Постанова № 7578485, 26.09.2007, Господарський суд Херсонської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м.Херсон, вул. Горького, 18

____________________________

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"26" вересня 2007 р. Справа № 4/278-АП-07

Господарський суд Херсонської області у складі судді Ємленінової З.І. при секретарі Сокуренко Л.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Адвокатсько-юридичне бюро "Егіда" м.Херсон

до відповідача-1 Фонду комунального майна м. Херсона м. Херсон

про відповідача-2 Херсонської міської ради м. Херсон

про спонукання до вчинення дій

за участю представників сторін:

від позивача - уповноважена особа Шинковська Г.В.

від відповідача-1 - не з'явився

від відповідача-2 - головний спеціаліст Сідорова Т.В.

Позивач звернувся з позовом про зобов'язання відповідачів здійснити дії по внесенню нежилих приміщень цокольного поверху загальною площею 193,7 кв. м, які розташовані за адресою: м. Херсон вул. Фрунзе 3, в перелік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу позивачем, і подати цей перелік на затвердження чергової сесії відповідача-2.

Він зазначає, що дане приміщення орендується ним за договором оренди комунального майна міської територіальної громади № 1225 від 31.03.2006 року, укладеним з управлінням комунальної власності м. Херсона, яким передбачено право на пільгову приватизацію нерухомого майна в разі здійснення невідокремлюваних поліпшень об'єкту оренди.

          Крім того, він не погоджується з відмовою відповідача-1 в задоволенні його заяви від 11.04.2007 року про включення орендованого майна до Переліку об'єктів, що перебувають у комунальній власності м. Херсона і підлягають відчуженню шляхом викупу на 2007 рік, у зв'язку з тим, що вони є допоміжними, зазначивши, що орендовані приміщення є цокольним поверхом і не мають статусу допоміжних приміщень. Позивач посилається на те, що на підставі отриманого дозволу ним за власний рахунок здійснено у орендованому приміщенні ремонтно-відновлювальні роботи, загальна сума яких перевищує 25% оціночної вартості орендованого приміщення, і здійснені поліпшення неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди. Таким чином, він вважає, що відповідно до Програми відчуження комунального майна Херсонської міської територіальної громади на 2007 рік об'єкт оренди підлягає відчуженню шляхом його викупу орендарем.

Заявою від 27.07.2007роу №27/07/07-02 позивач уточнив позовні вимоги до відповідача-2, якого він просить зобов'язати розглянути на сесії питання про включення до Програми відчуження комунального майна Херсонської міської територіальної громади нежилих приміщень цокольного поверху, загальною площею 193,7 кв. м, які розташовані за адресою м. Херсон вул. Фрунзе 3.

Відповідач-1 позовні вимоги не визнає, посилаючись на те, що включення об'єктів до Програми відчуження комунального майна є виключною компетенцією міської ради. Крім того, він зазначає, що орендовані позивачем приміщення є допоміжними приміщеннями житлового будинку і приватизації не підлягають, а згідно з рішенням Конституційного суду України від 13.12.2000 року № 14-рп/2000 пропозиція позивача щодо способу приватизації шляхом викупу не є обов'язковою для органів, які визначають або затверджують переліки об'єктів приватизації.

Відповідач-2 також не визнає позовних вимог і провадження у справі відносно нього просить закрити, посилаючись на те, що позивач не заявляє ніяких вимог до міської ради, а питання включення орендованого майна до переліку об'єктів, які підлягають приватизації віднесено до компетенції відповідача-1. Крім того, він посилається на неможливість приватизації нежилих приміщень, оскільки вони є підвальними, надавши при цьому суду довідку управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Херсонської міської ради від 13.09.2007року №230.

Справа розглядалася з перервою, яка оголошувалася в засіданні суду 19.09.2007року за клопотанням відповідача-1.

Відповідач-1 в засідання суду 26.09.2007року не прибув і клопотання про відкладення розгляду справи не надіслав, тому справа розглядається без представника відповідача-1 за наявними в справі доказами, яких достатньо для вирішення спору по суті.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників позивача та відповідача-2, суд –

                                         в с т а н о в и в:

31 березня 2006року між товариством з обмеженою відповідальністю "Адвокатсько-юридичне бюро "Егіда" (позивач по справі) та управлінням комунальної власності м.Херсона укладено договір оренди №1225 згідно з яким в користування позивача на умовах оренди для розміщення офісу передано комунальне майно - нежилі приміщення в будинку №3 по вул. Фрунзе в м.Херсоні загальною площею 193,7 кв.м.

Зазначений договір укладено в нотаріальній формі строком до 31.03.2009року і на момент розгляду спору орендовані приміщення використовуються позивачем за цільовим призначенням.

Пунктом 2 ст.27 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" від 10.04.1992року (зі змінами і доповненнями) передбачено, що у випадку, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за узгодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

У відповідності з вказаною нормою Закону, пунктом 6.2 договору оренди від 31.03.2006року сторони погодили, що орендар має право з дозволу орендодавця вносити до складу орендованого майна зміни, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання, що зумовлює підвищення його вартості. Пунктом 11.5 договору оренди також зазначено, що при приватизації об'єкту оренди, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів з дозволу орендодавця, визнаються власністю орендодавця та компенсуються ним при приватизації об'єкта орендарем відповідно до чинного законодавства.

Крім того, відповідно до пункту 5.3 договору від 31.03.2006року обов'язком позивача є здійснення капітального та поточного ремонту об'єкту оренди протягом дії договору.

Таким чином, при укладенні договору оренди комунального майна №1225 від 31.03.2006року сторони умовами договору узгодили право орендаря на здійснення поліпшень та порядок відшкодування поліпшень орендованого майна в разі його приватизації орендарем.

Матеріалами справи підтверджується, що вартість прийнятих позивачем в оренду приміщень відповідно до розділу 1 договору оренди від 31.03.2006року згідно з незалежною оцінкою, здійсненою ПП «Оціночна компанія «Еталон»від 27.03.2006року становила 54.277грн.00коп.

Орендарем в 2006-2007роках, за згодою орендодавця, здійснені невід'ємні поліпшення орендованого майна шляхом проведення капітальних ремонтно-будівельних робіт на загальну суму 150.344грн.07коп. без ПДВ. Зазначене підтверджується наступними доказами: аудиторським висновком ПП Плесняєвої -Іващенко С.М. від 07.09.2007року та відомістю розрахунку вартості здійснених поліпшень; кошторисом на капітальний ремонт приміщень, узгодженим з заступником міського голови Казаковим І.В. 05.04.2006року та начальником УКБ виконавчого комітету Херсонської міської ради С.В.Демидовим; актами прийомки-передачі виконаних підрядних робіт за 2006-2007роки та наданими до матеріалів справи витратними накладними, рахунками і платіжними документами.

Відповідно до доданої до аудиторського висновку відомості розрахунку вартості поліпшень, проведені позивачем ремонтно-будівельні роботи є невід'ємними поліпшеннями. Джерелом фінансування невід'ємних поліпшень орендованого майна є власні кошти ТОВ «Адвокатсько-юридичне бюро «Егіда».

Приватизація об'єктів групи А здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств» (малу приватизацію) та Закону України «Про Державну програму приватизації» від 18.05.2000року №1723-Ш.

Відповідно до частини 1 ст.7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств» (малу приватизацію) місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів які перебувають у комунальній власності відповідної ради і підлягають приватизації певним способом.

Згідно з частинами 4, 5 зазначеної норми закону покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення об'єкту до переліку об'єктів які підлягають приватизації, яку орган приватизації розглядає і включає підприємство, у разі відсутності підстав для відмови, до переліку об'єктів, які підлягають приватизації. При цьому результат розгляду заяви доводиться до заявника в письмовій формі не пізніше як через місяць з дня подання заяви.

Пунктом 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України «Про Державну програму приватизації» від 18.05.2000року №1723-Ш передбачено право пріоритетного (пільгового) викупу орендарем орендованого ним майна, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого майна, за умови здійснення ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремлених поліпшень орендованого майна, вартістю не менше як 25% залишкової вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Матеріали справи свідчать про те, що позивачем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів були здійснені невід'ємні поліпшення орендованих приміщень більше ніж на 25% залишкової вартості майна. Таким чином, позивач отримав право на включення до переліку об'єктів які підлягають приватизації орендованих приміщень по вул.Фрунзе №3 в м. Херсоні загальною площею 193,7 кв.м.

З метою забезпечення майнових прав на проведені поліпшення предмету оренди та реалізації першочергового права щодо приватизації шляхом викупу, позивач звернувся до Фонду комунального майна з проханням включити в перелік об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу нежилих приміщень, які знаходиться в його користуванні на умовах оренди.

Листом від 14.05.2007року №563 відповідач-1 відмовив позивачу у включені орендованих приміщень площею 193,7 кв.м. по вул. Фрунзе №3 до переліку об'єктів, які підлягають приватизації з посиланням на те, що зазначені приміщення є допоміжними підвальними приміщеннями житлового багатоквартирного будинку які не підлягають окремій приватизації згідно з п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду».

Відповідно до ст.7 Закону України „Про приватизацію державного майна” №2163-II від 04.03.1992року, ст.4 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств” та пунктів 3.1, 3.2, 3.6 Положення про Фонд комунального майна м.Херсона, саме на відповідача-1 як орган приватизації, створений Херсонською міською Радою, покладені повноваження зі здійснення державної політики в сфері приватизації (владних управлінських функцій). Зокрема, Фонд комунального майна м.Херсона здійснює повноваження власника комунального майна м. Херсона, яке відчужується відповідно до Програми приватизації, формування та подання на затвердження міської ради переліків об'єктів приватизації, що перебувають у комунальній власності і підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом чи шляхом викупу, іншими способами, згідно з чинним законодавством та виступає продавцем об’єктів малої приватизації.

При цьому відповідно до частини 5 ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств” та пункту 3.6 зазначеного Положення про Фонд функціями відповідача-1 є розгляд заяв про включення підприємств до переліку об'єктів, що підлягають відчуженню, і в разі відсутності підстав для відмови, включення підприємств до відповідного переліку з наступним письмовим повідомленням заявників та подання на затвердження сесії Херсонської міської ради переліку об'єктів які підлягають приватизації.

В абзаці 2 частини 5 ст.7 зазначеного Закону перелічені випадки відмови у приватизації, зокрема, коли є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію конкретного об'єкту.

Згідно з рішенням Конституційного суду України від 13.12.2000року №14-рп/2000 положення частини 5 ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств” (малу приватизацію) слід розуміти так, що органи приватизації зобов'язані розглянути подані покупцями заяви, та, у разі відсутності встановлених цим Законом підстав для відмови в приватизації, включити конкретне майно до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, або прийняти рішення про відмову в приватизації.

Таким чином, у встановлені законодавством строки відповідач-1 не вчинив необхідних дій по включенню орендованого позивачем об'єкту до переліку об'єктів, які підлягають приватизації та листом від 14.05.2007року №563 відмовив позивачеві у приватизації нежилих приміщень по вул.Фрунзе №3, посилаючись на те, що ці приміщення є підвальними допоміжними приміщеннями житлового будинку і окремій приватизації не підлягають.

Посилання відповідачів на те, що згідно з п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", п.40 Положення "Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян", рішення Конституційного суду України від 02.03.2004р. № 4пр/2004 нежилі приміщення площею 193,7кв.м в домі №3 по вул.Фрунзе в м.Херсоні є допоміжними підвальними приміщеннями житлового будинку і окремій приватизації не підлягають не відповідає фактичним обставинам справи.

Так, в розділі 1 договору оренди від 31.03.2006року, який укладено позивачем з управлінням комунальної власності м.Херсона зазначено про те, що договір укладено на підставі рішення постійно діючої комісії з питань оренди нежилих приміщень - об'єктів комунальної власності Херсонської міської територіальної громади від 14.03.2006 року за №3. Тут же зазначено, що приміщення, що передаються в оренду, належать орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Херсонською міською радою 29.03.2006року відповідно до рішення виконавчого комітету №166 від 28.03.2006року і зареєстрованого в Херсонському державному бюро технічної інвентаризації за №2763 в книзі №8 та в електронному реєстрі 29.03.2006року. Із наданої до матеріалів справи копії цього свідоцтва також вбачається, що право власності на цокольні нежилі приміщення площею 193,7кв.м в домі №3 по вул.Фрунзе в м.Херсоні належить Херсонській міській раді.

Тобто, нежилі приміщення площею 193,7 кв.м. по вул.Фрунзе №3 в м.Херсоні розміщені в цокольному поверсі, є власністю територіальної громади м.Херсона і знаходяться на балансі управління житлового господарства. Саме орендодавцеві – управлінню комунальної власності, сплачувалася позивачем орендна плата передбачена пунктом 3.2 договору оренди.

До допоміжних приміщень, які не підлягають приватизації і є сумісною власністю всіх мешканців багатоквартирного будинку, відносяться приміщення, які знаходяться у багатоквартирних житлових будинках, мають технічні та інші комунікації, які забезпечують роботу та догляд за всім будинком.

В даному випадку, орендовані позивачем приміщення розміщені в цокольному поверсі, що зазначено в самому свідоцтві про право власності і не містять в собі комунікаційних вузлів, через які здійснюється життєзабезпечення всього житлового будинку та регулювання будь-яких систем, що підтверджується також актом обстеження приміщень, складеним 30.08.2007року комісією в складі представників ЖЕК-1 Суворовського району м.Херсона та позивача. За висновками акту від 30.08.2007року через орендовані приміщення проходять лише транзитні мережі, з відсікаючими кранами, які дають змогу самому позивачеві відокремити (перекрити) свої мережі холодного водопостачання та опалення від мереж загального користування.

Суд відхиляє посилання відповідача-2 на те, що відповідно до довідки управління капітального будівництва від 19.09.2007 року орендовані позивачем приміщення є підвальними, оскільки зазначене спростовується правовстановлювальними документами на нерухоме майно, виданими Херсонській міській Раді, як власнику майна.

Враховуючи викладене, суд дійшов до висновку про те, що експлуатація житлового будинку №3 по вул.Фрунзе в м.Херсоні здійснюється без використання мешканцями нежитлових приміщень цокольного поверху площею 193,7 кв.м, які передані в оренду позивачу і не є допоміжними.

Таким чином, орендовані позивачем приміщення виступають окремим об'єктом цивільно-правових відносин, не є допоміжними і не мають законодавчо встановлених обмежень на приватизацію, а тому підлягають приватизації на загальних підставах.

З урахуванням викладеного, саме відповідач-1 відповідно до чинного законодавства України, здійснює державну політику в сфері приватизації комунальної власності, включаючи формування довгострокових Програм відчуження (приватизації) комунального майна Херсонської міської територіальної громади та його відчуження. До сфери діяльності відповідача-1 входить і розгляд заяви позивача, та включення об'єкту до переліку об'єктів, які підлягають приватизації.

На підставі викладеного, відмова відповідача-1 щодо включення орендованих позивачем нежилих приміщень цокольного поверху будинку №3 розташованого по вул.Фрунзе в м.Херсоні не ґрунтується на вимогах закону і є протиправною, тому адміністративний позов в частині зобов'язання відповідача-1 включити до переліку об'єктів, які підлягають приватизації на користь позивача нежилі приміщення в будинку № 3 по вул.Фрунзе в м.Херсоні загальною площею 193,7 кв.м., суд вважає обґрунтованими, а вимоги позивача в цій частині такими, що підлягають задоволенню.

Разом з тим, згідно з рішенням Конституційного Суду України від 13.12.2000року №14-рп/2000 положення частин 3, 5 ст.7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств»слід розуміти так, що органи приватизації зобов'язані розглянути подані покупцями заяви та, у разі відсутності встановлених цим Законом підстав для відмови у приватизації, включити конкретне майно до переліку об'єктів, що підлягають приватизації у встановлений спосіб. Доцільність застосування того чи іншого способу приватизації, який пропонує покупець не є обов'язковим для органів, які визначають переліки об'єктів малої приватизації і визначається цим органом самостійно.

З урахуванням зазначеного рішення, констатуючи право позивача на пріоритетний (пільговий) викуп орендованого ним майна у зв'язку із здійсненням ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремлених поліпшень орендованого майна вартістю не менше як 25% його залишкової вартості, суд в той же час зазначає про відсутність підстав встановлення способу приватизації майна конкретним способом (викупу), оскільки встановлення способу приватизації є виключним правом власника майна – Херсонської міської Ради, якою визначається той чи інший спосіб приватизації при затвердженні переліку об'єктів, які підлягають приватизації.

Враховуючи викладене та відмову позивача в засіданні 26.09.2007року від позовних вимог до відповідача-2, провадження у справі по відношенню до Херсонської міської ради відповідно до п.1 ч.1 ст.157 КАСУ судом закривається.

На підставі зазначеного, позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

Відповідно до ст. 89 КАСУ позивачу повертається із державного бюджету 81грн.60коп. надлишково сплаченого державного мита.

В засіданні оголошувалася вступна та резолютивна частина постанови.

Керуючись ст. 89, 94, 97, 98, п. 1 ч. 1 ст. 157, ст. 162, 163, 167 Кодексу Адміністративного судочинства України, суд

                                        п о с т а н о в и в:

Позовні вимоги задовольнити частково.

1. Зобов'язати Фонд комунального майна м.Херсона включити до переліку об'єктів, які підлягають приватизації на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Адвокатсько-юридичне бюро "Егіда" м.Херсон вул.Фрунзе № 3 р/р 260030009075 в Херсонській філії «Захід інкомбанк» МФО 352327 код 32618235 нежилі приміщення цокольного поверху загальною площею 193,7кв.м, які знаходяться в будинку № 3 по вул. Фрунзе в м.Херсоні.

2. Провадження у справі по відношенню до Херсонської міської ради закрити.

3. Видати довідку товариству з обмеженою відповідальністю "Адвокатсько-юридичне бюро "Егіда" м.Херсон вул.Фрунзе № 3 р/р 260030009075 в Херсонській філії «Захід інкомбанк» МФО 352327 код 32618235 на повернення із державного бюджету надлишково сплаченого державного мита в сумі 81грн.60коп, зазначивши в ній, що платіжне доручення № 353 від 06.07.2007року про сплату державного мита знаходиться в матеріалах справи.

Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

                    Суддя З.І. Ємленінова

                                                            Постанова підписана суддею 01.10.2007року

5прим.сл.