Рішення № 77735468, 30.10.2018, Приморський районний суд м. Одеси

Справа № 522/17024/17

Провадження № 2/522/2959/18

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 жовтня 2018 року Приморський районний суд міста ОСОБА_1

у складі: головуючого судді Загороднюка В.І.

при секретарях Смоковій А.В., Антонецькому С.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк», ОСОБА_4, тертя особа – ОСОБА_5 про визнання протиправним і скасування рішення, та витребування майна, та за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2, треті особи – Приморський РВ ДМС України в м. Одеса, ПАТ «Дельта Банк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6, Відділ забезпечення діяльності органу опіки та піклування Приморської районної адміністрації Одеської міської ради про усунення перешкод у користуванні власністю, шляхом виселення, -

ВСТАНОВИВ:

12 вересня 2017 р. ОСОБА_2 звернулась з позовом в якому просила суд визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ПАТ «Дельта Банк» та витребувати вказану квартиру від ОСОБА_4 на її користь.

Обґрунтовуючи свої вимоги позивач зазначила, що на час прийняття рішення про державну реєстрацію права на нерухоме майно приватним нотаріусом не додержано вимоги Закону України «Про іпотеку» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо: визначення правової підстави для реєстрації права власності за ПАТ «Дельта Банк»; між позивачем та ПАТ «Дельта Банк» не було укладено договору про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку; не було надано доказів належного надсилання іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення та належних доказів підтвердження отримання іпотекодавцем та боржником вимоги банку та закінчення 30-денного строку; на момент прийняття рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно за ПАТ «Дельта Банк» у позасудовому порядку,існував в суді спір між сторонами про звернення стягнення на предмет іпотеки, що свідчить про одночасне застосування декількох несумісних один із одним способів звернення стягнення, як-то судовий та позасудовий;банк звертаючи стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом передачі йому права власності на предмет іпотеки задовольнив свої вимоги понад мірою, що є порушенням майнових прав позивача; державним реєстратором прав на нерухоме майно не було перевірено відповідності заявлених ПАТ «Дельта Банк» прав поданим для реєстрації документам; проведення реконструкції житлової квартири, наслідком якої є зміна площі приміщень, геометричних розмірів, чого відповідачами на час вчинення дій враховано не було; державним реєстратором прав було порушено строк проведення державної реєстрації.

Відповідачі ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_4 заперечували проти задоволення позову з підстав: наявності застереження в іпотечному договорі про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку, яке прирівнюється до договору; державному реєстратору було подано всі документи необхідні для прийняття рішення про державну реєстрацію прав за ПАТ «Дельта Банк», як-то докази направлення та отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень та закінчення 30-денного строку з моменту її отримання; наявність судового спору про звернення стягнення на предмет іпотеки між сторонами не свідчить про одночасне застосування декількох несумісних способів звернення стягнення; відповідно до вимог чинного законодавства надання звіту про оцінку майна не вимагається, а питання перевищення та відшкодування вартості предмету іпотеки позивач має можливість отримати у встановленому Законом України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» порядку черговості задоволення вимог; на підтвердження переходу прав вимог за кредитним договором та договором іпотеки приватному нотаріусу були надані підтверджуючі документи для огляду;факт реконструкції нерухомого майна не змінює правовідносин сторін за укладеним іпотечним договором; державну реєстрацію проведено у межах строку.

Згідно зустрічного позову ОСОБА_4 просив суд усунути перешкоди в користуванні квартирою № 81 по вулиці Літературна, будинок 12 в м. Одеса, шляхом виселення ОСОБА_2 та всіх мешканців з квартири АДРЕСА_1, та в обґрунтування вимог посилається на те, що вказану квартиру набув у власність від ПАТ «Дельта Банк» за результатами відкритих електронних торгів (аукціону) на підставі договору купівлі – продажу квартири посвідченого 07.02.2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6. Окрім того, позивач за зустрічним позовом вказує, що ОСОБА_2 у добровільному порядку не виселяється, та забезпечена іншим житлом.

У відзиві на зустрічний позов ОСОБА_2 просить суд відмовити у задоволенні зустрічного позову з підстав того, що квартира була набути нею не за рахунок кредиту, а тому виселення без надання іншого постійного жилого приміщення є незаконним. Окрім того, до інших членів сім’ї ОСОБА_2, які проживають у спірній квартирі, вимоги про позбавлення права користування житловим приміщенням позивачем не заявлено.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, та просив суд їх задовольнити, у задоволені зустрічного позову просив відмовити.

Представники відповідачів ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_4 заперечували у судовому засіданні проти задоволення первісного позову та просили суд задовольнити зустрічний позов.

Інші учасники справи, повідомленні належним чином про час та місце слухання справи, в судове засідання не з'явились, до суду заперечення (відзив) на заявлені у справі вимоги не надали.

Суд, вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін та їх представників, з'ясувавши всі суттєві обставини, вважає первісний позов обґрунтованим, доведеним та таким, що підлягає задоволенню, а в задоволені зустрічного позову слід відмовити з наступних підстав.

Судом встановлено, що 25 грудня 2011 року позивач ОСОБА_2 на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, ОСОБА_7, набула у власність квартиру АДРЕСА_2.

27 грудня 2011 року між ОСОБА_5М, та ПАТ «Астра Банк» було укладено кредитний договір № 150102021986014, за умовами якого Банк зобов’язується надати у кредит позичальнику грошові кошти у розмірі 360 000.00 гривень, строком до 27.12.2016 року.

Того ж дня, 27 грудня 2011 року в забезпечення виконання зобов’язань щодо повернення суми кредиту за кредитним договором, між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, ОСОБА_8, реєстровий номер 1382, за умовами якого ОСОБА_2 передала в іпотеку ПАТ «Астра Банк» нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_3.

11 лютого 2016 року ПАТ «Дельта Банк» звернувся із заявою про реєстрацію права власності на квартиру під №81, яка розташована за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Літературна, буд. 12, до державного реєстратора – приватного нотаріуса ОСОБА_3, та 17.02.2016 року останнім було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28299155 від 17.02.2017 року, про державну реєстрацію на праві власності за ПАТ «Дельта Банк» вказаної квартири та внесений запис до реєстру прав про право власності: 13306563.

Приймаючи рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28299155 від 17.02.2017 року, відповідачем – державним реєстратором ОСОБА_3, як підставу виникнення права власності за ПАТ «Дельта Банк» визначено: іпотечний договір номер: 1382, виданий 27.12.2011 року приватним нотаріусом Одеського МНО ОСОБА_8.

Отже, суд приходить до висновку, що спірні правовідносини пов’язані із невиконанням умов цивільно-правової угоди – іпотечного договору від 27 грудня 2011 року, укладеного як забезпечення виконання зобов’язань за кредитним договором між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_2.

Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положеннями ст. 36 Закону України «Про іпотеку» закріплено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Приписи ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» визначають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Отже, у межах процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель має право звернутися до органу державної реєстрації з метою державної реєстрації за собою права власності на об'єкт нерухомого майна і документом, який підтверджуватиме відповідний перехід права власності, слугуватиме або окремий договір між іпотекодавцем та іпотекодержателем, або застереження в іпотечному договорі.

Судом встановлено, згідно п. 5.7. договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається: 1) за згодою сторін; 2) за виконавчим написом нотаріуса; 3) за рішенням суду; 4) в позасудовому порядку згідно з умовами договору про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом переходу права власності на предмет іпотеки, з дотриманням вимог, установлених ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеки».

За умовами пункту 7.5. іпотечного договору правові наслідки переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки регламентуються договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який міститься в цьому іпотечному договорі.

Виходячи із того, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно вказаних вище норма права, укладається включно в окремому договорі сторін, то застереження викладається у іпотечному договорі, та повинно відповідати загальним положенням про договір та містити всі його істотні умови. При дотриманні цих умов іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки з дотриманням умов звернення стягнення та порядку реалізації, передбачених законом.

При цьому, умови іпотечного договору не містять умов за якими сторонами було погоджено про звернення стягнення у формі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, його істотні умови та правові наслідки, натомість, п. 5.7. іпотечного договору містить посилання про врегулювання звернення стягнення згідно з умовами саме договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у зв’язку із чим, суд приходить до висновку, що з вказаних вище обставин у справі, позасудовий спосіб звернення стягнення шляхом переходу права власності на предмет іпотеки можливий лише за умови укладення між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_2 укладений не був, а отже у державного реєстратора – приватного нотаріуса ОСОБА_3 не було правової підстави для прийняття оскаржуваного рішення про державну реєстрацію прав.

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№ 1952-IV від 01.07.2004р.), в редакції чинній на час виникнення спірних відносин, передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; заявником, зокрема, іпотекодержателем, є особа, в інтересах якої встановлено, змінено або припинено іпотеку, або уповноважені ними особи у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення іпотеки (ст.2 Закону); державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом (п.1 ч.1 ст.27 Закону); державним реєстратором є нотаріус, як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно (п.2 ч.1 ст.10 Закону).

Згідно ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов'язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Згідно п. 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127, в редакції чинній на час виникнення спірних відносин, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.

Пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції чинній на час виникнення спірних відносин) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

- копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

- документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

- заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, пунктом 57 Порядку визначено вичерпний перелік обов’язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 18 та 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення останній приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

З аналізу зазначених норм вбачається, що іпотекодержатель має довести як факт надіслання відповідної вимоги іпотекодавцю, так і факт отримання такої вимоги особисто іпотекодавцем.

Аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду України від 11 квітня 2017 року у справі № 822/864/15 та від 12 квітня 2017 року у справі № 822/862/15.

Із матеріалів реєстраційної справи № 852012051101 вбачається, що 11лютого 2016 року банк звернувся до державного реєстратора приватного нотаріусу ОСОБА_3 з метою задоволення забезпеченої іпотекою вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. При цьому, згідно картки прийому заяви № 28193598 від 11 лютого 2016 року банком було подано державному реєстратору такі документи:

- довідку від 08 лютого 2016 року про стан заборгованості;

- кредитний договір № 150102021986014 від 27 грудня 2011 року, видавник ПАТ «Астра Банк»;

- іпотечний договір від 27 грудня 2011 року;

- рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення номер 0101410767482;

- лист – вимогу про сплату простроченої (поточну) заборгованість, вих. номер 31.4-08/9029/15 від 25 серпня 2015 року на ім’я ОСОБА_2;

- рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення номер 0101410767474;

- лист – вимогу про сплату простроченої (поточну) заборгованість, вих. номер 31.4-08/9030/15 від 25 серпня 2015 року на ім’я ОСОБА_5;

- висновок про вартість майна суб’єкта оціночної діяльності «ЕК «Професіонал».

В матеріалах реєстраційної справи № 852012051101 відсутні та банком не надано нотаріусу документ про оплату послуг пересилання поштового відправлення як доказ направлення зазначеної вимоги ОСОБА_2 та ОСОБА_5, що в даному випадку це документ про оплату послуг пересилання поштового відправлення, виданий та оформлений відповідно до п. 2 Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених Постановою КМУ від 5 березня 2009 р. за № 270, та відповідно до п. 3.1.2.2. Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв’язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211, яким є касовий чек, розрахункова квитанція тощо.

Підтвердженням отримання ОСОБА_2 та ОСОБА_5 вимоги, яка пересилалася поштою рекомендованим листом, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв’язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв’язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

Наявні в матеріалах справи копії рекомендованих повідомлень не є належними доказами отримання вимоги особисто ОСОБА_2 та ОСОБА_5, оскільки неможливо встановити ким саме отримано поштове відправлення (особисто, за довіреністю або членом сім’ї); неможливо з’ясувати вміст відправлення. Зазначені копії повідомлень не відповідають вимогам про вручення та оформлення відповідно до Правил надання послуг поштового зв’язку та Порядку пересилання поштових відправлень.

Посилання ПАТ «Дельта Банк» на додатково надані до суду документи, а саме:копія відомості № 139 (13.12.2013);копія списку № 01306-1312151358-6 згрупованих поштових відправлень від 16.12.2013 року;копія відомості № 136 (07.12.2013);копія списку одержувачів листів, наданий ПАТ «Дельта Банк» для розсилки від 07.12.2013 року, та доводи про те, що факт направлення вимог про усунення порушень підтверджується доданим реєстром № 26.08.2015/02, в якому номер у стовпчику «№ квит.» співпадає з номером на штрих-коді рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, є необґрунтованими, оскільки суперечать положенням норм Правил надання послуг поштового зв’язку, в яких встановлено, що підтвердженням вмісту поштового відправлення є бланк опису вкладення у поштове відправлення, яке перевірене та підписане працівником поштового зв’язку (п. 61).

Окрім того, надані реєстри не відповідають вимогам форми згрупованих поштових відправлень, поштових переказів, затвердженої Наказом УДППЗ «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211 «Про затвердження та введення в дію Порядку пересилання поштових відправлень» (форма № 103), а також не підписаний працівником поштового зв’язку із зазначенням його прізвища та ініціалів.

Також суд зауважує, що додатково надані до суду реєстри не було надано банком до заяви про держану реєстрацію прав, та об’єктом дослідження та оцінки державним реєстратором – приватним нотаріусом ОСОБА_3 на момент прийняття рішення не були.

Отже, державна реєстрація за ПАТ «Дельта Банк» права власності на предмет іпотеки за неподання для цього передбачених пунктом 57 Порядку документів проведена державним реєстратором без дотримання положень статей 18 та 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому рішення державного реєстратора від 31.01.2017 року № 33645470 про реєстрацію права власності є протиправним.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

В матеріалах реєстраційної справи №852012051101 наявна копія висновку про вартість майна, виконаний ТОВ «ЕК «Професіонал» від 10.02.2016 року на підставі генерального договору №009/ДЕ від 01.04.2015 року та запиту ПАТ «Дельта Банк», згідно висновку якого ринкова вартість квартири на 10.02.2016 року складає 954 639,00 гривень.

В матеріалах справи наявний звіт про незалежну оцінку квартири від 21.02.2017 року виконаний ТОВ «ЕКСПЕРТ ІН» за дорученням ОСОБА_2, згідно висновку якого вартість об’єкту оцінки становить 3 398810.00 гривень.

Розмір заборгованості за кредитним договором, згідно довідки від 08 лютого 2016 року про стан заборгованості, яка міститься в матеріалах реєстраційної справи №852012051101, становить 356 655,74 гривень.

Копія висновку про вартість майна ТОВ «ЕК «Професіонал» від 10.02.2016 року, не є належним доказом проведення оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, як-то передбачено ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», з огляду на те, що державному реєстратору не надано та в матеріалах справи відсутній повний звіт про оцінку, який є невід’ємною частиною висновку;оцінку проведено щодо майна, а саме: 2-х кімнатної квартири, загальною площею 89.20 кв. м., в той час як спірне майно складається із 2-х житлових кімнат, загальною площею 92.0 кв. м., тобто не врахована проведена реконструкція квартири;оцінку проведено без огляду майна; висновок про вартість майна не обґрунтовано належним порівняльним методичним підходом.

Окрім цього, суд позбавлений можливості перевірити достовірність інформації у вищевказаному висновку про вартість майна ТОВ «ЕК «Професіонал» від 10.02.2016 року, оскільки відсутні відомості про реєстрацію звіту про оцінку майна в Єдиній базі даних звітів про оцінку майна, ведення якого передбачено «Порядком ведення єдиної бази даних звітів про оцінку майна для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства», затвердженого наказом Фонду державного майна України від 10.06.2013 року № 795.

Натомість, звіт про незалежну оцінку квартири від 21.02.2017 року виконаний ТОВ «ЕКСПЕРТ ІН», свідчить про те, що ринкова вартість квартири, значно перевищує розмір заборгованості перед ПАТ «Дельта Банк» за кредитним договором, що свідчить про задоволення вимог ПАТ «Дельта Банк» понад мірою, та порушення майнових прав позивача на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог, що передбачено положенням норм ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та свідчить про недобросовісність дій банку відносно майнових прав позивача.

Про вказані вище обставини, також свідчить і документи нотаріальної справи щодо посвідчення договору купівлі – продажу квартири, укладеного 07.02.2017 року між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1, згідно яких вбачається сплата та зарахування на користь банку коштів від продажу у розмірі 867 757,76 гривень.

Окрім того, суд погоджується із доводами позивача про те, що подані ПАТ «Дельта Банк» до державного реєстратора – приватного нотаріуса ОСОБА_3, документи не дають можливості встановити набуття ПАТ «Дельта Банк» статусу іпотекодержателя та права вимоги за іпотечним договором та кредитним договором, з огляду на те, що із поданих банком нотаріусу кредитного договору та іпотечного договору вбачається кредитором ПАТ «Астар Банк», проте ПАТ «Дельта Банк» нотаріусу не було надано документів, які підтверджують перехід прав вимоги та їх обсяг за кредитним договором та іпотечним договором до ПАТ «Дельта Банк», що є порушенням положень ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що за наслідком було підставою для відмови у реєстрації заявлених ПАТ «Дельта Банк» прав в порядку ч. 1 ст. 26 цього Закону.

Посилання ПАТ «Дельта Банк» на те, що підтвердження переходу прав вимог за кредитним договором та договором іпотеки приватному нотаріусу були надані підтверджуючі документи для огляду, є необґрунтованими, оскільки відсутні будь – які відомості про те у матеріалах реєстраційної справи № 852012051101 та внутрішньому описі.

Суд також вважає обґрунтованими доводи позивача про неможливість одночасного застосування декількох способів звернення стягнення на предмет іпотеки, як-то судового способу – звернення до суду із позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за ПАТ «Дельта Банк» права власності, та позасудового способу – на підставі договору іпотеки, якщо останній містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки наявність відкритого судового провадження за однаковими матеріально – правовими вимогами свідчить про спір про право цивільне. Як вбачається із відомостей з Єдиного державного реєстру судових рішень, цивільна справа № 522/18914/15-ц за позовом банку до позивача та ОСОБА_5 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на квартиру, перебувала на розгляді суду з 09.09.2015 року по 23.06.2016 року.

Вирішуючи спір у даній справі, суд виходить із необхідності додержання балансу інтересів сторін, який, на думку суду, полягає у співмірності права вимоги банку, та її розміру, діями, які вживає банк задля погашення такої вимоги та наслідків, які такі дії створюють. З обставин справи вбачається, що баланс інтересів та прав сторін є порушеним, та наслідки, які спричиненні діями відповідачів, не є співмірними до розміру вимог банку, тому права та інтереси позивача слід відновити.

З огляду на викладене суд дійшов висновку про протиправність рішення державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28299155 від 17.02.2016 року.

Таким чином, суд зазначає, що в даному випадку наявні достатні та необхідні правові підстави для задоволення позову щодо визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28299155 від 17.02.2016 року, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності за ПАТ «Дельта Банк» на квартиру №81, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Літературна, буд. 12.

Стосовно позовної вимоги щодо витребування спірної квартири у відповідача ОСОБА_4 суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Згідно положень норм ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Згідно п. 8 Постанови Пленуму ВССУ за № 5 від 07.02.2014 р. «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" відповідно до статей 330, 334 ЦК право власності на нерухоме майно, відчужене особою, яка не мала на це права, виникає у добросовісного набувача з моменту реєстрації права на таке майно, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу воно не може бути витребувано у нього.

Виходячи зі змісту статті 330 ЦК, добросовісний набувач набуває право власності на майно і в тому разі, коли набрало законної сили рішення суду про відмову в задоволенні позову про витребування майна із чужого незаконного володіння, оскільки згідно з частиною другою статті 328 ЦК право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Отже, положення статті 388 ЦК України можуть застосовуватись як підстави позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, і було відчужене третій особі за умови, що між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Аналогічні правові висновки вказані Верховним Судом України у постанові від 18.01.2017 року по справі № 6-2723 цс16.

Враховуючи те, що рішення державного реєстратора – приватного нотаріуса ОСОБА_3 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.02.2016 року є протиправним та скасовується судом, а між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 не має жодних юридичних відносин, вимога позивача право витребувати спірної квартири від ОСОБА_4 є обґрунтованою, оскільки вибуло з володіння позивача не з її волі іншим шляхом.

Як роз’яснено в п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано.

Позовні вимоги ОСОБА_4 за зустрічним позовом про усунути перешкоди в користуванні квартирою № 81 по вулиці Літературна, будинок 12 в м. Одеса, шляхом виселення ОСОБА_2 та всіх мешканців з квартири АДРЕСА_1, повністю виключають можливість їх задоволення, з огляду про задоволення судом первісного позову ОСОБА_2.

Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

В зв’язку з задоволенням позовних вимог ОСОБА_2 судовий збір підлягає стягненню з відповідачів на підставі наявних в матеріалах справи квитанцій.

Керуючись ст. ст. 10, 60, 212, 213, 214, 215 ЦПК України, ст. ст. 330, 338 ЦК України, суд, –

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_2 до державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9, ПАТ «Дельта Банк» про визнання протиправним і скасування рішення, та витребування майна - задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28299155 від 17.02.2016 року на квартиру АДРЕСА_4 за Публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» (ЄДРПОУ 34047020).

Витребувати квартиру АДРЕСА_3 від ОСОБА_4 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2).

Стягнути з приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк» на користь ОСОБА_2 судові витратив розмірі 960,00 грн. (дев’ятсот шістдесят гривень 00 копійок) в рівних частках.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 судові витрати в розмірі 640,00 грн. (шістсот сорок гривень 00 копійок).

В задоволенні зустрічної позовної заяви ОСОБА_4 до ОСОБА_2, треті особи – Приморський РВ ДМС України в м. Одеса, ПАТ «Дельта Банк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6, Відділ забезпечення діяльності органу опіки та піклування Приморської районної адміністрації Одеської міської ради про усунення перешкод у користуванні власністю, шляхом виселення – відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Одеської області шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Повний текст судового рішення виготовлено 08.11.2018 року

Суддя В.І. Загороднюк

30 жовтня 2018 року