Постанова № 7644053, 25.01.2010, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.01.2010                                                                                           № 35/52

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Рєпіної Л.О.

суддів:           

при секретарі:           

За участю представників:

від позивача -Слинька П.П. - директора

Бєлкіна Л.М. (дов. від 14.04.2009 р.)

від відповідача Палія Є.В. (дов. № 225-КР-1071 від 12.10.2009 р.)

від третьої особи 1 Твердохлєбова Є.Г. (дов. № 155/1/1103870 від

26.08.2009 р.)

від третьої особи 2 Нечипорук Н.О. (дов. від 24.11.2008 р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

на рішення Господарського суду м.Києва від 22.06.2009

у справі № 35/52 (суддя

за позовом                               Приватного підприємства "Науково-виробнича фірма "Емір"

до                                                   Київська міська рада

третя особа позивача           

третя особа відповідача           КП "Київжитлоспецексплуатація"

          Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про                                                   визнання частково недійсним рішення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду м. Києва від 22.06.2009 р. по справі № 35/52 позов задоволено повністю : визнано частково недійсним рішення Київської міської ради № 548/605 від 28.12.2006 р. “Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, в суборенду, продовження термінів дії договорів оренди, надання дозволів на встановлення пільгових орендних ставок”, а саме : п. 38 Додатку № 2 до рішення, що стосується відмови в продовженні терміну дії Договору № 10/0505 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) (нежитлове приміщення загальною площею 114, 70 кв.м., розташоване по вул. Пушкінській 30-Б у м. Києві) ПП “Емір” до початку реконструкції, але не більше ніж 364 дні; з Київської міської ради стягнуто на користь ПП “Емір” 85 грн. держмита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись із згаданим рішенням відповідач та третя особа 2 оскаржили його в апеляційному порядку, просили скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити. В обґрунтування своїх вимог зазначили (доводи скарг співпадають), що місцевим судом при прийнятті рішення не взято до уваги відсутності в матеріалах справи доказів на підтвердження повідомлення позивачем відповідача про намір скористатись переважним правом на рівних умовах на укладення договору оренди нежитлового приміщення за адресою : м. Київ, вул. Пушкінська, 30-Б. Лист № 256 від 12.12.2005 р. не є достатнім доказом, адже Головне управління не є органом місцевого самоврядування, уповноваженим управляти спірним майном і не є орендодавцем за договором. Діючим законодавством не передбачено примусової передачі в оренду комунального майна. Крім цього, п. 38 Додатку № 2 Рішення Київради № 548/605 від 28.12.2006 р. позивачу відмовлено в продовженні строку дії договору оренди нежитлового приміщення загальною площею 114,7 кв.м., яке знаходиться в будинку за адресою : м. Київ, вул. Пушкінська, 30-Б в зв’язку з реконструкцією. Це рішення не порушує прав та охоронюваних законом інтересів позивача, тощо.

В судовому засіданні представники апелянтів доводи своїх скарг підтримали, просили їх задовольнити, рішення скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити за наведених у скаргах підстав. Представник третьої особи 1 підтримав позицію апелянтів по справі.

Представник позивача доводи скарги заперечив, просив не брати їх до уваги, а відтак рішення місцевого суду як законне й обґрунтоване залишити без змін.

Заслухавши пояснення представників сторін та третіх осіб, розглянувши доводи апеляційних скарг, дослідивши письмові докази, долучені до матеріалів справи, виходячи з вимог чинного законодавства, апеляційний суд дійшов висновку, що скарги підлягають задоволенню за таких обставин.

Так, 12.12.2008 р. ПП “Емір” звернулось до господарського суду м. Києва з позовом до Київради про визнання нечинним та скасування п. 38 Додатку 2 Рішення Київради № 548/605 від 28.12.2006 р. (далі Рішення № 548/605). В обґрунтування своїх вимог зазначило, що в період з 26.12.2002 р. до 26.12.2005 р. позивач на підставі договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № 10/0505 від 28.01.2003 р. (далі Договір) орендував нежиле приміщення в будинку за адресою : м. Київ, вул. Пушкінська, 30-Б. 12.12.2005 р. Листом № 256 позивач звернувся до Київради в особі Головного управління про продовження терміну дії Договору. Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” № 2269-XII від 10.04.1992 р. (далі Закон № 2269) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які було передбачено договором. На лист позивача відповідачем відповіді не надано, отже проти продовження дії договору відповідач не заперечував. Разом з тим, Рішенням № 548/605 в продовженні терміну дії договору оренди відмовлено з посиланням на передачу спірної будівлі на реконструкцію. Таким чином, відповідачем всупереч ч. 2, ч. 3 ст. 17 Закону № 2269 порушено переважне право позивача на продовження Договору. Оскарженим Рішенням № 548/605 порушено права та охоронювані законом інтереси позивача, руйнується наукова та практична діяльність позивача, тощо.

Заявою від 12.05.2009 р. позивач уточнив свої вимоги, просив визнати недійсним Рішення № 548/605.

До матеріалів справи долучено відзив Київради на позовну заяву, згідно якого спірне Рішення прийнято з дотриманням вимог чинного законодавства. Листом № 155/05-2563 від 27.12.2005 р. позивача повідомлено про закінчення дії Договору й вимогу звільнити приміщення. Крім цього, п. 6.4 Договору передбачено, що укладення договору оренди приміщення на новий термін дії можливе в разі надання нових розпорядчих документів, тобто рішення Київради. Права та інтереси позивача Рішенням № 548/605 не порушено, тощо.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 04.03.2009 р. залучено до участі у справі № 35/52 в якості третьої особи 1 – КП “Київжитлоспецексплуатація”, в якості третьої особи 2 – Головне управління.

Представники третіх осіб в своїх поясненнях підтримали позицію відповідача по справі.

Суд першої інстанції, заслухавши пояснення представників сторін та третіх осіб, з’ясувавши обставини справи, дослідивши надані ними письмові докази й положення чинного законодавства, дійшов висновку про підставність й обґрунтованість позовних вимог, а відтак їх задовольнив.

Задовольняючи позов, місцевий суд посилався на те, оскаржене рішення є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства України та таким, що порушує права та законні інтереси позивача, як належного орендаря. Як вбачається з матеріалів справи, відповідач, приймаючи рішення про відмову позивачу у продовженні терміну дії Договору оренди, зазначив причину - в зв’язку з реконструкцією, але не більше ніж 364 дні. Таким чином, рішення прийнято з відкладальною умовою - в зв’язку з проведенням реконструкції, після чого згадане приміщення в подальшому буде використовуватись для оренди. Підтвердженням тому є прийняття відповідачем 26.07.2007 р. рішення № 38/1872 “Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду переможцям конкурсу”, яким погоджено передати в оренду нежитлове приміщення загальною площею 114,70 кв.м., яке знаходиться по вул. Пушкінській, 30-Б, у м. Києві –ТОВ “Світ книжок”, як переможцю конкурсу. На підставі цього Рішення, між КП “Київжитлоспецексплуатація” та ТОВ “Світ книжок” укладено Договір № 10/3166 про передачу майна комунальної власності територіальної громади м. Києва, яке передається в оренду 27.11.2008 р. Крім цього, на думку місцевого суду, відповідачем не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження проведення згаданої в рішенні реконструкції нежитлового приміщення загальною площею 114,70 кв.м., розташованого по вул. Пушкінській, 30-Б, у м. Києві, що було підставою для відмови позивачу в продовженні терміну дії Договору оренди. Відповідачем не надано суду доказів на підтвердження того, що при проведенні конкурсу на право оренди нежитлового приміщення загальною площею 114,70 кв.м., розташованого по вул. Пушкінській, 30-Б, у м. Києві, було враховано переважне право позивача, як належного орендаря, який належним чином виконував свої обов’язки за Договором оренди, щодо укладання договору найму на новий строк. Лише за рівних умов, запропонованих наймачем або іншою особою, перевага на укладання договору має бути надана наймачеві, який до цього користувався майном.

          У відповідності до ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт або правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. У разі прийняття органом державної влади або органом місцевого самоврядування акта, що не відповідає законодавству, і порушує права чи законні інтереси суб’єкта господарювання, останній відповідно до статті 20 цього Кодексу має право звернутися до суду із заявою про визнання такого акта недійсним (п. 2 ст. 249 ГК України).

Відповідно до ст. 20 ГК України кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб'єкта господарювання або споживачів.

З огляду на наведені положення закону, місцевий суд дійшов висновку про те, що п. 38 додатку 2 Рішення № 548/605 не відповідає вимогам чинного законодавства та його прийнято з порушенням законних прав та інтересів позивача, як належного орендаря, який має переважне право на укладання Договору оренди на новий строк. Відповідачем не було надано суду доказів на спростування викладеного в позові, тому, на думку місцевого суду, позовні вимоги ПП “Науково–виробнича фірма “Емір” є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, тощо.

Апеляційний суд не погоджується з цими висновками суду першої інстанції за таких обставин.

Так, підставою для визнання недійсним акту державного органу є невідповідність його вимогам чинного законодавства та /або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, а також порушення в зв’язку з прийняттям відповідного акту прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

Відповідно до ч. 2 ст. 2 Закону № 2269 державну політику у сфері оренди здійснюють: органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності. Орендодавцями є органи місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об'єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку. (ч. 5, 6 ст. 60 Закону України “Про місцеве самоврядування” № 280/97-ВР від 21.05.1997 р. (далі Закон № 280/97)).

Таким чином, повноваження щодо передачі нерухомого майна, яке знаходиться по вул. Пушкінській, 30-Б, у м. Києві в оренду належить Київраді, а Рішення № 548/605 прийнято з дотриманням вимог чинного законодавства та в межах наданої законом компетенції, що також підтверджується долученим до матеріалів справи Протоколом № 15 засідання постійної комісії Київради з питань власності від 24.11.2006 р.

Позивач свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що прийнятим Рішенням № 548/605 порушено його переважне право на продовження Договору.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем та третьою особою -1 було укладено Договір оренди, за умовами п. 1.1. якого третя особа – 1 - орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради № 212/372 від 26.12.2002 р. додаток 2 п. 3 передає, а позивач - орендар, приймає в оренду нежитлове приміщення (будівлю) на вулиці Пушкінська, 30-Б, загальною площею 114,70 кв.м. для розміщення організації. Договором (п. 6.2.) встановлено строк його дії з 26.12.2002 р. по 26.12.2005 р. Згідно п. 6.6 Договору він припиняє свою дію в разі, зокрема: закінчення строку на який його було укладено.

Укладання договору оренди на вказане приміщення на новий термін дії можливе лише в разі надання нових розпорядчих документів (рішення Київської міської ради) (п. 6.4 Договору).

Таким чином, Договором встановлено припинення його дії з закінченням строку укладення та можливість укладення нового договору оренди за наявності Рішення Київради. Наведені положення відповідають вимогам чинного законодавства, тому в даному випадку не може застосовуватись загальне положення ч. 2 ст. 17 Закону № 2269, на яке посилається позивач.

Апеляційним судом встановлено, що Договір припинив свою дію 26.12.2005 р. Листом № 155/05-2563 від 27.12.2005 р. орендодавець повідомив позивача про необхідність звільнення приміщення та передачі його за актом в зв’язку з закінченням строку дії Договору.

З матеріалів справи вбачається, що позивач у встановленому законом порядку не звертався до Київради з метою одержання Рішення про укладення Договору оренди нежитлове приміщення (будівлю) на вулиці Пушкінська, 30-Б, загальною площею 114,70 кв.м. для розміщення організації на новий строк. Доказів на спростування цього позивачем суду апеляційної інстанції не надано. Посилання на Листа ПП “Емір” № 256 від 12.12.2005 р. щодо продовження Договору оренди, апеляційний суд до уваги не бере, т.як згаданого Листа надіслано на адресу Головного управління, до компетенції якого не входять повноваження щодо прийняття рішень про надання нерухомого майна в оренду.

Відповідно ч. 1 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо оплати та інших умов договору переважне право наймача на укладання договору припиняється.

Наведене положення кореспондує ч. 3 ст. 17 спеціального Закону № 2269, згідно якого після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладання договору припиняється.

           Матеріалами справи підтверджується належне виконання позивачем обов’язків орендаря протягом дії Договору, це не заперечується й відповідачем та третьої особою 1. Тому, апеляційний суд вважає, що у позивача наявним було переважне право на продовження оренди будівлі на вулиці Пушкінська, 30-Б загальною площею 114,70 кв.м. при укладенні нового Договору оренди.

Як видно зі ст. 777 ЦК України переважне право наймача полягає у наданні йому переваги при укладенні договору оренди на новий строк перед іншими особами, а не у виключності права наймача на переукладення договору оренди.

Позивач не скористався своїм переважним правом, адже не звернувся у встановленому законом порядку до Київради до спливу строку Договору (у встановлений Договором строк або якщо строк не встановлено - у розумний строк) з метою одержання Рішення про укладення Договору на новий термін. Посилання позивача на Листа Головного управління № 042/11/8-8088 від 21.11.2005 р. на підтвердження своїх вимог не заслуговують на увагу, т.як не мають відношення до законності й обгрунтованості Рішення № 548/605, що є предметом спору в даній справі.

Інших доводів і обґрунтувань невідповідності спірного Рішення № 548/605 вимогам чинного законодавства позивачем не наведено, тому апеляційний суд вважає, що згаданим Рішенням № 548/605 не порушено прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

Помилковими є посилання місцевого суду на Рішення Київради № 38/1872 від 26.07.2007 р. “Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду переможцями конкурсу”, яким погоджено передати в оренду нежитлове приміщення загальною площею 114,70 кв.м., розташоване по вул. Пушкінській, 30-Б, у м. Києві –ТОВ “Світ книжок”, як переможцю конкурсу і яким на думку суду першої інстанції підтверджується відсутність наміру відповідача на використання спірного приміщення для власних потреб. Так, згідно ст.ст. 3, 172 ЦК України Київрада в межах наданих їй повноважень здійснює розпорядження майном й зокрема : передачу в оренду з визначеною на власний розсуд доцільністю.

Крім цього, апеляційним судом встановлено, що при проведенні майже через рік згаданого конкурсу на передачу в оренду нежитлового приміщення загальною площею 114,70 кв.м., розташоване по вул. Пушкінській, 30-Б, у м. Києві позивач своїм правом участі в конкурсі з метою реалізації переважного права не скориствався. При цьому, порядок такого звернення встановлено Порядком передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, який затверджено Рішенням Київради № 34/91 від 28.09.2006 р.

За таких обставин, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність підстав для визнання недійсним Рішення Київради № 548/605 та задоволення вимог позивача.

Тому, апеляційний суд визнав апеляційні скарги такими, що підлягають задоволенню, а рішення місцевого суду - скасуванню з прийняттям нового – про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 99, 101-103, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд –

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги Київської міської ради, Головного управління комунальної власності у м. Києві задовольнити, рішення господарського суду м. Києва від 22.06.2009 р. по справі № 35/52 – скасувати.

Постановити нове рішення : в позові Приватного підприємства “Науково-виробнича фірма “Емір” до Київської міської ради, треті особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Комунальне підприємство “Київжитлоспецексплуатація”, Головне управління комунальної власності у м. Києві про визнання частково недійсним рішення відмовити.

Стягнути з Приватного підприємства “Науково-виробнича фірма “Емір” (01004, м. Київ, вул. Пушкінська, 30б; код ЄДРПОУ 02128678) на користь Київської міської ради (01010, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код ЄДРПОУ 22883141) 42 (сорок дві) грн. 50 коп. держмита, сплаченого за розгляд справи в апеляційній інстанції.

Матеріали справи № 35/52 повернути до господарського суду м. Києва.

Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку протягом одного місяця з дня набрання законної сили.

Головуючий суддя                                                                      

Судді                                                                                          

01.02.10 (відправлено)