Рішення № 7812537, 18.01.2010, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

____________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" січня 2010 р. Справа № 61/183-09

вх. № 5870/4-61

Суддя господарського суду

при секретарі судовогозасідання

за участю представників сторін:

позивача - Носков П.А., довіреність № 52 від 05.08.09р.; Штангей В.Я. –голова правління;

відповідача –не з’явився;

розглянувши справу за позовом Об'єднання співвласників єдиного житлового комплексу багатоквартирних будинків "Надія", м. Чугуїв Харківської області

до Приватного підприємства «Мастер», м. Чугуїв Харківської області

про розірвання договору

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Об’єднання співвласників єдиного житлового комплексу багатоквартирних будинків «Надія», звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до ПП «Мастер», про розірвання договору оренди від 01.05.2006 року , укладеного між позивачем та відповідачем та зобов’язання відповідача повернути позивачу орендоване приміщення площею 184,4 кв.м за адресою: м. Чугуїв, вул.Харківська, під’їзд №4 у первісному стані на час укладання договору оренди від 01.0.2006р. Також позивач просить стягнути з відповідача витрати зі сплати державного мита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

12.10.2009 року позивач звернувся до суду з уточненнями позовних вимог, в яких просить суд визнати недійсним договір оренди від 01.5.2006 року нежитлового приміщення будинку № 157 по вул. Харківській м. Чугуєва, укладеного між ОСЄЖКББ «Надія» та ПП «Мастер», та зобов’язати відповідача повернути позивачу орендоване приміщення площею 184,4 кв.м, розташоване у підвальній частині під’їзду 4 будинку 157 по вул.Харківській м.Чугуєва у первісному стані на час укладання договору оренди від 01.05.2006р.

Відповідно до статті 22 Господарського процесуального кодексу України позивач вправі до прийняття рішення по справі змінити підставу або предмет позову, збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу , в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог.

На підставі вказаного суд приймає уточнені позовні вимоги як зміну предмету позову та подальший розгляд справи ведеться з урахуванням наданих змін.

В судовому засіданні 18.01.10р. представники позивача позовні вимоги підтримали в повному обсязі з урахуванням наданих змін, просять визнати недійсним договір оренди від 01.05.2006р., укладений між сторонами у даній справі та повернути приміщення.

Представник позивача в судове засідання 18.01.2010р. не з’явився, причин нез’явлення суду не повідомив.

Беручи до уваги, що відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України обов’язок доказування і подання доказів покладено на сторони, а також те, що ухвалою суду від 25.12.2009р. сторони було повідомлено , що у разі неявки їх представників у судове засідання та ненадання витребуваних судом документів, суд має право розглянути справу за наявними в ній матеріалами, суд згідно за статтею 75 Господарського процесуального кодексу України розглядає справу за наявними матеріалами без участі представника відповідача.

Розглянувши матеріали справи, проаналізувавши доводи позовної заяви, заслухавши пояснення представників позивача, повно та всебічно дослідивши обставини справи та докази на їх підтвердження, суд встановив наступне.

01.05.2006 року між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди нежитлового приміщення – підвальне приміщення загальною площею 133,82 кв.м., що знаходиться в під’їзді № 4 будинку по вул. Харківській 157.

На підтвердження факту передачі об’єкту оренди позивачу, сторонами було складено та підписано акт приймання-передачі від 01.05.2006р., який міститься в матеріалах справи (том І, арк. спр.22), відповідно до якого орендодавець (позивач) передав, а орендар (відповідач) прийняв в тимчасове користування приміщення, яке знаходиться в управлінні позивача, за адресою по вул.Харківській, 157 в під’їзді № 4.

Позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, посилається на те, що вказаний договір оренди від 01.05.2006 року укладено з порушенням приписів статті 203 Цивільного кодексу України, оскільки вказаний договір укладено позивачем без наявності повноважень на його укладання, у зв’язку з чим договір оренди від 01.05.2006 року є недійсним. А саме, позивач вказує, що договір підписано особою від імені позивача, яка не мала необхідних повноважень на його укладання.

Відповідач у писмовому відзиві на позов, не погоджується з доводами позивача, проти позову заперечує повністю, крім того, посилається на те, що позивачем пропущено строк позовної давності, а тому просить відмовити в задоволенні позову.

Відповідно до приписів статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність – це строк , у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Стаття 257 Цивільного кодексу України визначає загальний строк позовної давності у три роки.

Згідно зі статтею 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зррбленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності , про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підствою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача, суд дійов висновку про поважність причин пропуску строку позовної давності позивачем з наступних підстав.

Позивач, посилаючись на підставу позову , вказує на підисання договору оренди 01.05.2006 року з боку позивача було головою правління ОСББ «Надія» - Гонтарь В.Ф., який не мав повноважень на укладання спірного договору.

З матеріалів справи вбачається, що новий голова правління ОСББ «Надія» - Штангей В.Я.,за підписом якого подано дану позовну заяву, зайняв вказану посаду 23.05.2008 року відповідно до наказу про призначення головою правління (том І, арк.спр. 100).

Отже, до 23.05.2008 року посаду голови правління ОСББ «Надія» займав Гонтарь В.Ф., яким було укладено спірний договір без належних на то повноважень, як вказує позивач, а тому, є очевидним неможливість звернення до цього часу (23.05.2008р.) позивача з відповідними позовними вимогами.

На підставі вказаного, суд дійшов висновку про поважність причин пропуску строку позовної давності з боку позивача та розглядає справу по суті.

Господарський суд Харківської області надаючи правову кваліфікацію обставинам справи, виходить з наступного.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Положеннями статей 793 та 794 Цивільного кодексу України у редакції, що діяла на момент укладання спірного правочину, передбачені особливості укладення договорів оренди найму будівлі або іншої капітальної споруди, які стосуються форми вказаних договорів, а саме, встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Під час розгляду справи судом встановлено, що умовами спірного договору оренди строк його дії був визначений з 01 травня 2006 року до 01 травня 2016 року, тобто на 10 років, отже, вказаний договір згідно із нормами чинного цивільного законодавства підлягає як нотаріальному посвідченню, так і державній реєстрації.

Судом встановлено, що оспорюваний договір не був нотаріально посвідчений та не пройшов державну реєстрацію.

Згідно із частиною 4 статті 203 Цивільного кодексу України правочин має вчиняться у формі, встановленій законом.

Відповідно до положень частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Частиною 1 статті 220 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

При цьому суд приймає до уваги положення пункту 20 Інформаційного листа Вищого господарського суду України "Про деякі питання застосування норм Господарського процесуального кодексу України, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів у першому півріччі 2008 року" від 13.08.2008 року № 01-8/482, відповідно до якого потреба у визнанні судом нікчемного правочину недійсним може виникати, у тому числі:

якщо сторони нікчемного правочину виконали його умови повністю або в певній частині;

якщо нікчемний правочин нотаріально посвідчений;

якщо зазначений правочин зареєстрований у відповідних державних органах тощо. Судом встановлено, що нерухоме майно, яке є предметом спірного договору оренди, було передано за актом приймання-передачі від 01.05.2006 року.

Також з матиеріалів справи вбачається, що відповідачем сплачувались орендні платежі за користування нерухомим майном.

За таких обставин суд дійшов висновку про те, що оскільки сторонами фактично виконувались умови спірного договору оренди від 01.05.2006 року, то відповідно до вищенаведеного є підстави для визнання нікчемного правочину недійсним.

Статтею 204 Цивільного кодексу України закріплена презумпція правомірності правочину, за якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або він не визнаний судом недійсним.

Згідно зі ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 203 Цивільного кодексу України загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину є:

1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно з ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним.

По-перше, з наявного у справі договору оренди нежитлового приміщення, розташованого у підвальній частині під’їзду 4 будинку 157 по вул.Харківській м.Чугуєва, вбачається, що його укладено 01 травня 2006 року.

З матеріалів справи вбачається, що об’єднання співвласників єдиного житлового комплексу багатоквартирних будинків «Надія» є організаційно-првовою формою об’єднання співвласників жилих та нежилих приміщень для спільного правління і забезпечення експлуатації єдиного комплексу нерухомого майна, володіння, користування і у встановлених законами межах, розпорядження спільним майном.

Відповідно до рішення виконавчого комітету Чугуївської міської ради № 181 від 17.05.2006 року «Про передачу житлових будинків по вул.Харківській 155 та 157, вул.К.Лібкнехта, 26 в управління та на утримання ОСББ «Надія» було вирішено зобов’язати начальника КЖЕП № 2 передати , а голові правління ОСББ «Надія» прийняти в управління та на утримання житлові будинки по вул. Харківській, 11, 157 разом з технічною документацією, інвентарними справами, планами зовнішніх мереж, земельною ділянкою, тощо. Зобов’язано до 01.06.2006 року начальника КЖЕП № 2 та голову правління позивача скласти акт приймання-передачі житлових будинків.

31.05.2006 року комісією, створеною відповідно до рішення Чугуївського ВК від 17.05.06р. № 181, та позивачем було здійснено передачу вищезазначених будинків разом з технічною документацією , про що було складено та підписано відповідний акт приймання-передачі об’єкта комунальної власності будинку № 157 по вул. Харківській.

Відповідно до статті 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем також може бути особа, уповноважена на укладання договору найму.

З вказаних обставин справи вбачається, що позивачем було укладено договір оренди та передано нежитлове приміщення в оренду 01.05.2006 року, тобто ще до моменту прийняття ВК Чугуївської міської ради рішення про передачу будинку, в якому знаходиться спірне приміщення, позивачу (17.05.06р.) та здійснено передачу підвального приміщення за актом приймання-передачі (01.05.06р.) ще до моменту фактичної передачі позивачу вказаного будинку № 157 по вул.Харківській в м. Чугуєві (31.05.06р.).

По-друге, спірний договір оренди з боку позивача було підписано головою правління ОСББ «Надія» - Гонтарь В.Ф., на підставі статуту.

З наявного у справі статуту позивача вбачається, що голова правління забезпечує виконання рішень загальних зборів членів об’єднання та рішень правління, діє без довіреності від імені об’єднання, укладає в межах своєї компетенції угоди.

Відповідно до п. 3.1 статуту позивача спільне майно співвласників багатоквартирних будинків перебуває у спільній сумісній власності (неподільне майно) та спільної часткової власності (загальне майно) по будинках. Згідно з п. 3.4 цього статуту до неподільного майна належать: сходові клітини, вестибюлі, поза квартирні коридори, підвальні приміщення, інші технічні приміщення.

Відповідно до п. 7.15.3 питання про використання об’єктів , що перебувають у спільній власності об’єднання є виключною компетенцією загальних зборів членів об’єднання.

Проте, як вбачається з наявних у справі матеріалів, рішення щодо передачі підвального приміщення в під’їзді № 4 в оренду загальними зборами членів ОСББ «Надія» не приймалось, вказане питання щодо передачі спірного приміщення в оренду на розгляд загальних зборів не виносилось.

Отже, наведені обставини справи свідчать , що договір оренди від 01.05.2006 року з боку позивача було укладено неуповноваженою на то особою та без погодження рішення про надання об’єкту в оренду на загальних зборах позивача.

З огляду на вищевказане, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог ОСББ «Надія» до ПП «Майстер» про визнання недійсним договору оренди від 01.05.2006 року, доводи позивача , які він наводить в обґрунтування позову, підтверджуються матеріалами справи, а тому позов в частині визнання недійсним договору є таким, що підлягає задоволенню.

Щодо позовних вимог про зобов’язання відповідача повернути позивачу орендоване приміщення площею 184,4 кв.м, розташоване у підвальній частині під’їзду 4 будинку 157 по вул.Харківській м.Чугуєва у первісному стані на час укладання договору оренди від 01.05.2006р., суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

У відповідності до ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів; поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі. В необхідних випадках на вимогу судді пояснення представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі, мають бути викладені письмово.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України обов'язок доказування та надання доказів покладений на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно зі статтею 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивач в своїх позовних вимогах просить відповідача звільнити приміщення загальною площею 184,4 кв.м. Відповідач проти зайняття приміщення площею 184,4 кв.м. заперечує.

Проте в матеріалах справи є наявний акт приймання-передачі від 01.05.2006р., відповідно до якого позивачем було передано відповідачу приміщення загальною площею 133,82 кв.м.

Відповідно до акту перевірки від 04.11.2009р. (том ІІ, арк. спр. 32) , наданого позивачем, відповідач займає приміщення 184,4 кв.м., проте в судовому засіданні 18.01.2010 року під час дослідження оригіналу плану підвального приміщення, судом встановлено, що загальна площа кімнат, які за словами позивача зараз займає відповідач, менша ніж 184,4 кв.м. Поважних та обґрунтованих причин розбіжностей у площах , які зазначені в акті перевірки та які вказані у плані, позивач суду не надав.

На підставі вказаного, суд вважає, що позовні вимоги в частині зобов’язання відповідача повернути позивачу орендоване приміщення площею 184,4 кв.м, розташоване у підвальній частині під’їзду 4 будинку 157 по вул.Харківській м.Чугуєва у первісному стані на час укладання договору оренди від 01.05.2006р., підлягають частковому задоволенню в частині повернення приміщення загальною площею 133,82 кв.м. В іншій частині позову суд відмовляє як в необґрунтованій та недоведеній.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 25, 80, 91, 203, 204, 209, 215, 216, 220, 256, 257, 167, 626, 627, 628, 640, 761,793, 794 Цивільного кодексу України, статтею 207 Господарського кодексу України, статтями 1, 4, 12, 33, 43, 44-49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, - суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди від 01.05.2006 року нежитлового приміщення будинку № 157 по вул. Харківській м. Чугуєва, укладений між Об’єднанням співвласників єдиного житлового комплексу багатоквартирних будинків «Надія»та приватним підприємством «Майстер».

Зобов’язати приватне підприємство «Майстер»(63503, Харківська область, м. Чугуїв, вул.Харківська, 157, п/р 26000301904 в Укрсоцбанку , МФО 351016, код ЄДРПОУ 24476664) повернути Об’єднанню співвласників єдиного житлового комплексу багатоквартирних будинків «Надія» (63503, Харківська область, м. Чугуїв, вул.Харківська, 155, п\р 26001142482 в Райффайзен Банк Аваль м.Київ, МФО 380805, код ЄДРПОУ 34113847 ) орендоване приміщення площею 133,82 кв.м, розташованого у підвальній частині під’їзду 4 будинку 157 по вул.Харківській м.Чугуєва у первісному стані на час укладання договору оренди від 01.05.2006р.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з приватного підприємства «Майстер»(63503, Харківська область, м. Чугуїв, вул.Харківська, 157, п/р 26000301904 в Укрсоцбанку , МФО 351016, код ЄДРПОУ 24476664) на користь Об’єднання співвласників єдиного житлового комплексу багатоквартирних будинків «Надія»(63503, Харківська область, м. Чугуїв, вул.Харківська, 155, п\р 26001142482 в Райффайзен Банк Аваль м.Київ, МФО 380805, код ЄДРПОУ 34113847 ) державне мито в сумі 170,00 грн. та 118,00 грн. витрат зі сплати інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

В іншій частині позову відмовити.

Суддя

Повний текст рішення підписано 20 січня 2010 року.

Справа № 61/183-09.