Рішення № 8079959, 23.11.2009, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"23" листопада 2009 р.Справа № 20/170-09-4380 За позовом: Болградської міської ради Одеської області

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Кафе-Пельменна"

про визнання договору оренди недійсним

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники сторін:

від позивача: не з’явились;

від відповідача: Кісьовській І.В., діючий за довіреністю б/н від 21.09.2009 року.

У судовому засіданні оголошувалась перерва відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

СУТЬ СПОРУ: Болградська міська рада Одеської області звернулася до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кафе-Пельменна", в якій, з урахуванням уточнень, просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 971 кв.м, розташованої за адресою: Одеська область, м. Болград, вул. Асена Христєва, 29, від 25.01.2007 року, укладений між Болградською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Пельменна".

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що 25.01.2007 року між Болградською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Пельменна" був укладений договір оренди земельної ділянки, площею 971 кв.м, розташованої за адресою: Одеська область, м. Болград, вул. Асена Христєва, 29. Проте, в порушення п. 34 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 59 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”, зазначений договір був укладений без відповідного рішення Болградської міської ради Одеської області про затвердження договору та, в порушення п. 16 ч. 3 ст. 42 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” на договорі відсутній підпис голови Болградської міської ради. Крім того, в порушення п.п. 3, 4, 5, 10, 12, 13, 14 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, договір оренди від 25.01.2007 року не був зареєстрований у встановленому законом порядку, що підтверджується листом Відділу Держкомзему у Болградському районі Одеської області від 06.05.2009 року № 7-7-04/1980 (а.с.7). Крім того, позивач зазначає, що спірний договір оренди укладався не з відповідачем у справі –ТОВ "Кафе-Пельменна", яке не заперечує, що користується орендованою земельною ділянкою, а з ТОВ „Пельменна”, яке не зареєстроване як юридична особа.

У зв’язку з викладеним позивач вважає, що договір оренди земельної ділянки від 25.01.2007 року, укладений між Болградською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Пельменна" має бути визнаний недійсним, що й зумовило його звернення з відповідним позовом до суду.

Відповідач надав суду відзив на позов, в якому з позовними вимогами Болградської міської ради Одеської області не погоджується та вважає їх безпідставними та такими, що не відповідають дійсним обставинам справи, з наступних підстав:

Твердження позивача про відсутність державної реєстрації ТОВ "Кафе-Пельменна" не відповідає дійсності, оскільки перереєстрація відповідача була здійснена ще в 2007 році, що підтверджується наявними в матеріалах справи документами. Щодо відсутності підпису голови Болградської міської ради на договорі оренди землі від 25.01.2007р., відповідач зазначає, що договір підписаний секретарем міської ради та скріплений печаткою ради, що підтверджує підпис голови. Посилання позивача на відсутність рішення міської ради про надання земельної ділянки в оренду спростовується рішенням ради № 616-ХХХ111 від 18.12.2001р. (а.с.23), де вказується про передачу в постійне користування земельної ділянки ТОВ „Пельменна” та рішенням № 435-V від 14.11.2007р., де вказується про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для подальшого надання в оренду строком на п’ять років, з чого можна зробити висновок про те, що договір оренди від 25.01.2007р. є тимчасовим, а основний договір строком на п'ять років буде укладатися після затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки відповідачу, який буде зареєстрований відповідно до діючого законодавства України. Щодо того, що договір належним чином не зареєстрований у відповідності з чинним законодавством –це суперечить дійсним обставинам справи, оскільки на екземплярі договору здійснений запис, що договір зареєстрований у міській раді, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.01.2007р. за № 122.

Відповідач також зазначає, що в 2008 році проект землеустрою щодо відводу спірної земельної ділянки був розроблений Південним філіалом КП „Центр інженерних досліджень” та залишилось його затвердити сесією міської ради, про що відповідачем було надано відповідну заяву. На даний час між відповідачем та Болградською міською радою ведеться листування з цього питання, оскільки згідно листа № 1849/0209 від 26.09.2008р. Болградська міська рада вирішила вилучити вказану земельну ділянку для потреб територіальної громади та судовий процес був затіяний Болградською міською радою для того, щоб отримати можливість вилучити земельну ділянку, площею 971 кв.м, у ТОВ "Кафе-Пельменна" без правових підстав.

Представник позивача, незважаючи на належне повідомлення про час та місце розгляду справи безпосередньо під підпис у попередньому судовому засіданні, у судове засідання 23.11.2009 року не з’явився, про причини відсутності суд не повідомив.

Представник відповідача у судовому засіданні 23.11.2009 року проти позову заперечував з мотивів, викладених у відзиві на позов.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши надані сторонами докази в їх сукупності, суд доходить висновку про необхідність задоволення позову, виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи, 25.01.2007 року між Болградською міською радою Одеської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Пельменна" (орендар) був укладений договір оренди землі, відповідно до якого Болградська міська рада Одеської області надає, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Пельменна" приймає у строкове платне користування земельну ділянку, загальною площею 971 кв.м, розташовану за адресою: Одеська область, м. Болград, вул. Асена Христєва, 29, на якій знаходиться будівля пельменної, для використання її в процесі підприємницької діяльності. Цільове призначення земельної ділянки: для розміщення об’єктів торгівлі, послуг та промисловості.

У відповідності до умов договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 421,58 грн. з урахуванням індексів інфляції щомісячно відповідно до діючого законодавства.

Згідно до п. 6 договору його укладено строком на 1 рік. У разі відсутності письмової заяви однієї із сторін про припинення терміну договору, він вважається пролонгованим на той же термін і на тих же умовах.

Крім того, 08.08.2008 року між сторонами, із зазначенням в якості орендаря: ТОВ „Кафе-Пельменна” було укладено додаткову угоду, згідно з якою на підставі рішення міської ради від 07.05.2008р. № 567 орендна плата вноситься у розмірі 1038,95 грн. на місяць.

Приписами статті 203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу.

Зазначене цілком кореспондується зі ст. 207 ГК України, відповідно до якої господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Отже, відповідність змісту правочину Цивільному та Господарському кодексам України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства є однією з необхідних умов визнання останнього дійсним, натомість його суперечність зазначеним вимогам і є підставою для визнання такого договору недійсним.

Згідно ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки –це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Детальне регулювання відносин найму земельної ділянки міститься в Законі України “Про оренду землі”.

Так, згідно ст. 13 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч. 1 ст. 6 зазначеного закону, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 15 Закону України „Про оренду землі” істотними умовами договору оренди є:-

об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об’єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючи обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін;

відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Крім того, невід’ємною частиною договору оренди землі є:

план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об’єкта оренди;

проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України „Про оренду землі”, відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Приписи статті 13 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Між тим, як свідчать матеріали справи, рішення про передачу земельної ділянки в оренду на підставі оспорюваного договору від 25.01.2007р. компетентним органом - Болградською міською радою не приймалося.

Посилання відповідача на наявність рішень № 616-ХХХ111 від 18.12.2001р. (а.с.23) та № 459-V від 14.11.2007р. не можуть бути прийняті судом у якості належних доказів, оскільки стосуються не надання ділянки в оренду відповідачу, а передачі земельної ділянки в постійне користування ТОВ „Пельменна” та надання дозволу на розробку проекту землеустрою фізичній особі –підприємцю Кисьовській Т.О.

Крім того, зазначені рішення стосуються земельної ділянки, розташованої по вул. Асена Христєва, 27-а, а договір укладений стосовно земельної ділянки, розташованої по вул. Асена Христєва, 29.

Хоча із матеріалів справи та пояснень сторін вбачається, що мається на увазі земельна ділянка площею 971 кв.м. під будівлею кафе пельменної, що розташована за адресою: м. Болград, вул. Асена Христєва, 27-а, за відсутності документів із землеустрою зазначений факт належним чином не доведений.

Крім того, згідно зі ст. 123 Земельного кодексу України, рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування щодо надання в користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості) приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Розробленій проект відведення земельної ділянки погоджується з територіальним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами. Погоджений проект відведення земельної ділянки після одержання позитивного висновку державної землевпорядної експертизи у випадках, передбачених законом, подається разом з клопотанням про надання земельної ділянки до відповідної державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, які розглядають його в місячний строк і в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки у користування.

У відповідності до ст. 20 Закону України „Про землеустрій”, землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності, зокрема в разі надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок. У відповідності до ст. 50 означеного закону, проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі надання, передачі, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок.

Згідно із п.п. 9, 10, 11 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, проект відведення земельної ділянки виконавець погоджує із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини. Погоджений проект відведення земельної ділянки підлягає державній експертизі, яка проводиться органом земельних ресурсів відповідно до законодавства. Після одержання позитивного висновку державної експертизи проект відведення земельної ділянки розглядається сільською, селищною, міською радою, районною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією, затверджується ними або в установленому порядку подається до інших органів, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.

Як було вище зазначено, невід’ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об’єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Між тим, як встановлено судом, вказані документи на момент укладення договору були відсутні та розроблялися і узгоджувалися значно пізніше.

Крім того, суд не приймає до уваги твердження відповідача про чинність договору у зв'язку із відсутністю письмових заперечень щодо його припинення з боку позивача, виходячи з наступного.

Відносини найму (оренди) врегульовані главою 58 Цивільного кодексу України, зокрема, статтею 764 цього Кодексу визначено: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до частини другої статті 759 та частини другої статті 792 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди), а відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Частиною шостою статті 93 Земельного кодексу України також передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно з частиною першою статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. В силу частини першої статті 31 цього Закону договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Закон України "Про оренду землі" містить положення, які не є тотожними відповідним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Стаття 33 вказаного Закону передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.

Разом з тим, відповідно до пункту тридцять четвертого статті 26, пункту другого статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Таким чином, законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття рішення сесії.

Як вбачається з матеріалів справи та сторонами не спростовано, міською радою рішення про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки не приймалося.

Разом з тим, враховуючи, що відповідно до ст. 207 ГК України господарське зобов’язання вважається недійсним з моменту його виникнення, закінчення строку дії договору не позбавляє суд можливості визнання його недійсним.

Крім того, відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Зазначене цілком кореспондується із приписами статей 18 та 20 Закону України „Про оренду землі”, згідно до яких договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, проведеної у порядку, встановленому законом, разом з тим, докази проведення реєстрації договору належним органом –Центром державного земельного кадастру у матеріалах справи відсутні.

З урахуванням вищевикладеного, уточнені позовні вимоги Болградської міської ради Одеської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 25.01.2007 року, укладеного, з урахуванням додаткової угоди від 08.08.2008 року, між Болградською міською радою та ТОВ „Кафе-Пельменна”, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

При цьому, судом не приймаються до уваги твердження відповідача, що судовий процес був затіяний Болградською міською радою для того, щоб отримати можливість вилучити земельну ділянку, площею 971 кв.м, у ТОВ "Кафе-Пельменна" без правових підстав, про що на даний час між відповідачем та Болградською міською радою ведеться листування з цього питання (лист № 1849/0209 від 26.09.2008р.), виходячи з наступного.

По-перше, як було встановлено судом, договір стосується земельної ділянки, що знаходиться за іншою адресою, по-друге, позивачем не заявлені відповідні вимоги про звільнення земельної ділянки, крім того, відповідно до ст.ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Як свідчать матеріали справи, відповідачем у встановленому законом порядку, на підставі розпорядження від 09.12.2008р. (а.с.37) про затвердження акту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкту, отримано свідоцтво від 15.12.2008р. про право власності на нерухоме майно –„Кафе-Пельменна” та магазин промислових товарів, загальною площею 214,7 кв.м.

Приймаючи до уваги прийняття судом рішення про задоволення позову витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 236 грн., згідно до ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України, слід покласти на відповідача.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди землі від 25.01.2007 року, укладений між Болградською міською радою Одеської області (68702, Одеська область, м. Болград, вул. Шпитальна, 45, код ЄДРПОУ 04057008) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кафе-Пельменна" (68702, Одеська область, м. Болград, вул. Асена Христєва, 27-а, код ЄДРПОУ 31417509).

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Кафе-Пельменна" (68702, Одеська область, м. Болград, вул. Асена Христєва, 27-а, код ЄДРПОУ 31417509) на користь Болградської міської ради Одеської області (68702, Одеська область, м. Болград, вул. Шпитальна, 45, код ЄДРПОУ 04057008) витрати по сплаті державного мита у розмірі 85 /вісімдесят п’ять/ грн. 00 коп. та на ІТЗ судового процесу у сумі 236 /двісті тридцять шість/ грн. 00 коп.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя

рішення підписано 30.11.2009р.