Рішення № 72188298, 12.02.2018, Київський районний суд м. Одеси

______________________

Справа № 520/12412/17

Провадження № 2/520/2957/18

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.02.2018 року

Київський районний суд м. Одеси

У складі судді Калашнікової О.І.

При секретарі Шеховцевої О.В.

За участю представників сторін:

Позивача - адвокат ОСОБА_1,

Третя особа без самостійних вимог - виконавчий директор ОСОБА_2 ТОВ «Олімпекс Транс», розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського», третя особа без самостійних вимог - Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» про визнання майнового права на об’єкти незавершеного будівництва,

Встановив:

ОСОБА_3 у жовтні 2017 року звернулась до суду з вимогами ухвалити рішення, яким визнати за нею майнові права на об’єкт незавершеного будівництва - квартиру № 113, що розташована на 11 поверсі 25 поверхового будинку, загальною площею 40,73 кв.м., що буде збудована за адресою м. Одеса, Київський район, вул. Жаботинського, 3/1 на виконання умов Договору № 15.01.1.116 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 02 липня 2015 р.; визнати за нею – позивачкою- майнові права на об’єкти незавершеного будівництва – комори №22/3 та №22/4, які розташовані на 11 поверсі 25 поверхового будинку загальною площею 3,26 кв.м. та 3,41 кв.м. відповідно.

В судовому засіданні представник позивача адвокат ОСОБА_1 позов підтримала у повному обсязі.

Представник відповідача-Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» у судове засідання не з’явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив, надав до суду клопотання про розгляд справи за його відсутності і зазначив, що позов ОСОБА_3 визнає.

Представник третьої особи - Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» позов не визнав.

Суд вислухав учасників процесу, вивчив матеріали справи і встановив наступне:

10.12.2008 року ТОВ «Олімпекс Транс» та Одеська міська рада уклали Договір оренди земельної ділянки загальною площею 4775 кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ої ст. Великого Фонтану). Договір оренди земельної ділянки зареєстровано в Одеській регіональній філії ДП Центру державного земельного кадастру за №040950500020 від 23.03.2009 р. Цільове призначення використання земельної ділянки визначено як для проектування та будівництва 2-секційного 20-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом.

30.08.2013 р. між ТОВ «Олімпекс Транс» та Одеською міською радою укладено додатковий договір (угоду) про поновлення договору оренди землі. Відповідно до вказаного додаткового договору строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено до 31.12.2015 р.

10.10.2013 р. Управлінням містобудування та архітектури Одеської міської ради видані Містобудівні умови та обмеження №01-06/119 забудови земельної ділянки за адресою м. Одеса, Київський район, вул. Жаботинського (у районі 6-ої ст. Великого Фонтану), відповідно до яких визначено вихідні дані для здійснення ТОВ «Олімпекс Транс» будівництва 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом.

17.10.2014 року ТОВ «Олімпекс Транс» і ОСОБА_4 кооператив «Набержений квартал –Жаботинського» уклали договір про співпрацю за №14\10-17. Предметом договору сторони визначили діяльність сторін, направлену на будівництво об’єкту – 2- секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудован о-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом на земельній ділянці по вул..Жаботинського (в районі 6-ї станції Велокого Фонтану) в м.Одесі.

02.12.2014 року ТОВ «Олімпекс Транс» отримало дозвіл Державної архітектурно-будівельної інспекції України №ІУ115143360956 на виконання будівельних робіт зі здійснення нового будівництва 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом за зазначеною адресою.

Таким чином, ТОВ «Олімпекс Транс» одержав статус замовника нового будівництва 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом за адресою м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6 ст. Великого Фонтану).

02 липня 2015 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського», в особі представника гр. ОСОБА_5, було укладено договір № 15.01.1.116 про сплату внесків у ОСОБА_4 «Набережний Квартал-Жаботинського», за умовами якого кооператив зобов’язався організувати будівництво житлового будинку у м. Одеса (у районі 6-ої станції Великого Фонтану), за рахунок внесків позивача та внесків інших асоційованих членів обслуговуючого кооперативу, здати його в експлуатацію, передати позивачу приміщення у об’єкті будівництва, а саме: квартиру №113 на 11 поверсі, загальною (орієнтованою) площею 40,73 кв.м. та всі документи, необхідні для реєстрації права власності на таке приміщення.

Крім того, між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського», в особі представників гр. ОСОБА_6 та гр. ОСОБА_5 були укладені договори №15.01.2.117 від 02.08.2015 р. та № 15.01.2.299 від 04.11.2015 р. про сплату пайових внесків на нежитлові приміщення (комори) у ОК «Набережний квартал –Жаботинського»: комори №22/3 та №22/4, які розташовані на 11 поверсі 25 поверхового будинку загальною площею 3,26 кв.м. та 3,41 кв.м. відповідно.

У зв’язку з невиконанням ОК «Набережний квартал-Жаботинського» умов договору - відповідач не завершив будівництво першої секції житлового будинку, не передав позивачу завершені будівництвом об’єкти нерухомості, позивачка вважає порушеними свої майнові права і за захистом порушеного права звернулась до суду з цим позовом.

В обгрунтування заявлених позовних вимог ОСОБА_3 посилалась на такі докази: договори № 15.01.1.116, №15.01.2.117 та № 15.01.2.299 про сплату внесків у ОК «Набережний квартал-Жаботинського», платіжні доручення про сплату внесків, протокол зборів асоційованих членів ОК «Набережний квартал – Жаботинського» від 27.05.2017 року. Позивачева сторона доводить, що ОК «Набережний квартал-Жаботинського» та ТОВ «Олімпекс Транс» не визнають її майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва (квартиру та комори), що будуть збудовані за адресою м. Одеса, Київський район, вул. Жаботинського, 3/1, тому вона- позивач- вимушена звернутись до суду з позовом про визнання майнових прав.

Відповідач ОК «Набережний квартал-Жаботинського» в особі голови кооперативу ОСОБА_7 до початку судового розгляду справи через канцелярію суду надав клопотання, яким просив суд задовольнити позовні вимоги ОСОБА_3 ОСОБА_6 клопотання суд розцінює як визнання відповідачем ОК «Набережний квартал-Жаботинського» позовних вимог ОСОБА_3 у даній справі.

Відповідно до ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.

Третя особа без самостійних вимог - ТОВ «Олімпекс Транс» заперечує проти задоволення позовних вимог ОСОБА_3, вважає їх безпідставними та просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Дослідивши надані учасниками справи докази і наведені доводи, суд дійшов висновку, що визнання ОК «Набережний квартал-Жаботинського» позовних вимог ОСОБА_3 порушує права та законні інтереси ТОВ «Олімпекс Транс», як замовника та забудовника об’єкту будівництва, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського, 3/1 (в районі 6-ої станції Великого Фонтану). З огляду на викладене суд не прийняв визнання позову ОСОБА_3 відповідачем ОК «Набережний квартал-Жаботинського» і продовжив судовий розгляд.

Відповідно до ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами.

Так, законодавством України не встановлена можливість інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва шляхом укладання договорів про сплату внесків до обслуговуючого кооперативу.

Крім того, при розгляді справи суд враховує позицію Верховного Суду України, сформовану у справі №6-101цс12, відповідно до якої участь особи у будівництві багатоквартирного будинку з метою набуття права власності на квартиру в ньому не є інвестицією в розумінні Закону України «Про інвестиційну діяльність» і у разі виникнення спору щодо виконання зобов’язань за договором про таку участь у будівництві зазначений Закон не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Дослідивши правову природу договорів № 15.01.1.116, № 15.01.2.117 та № 15.01.2.299 про сплату внесків у ОК «Набережний квартал-Жаботинського», суд дійшов до висновку, що вказані договори за правовою природою не відноситься до договорів інвестування або спільної діяльності, тому відсутні підстави для виникнення за цими договорами майнових прав, в тому числі на об’єкти незавершеного будівництва. Суд вважає, що вказані договори є договорами (заявами) про вступ у ОСОБА_4 кооператив «Набережний квартал-Жаботинського» та внесення у даний кооператив внесків (паю). Такий висновок випливає з п. 1.2 договорів.

Згідно з умовами досліджуваних договорів, ОСОБА_3 мала право отримати квартиру № 113 та комори №22/3 та №22/4 лише після виконання його сторонами ряду обов’язків та настання визначених договором юридичних фактів (зокрема, але не виключно: завершення кооперативом будівництва та введення ним об’єкту в експлуатацію).

Судом встановлено і визнано сторонами, що ОК «Набережний квартал-Жаботинського» не завершив будівництво об’єкту за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського, 3/1, об’єкт в експлуатацію не вів.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовником будівництва є фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

За приписами п. 3 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник має право виконувати будівельні роботи після видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

Надані суду письмові докази свідчать, що саме ТОВ «Олімпекс Транс» є замовником будівництва на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського, 3/1 (в районі 6-ої станції Великого Фонтану).

Відповідно до ст. 876 Цивільного кодексу України власником об’єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник. Згідно зі ст. 331 ЦК України право власності на новостворене майно та об’єкти незавершеного будівництва реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення нерухомого майна.

У свою чергу, відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об’єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Стаття 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» надає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, – як будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, тому що об’єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) ще не існує, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Викладене відповідає висновкам Верховного Суду України, викладеним у постановах від 12 листопада 2014 р. № 6-129цс14, від 16 березня 2016 р. по справі № 6-290цс16 та від 18 листопада 2015 року по справі № 6-1858цс15.

До завершення будівництва об’єкта нерухомого майна та прийняття його в експлуатацію замовнику будівництва належить не право власності на цей об’єкт, а майнові права на нього.

Вказане означає належність ТОВ «Олімпекс Транс» майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського, 3/1, замовником будівництва яких є дана юридична особа. Статус ТОВ «Олімпекс Транс» як замовника будівництва підтверджено адміністративними судами у рамках судових справ № 815/954/16, № 815/955/16 та № 815/966/16.

Так, постановою Одеського окружного адміністративного суду від 29.06.2016 р. по справі №815/954/16, залишеною без змін ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 16.02.2017 р., було відмовлено у задоволенні адміністративного позову ТОВ «Олімпекс Транс» до Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Одеській області, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОК «Набережний квартал-Жаботинського», про визнання неправомірним та скасування припису від 04.02.2016 р. та постанови №43 від 18.02.2016 р.

Аналогічне вирішення даного спору відбулось у рамках справи № 815/955/16 та № 815/956/16 копії рішень з яких наявні у матеріалах справи.

В даних справах суди адміністративної юрисдикції встановили факт відсутності переходу від товариства до кооперативу статусу замовника будівництва.

Таким чином, єдиним замовником будівництва об’єкту є ТОВ «Олімпекс Транс». Вказані обставини не підлягають доказуванню з огляду на приписи ч. 4 ст. 82 ЦПК України. З огляду на викладене, ОК «Набережний квартал-Жаботинського» не отримав майнових прав на об’єкти нерухомого майна, в тому числі й об’єкти незавершеного будівництва, в об’єкті будівництва, розташованому за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського, 3/1 (в районі 6-ої станції Великого Фонтану).

При ухваленні даного рішення суд бере до уваги, що 08.11.2017 р. сесією Одеської міської ради прийнято рішення № 2679-VII, яким поновлено дію договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ «Олімпекс Транс», шляхом підписання додаткової угоди.

У судовому засіданні у якості обгрунтування безпідставності позову представник ТОВ «Олімпекс Транс» посилався на договір про співпрацю №14/10-17 від 17.10.2014 р., який укладено з ОК «Набережний квартал-Жаботинського».

Відповідно до п. 1.1. договору про співпрацю №14/10-17 предметом такого договору є діяльність сторін, направлена на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що буде побудований на земельній ділянці загальною площею 4775 кв. м., яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6 ст. Великого Фонтану), що перебуває в оренді у ТОВ «Олімпекс Транс».

Згідно з умовами договору співпраці сторони домовились, що кооператив приймає на себе функції замовника будівництва та зобов'язання фінансувати будівництво у повному обсязі. Відповідно до п. 4.2.3 договору співпраці на ОК «Набережний квартал-Жаботинського» покладено обов'язки з оплати наступних витрат: пайової участі; орендної плати згідно з договором оренди земельної ділянки; вартості будівельно-монтажних робіт; вартості будівництва зовнішніх мереж, комунікацій, транспортної інфраструктури; вартості набуття інженерного обладнання; вартості проектних робіт; вартості робіт, пов'язаних з підключенням об'єкта до інженерних та інших мереж і комунікацій; всіх витрат, пов'язаних з отриманням та виконанням вимог технічних умов з підключення об'єкта до інженерних та інших мереж і комунікацій; вартості проведення технічного та авторського нагляду за будівництвом відповідно до затвердженої проектної документації, будівельних норм і правил.

Положеннями Договору про співпрацю №14/10-17 встановлений порядок розподілу між сторонами договору житлових та нежитлових приміщень в будинку та умови подальшого набуття на них права власності в порядку, визначеному угодою сторін та законодавством України в частині, що не врегульована укладеним договором.

30.07.2015 р. між сторонами укладено додаткову угоду №2 до договору про співпрацю, відповідно до якої сторони внесли доповнення до положень розділів 2 та 5 договору, а також змінили розподіл часток приміщень у завершеному будівництві.

Так, між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського» було письмово узгоджено, що частка ТОВ «Олімпекс Транс» становить 3 711,86 кв. м. житлових площ у першій секції об’єкту у вигляді 80 квартир, перелічених в ОСОБА_8 розподілу площ (приміщень), який є додатком № 4 до Договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 р.

ОК «Набережний квартал-Жаботинського» не виконав положень договору про співпрацю №14/10-17 в частині фінансування будівництва, об’єкт в експлуатацію не ввів, порушив інші домовленості сторін. Вказане підтверджується рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 р. у справі №916/3315/16, яким задоволений позов ТОВ «Олімпекс Транс» до ОК «Набережний квартал-Жаботинського» про розірвання Договору про співпрацю №14/10-17. Дане рішення, у частині розірвання договору, залишено без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2017 р., що набрала законної сили. Такі обставини не підлягають доказуванню оскільки встановлені щодо ОК «Набережний квартал-Жаботинського» та ТОВ «Олімпекс Транс», а з огляду на приписи ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

У власних запереченнях ТОВ «Олімпекс Транс» посилалось на те, що відповідно до п. 2.6. договору про співпрацю №14/10-17 встановлено «порядок прийому-передачі сторонами часток в Об’єкті будівництва», відповідно до пп. 2.6.1. якого визначено: «оформлення та реєстрація прав власності на належні ОСОБА_8 частки об’єкта здійснюється ОСОБА_8 самостійно після приймання об’єкту будівництва в експлуатацію та підписання ОСОБА_8 приймання-передачі побудованих приміщень в завершеному будівництвом Об’єкті».

Внаслідок допущених ОК «Набережний квартал-Жаботинського» порушень умов Договору про співпрацю №14/10-17 сторонами не було досягнуто відповідного результату угоди, а ТОВ «Олімпекс Транс» не передавав ОК «Набережний квартал-Жаботинського» частки останнього за договором.

Таким чином, у ОК «Набережний квартал-Жаботинського» відсутні правові підстави для здійснення передачі майнових прав на приміщення в об’єкті будівництва на користь позивача або інших осіб.

З урахуванням вищенаведеного, суд дійшов висновку, що ОСОБА_3 у передбачений законом спосіб не набула майнових прав на квартиру № 113 та комори № 22/3 та №22/4 на 11-му поверсі в будинку, що буде збудований по вул..Жаботинського,3\1 в м.Одесі, що ці права належать ТОВ «Олімпекс Транс» як замовнику та забудовнику, тому відсутні правові підстави для задоволення позову ОСОБА_3

Керуючись ст.ст.259, 263-265,268 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського», третя особа без самостійних вимог - Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» про визнання майнового права на об’єкт незавершеного будівництва та стягнення надлишково сплаченого пайового внеску – залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Одеської області через Київський районний суд м. Одеси протягом 30 днів з дня його проголошення.

Суддя Калашнікова О. І.