Рішення № 78333319, 27.11.2018, Роменський міськрайонний суд Сумської області

Справа № 585/4355/18

Номер провадження 2/585/1377/18

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2018 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі: головуючої судді Машини І.М., за участю: секретаря – Дмитренко М.О., розглянувши в порядку спрощеного провадження, справу за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи – підприємця ОСОБА_2, ОСОБА_3 міськрайонного відділу Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку майна,-

В С Т А Н О В И В :

31.10.2018 року позивач звернувся до суду з позовом до фізичної особи – підприємця ОСОБА_2, ОСОБА_3 міськрайонного відділу Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області та просить визнати недійсним звіт про незалежну оцінку майна - житлового будинку, загальною площею 86,2 кв.м, житловою площею 41,7 кв.м, з надвірними будівлями та спорудами, розташованими за адресою: Сумська обл., м. Ромни, 3-й провулок Пирогова, буд.13 від 05.10.2018 року, виконаний суб’єктом оціночної діяльності ОСОБА_2. Свої вимоги мотивує тим, що 03.10.2018 року згідно договору на проведення незалежної оцінки майна за №182-18 від 03.10.2018 року, укладеного з Головним територіальним управлінням юстиції у Сумській області, суб’єктом оціночної діяльності - ОСОБА_2 проведено оцінку належного йому на праві власності житлового будинку, загальною площею 86,2 кв.м, житловою площею 41,7 кв.м, з надвірними будівлями та спорудами, розташованими за адресою: м. Ромни Сумської області, 3-й провулок Пирогова, будинок № 13, за наслідками якої 05.10.2018 року складено Звіт про незалежну оцінку майна - житлового будинку, загальною площею 86,2 кв.м, житловою площею 41,7 кв.м, з надвірними будівлями та спорудами, розташованими за адресою: Сумська обл., м. Ромни, 3-й провулок Пирогова, буд.13. Згідно зазначеного Звіту про незалежну оцінку майна, вартість об’єкта оцінки - житлового будинку, загальною площею 86,2 кв.м, житловою площею 41,7 кв.м, з надвірними будівлями та спорудами, розташованими за адресою: Сумська обл., м. Ромни, 3-й провулок Пирогова, буд.13 станом на дату оцінки склала 47400 грн. без врахування ПДВ. З результатами визначення вартості та оцінкою позивач не згоден, оскільки при проведенні оцінки майна та складанні Звіту про незалежну оцінку майна, суб’єктом оціночної діяльності не було дотримано вимог Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та пунктів 15-16 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", інших нормативно-правових актів з оцінки майна, внаслідок чого визначена ринкова вартість об’єкту оцінки в розмірі 47400 грн. без врахування ПДВ не відповідає дійсній ринковій вартості житлового будинку, з надвірними будівлями та спорудами (є заниженою), чим порушуються його права та охоронювані законом інтереси, як боржника у виконавчому провадженні. Посилаючись на ч.4 ст.82 Цивільного процесуального кодексу України, ст. ст. 3, 9, 12, 33 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", п.п. 15-16 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого Постановою Кабінет Міністрів України №1440 від 10.09.2003 року, ст.57 Закону України "Про виконавче провадження", позивач просить визнати недійсним Звіт про незалежну оцінку майна - житлового будинку, загальною площею 86,2 кв.м, житловою площею 41,7 кв.м, з надвірними будівлями та спорудами, розташованими за адресою: Сумська обл., м. Ромни, 3-й провулок Пирогова, буд.13 від 05.10.2018 року, виконаний суб’єктом оціночної діяльності ОСОБА_2. Справу розглянути за правилами спрощеного позовного провадження.

01 листопада 2018 року ухвалою суду провадження у справі відкрито, розгляд справи призначено у порядку спрощеного провадження без виклику сторін.

У встановлений судом строк відповідач ОСОБА_3 міськрайонний відділ Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області 22.11.2018 року подав суду відзив на позовну заяву в якому вимоги позивача, викладені в позовній заяві, не визнає, оскільки звіт про незалежну оцінку майна складений з дотриманням всіх норм Закону та зазначає наступне. В провадженні ОСОБА_3 міськрайонного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області перебуває виконавче провадження №54230038 від 05.07.2017 р. з примусового виконання виконавчого листа № 2-449/2010 виданий Роменським міськрайонним судом про стягнення заборгованості з ОСОБА_1 заборгованість в сумі 150171,08 грн. Державним виконавцем вчинено всі необхідні дії згідно Закону України «Про виконавче провадження». У зв'язку з чим, просить відмовити позивачу в задоволенні позову.

27.11.2018 року відповідач фізична особа – підприємець ОСОБА_2 подав суду заперечення на позов в якому зазначив наступне. Незалежна оцінка здійснена суб’єктом оціночної діяльності ОСОБА_2, який діяв згідно договору на проведення незалежної оцінки майна за №182-18 від 03 жовтня 2018 р., укладеного з Головним територіальним управлінням юстиції в Сумській області, та постанови про призначення експерта для участі у виконавчому провадженні від 29.08.2018р. ВП №54230038. Ринкова вартість об'єкта оцінки - житлового будинку, загальною площею 86,2 м2, житловою площею 41,7 м2 з надвірними будівлями та спорудами (без врахування вартості земельної ділянки), за адресою: Сумська обл., м. Ромни, 3-й провулок Пирогова, буд. 13, станом на дату оцінки, без врахування ПДВ, склала 47 400,00 грн. Станом на 2015 рік будинок вже мав нежилий стан (занедбаний), стан господарських будівель був в незадовільному стані про що надано фото станом на 2015 рік. Згідно звіту про незалежну оцінку майна від 03.10.2018року виконаного ФОП ОСОБА_2 вартість домоволодіння (житлового будинку із земельною ділянкою) (сторінка 24звіту) визначена на рівні 110773,9 грн. Тобто зменшення вартості домоволодіння в порівняння з висновком додаткової судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 26 травня 2016 року склало 28620,1 грн. (139400,0 грн.-110779,9 грн. = 28620,1 грн.). Дане зменшення вартості пояснюється погіршенням стану житлового будинку (демонтована проводка, розібрана піч, протікання на стелі і враження балок в результаті постійного протікання, двері та вікна в незадовільному стані) та надвірних господарських будівель (знаходяться в ветхому стані).Позивач порівнює вартість домоволодіння (домоволодіння включає в себе вартість житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами та земельною ділянкою) визначену станом на 2016 рік - 139400,0 грн. не з вартістю домоволодіння визначену в звіті станом на 03.10.2018 рік - 110773,9 грн., а з вартістю житлового будинку - 47400,00 грн. і зазначає, що вартість занижена в 3 рази. В даному разі варто порівнювати вартість домоволодінь: 110773,9 грн. /139400,00 грн. = 0,8, зниження в 20 % пояснюється погіршенням стану майна з 2 роки, (фото додається станом на 2016 рік та станом на 2018 рік). Для розрахунку вартості домоволодіння оцінювач використав об’єкти порівняння, які пропонувались до продажу в даному районі міста Ромни (р-н Процівки). Діапазон вартості використаних домоволодінь які знаходяться в задовільному стані з комунікаціями становить 5000-5500-6000 дол. США. При опитуванні продавців даних домоволодінь вони були згодні на торг на рівні 20%. Було застосовано коригування на уторгування (на рівні 20%), на стан - 15% (стан будинку незадовільний), наявність комунікацій - 10% (проводка демонтована, пічка демонтована), наявність господарських будівель - 5% (господарські будівлі практично зруйновані), наявність доступу - 5% (з вулиці 3-й провулок Пирогова можливий лише пішохідний доступ між огородами, доступ автотранспорту зі сторони поля по грунтовій дорозі). В результаті розрахунку вартість домоволодіння склала 110773,9 грн., що в доларовому еквіваленті становить на даний момент 3968 дол. США (110773,9 грн./27,8984 грн./дол. США). Об’єктом оцінки згідно Звіту про незалежну оцінку є житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами. Вартість будинку визначалась шляхом вирахування з вартості домоволодіння вартості земельної ділянки. Вартість домоволодіння визначена на рівні 110 773,90 грн. За даними звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного Українською універсальною біржею, вартість 1 м2 земельної ділянки складає 19,44 грн./м2 (вартість земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд, площею 0,0447 га становить - 8 690,00 грн., вартість земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд, площею 0,0553 га становить - 10 750,00 грн. та вартість земельної ділянки для особистого селянського господарства, площею 0,2260 га становить - 43934,00 грн.). Таким чином ринкова вартість житлового будинку без урахування земельної ділянки склала: 110773,90 - 8690,00 - 10750,00 - 43934,00 = 47 399,90 = приблизно 47400,00 грн. без ПДВ. Оцінювач вважає вартість будинку визначену в звіті про незалежну оцінку майна від 03.10.2018 року такій, що відповідає ринковій вартості даного будинку виходячи з його стану, місце розташування та наявності комунікацій. Зауваження позивача не обґрунтовані і нічим не підтверджені, у зв’язку з чим відповідач просить відмовити в задоволені позову.

Дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи документи, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Встановлено, що рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від 14.06.2016 року у справі №585/1512/15-ц, яке набрало законної сили, в задоволенні позову Публічного акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" в особі територіального відокремленого безбалансового відділення № 10018/0121 філії Сумське обласне управління АТ "Ощадбанк" до ОСОБА_1, про звернення стягнення на предмет іпотеки відмовлено. У вказаному рішенні зазначено, що «з висновку експерта №63 від 28 грудня 2015 року вбачається, що ринкова вартість домоволодіння за адресою Сумська обл. м. Ромни 3-й пров. Пирогова 13 на даний час складає 170000 грн. З висновку додаткової судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 26 травня 2016 року вбачається, що: ринкова вартість домоволодіння за адресою Сумська обл. м. Ромни 3-й пров. Пирогова 13 на дату складання висновку дорівнює 139400 грн.; ринкова вартість земельних ділянок для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, загальною площею 0,1 га за адресою Сумська обл. м. Ромни 3-й пров. Пирогова 13, на дату складання висновку дорівнює 47700 грн.» (а.с.44-46).

В провадженні ОСОБА_3 міськрайонного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області перебуває виконавче провадження №54230038 від 05.07.2017 р. з примусового виконання виконавчого листа № 2-449/2010 виданий Роменським міськрайонним судом про стягнення заборгованості з ОСОБА_1 в сумі 150171,08 грн. (а.с.43).

16.08.2018 р. здійснено опис та арешт майна боржника, про що державним виконавцем складена відповідна постанова.

29.08.2018 р. державним виконавцем винесена постанова про призначення експерта, суб’єкта оціночної діяльності - суб’єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні (фізичної особи-підприємця ОСОБА_2).

Незалежна оцінка здійснена суб’єктом оціночної діяльності ОСОБА_2, який діяв згідно договору на проведення незалежної оцінки майна за № 182-18 від 03 жовтня 2018 р., укладеного з Головним територіальним управлінням юстиції в Сумській області, та постанови про призначення експерта для участі у виконавчому провадженні від 29.08.2018р. ВП №54230038.

09.10.2018 р. ОСОБА_3 міськрайонним відділом державної виконавчої служби отримано звіт про незалежну оцінку майна, згідно якого, вартість об’єкта оцінки - житлового будинку, загальною площею 86,2 кв.м., житловою площею 41,7 кв.м., з надвірними будівлями та спорудами, розташованими за адресою: Сумська обл., м. Ромни, 3-й провулок Пирогова, буд.13 станом на дату оцінки склала 47400 грн. без врахування ПДВ.

10.10.2018 р. ОСОБА_3 міськрайонним відділом державної виконавчої служби направлено повідомлення про доведення до відома вартості майна всім сторонам виконавчого провадження та роз’яснено, що відповідно до ст.57 ЗУ "Про виконавче провадження" виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом (а.с.43).

Позивач вважає, що визначена ринкова вартість об’єкту оцінки в розмірі 47400 грн. без врахування ПДВ не відповідає дійсній ринковій вартості житлового будинку, з надвірними будівлями та спорудами (є заниженою), чим порушуються його права та охоронювані законом інтереси, як боржника у виконавчому провадженні.

Спірні відносини регулюються нормами діючого законодавства, а саме Законом України «Про виконавче провадження», Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440 Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».

Згідно ч.ч.1-3, 5 ст.20 Закону України «Про виконавче провадження», для з’ясування та роз'яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - субєктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання. Експерт або спеціаліст зобовязаний надати письмовий висновок, а суб'єкт оціночної діяльності - субєкт господарювання - письмовий звіт з питань, що містяться в постанові, протягом 15 робочих днів з дня ознайомлення з постановою виконавця. Цей строк може бути продовжений до 30 робочих днів за погодженням з виконавцем.

Відповідно до ст.57 Закону України «Про виконавче провадження», у разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити субєкта оціночної діяльності - субєкта господарювання для проведення оцінки майна.

Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-депний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем.

За змістом ч.1 ст.74 Закону України «Про виконавче провадження», рішення, дії чи бездіяльність виконавця та посадових осіб органів державної виконавчої служби щодо виконання судового рішення можуть бути оскаржені сторонами, іншими учасниками та особами до суду, який видав виконавчий документ, у порядку, передбаченому законом.

Відповідно до ст.3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності. Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна.

Відповідно до ч.1 ст.5 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», суб'єктами оціночної діяльності є суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону.

Згідно ч.1 ст.9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Згідно ст.12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Відповідно до ч.1 ст.13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі навимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Відповідно до п.1 Національних стандартів №1 «Загальних засад оцінки майна і майнових прав», затверджених КМУ від 10 вересня 2003 року за №1440, Національний стандарт №1 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Згідно п.4 Національних стандартів №1, оцінка майна проводиться з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Відповідно до п.11 Національних стандартів №1, оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог. У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Згідно п.п.12, 13, 14. 15 Національних стандартів №1, використання ринкової вартості як бази оцінки під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе за умови відповідності угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, змісту поняття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не повинні передбачати будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання покупцем об'єкта оцінки. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Відповідно до п.16 Національних стандартів №1, визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки. За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

Згідно п.п.35, 36, 37, 38 Національних стандартів №1, оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки. Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки. Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки об'єкта оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна. Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

Відповідно до п.п.47, 48, 49 Національних стандартів №1, порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов,які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Згідно п.п.51, 52, 53 Національних стандартів №1, незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби). Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформаціюпро угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки. Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібногомайна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання); проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання; зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту; визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки; обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів), якщо інше не передбачено законодавством.

Відповідно до п.56 Національних стандартів №1, звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі погреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства; мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки, якщо інше не передбачено законодавством; перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка; перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки; виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка; опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки; висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, крім випадків нездійснення огляду відповідно до Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування танарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 04 березня 2013 року №231), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість; висновок про вартість майна; додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби - інші інформаційні джерела, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.

Суд не погоджується з доводами позивача, що визначена в звіті про незалежну оцінку майна вартість житлового будинку з надвірними будівлями та спорудамиє заниженою, оскільки станом на 2016 рік будинок вже мав нежилий стан (занедбаний), стан господарських будівель був в незадовільному стані, що підтверджується світлинами, які маються в матеріалах справи. Згідно звіту про незалежну оцінку майна від 03.10.2018 року виконаного СОД ФОП ОСОБА_2 вартість домоволодіння (житлового будинку із земельною ділянкою) визначена на рівні 110773,9 грн. Тобто, зменшення вартості домоволодіння в порівнянні з висновком додаткової судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 26 травня 2016 року склало 28620,1 грн. (139400,0 грн.-110779,9 грн. = 28620,1 грн.). Дане зменшення вартості пояснюється погіршенням стану житлового будинку (демонтована проводка, розібрана піч, протікання на стелі і враження балок в результаті постійного протікання, двері та вікна в незадовільному стані) та надвірних господарських будівель (знаходяться в ветхому стані). Позивач порівнює вартість домоволодіння визначену станом на 2016 рік - 139400,0 грн. не з вартістю домоволодіння визначену в звіті станом на 03.10.2018 рік - 110773,9 грн., а з вартістю житлового будинку - 47400,00 грн. і зазначає, що вартість занижена в 3 рази. В даному разі варто порівнювати вартість домоволодінь: 110773,9 грн./139400,00 грн. = 0,8, зниження в 20% пояснюється погіршенням стану майна за 2 роки, що підтверджується світлинами, які маються в матеріалах справи станом на 2016 рік та на 2018 рік. Для розрахунку вартості домоволодіння оцінювач використав об’єкти порівняння, які пропонувались до продажу в даному районі міста Ромни (р-н Процівки). Діапазон вартості використаних домоволодінь, які знаходяться в задовільному стані з комунікаціями становить 5000-5500-6000 дол. США. При опитуванні продавців даних домоволодінь вони були згодні на торг на рівні 20%. Було застосовано коригування на уторгування (на рівні 20%), на стан - 15% (стан будинку незадовільний), наявність комунікацій -10% (проводка демонтована, пічка демонтована), наявність господарських будівель -5% (господарські будівлі практично зруйновані), наявність доступу - 5% (з вулиці 3-й провулок Пирогова можливий лише пішохідний доступ між огородами, доступ автотранспорту зі сторони поля по грунтовій дорозі). В результаті розрахунку вартість домоволодіння склала 110773,9 грн., що в доларовому еквіваленті становить на даний момент 3968 дол. США (110773,9 грн./27,8984 грн./дол. США). Об’єктом оцінки згідно Звіту про незалежну оцінку є житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами. Вартість будинку визначалась шляхом вирахування з вартості домоволодіння вартості земельної ділянки. Вартість домоволодіння визначена на рівні 110773,90 грн. За даними звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного Українською універсальною біржею, вартість 1 м2 земельної ділянки складає 19,44 грн./м2 (вартість земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд, площею 0,0447 га становить - 8690,00 грн., вартість земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд, площею 0,0553 га становить - 10750,00 грн. та вартість земельної ділянки для особистого селянського господарства, площею 0,2260 га становить - 43934,00 грн.). Тобто, ринкова вартість житлового будинку без урахування земельної ділянки склала: 110 773,90 - 8690,00 - 10750,00 - 43934,00 = 47 399,90 = приблизно, 47400,00 грн. без ПДВ.

Таким чином, аналізуючи оскаржуваний звіт про незалежну оцінку майна, суд не погоджується з доводами позивача, викладеними у позовній заяві, та вважає, що останній в повній мірі відповідає вищезазначеним вимогам Національних стандартів №1, затверджених постановою КМУ №1440 від 10.09.2003 року, зокрема, оцінювачем для визначення вартості майна врахованонайбільш ефективне використання даного об'єкта оцінки, застосовано кілька методичних підходів, а при застосуванні порівняльного підходу, обґрунтовано його на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно, проведено особистий огляд об'єкта оцінки, в повній мірі зібрано та оброблено вихідні дані та іншу інформацію, необхідну для проведення оцінки, ідентифіковано об'єкт оцінки та пов’язаних з ним прав, здійснено аналіз можливих обмежень та застережень, які супроводжували процедуру проведення оцінки та використання її результатів, та надано письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації тощо.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що вартість будинку, що визначена в звіті про незалежну оцінку майна від 03.10.2018 року є такою, що відповідає ринковій вартості даного будинку виходячи з його стану, місця розташування та наявності комунікацій, а позовні вимоги є не обґрунтованими, у зв’язку з чим, суд відмовляє в задоволенні позову.

На підставі викладеного та положень Закону України «Про виконавче провадження», Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національними стандартами №1 «Загальних засад оцінки майна і майнових прав», ст.ст. 1-18, 76, 77-81, 95, 141, 228, 229, 235, 241, 244, 245, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до суб'єкта оціночної діяльності - фізичної особи – підприємця ОСОБА_2, ОСОБА_3 міськрайонного відділу Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Сумській області про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку майна - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення в порядку передбаченому п. 15.5.) Перехідних положень ЦПК України.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя підпис…

Копія вірна:

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО

МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ ОСОБА_4