Постанова № 74850857, 19.06.2018, Апеляційний суд Запорізької області

Дата документу Справа №

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

ЄУН 313/468/17

Провадження №22ц/778/1738/18

Головуючий у 1 інстанції: Кравцов С.О.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 червня 2018 року місто Запоріжжя

Апеляційний суд Запорізької області у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого, судді-доповідачаОСОБА_1,суддів:ОСОБА_2, ОСОБА_3,секретарОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ТОВ "Ентузіаст" на рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 13 лютого 2018 року у справі за позовомТОВ "Ентузіаст" до ОСОБА_5, селянське (фермерське) господарство "Руслан" про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами недійсним, та поновлення договору оренди землі від 20.01.2006 року укладеного між ТОВ «Ентузіаст» та ОСОБА_5, -

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2017 року позивач звернувся з вказаним вище позовом до суду де зазначив, що 20 січня 2006 року між ТОВ «Ентузіаст» та ОСОБА_5, був укладений договір оренди землі, відповідно до якого, в оренду була передана земельна ділянка належна орендодавцеві на праві власності, кадастровий номер 2321284000:03:008:0016, площею 6,2967 гектарів (п.2), строком на 10 років (п.8).

Відповідно до п.43 Договору передбачено, що він набув чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Веселівському РВ ЗРФ ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис реєстраційний номер 040626800232 від 19 вересня 2006 року.Термін дії договору мав закінчитись 19 вересня 2016 року.

Позивач зазначає, що ТОВ «Ентузіаст» як орендар, належним чином виконувало умови Договору оренди землі від 20.01.2006р. впродовж всього терміну його дії, про що свідчить відсутність будь яких спорів щодо виконання його умов між сторонами.

Згідно п.8 Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції що набула чинності з 12.03.2011 року та була чинною станом на час виникнення спірних правовідносин) зазначає що, з метою реалізації вище зазначених умов Договору та Закону, ТОВ «Ентузіаст» 16 грудня 2015 року звернулося до орендодавця з листом – повідомленням про поновлення вище зазначеного договору оренди землі, до якого був доданий проект додаткової угоди, в якій запропоновано поновити договір на той самий строк на тих самих умовах. Пропозиція була залишена поза увагою. Та з 20 вересня 2016 року відповідно до умов Договору оренди землі від 20 січня 2006 року ТОВ «Ентузіаст» продовжує відкрито обробляти дану земельну ділянку до даного часу. Впродовж часу з 20 вересня по 20 жовтня 2016 року, від орендодавця не надходив лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору, крім того орендодавець з вказаного часу, достовірно знаючи як власник земельної ділянки у чиєму користуванні вона знаходиться, взагалі не вчиняв ніяких дій направлених на заперечення у поновленні договору та витребування земельної ділянки, самостійно не приступав до її обробітку, тим самим своєю поведінкою визнаючи правомірність дій орендаря.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна №840445204 від 02.04.2017р., земельна ділянка кадастровий номер 2321284000:03:0008:0016, площею 6,2967 гектарів належна на праві приватної власності ОСОБА_5 передана в оренду на підставі Договору оренди землі від 28.09.2016р. СФГ «Руслан», код ЄДРПОУ 13638572, строком на 10 років з правом пролонгації. Згідно відомостей Державного реєстру зазначається, що згідно Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки.

Позивач вважає, що укладенням Договору оренди землі від 02..04.2017 року ОСОБА_5... та СФГ «Руслан» порушили першочергове право ТОВ «Ентузіаст» на поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006р., посилаючись на частину першу статті 777 ЦК України де законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Посилаючись на норму статті 764 ЦК України, ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позивач передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Трактуючи статтю 33 Закону України «Про оренду землі» яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди та порядок застосування положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», посилається на правові позиції зазначені у Висновках Верховного Суду України, викладених в постановах, ухвалених за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав, передбачених пунктами 1, 2 ч. 1 ст. 355 ЦПК України, за І півріччя 2015 р., від 05.09.2015р., (п.2 Розділу «Спори, що виникають із земельних правовідносин»).

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Зазначивши про факт належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем; продовження використання ним земельної ділянки після закінчення строку дії договору, позивач дійшов висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем, посилаючись на постанови Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України: від 25 лютого 2015 р. у справах № 6-219цс14, 6-10цс15; від 18 березня 2015 р. у справах № 6-3цс15, 6-4цс15.

Вважає доведеним наявність у ТОВ «Ентузіаст» переважного права на поновлення договору оренди землі від 20.01.2006 року на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 28 09. 2016 року з іншим орендарем -СФГ « Руслан».

Крім того позивач зазначає, що у разі невиконання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст. 33 Закону України "Про оренду землі", на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України, викладена у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15).

А тому, позивач просив суд ухвалити у даній справі судове рішення відповідно до якого визнати недійсним Договір оренди землі від 28.09.2016 року укладений між ОСОБА_5 та селянським фермерським господарством « Руслан», земельної ділянки кадастровий номер 2321284000:03:0008:0016, площею 6,2967 гектарів, строком на 10 років, зареєстрований державним реєстратором Веселівської районної державної адміністрації ОСОБА_6, індексний номер: 32167531 від 02.11.2016р. Визнати поновленим Договір оренди землі від 20 січня 2006 року укладений між ТОВ «Ентузіаст» та ОСОБА_5 земельної ділянки кадастровий номер 2321284000:03:0087:001:, площею 6,2967 гектарів, на тих же самих умовах строком на 10 (десять) років в редакції додаткової угоди:(додається в заяві про збільшення позовних вимог).

Рішенням Веселівського районного суду Запорізької області від 13 лютого 2018 року відмовлено у задоволенні позову.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду представник ТОВ "Ентузіаст" подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду, ухвалити нове, про задоволення позову у повному обсязі.

Заслухавши у засіданні апеляційного суду суддю - доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених в суді першої інстанції, апеляційний суд в складі колегії суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без зміни, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом першої інстанції встановлено, що 20 січня 2006 року між ТОВ «Ентузіаст» та ОСОБА_5, був укладений договір оренди землі, відповідно до якого, в оренду була передана земельна ділянка належна орендодавцеві на праві власності, кадастровий номер 2321284000:03:008:0016, площею 6,2967 гектарів (п.2), строком на 10 років (п.8).

Відповідно до п.43 Договору передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Веселівському РВ ЗРФ ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис реєстраційний номер 0406268000232 від 19 вересня 2006 року. Термін дії договору мав закінчитись 19 вересня 2016 року.

За час дії Договору внесення будь-яких змін у встановленому порядку сторонами не проводилося.

До офіційного закінчення дії договору власник земельної ділянки неодноразово звертався до директора ТОВ «Ентузіаст» ОСОБА_7, головного агронома ОСОБА_8 як сам, так і через дружину ОСОБА_9 яка працювала довгий час головним бухгалтером цього підприємства, до голови Менчикуріської сільської ради, з попередженням про не продовження дії договору по його закінченню та укладенню договору з СФХ « Руслан» так як вона там працює, запропоновані послуги СФХ « Руслан» в тричі вигідні для нього та просили повернути зазначену земельну ділянку.

З матеріалів справи вбачається, 28.09.2016р. між відповідачами по справі, ОСОБА_5. і СФГ «Руслан» було укладено договір оренди землі, згідно п.1. якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий № 2321284000:03:008:0016, яка розташована та території Менчикурівської сільської ради Веселівського району Запорізької області загальною площею 6,2967га.

Згідно п. п. 8, 9, договір укладено на 10 років. Орендна плата складає у грошовій формі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або в натуральній формі 6000кг. фуражного зерна (прибутковий податок сплачує орендар), зорати 1 га городу у разі подання письмової заяви, 1 тонна соломи в тюках при наявності великої рогатої худоби.

Даний договір зареєстрований у встановленому законом порядку 26.10.2016р.

28.09.2016р. між відповідачами було складено Акт про погодження меж земельної ділянки в натурі.

28.09.2016р. було підписано Акт прийому-передачі об’єкта оренди. Земельна ділянка знаходилась в необробленому стані с залишками минулих посівів.

Після закінчення строку дії вище зазначеного договору відповідач ОСОБА_5. 05.10 2016 року надіслав лист директору ТОВ «Ентузіаст», щодо повернення йому земельної ділянки переданої в оренду у зв’язку з закінченням строку дії договору. Так як при обробітку зазначеної земельної ділянки працівниками СФХ «Руслан» виник конфлікт з викликом працівників поліції, що підтверджується копією цього листа та копією поштового повідомлення про отримання позивачем цього листа, 11.10.2016 року та які наявні в матеріалах цивільної справи. Обставин, щодо отримання додаткової угоди та листа повідомлення про продовжено договору оренди ще на 10 років з боку позивача не підтвердилось в судовому засіданні та було спростовано показами свідка поштарем ОСОБА_10 та листом начальника центру поштового зв’язку №4 міста Мелітополь до її пояснень встановлено, що вона працює поштаркою у Менчикурівському відділенні Укрпошти та лист який було направлено в грудні 2015 року ТОВ Ентузіаст ОСОБА_5 вона останній не вручала ,та що у формі 8 відсутній підпис ОСОБА_9 про отримання цього листа.

Крім того зазначене підтверджується копією ф. 8 яка наявна в матеріалах цивільної справи в якій відсутній підпис ОСОБА_5. про отримання цього листа.

Судом попередньої інстанції встановлено, що позивачем не виконано умов передбачених ч. 2 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Матеріали цивільної справи не містять доказу отримання відповідачем ОСОБА_5 від позивача листа про продовження дії договору з проектом додаткової угоди.

Відповідно до ч. 2 ст. 78 ЦПК обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

В проекті додаткової угоди, яка була надана позивачем в судовому засіданні взагалі не зазначено на яких умовах позивач начебто пропонував поновити договір в додатковій угоді лише зазначено, що поновити дію договору оренди землі від 20.01.2006 року зареєстрованого за № 040626800232 від 19 вересня 2006 року на 10 (років).

До довідки наданої позивачем в матеріалах справи, про те, що з 20 вересня по 20 жовтня 2016 року від ОСОБА_5. на адресу позивача не направляв листа про заперечення у поновленні договору та те, що відповідач ОСОБА_5 не вчиняв ніяких дій на витребування земельної ділянки, суд критично відноситься до цієї довідки, так як зазначені факти спростовуються відповідачем №1 ОСОБА_5

Посилання позивача на ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»; як на підставу свого права на переважне право оренди земельної ділянки є хибними, оскільки після закінчення договору оренди землі відповідач ОСОБА_5. своїм листом вимагав повернути йому земельну ділянку та на той і на цей час земельна ділянка використовується ФГ «Руслан», що підтверджується бухгалтерською документацією наданою представником відповідача ФГ «Руслан».

Суд попередньої інстанції вважав, що позивачем не було надано належного та допустимого доказу щодо отримання письмового повідомлення відповідачем ОСОБА_5, про намір реалізувати переважне право на оренду земельної ділянки отже його право на переважне право оренди землі не підлягає захисту з цієї підстави.

Відповідно до п. 9 договору оренди землі від 20.01.2006 року укладеного між відповідачем ОСОБА_5. та позивачем ТОВ «Ентузіаст» оренда плата за договором оренди землі становить 1% від грошової оцінки земельної ділянки, що становить 695 грн. 00 коп. або в натуральній формі 3 тони зерна.

Відповідно до п. 9 договору оренди землі укладеного між відповідачем ОСОБА_5 та відповідачем «Селянське (фермерське) господарство «Руслан» орендна плата за договором оренди землі становить: 3 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки або в натуральній формі 6000 кг. фуражного зерна кожного року, прибутковий податок сплачує орендар, зорати 1га городу при умові подання письмової заяви; 1 тона соломи в тюках при наявності великої рогатої худоби.

Аналізуючи вище наведене суд попередньої інстанції встановив, що оренда плата за договором який укладено між відповідачем ОСОБА_5. та ФГ «Руслан» в три рази вища ніж та яка була в договорі оренди землі який укладено між відповідачем ОСОБА_5. та позивачем ТОВ «Ентузіаст», отже з цієї підстави також не можливий захист переважного права позивача. Отже відповідач ОСОБА_5 уклав договір оренди землі на значно більш вигідних умовах ніж передбачено договором оренди землі ТОВ «Ентузіаст».

Розмір орендної плати за договором оренди землі та чи є вони більш сприятливі є суттєвим при розгляді справ цієї категорії зазначене викладено в правовій позиції викладеній в постанові Верховного суду України від 09 вересня 2015 року по справі № 6-531цс15.

Між позивачем і ОСОБА_5. існували договірні відносини, які припинили своє існування у зв’язку с закінченням 10-ти річного строку.

Згідно із вимогами ст. 41 Конституції України, ст. ст. 316, 319, 373 ЦК України власник самостійно визначає спосіб та порядок користування та розпорядження належною йому власністю, зокрема на свій розсуд обирає контрагента за договором та визначає умови договору з ним.

Відповідно до Закону України «Про оренду землі» укладання договору оренди не може бути примусом і передбачає право, а не обов’язок на переукладання договору оренди, ураховуючи при цьому положення ст. ст. 6, 627 ЦК України щодо свободи договору, укладання його при наявності вільного волевиявлення особи, непорушність права власності та здійснення при цьому права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору

Згідно із статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно зі ст. 30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, відповідно до ст. ст. 319, 626 ЦК України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене при дотриманні процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Таким чином, у ТОВ «Ентузіаст» відсутнє переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Земельна ділянка добровільно повернута позивачем власнику і перебуває в користуванні відповідача 2.

Суд апеляційної інстанції погоджується з такими висновками суду першої інстанції.

Посилання позивача ТОВ «Ентузіаст» в апеляційній скарзі на те, що відповідачами не було спростовано факту, що впродовж з 20 вересня по 20 жовтня 2016 року від ОСОБА_5 на адресу ТОВ «Ентузіаст» не надходив лист повідомлення про заперечення у поновленні договору, не відповідаю дійсності оскільки в матеріалах справи наявний лист ОСОБА_5 адресований позивачу ТОВ «Ентузіаст» про вимогу повернення їй земельної ділянки у зв'язку з закінчення договору оренди землі. Крім того в матеріалах цивільної справи міститься поштове повідомлення відповідно до якого позивач отримав цей лист 11.10.2016 року. Зазначені письмові докази були досліджені у судовому засіданні.

Доводи скарги про направлення листа-повідомлення на адресу ОСОБА_5 16 грудня 2015 року, також вірно оцінені судом першої інстанції, оскільки як відсутні достатні докази отримання цього повідомлення, так і направлення цього листа за 9 (дев’ять) місяців до закінчення строку дії договору не має в даному випадку жодного правового значення, оскільки не створює у орендодавця обов’язку його розглянути у зв’язку зі значним часом до спливу терміну дії договору, та можливої зміни позиції орендодавця.

Доводи апеляційної скарги в тому числі щодо неправильної оцінки судом доказів, про наявність достатніх доказів для задоволення позову, про ненадання судом оцінки доказам, невірним застосуванням судом норм законодавства, про інші правові позиції, про не направлення заперечень на укладення договору, про недобросовісну поведінку орендодавця, про два випадки пролонгації договору - зводяться лише до незгоди з рішенням суду першої інстанції, ґрунтуються фактично на тих же доводах, на які посилався апелянт в суді першої інстанції, як на підстави для задоволення позову, вони фактично оцінені судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні і його висновків не спростовують.

Докази та обставини, на які посилається позивач в апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом першої інстанції були дотримані норми матеріального та процесуального права.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 381, 382, 384 ЦПК України, апеляційний суд у складі колегії суддів,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ТОВ "Ентузіаст" залишити без задоволення, а рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 13 лютого 2018 рокузалишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повної постанови.

Повна постанова складена 22 червня 2018 року.

Головуючий, суддя-доповідач

судді: