Постанова № 7699105, 26.01.2010, Дніпропетровський апеляційний господарський суд

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.01.2010 року Справа № 31/217-09

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Євстигнеєва О.С.- доповідача,

суддів: Лотоцької Л.О., Бахмат Р.М.

при секретарі: Стуковенковій О.В.

за участю представників, які були присутні у судовому засіданні 21.01.2010 року:

позивача: Назаренко К.В.- предст., дов. від 17.09.2009 року

відповідача: Жукова Є.О.- предст., дов.№21/3-3 від 11.01.2010 року

третьої особи: не явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу кооперативу "Волован" (м. Дніпропетровськ) на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 15.10.2009р. у справі №31/217-09

за позовом: кооперативу "Волован" (м. Дніпропетровськ)

до: управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ)

про: скасування рішення конкурсної комісії управління комунальної власності та зобов’язання провести конкурс на право оренди комунального майна - вбудованих нежитлових приміщень

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 15 жовтня 2009 року (підписано 22.10.2009р.) по справі №31/217-09 (суддя Єременко А.В.) з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 11.08.2009р. відмовлено в позові кооперативу "Волован" (м. Дніпропетровськ) до управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) про скасування рішення конкурсної комісії управління комунальної власності від 09.06.2009р. щодо визначення переможцем на право оренди вбудованих нежитлових приміщень загальною площею 78,9 кв. м, підвал, що розташовані за адресою: м. Дніпропетровськ, пл. Островського, 2, зазначене у протоколі №25/09 від 09.06.2009р. засідання конкурсної комісії з проведення конкурсів на право оренди об’єктів нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста та зобов’язання провести конкурс на право оренди комунального майна - вбудованих нежитлових приміщень. Зазначеним рішенням скасовані заходи до забезпечення позову, вжиті ухвалою суду від 14.08.2009 року.

Не погоджуючись з рішенням суду, кооператив "Волован" (м. Дніпропетровськ) –позивач подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення господарського суду Дніпропетровської області від 15.10.2009р. по справі №31/217-09 і прийняти нове рішенням, яким задовольнити позовні вимоги. Скаржник вважає, що рішення суду було винесено при неповному з’ясуванні обставин, що мають значення для справи та з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи. Позивач зазначив, що перед здійсненням ремонтних робіт узгодив проектну документацію з орендодавцем. Чинним на той час законодавством та договором не встановлено вимоги щодо отримання орендарем від орендодавця згоди на реконструкцію (ремонт) і переобладнання окремим документом. Таким чином, згода орендодавця була отримана належним чином. Посилаючись на постанову Кабінету Міністрів України від 10.12.2003р. №1891 сторона вважає, що переобладнання туалету загального користування під кафе з сучасним ремонтом є невід’ємним поліпшенням орендованого майна. Крім того, керуючись Постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2009р. №249 «Про затвердження розміру преференційної поправки у 2009 році»позивач вважає, що відповідач повинен був застосувати до запропонованої позивачем орендної ставки преференційну поправку 0,8, а не 0,9.

Відповідач –управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) –у відзиві на апеляційну скаргу і представник в судових засіданнях зазначив, що управління комунальної власності є єдиним орендодавцем комунального майна згідно з рішенням міської ради №41/11 від 21.03.2007 року. На момент проведення спірного конкурсу діяла редакція ст.73 Закону України «Про державний бюджет України на 2009 рік»і постанова КМУ від 25.03.2009 року №249, якою встановлювався розмір преференційної поправки при визначенні переможця конкурсу на право оренди державного і комунального майна в 2009 році: 0,8 –для орендаря, що протягом строку дії договору оренди здійснив за згодою орендодавця невід’ємні поліпшення орендованого майна (вартість яких не підлягала компенсації за договором оренди) та 0,9 –для іншого орендаря. При проведенні конкурсу позивач запропонував орендну ставку в розмірі 6%, що з урахуванням преференційної поправки складає 6,67%, а ПФ «Альтер»була запропонована орендна ставка в розмірі 7%. Оскільки метою проведення конкурсу є визначення орендаря, який запропонує найвигідніші умови використання майна і найбільшу орендну ставку, то комісією переможцем конкурсу визнана приватна фірма «Альтер». Зазначені обставини свідчать, що підстави для задоволення позовних вимог відсутні, а рішення суду є законним і обґрунтованим.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 03.12.2009 року до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, було залучено приватну фірму «Альтер»- переможця конкурсу, а ухвалою від 24.12.2009 року строк розгляду справи за клопотанням сторін був продовжений на 1 місяць –до 16.02.2010 року.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача –приватна фірма «Альтер»(м. Дніпропетровськ) –у судове засідання 21.01.2010 року не з’явилася, хоча була належним чином повідомлена про дату, час і місце проведення судового засідання, про що свідчить підпис керівника фірми на повідомленні (а.с. 149). Беручи до уваги, що неявка представника третьої особи не перешкоджає перегляду справи по суті, надання будь-яких документів від третьої особи не вимагалося, справа переглядалася без участі представника третьої особи за наявними у справі матеріалами.

На вимогу суду позивачем були надані додаткові пояснення по справі. Позивач пояснив, що на момент проведення конкурсу договір оренди №727 від 30.04.2006 року не припинив свою дію. При цьому позивач посилається на ст.764 ЦК України, п.2 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Щодо конкурсу, то позивач також зазначає, що він є власником літнього майданчика з підсобним приміщенням на пл. Островського, 2Б. Крім того, звертається увага, що позивач був єдиним з 1990 року орендарем спірного приміщення, який був громадським туалетом, але переобладнаний шляхом проведення капітального ремонту, повної реконструкції і переплануванням. Вимог щодо отримання згоди на ці дії у період проведення ремонту не були встановлені ні законодавством, ні договором. На думку заявника, навіть якщо проводити конкурс, то до нього слід було застосувати преференційну поправку в розмірі 0,8, а не 0,9.

14.01.2010 року відповідачем були надані додаткові документи для залучення до матеріалів справи.

У судовому засіданні оголошувалася перерва до 15.45 26 січня 2010 року. Про оголошення перерви третя особа була повідомлена поштовим повідомленням, яке направлено на юридичну адресу останньої.

Вислухавши представників сторін, переглянувши матеріали справи, Дніпропетровський апеляційний господарський суд встановив, що кооператив «Волован»з 1990 року є орендарем нежитлового приміщення, площею 78,9 кв. м., яке розташоване по пл. Островського, 2 у м. Дніпропетровську.

30.04.2006 року між управлінням житлового господарства міської ради (орендодавець) і кооперативом “Волован” (орендар) був укладений договір оренди комунального майна, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення по пл. Островського, 2, яке перебуває на балансі КВ ЖРЕП Кіровського району для використання під їдальню –78,9 кв. м.

Відповідно до п. 10.1 термін дії договору був встановлений з 30.04.2006 року до 26.03.2007 року.

Рішенням Дніпропетровської міської ради від 21.03.2007р. №41/11 вирішено визначити комітет комунальної власності міської ради єдиним орендодавцем нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста (п.2).

09.06.2009 року було проведено конкурс на право оренди об’єктів нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста. Одним із об’єктів конкурсу були вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 78,9 кв. м. (підвал), розташовані по пл. Островського, 2. Стартова оренда плата була визначена на рівні 6%. Згідно протоколу конкурсної комісії на даний об’єкт надійшли дві заяви про участь в конкурсі:

ь          від кооперативу «Волован»- запропонований розмір орендної ставки 6% за використання нерухомого мана за цільовим призначенням –для розміщення підприємства громадського харчування (їдальня). З урахуванням преференційної поправки 0,9 скоригована пропозиція учасника конкурсу в частині розміру орендної ставки склала 6,67%;

ь          від приватної фірми «Альтер»- запропонований розмір орендної ставки 7% за використання нерухомого майна за цільовим призначенням –для буфету без права продажу підакцизної групи.

Членом конкурсної комісії Гуфман Г.Л. запропоновано визнати переможцем конкурсу приватну фірму «Альтер», оскільки учасник запропонував найбільший розмір орендної ставки. Ця пропозицію була одностайно проголосована. Отже, переможцем конкурсу на право оренди була визнана приватна фірма «Альтер».

Зазначений конкурс проводився відповідно до Закону України «Про державний бюджет України на 2009 рік», відповідно до якого у 2009 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що передається в оренду бюджетним установам; музеям; підприємствам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам під творчі майстерні); громадським організаціям ветеранів; громадським організаціям інвалідів; центрам професійної, соціальної реабілітації інвалідів та центрам ранньої соціальної реабілітації дітей-інвалідів, а також підприємствам та організаціям громадських організацій інвалідів, яким визначена доцільність надання державної допомоги відповідно до статей 141, 142 Закону України "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні"; Пенсійному фонду України та його органам; державним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження; вітчизняним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження книжкової продукції, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру); релігійним організаціям для забезпечення проведення богослужінь, релігійних обрядів та церемоній.

Після закінчення строку дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, бере участь у конкурсі на отримання права оренди державного та комунального майна.

Орендодавець при визначенні переможця конкурсу, за інших рівних умов, надає перевагу пропозиціям орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки, шляхом застосування преференційної поправки.

Розмір преференційної поправки встановлюється Кабінетом Міністрів України і не може бути меншим 0,8. Згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.09 № 249 «Про затвердження розміру преференційної поправки у 2009 році»затверджений розмір преференційної поправки при зазначенні переможця конкурсу на право оренди державного та комунального майна у 2009 році, а саме: 0,8 для орендаря, що протягом строку дії договору здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди та вартість яких згідно з договором оренди не підлягала компенсації орендодавцем та 0,9 для іншого орендаря, а також визначено, що у разі визнання орендаря переможцем конкурсу, орендна плата в договорі встановлюється у розмірі його конкурсної пропозиції без урахування преференційної поправки.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимоги, місцевий господарський суд зазначив, що конкурсна пропозиція ПФ «Альтер»була краща, а посилання позивача на неправильне застосування преференційної поправки є неправомірним. Суд зазначив, що позивачем не надано жодних доказів, що підтверджують надання орендодавцем згоди (дозволу) на проведення капітального ремонту, переобладнання і перепланування приміщення, а можливість застосування орендодавцем преференційної поправки у розмірі 0,8 для орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, при визначенні переможця конкурсу на право оренди комунального майна передбачає наявність у сукупності обставин, що підтверджують здійснення орендарем поліпшення орендованого майна, які не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, згоду орендодавця та визначеність договором оренди, що вартість таких поліпшень згідно договору не підлягала компенсації орендодавцем.

Суд також відхилив доводи позивача щодо проведення ним поліпшень орендованого майна у 1991 році за згодою орендодавця, з посиланням на технологічну частину проекту організації «Бістро»у подавальному приміщенні по пл. Островського, затверджену печаткою Придніпровської залізниці, оскільки наявність цих обставин при вирішенні спору не спростовує обов’язку позивача щодо дотримання вимог законодавства в частині погодження з орендодавцем здійснення реконструкції, технічного переоснащення, поліпшення орендованого майна під час існування орендних правовідносин відповідно до попередньо укладених договорів оренди комунального майна. Не були прийняті до уваги і доводи позивача щодо наявності у останнього права на переукладання договору оренди поза конкурсом, з огляду на чинність положень законодавства щодо здійснення передачі в оренду державного та комунального майна виключно на конкурсних засадах за час виникнення спірних правовідносин між сторонами по справі.

З такими висновками суду неможна погодитися в силу наступного: відповідно до п.3 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-Х11 в редакції, чинній на 26.03.2007, після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін, а згідно ч.2 тієї ж норми у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч.1). Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст.764 ЦК України).

Строк дії договору від 30.04.2006 року закінчився 26.03.2007 року, але орендар (позивач) продовжував користуватися майном, орендодавець (відповідач) не заперечував проти такого користування. Ці обставини повністю підтверджуються матеріалами справи, у тому числі листуванням між сторонами, рахунками на оплату, які надавалися позивачу, і орендною платою, яку сплачував позивач, і яка беззаперечно приймалася відповідачем.

Зазначені обставини дають можливість стверджувати, що договір від 30.04.2006 року вважається поновленим до 23 лютого 2008 року (перше поновлення); 20 січня 2009 року (друге поновлення); 17 грудня 2010 року (третє поновлення).

Ці обставини унеможливлювали виставлення спірного об’єкта для проведення конкурсу, оскільки об’єкт знаходився в орендному користуванні.

Наявність в договорі від 30.04.2006 року п.10.5, відповідно до якого дія договору припиняється внаслідок… закінчення терміну, на який він був укладений не суперечить висновку про поновлення договору, оскільки припинився саме договір з терміном дії з 30.04.2006 року по 26.03.2007 року, але став діяти інший договір з аналогічними умовами, але терміном дії з 27.03.2007 року по 23.02.2008 року (наступний термін: з 24.02.2008 року по 20.01.2009 року і з 21.01.2009 року по 17.12.2010 року).

Крім того, закон не містить виключень щодо правових наслідків продовження користування майном після закінчення строку дії договору і сторони не мали права самостійно встановлювати інший порядок, ніж той, що визначений законом.

Дніпропетровський апеляційний господарський суд також враховує, що позивачем документи на укладення нового договору оренди були подані ще в грудні 2007 року. Цей пакет було розглянуто управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради і переданий на розгляд безпосередньо міської ради, про що свідчить лист від 11.12.2007 року за №7/9-989 (а.с. 17). Зазначений пакет документів не був розглянутий постійними комісіями у 15-денний термін, про відповідач повідомив позивач листом від 02.02.2009 року №7/9-178, тобто через 1 рік і 2 місяця, коли на законодавчому рівні змінився порядок надання в оренду нерухомого майна. Саме невиконання обов’язку розгляду документів з боку міської ради у встановлений строк було причиною, за якою позивач був вимушений приймати участь у конкурсі на право оренди.

Крім того, позивач має на праві власності літний майданчик з підсобним приміщенням, який розташований поряд зі спірним майном, який не може використовуватися окремо.

Всі зазначені обставини не були враховані судом при розгляді справи, що призвело до прийняття неправомірного рішення, яке підлягає скасуванню, а позовні вимоги –задоволенню в частині скасування рішення конкурсної комісії. В частині зобов’язання проведення конкурсу слід відмовити з підстав, зазначених вище.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 103-105 ГПК України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу кооперативу "Волован" (м. Дніпропетровськ) задовольнити частково.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 15 жовтня 2009 року по справі №31/217-09 скасувати.

Прийняти нове рішення.

Позовні вимоги задовольнити частково.

Скасувати рішення конкурсної комісії Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради від 09 червня 2009 року, оформлене протоколом №25/09, засідання конкурсної комісії з проведення конкурсів на право оренди об’єктів нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, в частині визначення переможцем на право оренди вбудованих нежитлових приміщень загальною площею 78,9 кв. м., підвал, що розташовані за адресою: м. Дніпропетровськ, пл. Островського, 2 (об’єкт оренди №1) приватної фірми «Альтер»(м. Дніпропетровськ, вул. Фурманова, 15, код ЄДРПОУ 23369624).

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ, вул. Мечникова, 6, код ЄДРПОУ 25973910) на користь кооперативу «Волован» (м. Дніпропетровськ, пл. Островського, 3-А, код ЄДРПОУ 06394655) 127 грн. 50 коп. витрат по сплаті державного мита (у тому числі за перегляд судового рішення в апеляційному порядку) і 315 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Зобов’язати господарський суд Дніпропетровської області видати накази відповідно до вимог ст.ст. 116, 117 ГПК України.

Головуючий О.С.Євстигнеєв

Судді: Л.О.Лотоцька

Р.М.Бахмат