Рішення № 7639502, 27.01.2010, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

18.01.10р.Справа № 7/231-09

За позовом Комунального підприємства "Готельний комплекс "Зоря", м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області

До Підприємця-фізичної особи ОСОБА_1, м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області

про стягнення заборгованості по орендній платі, комунальним платежам та договору зберігання у загальній сумі 44 158, 29 грн., розірвання договору оренди та виселення

Суддя Коваль Л.А.

Представники:

від позивача: директор Лисенко К.М.;

від відповідача: ОСОБА_1

СУТЬ СПОРУ:

Комунальне підприємство "Готельний комплекс "Зоря" (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області) з урахуванням змін до позовної заяви, що надійшли до господарського суду 18.01.2010р., просить:

- стягнути з Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1 (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області) заборгованість у загальному розмірі 44 158, 29 грн., яка складається з боргу по орендній платі та комунальним платежам за період з березня 2009 року по грудень 2009 року включно, боргу за надані послуги зі зберігання майна за період з 10.04.2009р. по 20.05.2009р.;

- розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, від 27.05.2009р., укладений між позивачем та відповідачем;

- виселити відповідача з орендованого приміщення загальною площею 122 кв.м, розташованого за адресою: м. Дніпродзержинськ, вул. Бурхана, 13.

Позовні вимоги мотивовані невиконанням відповідачем зобовязань за укладеними між позивачем та відповідачем договорами оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, від 27.05.2009р., про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 27.05.2009р. в частині оплати орендної плати, комунальних платежів у строки, встановлені договорами, невиконанням відповідачем зобовязань за укладеними між позивачем та відповідачем договорами зберігання від 10.04.2009р. та від 01.05.2009р. в частині оплати вартості послуг, наданих позивачем, зі зберігання належного відповідачу майна, наявністю боргу відповідача за наведеними договорами в загальному розмірі 44 158, 29 грн. Право позивача вимагати розірвання договору оренди у разі несплати відповідачем орендної плати понад три місяці передбачене договором оренди та кореспондується з положеннями законодавства. Вимога щодо виселення відповідача із орендованого нежитлового приміщення мотивована встановленим законом та договором обовязком відповідача у разі розірвання (припинення) договору оренди повернути обєкт оренди орендодавцю.

Відповідач проти позову заперечує. Відповідач зазначає, що на підставі договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, від 11.12.2007р. він отримав в оренду обумовлені договором приміщення, зробив в приміщеннях ремонт орієнтовно на суму 12 000 доларів США. Укладаючи договір оренди, відповідач погодився з розміром орендної плати, яка передбачалася договором. Термін оренди сторони погодили по 11.12.2008р. Додатковою угодою до договору від 11.12.2008р. позивач та відповідач досягли згоди щодо продовження договору оренди до укладення нового договору оренди з переможцем конкурсу, але не більше, ніж на чотири місяці. Оскільки протягом чотирьох місяців після закінчення терміну дії договору оренди новий договір оренди не був укладений, відповідач вважає, що договір від 11.12.2007р. продовжив дію на тих же умовах, відповідно, відповідач продовжує орендувати приміщення на підставі договору від 11.12.2007р., а не договору від 27.05.2009р., на який посилається позивач. Розмір орендної плати повинен визначатися також на підставі умов договору від 11.12.2007р. Окрім того, відповідач зазначає, що після укладення договору оренди від 27.05.2009р. зменшилася вартість орендованого приміщення, від якої розраховується орендна плата, однак позивач не погодився внести зміни до договору щодо розміру орендної плати.

Розгляд справи відкладався з 26.11.2009р. на 16.12.2009р., з 16.12.2009р. на 18.01.2010р.

Згідно ухвали господарського суду від 16.12.2009р. строк вирішення спору за погодженням представників сторін продовжено терміном на один місяць до 27.01.2010р.

За погодженням представників сторін в судовому засіданні 18.01.2010р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши доводи представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

11.12.2007р. Комунальне підприємство "Готельний комплекс "Зоря" (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області), як орендодавець, та Підприємець-фізична особа ОСОБА_1 (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області), як орендар, уклали договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове володіння нежитлове приміщення вісім кімнат на восьмому поверсі в будівлі за адресою: м. Дніпродзержинськ, вул. Бурхана, 13, загальною площею 178, 4 кв.м, з метою використання під офіс.

Термін дії зазначеного договору складає один рік з 11.12.2007р. до 11.12.2008р.

П. 4.1., п. 4.2. договору визначають розмір орендної плати, яка підлягає сплаті відповідачем позивачу. Відповідно до п.4.3. договору оренди орендна плата відповідачем перераховується позивачу щомісяця до 12 числа місяця.

11.12.2008р. позивач та відповідач уклали додаткову угоду до договору, якою дійшли згоди про продовження дії договору до укладення нового договору оренди з переможцем конкурсу, але не більше, ніж на чотири місяці.

В подальшому, оскільки спливли чотири місяці, передбачені додатковою угодою до договору, а новий договір оренди не був укладений, 10.04.2009р. позивач та відповідач уклали договір зберігання, за умовами якого позивач зобовязався зберігати майно відповідача з 10.04.2009р. по 30.04.2009р. Вартість послуг зі зберігання за весь період, обумовлений договором, становить 720, 00 грн.

01.05.2009р. позивач та відповідач також уклали договір зберігання майна відповідача на період з 01.05.2009р. по 20.05.2009р. Вартість послуг зі зберігання за весь період, обумовлений договором, становить 720, 00 грн.

Обидва договори зберігання передбачають передачу майна на зберігання за актом приймання-передачі.

Акти приймання-передачі майна на зберігання не складалися (протилежне сторонами не доведено). Між тим, матеріали справи не містять і акту повернення орендованого приміщення з оренди після закінчення терміну дії договору від 11.12.2007р., відповідно, звільнення орендованого приміщення від майна відповідача, що підтверджує надання позивачем відповідачу послуг зі зберігання майна відповідача, яке знаходилося в орендованому приміщенні. Проти знаходження майна відповідача в орендованому приміщенні після закінчення терміну дії договору оренди від 11.12.2007р. відповідач не заперечує.

27.04.2009р. позивач виставив відповідачу рахунок-фактуру НОМЕР_2 на оплату послуг зі зберігання майна на суму 720, 00 грн., який відповідач отримав 07.05.2009р.

26.05.2009р. позивач виставив відповідачу рахунок-фактуру НОМЕР_3 на оплату послуг зі зберігання майна на суму 720, 00 грн., який відповідач отримав 30.06.2009р.

27.05.2009р. позивач, як орендодавець, та відповідач, як орендар, уклали новий договір оренди нерухомого майна (далі Договір оренди), відповідно до умов якого позивач передає, а відповідач приймає в тимчасове володіння нежитлове приміщення шість кімнат на восьмому поверсі в будівлі за адресою: м. Дніпродзержинськ, вул. Бурхана, 13, загальною площею 122, 0 кв.м (далі майно, орендоване майно), з метою використання під склад та інше використання.

Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, з 27.05.2009р. до 27.04.2012р. (п. 9.1. Договору оренди).

Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у Договорі оренди, але не раніше дати підписання сторонами Договору оренди та акта приймання-передачі майна (п. 3.1. Договору оренди).

27.05.2009р. позивач та відповідач на підставі Договору оренди склали акт прийому-передачі майна в оренду від позивача до відповідача.

Відповідно до п. 4.1. Договору оренди орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. № 1846, і становить без ПДВ за перший місяць оренди 4 326, 74 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. У разі, якщо неможливо зробити розрахунок орендної плати за перший місяць оренди (при відсутності інформації про індекс інфляції), орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. № 1846, і становить за базовий місяць місяць, сума без ПДВ з урахуванням індексу інфляції за місяць, індекс. Запропонована орендна плата за базовий місяць розрахунку 03.2009р. 4330, 00 грн. без ПДВ. Орендна плата за перший місяць оренди 05.2009р. становить 4408, 29 грн. без ПДВ з урахуванням індексу інфляції за 04.2009р. 1,009. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за перший місяць оренди 05.2009р. визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за 05.2009р.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 4.2. Договору оренди).

Згідно п. 4.3. Договору оренди орендна плата перераховується балансоутримувачу в повному обсязі щомісяця 12 числа місяця, наступного за звітним.

Також, 27.05.2009р. позивач, як орендодавець та балансоутримувач, та відповідач, як орендар, уклали договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю (далі Договір про відшкодування витрат), за умовами якого балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, що знаходиться за адресою: м. Дніпродзержинськ, вул. Бурхана, 13, загальною площею 4 217 кв.м, а також утримання прибудинкової території, а орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт пропорційно до зайнятої ним площі в цій будівлі, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за цим договором.

Договір про відшкодування витрат укладено строком на 2 роки 11 місяців, з 27.05.2009р. до 27.04.2012р. (п. 5.1. Договору про відшкодування витрат).

Відповідно до п. 2.1.1. Договору про відшкодування витрат розмір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими субєктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутримувача.

Відповідач зобовязався не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним, вносити плату за розрахунком балансоутримувача будівлі або організації, що обслуговує будівлю, за санітарне обслуговування прибудинкової території та допоміжних приміщень будівлі, технічне обслуговування будівлі відповідно до загальної площі орендованого приміщення, на ремонт відповідно до відновної вартості приміщення, а також за комунальні послуги (п. 2.2.3. Договору про відшкодування витрат).

Протягом дії Договору оренди та Договору про відшкодування витрат позивачем були виставлені відповідачу рахунки-фактури (наявні в матеріалах справи) на оплату комунальних послуг, спожитої електроенергії, в яких зазначені суми, що підлягають оплаті, та які відповідачем отримані.

Позивач посилається на невиконання відповідачем зобовязань по оплаті орендної плати за договорами оренди, оплаті комунальних та інших платежів, повязаних з утриманням будівлі, в якій розташоване орендоване майно, за період з березня 2009 року по грудень 2009 року включно, оплаті наданих послуг за договорами зберігання, наявність боргу відповідача у загальній сумі 44 158, 29 грн., що і є причиною спору.

Стаття 526 ЦК України встановлює вимогу щодо виконання зобовязань належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Якщо у зобовязанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (ч.1 ст. 530 ЦК України). Відповідно до ч. 2 ст. 530 ЦК України, якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

З огляду на умови договорів оренди, Договору про відшкодування витрат щодо строку оплати орендної плати, комунальних та інших платежів, виставлені позивачем відповідачу рахунки на оплату послуг зі зберігання, строк оплати основного боргу за спірний період та у спірній сумі є таким, що настав.

Доказів оплати спірної суми основного боргу відповідач не надав, доводи позивача щодо наявності боргу та його розміру не спростував.

За станом на 01.01.2010р. позивач та відповідач склали акт звірки взаєморозрахунків, яким підтвердили борг відповідача перед позивачем у спірній сумі 44 158, 29 грн.

За наведених встановлених обставин справи, наведених положень законодавства є правомірними та підлягають задоволенню вимоги позивача про стягнення з відповідача на користь позивача основного боргу у сумі 44 158, 29 грн.

Відповідно до ч.1 ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути достроково розірвано на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами.

Пункт 9.5. Договору оренди встановлює можливість за ініціативою однієї із сторін достроково розірвати Договір оренди за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством. Також, відповідно до п. 9.8. Договору оренди Договір може бути розірвано в односторонньому порядку у випадку несплати орендарем орендної плати понад 3 місяці.

Враховуючи наведені положення законодавства, Договору оренди, обставини невиконання відповідачем зобовязань за Договором щодо оплати орендної плати у встановлений Договором оренди строк та понад три місяці, є правомірними та підлягають задоволенню позовні вимоги про розірвання Договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди (ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Відповідно до абз. 12 п. 6.1 Договору оренди у разі припинення або розірвання Договору оренди орендар зобовязаний повернути орендодавцю або підприємству, вказаному орендодавцем, орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу.

Враховуючи, що суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання Договору оренди та задоволення позовних вимог в цій частині, орендоване майно у разі розірвання договору оренди підлягає поверненню відповідачем, є правомірними та підлягають задоволенню позовні вимоги про виселення відповідача з орендованого приміщення.

Отже, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

Суд відхиляє доводи відповідача з приводу того, що має місце продовження дії договору оренди від 11.12.2007р., а орендна плата повинна нараховуватися відповідно до її розміру, визначеного цим договором. Наведені доводи не відповідають встановленим обставинам справи, а саме обставинам укладення між позивачем і відповідачем 27.05.2009р. нового договору оренди, з часу укладення якого орендні правовідносини між сторонами, в тому числі щодо розміру орендної плати, регулюються цим договором. Новий договір оренди укладений після закінчення дії договору оренди від 11.12.2007р. З закінченням дії договору від 11.12.2007р. відповідач погодився, що підтверджується укладеними між позивачем і відповідачем договорами зберігання. Окрім того, матеріали справи містять пропозицію відповідача про поновлення договірних відносин, яка мотивована обставинами закінчення терміну дії договору оренди від 11.12.2007р. Договір оренди від 27.05.2009р. набув чинності відповідно до його умов, не є нікчемним та не визнаний недійсним у встановленому порядку. Проведення відповідачем ремонту в орендованих приміщеннях відповідає обовязкам відповідача, передбаченим п.6.1. договору оренди від 11.12.2007р., та не звільняє відповідача від обовязку оплачувати орендну оплату за час користування орендованим майном на умовах відповідного договору. Зменшення вартості орендованого приміщення після укладення Договору оренди від 27.05.2009р., від якої розраховується орендна плата, не впливає на вирішення даного спору, оскільки відповідно до вимог законодавства зміни в Договір оренди не вносилися.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

На підставі п.1 ч.1 ст. 8 Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито" та ст. 47 ГПК України зайво сплачене позивачем державне мито у сумі 0, 42 грн. підлягає поверненню позивачу.

Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Стягнути з Підприємця-фізичної особи ОСОБА_1 (51900, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Комунального підприємства "Готельний комплекс "Зоря" (51900, Дніпропетровська область, м. Дніпродзержинськ, вул. Бурхана, 13, ідентифікаційний код 30708530) основний борг у сумі 44 158 (сорок чотири тисячі сто пятдесят вісім) грн. 29 коп., витрати на оплату державного мита у сумі 526 (пятсот двадцять шість) грн. 58 коп., витрати на оплату інформаційно-технічного забезпечення судового процесу у сумі 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп.,

про що видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, від 27.05.2009р., укладений між Комунальним підприємством "Готельний комплекс "Зоря" та Підприємцем-фізичною особою ОСОБА_1.

Виселити Підприємця-фізичну особу ОСОБА_1 (51900, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) із нежитлового приміщення загальною площею 122, 0 кв. м, розташованого за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпродзержинськ, вул. Бурхана,13 (стягувач - Комунальне підприємство "Готельний комплекс "Зоря" (51900, Дніпропетровська область, м. Дніпродзержинськ, вул. Бурхана, 13, ідентифікаційний код 30708530)),

про що видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повернути Комунальному підприємству "Готельний комплекс "Зоря" (51900, Дніпропетровська область, м. Дніпродзержинськ, вул. Бурхана, 13, ідентифікаційний код 30708530) зайво сплачене згідно платіжного доручення № 1185 від 06.01.2010р., яке міститься в матеріалах справи, державне мито у сумі 0, 42 грн., про що видати довідку.

Суддя Л.А.Коваль

Дата підписання рішення,

оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України, - 25.01.2010р.