Рішення № 73610714, 12.04.2018, Пирятинський районний суд Полтавської області

Справа № 544/730/17

2/544/20/2018

Номер рядка звіту 22

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 квітня 2018 року м.Пирятин

Пирятинський районний суд Полтавської області у складі:

головуючого - судді Нагорної Н.В.,

за участю:

секретаря Киричевської В.М.,

учасників справи:

представника позивача – адвоката ОСОБА_1, представника відповідача ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» ОСОБА_2,

у відкритому судовому засіданні, у залі суду м.Пирятин, розглянувши цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Берегове» до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР», ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі недійсним та скасування запису про державну реєстрацію речового права,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ФГ «Берегове» звернувся до суду з позовом, в обґрунтування якого вказав наступне. Між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 10.11.2011 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:018:0003, що знаходиться в адміністративних межах Давидівської сільської ради Пирятинського району Полтавської області, строком на 5 років, який зареєстровано 20.04.2012 в Державному реєстрі земель відповідно до вимог законодавства, чинного на дату такої реєстрації. Відповідно до положень ст.125, 126 ЗК України, ч.4 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до 01.01.2013 право оренди земельних ділянок виникало з моменту реєстрації територіальними органами земельних ресурсів договорів оренди земельних ділянок та з огляду на приписи ч.4 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» таке право оренди на земельні ділянки, що виникло до набрання чинності цим Законом, визнається дійсним. Виходячи з умов договору та приписів законодавства строк вказаного договору закінчувався 20.04.2017, він не розривався, не був припиненим у встановленому порядку, не визнавався недійсним. Сторони договору дійшли згоди щодо викладення його в новій редакції, якою, зокрема, продовжили строк дії договору, в тому числі, з огляду на наявність переважного права орендаря, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі». Між сторонами договору оформлено та підписано відповідну додаткову угоду від 01.03.2017, тобто в межах чинного тоді договору оренди. Проте, при поданні документів для реєстрації відповідного речового права з'ясувалось, що дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно містять інформацію щодо реєстрації речового права оренди цієї ж земельної ділянки за відповідачем ТОВ «Давидівський дар». Згідно інформаційної довідки, отриманої у встановленому законодавством порядку, між відповідачами укладено договір оренди землі від 19.08.2015, предметом якого є та сама земельна ділянка з кадастровим номером 5323882200:00:018:0003. Державна реєстрація відповідного речового права проведена державним реєстратором державної реєстраційної служби Пирятинського районного управління юстиції ОСОБА_4, номер запису - 11163517 від 14.09.2015. За поясненням відповідача ОСОБА_3 такого договору він не укладав. Позивач вважає, що у будь-якому випадку, наявність договору, чи підписаного іншою особою (з ознаками нікчемності) чи самим відповідачем ОСОБА_3, суперечить вимогам законодавства та порушує права позивача. Уклавши договір оренди, відповідач-1 взяв на себе зобов’язання, визначені таким договором та нормами законодавства. Пунктом 3.1. договору встановлено строк договору оренди-5 років. Пунктом 9.3. договору передбачено, що орендодавець зобов’язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, що також відповідає нормі ч.2.ст.24 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ч.2 ст.95 ЗК України порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Відповідно до ч.1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Посилаючись на положення статей 203, 215, 236 ЦК України, ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» просив визнати недійсним договір оренди землі від 15.08.2015, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Давидівський дар» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:018:0003, розташованої в адміністративних межах Давидівської сільської ради Пирятинського району Полтавської області, та скасувати запис № 11163517 від 14.09.2015 про реєстрацію речового права оренди (іншого речового права), яке випливає з договору оренди землі від 15.08.2015, укладеного між відповідачами щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:018:0003, розташованої в адміністративних межах Давидівської сільської ради Пирятинського району Полтавської області.

Представник позивача 12.04.2018 у судове засідання не з'явився, надав суду заяву про розгляд справи в його відсутність, позовні вимоги підтримав у повному обсязі. Раніше, будучи присутнім у судових засідання, представник позивача позовні вимоги також підтримав у повному обсязі, суду надав пояснення, аналогічні викладеним у позові, просив позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача - ТОВ "ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР" у судовому засіданні позов не визнав та просив у його задоволенні відмовити з підстав, зазначених у запереченнях, наданих суду, в яких зазначено наступне. За твердженням позивача між ним та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки (земельного паю) №28 від 10.11.2011 року, площею 3,773 га, яка знаходиться на території Давидівської сільської ради Пирятинського району, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Пирятинському районі 20.04.2012 року за №532380004001737, зі строком дії на 5 років. 01.03.2017 сторонами укладена додаткова угода до Договору №28 від 10.11.2011 року, в якій строк дії Договору продовжений до 31.12.2030 року. Звертають увагу на те, що в додатковій угоді предметом договору визначена земельна ділянка площею 3,6735 га, кадастровий номер - 5323882200:00:018:0003, замість зазначеної у договорі, земельної ділянки площею 3,773 га, кадастровий номер якої, всупереч вимогам ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», взагалі відсутній. Окрім того підписи орендодавця на Договорі №28 від 10.11.2011 та додатковій угоді до нього зовсім різні, що дає підстави вважати про те, що договір та додаткова угода не підписувалися однією і тією ж особою, а саме орендодавцем ОСОБА_3 У своїх вимогах позивач просить визнати недійсним договір оренди землі від 15.08.2015, укладений між відповідачами, та скасувати запис №11163517 від 14.09.2015 про реєстрацію речового права права оренди (іншого речового права), яке випливає з договору оренди землі від 15.08.2015. Однак, між відповідачами укладений договір оренди землі від 19.08.2015. Крім тогоу договорі оренди землі, укладеному між позивачем та ОСОБА_3, відсутня передбачена законодавством така істотна умова договору оренди землі, як кадастровий номер земельної ділянки (об'єкта оренди), а також беручи до уваги ту обставину, що у договорі та додатковій угоді зазначена різна площа земельної ділянки, то такий договір оренди підлягає визнанню недійсним за правилами ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі», яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин. Такий висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України у постановах від 06 лютого 2012 року (справа № 6-104цс11), від 18 липня 2012 року (№ 6- 77цс 12) та від 25 грудня 2013 року (№6-78цс13), у яких зазначено, що відсутність у договорі оренди землі визначених законодавством істотних умов, є підставою для визнання такого договору недійсним. Також незаперечною можна вважати ту обставину, що між ОСОБА_3 і ТОВ «Давидівський дар» укладений договір оренди землі від 19.08.2015 року, і позивач просить скасувати неіснуючий договір оренди землі від 15.08.2015, що свідчить про безпідставність та необґрунтованість вимог позивача. На підставі викладеного просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

Відповідач ОСОБА_3 у судові засідання не зявився, надав суду заяву, в якій вказав, що з позовом згоден, а також просив розглядати справу без його участі (а.с.57).

Суд, вислухавши пояснення представників сторін, розглянувши справу в межах заявлених вимог, дослідивши наявні в матеріалах докази, вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Судом установлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

10 листопада 2011 року між ОСОБА_3 та ФГ «Берегове» було укладено договір оренди земельної ділянки (договір за номером 28) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,773га, що розташована на території Давидівської сільської ради, та належить на праві власності ОСОБА_3 на підставі Державного акту Серії ЯБ №942732. Вказаний договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Пирятинському районі 20.04.2012 за реєстраційним номером 532380004001737, що підтверджено штампом на договорі та записом про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 20.04.2012 №001662.

Зміна умов договору, його припинення і розірвання викладені в п.12.1-12.7 договору. Так, сторони домовились, що зміна умов цього договору можлива у письмовій формі за взаємною згодою сторін; договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання. Підставою припинення є: закінчення терміну, на який було укладено договір; одержання орендарем орендованої земельної ділянки у власність; примусового викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законами України. Підставою розірвання є: взаємна згода сторін; добровільна відмова орендаря від оренди земельної ділянки. Дострокове розірвання договору з ініціативи орендодавця не допускається. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря чи її ліквідація з правонаступництвом не є підставою для зміни умов або розірвання договору (а.с.7 оборотна сторона).

Строк дії зазначеного договору відповідно до п.3.1 становить 5 років, що вбачається з копії договору оренди та підтверджується записом про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 20.04.2012 №001662.

Відтак позивач у встановленому порядку набув відповідне право оренди земельної ділянки, що належить ОСОБА_3, по 19.04.2017 включно.

Згідно п.3.2 договору №28 після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на продовження договору на новий строк.

Відповідно до Додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки №28 від 10.11.2011, підписаної 01.03.2017 між ФГ «Берегове», як орендарем, та ОСОБА_3 як орендодавцем, (а.с.14-21), згідно з якою договір оренди викладено в новій редакції. Зокрема, договір укладається до 31.12.2030. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12048,74грн. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації речового права оренди в порядку, передбаченому чинним законодавством (п.53 Додаткової угоди).

Разом з тим 19 серпня 2015 року між ОСОБА_3, як орендодавцем, та ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки (договір за номером 61) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,6735га з кадастровим номером 5323882200:00:018:0003, що розташована на території Давидівської сільської ради, строком на 10 років (п.3.1 договору), який 14.09.2015 зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме (номер запису про інше речове право 11163517), що підтверджено копією договору та реєстраційною справою №02.3-15/724374053238 (а.с.9-13, 82-112).

Після встановлення зазначених обставин, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв’язок доказів у їх сукупності, суд зазначає наступне.

В силу п.1 ч.2 ст.11 ЦК України договори, які є одним з видів правочину, є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст.6, 202, 203 ЦК України правочином визнається дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Правочин є дійсним, якщо:

-його зміст не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам;

-особа, яка його вчиняє, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

-волевиявлення учасників є вільним і відповідати їх внутрішній волі;

-він вчинений у формі, встановленій законом й спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У ч.1 ст.627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, якою передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Недотримання хоча б однієї із зазначених умов дійсності правочину може тягнути його нікчемність, із застосуванням відповідних правових наслідків, або слугувати підставою для визнання правочину недійсним у судовому порядку відповідно до положень ст.215 ЦК України.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч.1 ст.210 ЦК України).

Відповідно до ст.125, 126 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення позивачем договору оренди за №28), право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав; право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Аналогічні положення містили також ст.18, 20 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ст..2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції закону станом на час державної реєстрації договору №28) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно ч.4 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.

На виконання зазначених правових норм Постановою КМУ від 09.09.2009 N 1021 були затверджені Порядок ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, а наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003р. №174, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25.07.2003 за №641/7962 затверджено Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель.

З наведених норм права убачається, що на час укладення позивачем із відповідачем ОСОБА_3 договору оренди земельної ділянки державна реєстрація речового права - права оренди відбувалась шляхом державної реєстрації договору оренди земельної ділянки за процедурою, установленою вищевказаними правовими нормами: відповідно до діючого на той час законодавства договір оренди був зареєстрований у відділі Держкомзему у Пирятинському районі. Чинне на час укладення договору законодавство не передбачало обов’язкової державної реєстрації речового права в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст.19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Згідно зі ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Судом установлено, що договір оренди земельної ділянки укладено між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 строком на 5 років.

Разом з тим, відповідачі ТОВ "ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР" та ОСОБА_3, порушуючи право позивача як орендаря на користування орендованою земельною ділянкою, уклали 19.08.2015 договір оренди щодо тієї самої земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.9-13), який був зареєстрований державним реєстратором Реєстраційної служби Пирятинського РУЮ Полтавської області 14.09.2015 за №11163517.

Даючи правову оцінку спірному договору оренди суд зазначає, що станом на час державної реєстрації речового права ТОВ "ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР" на підставі договору оренди земельної ділянки №61, укладеного 19.08.2015 між ТОВ "ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР" та ОСОБА_3, заявлене право оренди суперечило зареєстрованому праву, відомості про яке містились у Поземельній книзі у відділі Деркомзему, тобто заявлене право оренди ТОВ "ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР" суперечило зареєстрованому праву оренди ФГ "Берегове".

Як було зазначено вище, ФГ «Берегове», як орендар, скористалося своїм правом на поновлення договору оренди відповідно до положень ст..33 Закону України «Про оренду землі». Майже за два місяці до закінчення строку дії договору оренди №28, а саме 01.03.2017 позивач, як орендар, та відповідач ОСОБА_3, як орендодавець, підписали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки №28 від 10.11.2011 від 01.03.2017, в якій сторони погодили істотні умови договору, а також визначили новий строк дії договору оренди до 31.12.2030 та збільшили розмір орендної плати до 12048,74грн.

Згідно ч.1 ст.. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Відповідно до ч.1 ст.3 ЦПК України (станом на час звернення до суду) та згідно ч.1 ст. 4 ЦПК України (станом на час розгляду справи) кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Отже, оскільки в судовому засіданні встановлено, що договір оренди земельної ділянки №28, укладений 10.11.2011 між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 та зареєстрований 20.04.2012 відповідно до діючого на той час законодавства, на момент укладення між відповідачами спірного договору, тобто 19.08.2015, та державної реєстрації спірного договору оренди, тобто 14.09.2015, не був припинений чи розірваний, не визнаний судом недійсним, тому укладення між відповідачами до закінчення строку дії договору №28 в односторонньому порядку нового договору оренди земельної ділянки №61 на цю ж орендовану земельну ділянку з іншим орендарем через недодержання в момент його вчинення сторонами вимог актів цивільного законодавства, є недійсним.

За таких обставин порушене речове право позивача підлягає судовому захисту відпопідно до положень ст..16 ЦК України шляхом визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки від 19.08.2015, укладеного між відповідачами.

Заперечення відповідача в тій частині, що договір оренди земельної ділянки, укладений 10.11.2011 між позивачем та відповідачем ОСОБА_3, слід визнати недійсним, не заслуговують на увагу, оскільки цей договір не є предметом розгляду даної справи та стосовно нього не вирішується питання щодо його недійсності.

Також не заслуговують на увагу доводи представника відповідача про те, що позивач просить визнати недійсним неіснуючий договір від 15.08.2015, з огляду на те, що в самому позові дата укладення сторонами спірного договору є вірною, а саме 19.08.2015.

Щодо вимог позивача в частині скасування запису про реєстрацію речового права суд зазначає наступне.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Враховуючи вказані положення закону, а також те, що суд дійшов висновку про задоволення вимог у частині визнання договору оренди землі недійсним, тому підлягають задоволенню і вимоги в частині скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про інше речове право ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» №11163517 від 14.09.2015.

Підсумовуючи викладене суд зазначає, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі з підстав, викладених вище.

Відповідно до ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов’язані з розглядом справи, покладаються, зокрема, у разі задоволення позову - на відповідача. Таким чином судовий збір в сумі 3200грн. належить стягнути з відповідачів на користь позивача по 1600грн. з кожного.

При покладенні на відповідачів судових витрат на професійну правничу допомогу, підтверджених відповідними документами (а.с.74-79) суд, враховуючи положення ст.137, ч.3, 8 ст.141 ЦПК України, вважає за необхідне стягнути з відповідачів на користь позивача такі витрати в сумі 5000грн. по 2500грн. з кожного.

Керуючись ст.2-13, 76-81, 137, 141, 258, 259, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги Фермерського господарства «Берегове» до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР», ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі недійсним та скасування запису про державну реєстрацію речового права – задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 19.08.2015, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» та ОСОБА_3 щодо належної йому на праві приватної власності земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:018:0003, розташованої в адміністративних межах Давидівської сільської ради Пирятинського району Полтавської області, та скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право (право оренди земельної ділянки) № 11163517 від 14.09.2015.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду Полтавської області шляхом подання апеляційної скарги через Пирятинський районний суд Полтавської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 23.04.2018.

Суддя Н.В.Нагорна