Постанова № 72714375, 06.03.2018, Апеляційний суд Кіровоградської області

ПОСТАНОВА

Іменем України

06 березня 2018 року м. Кропивницький

справа № 395/197/17

провадження № 22-ц/781/211/18

Апеляційний суд Кіровоградської області в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

Мурашка С.І. (головуючий, суддя-доповідач), Гайсюка О.Л., Карпенка О.Л.

за участі секретаря - Діманової Н.І.

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н»,

відповідачі - ОСОБА_4, Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агролан»,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м.Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н», на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області 22 листопада 2017 року у складі судді Орендовського В.А. у справі за позовом Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_4, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем і

В С Т А Н О В И В :

У лютому 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт -Н» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан»та з урахуванням уточнень позовних вимог (а.с.70) просило:

- визнати недійсним договір оренди землі № 41 від 05 серпня 2014 року укладений між ОСОБА_4 та СТОВ «Агролан» щодо оренди земельної ділянки, що розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 3,19 га.;

- визнати договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,19 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 15 листопада 2008 року між ТОВ «Агроконтракт -Н» та ОСОБА_5 поновленим.

Позовні вимоги мотивовано тим, що ОСОБА_5 згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_2 на праві власності належала земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 3,19 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, з цільовим призначенням - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

15 листопада 2008 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Агроконтракт -Н» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на п'ять років.

Дану земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт -Н» орендувало згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої земельної ділянки та закріплення їх межовими знаками.

До ОСОБА_4, як до спадкоємця перейшли права і обов'язки за договором оренди від 15 листопада 2008 року після смерті ОСОБА_5

Пунктом 9.3.4 договору оренди землі передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, а відповідно до п.3.2 договору, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону не пізніше ніж за шість місяців до закінчення терміну його дії, дія договору продовжується.

Товариство належним чином виконувало свої обов'язки за договором, своєчасно та у розмірі визначеному договором сплачувало орендну плату та більше як за місяць до спливу строку його дії, 03 квітня 2013 року та 28 лютого 2014 року, направило відповідачу листи-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

Відповідач ОСОБА_4 на пропозицію про поновлення договору у встановлений Законом України «Про оренду землі» строк відповіді не надала.

У 2015 році товариству стало відомо, що між відповідачами укладено договір оренди землі тієї самої земельної ділянки, що знаходиться в оренді товариства, чим порушено переважне право товариства на поновлення договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 22 листопада 2017 рокув задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що позивач не використав своє право, передбачене ст.33 ч.ч.1-5 Закону України «Про оренду землі» щодо повідомлення про намір реалізувати переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, а тому переважне право орендаря припинилося.

В апеляційній скарзі ТОВ «Агроконтракт-Н» просить скасувати рішення суду першої інстанції з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні суду обставинам справи, порушення норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що позивач є добросовісним орендарем, належним чином виконував свої обов'язки орендаря, сплачував ОСОБА_6 орендну плату, яку вона отримала за весь 2014 рік в березні 2015 року, фактично визнавши факт продовження користування позивачем земельною ділянкою.

Направлення орендарем на адресу орендодавця повідомлення, про намір скористатися переважним правом, рекомендованим поштовим листом чи під розписку не вимагається, а тому не можна погодитися з висновком суду, що позивач не повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди на новий строк.

Земельна ділянка за актом приймання-передачі відповідачу не поверталась. Відсутність цього акту беззаперечно свідчить про продовження користування земельною ділянкою позивачем.

Висновок суду про те, що ОСОБА_6 до закінчення строку дії договору звернулась до позивача з листом про заперечення у поновленні договору оренди, не відповідає дійсності, оскільки вказаний лист не був предметом дослідження в судовому засіданні. В рішенні суду не зазначено підстави, з яких ОСОБА_6 заперечувала у поновленні договору оренди. Докази того, що вказаний лист стосувався заперечення відповідача у поновленні договору оренди, відсутні. Вказані обставини спростовують висновок суду щодо належного повідомлення позивача про заперечення у поновленні договору оренди.

В судовому засіданні апеляційного суду представник ОСОБА_6 - адвокат ОСОБА_7 та представник СТОВ «Агролан» Кривонос А.І. заперечували проти доводів апеляційної скарги та надали до суду відзиви на апеляційну скаргу.

Представник ТОВ «Агроконтракт - Н» в судове засідання не з'явився до суду надійшла заява про відкладення розгляду справи на інший день та час.

Заява мотивована тим, що в товаристві змінився один із засновників та керівник товариства, довіреності на представників товариства, копії яких наявні в матеріалах справи відкликані і відбувається процес передачі справ.

Крім того, уповноважений на теперішній час представник товариства не може прибути в судове засідання оскільки проживає к м.Києві, а у зв'язку з непогодою рух транспорту обмежений. Керівник товариства не зможе представляти належним чином інтереси товариства, оскільки не володіє спеціальними знаннями в галузі права.

Відповідно до положень ч.1 ст.372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.

Оскільки за приписами ст. 371 ЦПК України апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції має бути розглянута протягом шістдесяти днів із дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження, цей строк закінчується 10.03.2018 року і заяви про його продовження до суду не надходило, представники відповідачів заперечували проти відкладення розгляду справи, а наведені в заяві підстави для відкладення справи суд визнає не поважними, тому вирішив розглянути справу без участі представника ТОВ «Агроконтракт-Н», що відповідає положенням ст.372 ЦПК України.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ОСОБА_6 адвоката ОСОБА_7 та представника СТОВ «Агролан» адвоката Кривоноса А.І., дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду у встановлених статтею 367 ЦПК України межах, суд вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.

Судом першої інстанції встановлено, що 15 листопада 2008 року між ОСОБА_5, як орендодавцем та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на п'ять років.

Державна реєстрація договору здійснена 24 червня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00046 та скріплено печаткою вказаного органу.

Пунктом 12.5 договору оренди землі передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов договору або його розірвання, тому права та обов'язки за договором оренди землі перейшли до ОСОБА_4, як до спадкоємця, згідно копії свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 11 травня 2012 року, зареєстрованого за № 564.

05 серпня 2014 року ОСОБА_4 уклала договір оренди землі № 41 з СТОВ «Агролан», державну реєстрацію договору здійснено 10 вересня 2014 року, відповідно до якого передала в оренду товариству спірну земельну ділянку строком на п'ять років.

Пунктом 9.3.4. договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_5 та ТОВ «Агроконтракт-Н» передбачено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 цього договору оренди землі, встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ч.1, 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбаченого ст.777 ЦК України та ст.33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Таким чином відповідно до умов договору та приписів ст.33 Закону України «Про оренду землі» ТОВ «Агроконтракт-Н» маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язане було повідомити про це орендодавця ОСОБА_4 до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі ТОВ «Агроконтрак-Н» повинно було додати проект додаткової угоди.

За приписами ст.60 ЦПК України (в редакції, яка була чинною на час розгляду справи) кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

На підтвердження своїх намірів скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк ТОВ «Агроконтракт-Н» надало листи-повідомлення від 03 квітня 2013 року та від 28.02.2014 року адресованих ОСОБА_4, а також проект договору оренди землі (а.с.9,10,11).

Відповідач ОСОБА_4 заперечує отримання вказаних листів, надала листи повідомлення про відмову у продовженні договору, відправлення яких підтверджується квитанціями поштового відділення (а.с.98,99,100,101,101), отримання яких підтверджується журналом вхідної кореспонденції товариства (а.с.95-97).

ТОВ «Агроконтракт-Н» належних та допустимих доказів про те, що листи-повідомлення про поновлення договору оренди землі направляло ОСОБА_4 суду не надано.

З огляду на викладене суд приходить до висновку, що ТОВ «Агроконтарк-Н» не дотрималось порядку поновлення договору оренди землі визначений ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс 16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Наведені норми права свідчать про те, що частина 6 ст. 33 Закону не існує автономно та застосовується виключно у взаємозв'язку з іншими частинами цієї статті.

Системний аналіз ч.2 і ч.6 ст.33 Закону дозволяє зробити висновок про те, що заперечення проти поновлення договору оренди можуть надсилатися лише за умови попереднього звернення орендаря із повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. За відсутності з боку орендаря такого повідомлення у орендодавця фактично відсутні правові підстави заперечувати проти поновлення договору, оскільки орендарем таке бажання не висловлювалося, а відтак і заперечувати немає проти чого.

Правова позиція стосовно поновлення договору оренди на підставі ч.6 ст.33 Закону у жодний спосіб не звільняє орендаря від обов'язку звернутися до орендодавця з повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору.

Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, зокрема, свободи договору, враховуючи відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на поновлення строку договору оренди земельної ділянки, про що орендодавець повідомив орендаря відповідно до умов договору та вимог закону, не направлення орендарем орендодавцю до спливу строку договору оренди землі листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, суд приходить до висновку, що позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому втратив переважне право на поновлення договору оренди.

Оскільки позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, інші доводи апеляційної скарги не можуть бути підставою для задоволення апеляційної скарги.

Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, оскільки не підтверджуються належними доказами, суперечать фактичним обставинам справи та вимогам закону.

Керуючись ст.ст. 374,376,381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» залишити без задоволення, а рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області 22 листопада 2017 року без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови в касаційному порядку у випадку, передбаченому ст.389 ЦПК України.

Повний текст постанови складено 13.03.2018 року.

Головуючий суддя С.І. Мурашко

Судді О.В. Гайсюк

О.Л.Карпенко