 , і з цього часу, ОСОБА_3 , стала власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно ст. 41 Конституції України та п. 2 ч. 1 ст. 3, ст. 321 ЦК України, ніхто не може бути позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, крім випадків, встановлених Конституцією та законом.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до п. 5 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07 лютого 2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).

Згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Згідно висновку Верховного Суду України, викладеному в рішенні від 7 грудня 2016 року по справі № 6-1111цс16, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу, це обумовлене право придбання в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні і достатні для придбання речового права.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна і яке засвідчує правочинність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Як вбачається з правового висновку, зробленого Верховним Судом України 12 листопада 2014 року при розгляді справи № 6-129цс14 - захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України. При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права.

Відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14.

Згідно положень ч.ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 ЦК України (тобто, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ст.ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Наслідки визнання недійсним договору в судовому порядку визначені законом (ст. 216 ЦК України) та передбачають відсутність юридичних наслідків для сторін такого договору з моменту його укладення.

Тобто, при підтвердженні судом факту порушення вимог законодавства у момент укладення договору та при задоволенні позову щодо визнання договору недійсним, вважається, що такий договір не міг бути укладений за існуючого правового регулювання, і з такого договору для сторін не можуть виникати права та обов`язки, які ним обумовлені саме з моменту його укладення.

Відповідно до вимог статі 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частинами 1, 2 статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

З договору резервування квартири від 27.03.2008 р. №К19/89вбачається, що він підписаний сторонами без будь-яких застережень та зауважень, що свідчить про вільне волевиявлення сторін при його укладенні, сторони під час його укладення мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, даний договір вчинений у формі, встановленій законом, спрямований на реальне настання правових наслідків. Належних та допустимих доказів того, що Халимоненко Олександр Павлович не мав законних підстав укладати оспорювальний договір, матеріали справи не містять. Як і не надано доказів про те, що договір резервування порушує публічний порядок. Посилання позивача на те, що виконання договору резервування відбулось з порушенням п. 5 ст. 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», абз. 8 п. 1 Розділу І Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого рішенням Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 17.07.2003 р. № 322 є безпідставним, оскільки у відповідності до п.п. 7, 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Судам необхідно враховувати, що виконання чи невиконання сторонами зобов`язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним. Таким чином, подальше виконання чи невиконання відповідачами Договору резервування не має юридичного значення при вирішенні питання про дійсність цього Договору, адже підставою для недійсності правочину є порушення сторонами вимог закону саме в момент його вчинення.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи ("Проніна проти України", № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

На підставі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

У відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України, витрати по сплаті судового збору, залишити за позивачем.

На підставі викладеного та керуючись ст. 41 Конституції України, ст.ст. 6, 190, 203, 215, 216, 321, 331, 328, 628, 638 ЦК України, ст. ст. 12, 13, 48, 76-83, 141, 223, 229, 258 259, 263-265, 268, 273-284, 352, 354-355, ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо» в задоволенні позову до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», ОСОБА_3 , треті особи: Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Хрещатик», Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, ОСОБА_4 про визнання договору резервування квартири недійсним, - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів шляхом подачі апеляційної скарги через Святошинський районний суд м.Києва.

Повний текст рішення складено 06.02.2020 року.

Зазначити дані позивача: Товариство з обмеженою відповідабність "Фінансова компанія "ЛОКО", код ЄДРПОУ: 39827930, юридична адреса: 03150, м.Київ, вул. Червоноармійська, 129;

Зазначити дані відповідача 1: Товариство з обмеженою відповідальністю "Форум-Інвест", код ЄДРПОУ:32308802, юридична адреса: 01103, м.Київ, бул. Дружби народів, 10 к.47;

Зазначити дані відповідача 2: ОСОБА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_5 ;

Зазначити дані третьої особи 1: Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Хрещатик», код ЄДРПОУ: 19364259, юридична адреса: 01001, м.Київ, вул.Хрещатик, 8-А;

Зазначити дані третьої особи 2: Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, код ЄДРПОУ: 21708016, юридична адреса: 04053, м.Київ, вул. Січових Стрільців, 17;

Зазначити дані третьої особи 3: ОСОБА_4 , РНОКПП: НОМЕР_2 , зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_6 .

Суддя Бабич Н.Д. .