Постанова № 71293306, 21.12.2017, Апеляційний суд Харківської області

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________

Справа 639/6215/13-ц Головуючий 1 інстанції Труханович В.В.

Провадження № 22ц/790/6836/17 Доповідач: Коваленко І.П.

Категорія: договірні

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 грудня 2017 року судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого Коваленко І.П

суддів Овсяннікової А.І., Сащенко І.С.

при секретарі Дмитренко А.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 31 жовтня 2017 року ( суддя Труханович В.В.) по справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, Міжрайонного відділу державної виконавчої служби по Холодногірському та Новобаварському районах міста Харків Головного територіального управління юстиції у Харківській області, треті особи: Публічне акціонерне товариство «БМ Банк», Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області ОСОБА_3, Служба у справах дітей Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, витребування майна з чужого незаконного володіння та виселення, та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги Публічного акціонерного товариства «БМ Банк» до ОСОБА_1, третя особа: ОСОБА_2 про визнання права іпотеки на нерухоме майно та визнання права на обтяження нерухомого майна,-

В С Т А Н О В И Л А :

У липні 2013 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2, Міжрайонного відділу державної виконавчої служби по Холодногірському та Новобаварському районах міста Харків Головного територіального управління юстиції у Харківській області, треті особи: Публічне акціонерне товариство «БМ Банк», Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області ОСОБА_3, Служба у справах дітей Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, витребування майна з чужого незаконного володіння та виселення.

В обґрунтування позовних вимог вказувала, що вона була власником житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1. В лютому 2012 року їй стало відомо, що належний їй житловий будинок було реалізовано на прилюдних торгах, які відбулись 22.02.2012 р. Торги було проведено в рамках Виконавчого провадження № 22090276, яке здійснювалось Жовтневим відділом державної виконавчої служби Харківського міського управління юстиції та було відкрите Старшим державним виконавцем Танцур Є.А. за Постановою від 11.10.2010 р. Виконавчим документом по зазначеному виконавчому провадженню виступав Виконавчий напис зареєстрований під № 803 від 17.06.2010 р., здійснений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, який було видано на користь ПАТ «БМ Банк» про звернення стягнення на належний їй житловий будинок. За результатом проведення прилюдних торгів її житловий будинок відчужено на користь ОСОБА_2, якого було визнано переможцем прилюдних торгів (покупцем). Жовтневим ВДВС було складено Акт державного виконавця про проведення прилюдних торгів, затверджений в.о. начальника Жовтневого відділу ДВС Харківського МУЮ від 12.03.2012 р. ОСОБА_2 отримав Свідоцтво про право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, видане приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області - ОСОБА_3 20.03.2012 р. та зареєстроване в реєстрі за № 555. Зі змісту Інформаційної довідки № 45404221 від 09.10.2015 р. стало відомо, що 10.09.2014 р. ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на спірний житловий будинок. Крім того, зі змісту Договору про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна від 15.11.2011 р., Заявки на проведення торгів та Звіту про незалежну оцінку від 05.08.2011 р. вбачається, що Звіт про оцінку предмета іпотеки (торгів) було підписано суб'єктом оціночної діяльності ФО-П ОСОБА_5 - 05.08.2011 р., термін чинності Звіту відповідно до якого визначалась стартова (початкова) ціна майна, сплив 05.02.2012 р. В той же час прилюдні торги відбулись 22.02.2012 р. Тобто, на момент проведення прилюдних торгів, у тому числі повторних торгів, для визначення вартості об'єкта оцінки, звіт про оцінку майна повинен бути дійсним. Відчуження належного їй житлового будинку, на її думку є незаконним, а договір купівлі-продажу майна укладений на прилюдних торгах підлягає визнанню недійсний з наступним поновленням її права власності, оскільки відповідачі не мали законних підстав продажу спірного майна.

У зв'язку з цим, з урахуванням уточнених вимог, просила суд визнати недійсними договір купівлі-продажу майна укладеного на прилюдних торгах, проведених 22.02.2012 р. на підставі Виконавчого напису вчиненого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрованого під № 803 від 17.06.2010 р. щодо реалізації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрованого на праві власності за ОСОБА_1 та видане на цій підставі Свідоцтво про право власності ОСОБА_2 на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, видане приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області - ОСОБА_3 20.03.2012 р. та зареєстроване в реєстрі за № 555. Витребувати житловий будинок (літ. «А-1» з обслуговуючими його будівлями та спорудами, загальною площею - 55,2 кв.м., житловою площею - 28,7 кв.м.), розташований за адресою: АДРЕСА_1 з володіння ОСОБА_2 на її користь, відновивши право її власності на житловий будинок (літ. «А-1» з обслуговуючими його будівлями та спорудами, загальною площею - 55,2 кв.м., житловою площею - 28,7 кв.м.), розташований за адресою: АДРЕСА_1, шляхом поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно запису про реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок (літ. «А-1» з обслуговуючими його будівлями та спорудами, загальною площею - 55,2кв.м., житловою площею - 28,7 кв.м.) за адресою: АДРЕСА_1. Виселити ОСОБА_2 з усіма з ним проживаючими особами з житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, без надання іншого житла. Стягнути з Відповідачів на користь позивача витрати зі сплати судового збору в розмірі 2 531,55 грн.

У вересні 2017 року третя особа, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, ПАТ «БМ Банк», звернулось до суду з позовною заявою до ОСОБА_1, треті особи: ОСОБА_2 про визнання права іпотеки на нерухоме майно та визнання права на обтяження нерухомого майна, яка була прийнята до спільного розгляду з основним позовом ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 11.09.2017 року.

В обґрунтування позову Банк вказував, що позовна заява ОСОБА_1 не містить вимог щодо поновлення обтяжень її права володіння, користування, розпорядження спірним нерухомим майном, а саме - обтяження спірного нерухомого майна іпотекою AT «БМ БАНК» та забороною відчуження цього майна без згоди іпотекодержателя, що було встановлено договором іпотеки з AT «БМ БАНК» і також було відповідно зареєстровано. Прилюдні торги відбулись 22.02.2012 р., що підтверджується актом державного виконавця про проведені прилюдні торги, наданим до матеріалів справи. Вилучення запису № 7373490 з контрольною сумою 63776В7БЕ9 про реєстрацію в Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна обтяження майна іпотекою АТ «БМ БАНК» та забороною відчуження зареєстровано 27.03.2012 р. згідно витягу від 27.03.2012 р. Отже, до прилюдних торгів, що відбулись 22.02.2012 р., нерухоме майно, що є предметом спору в цьому провадженні, перебувало під зареєстрованим відповідно до законодавства України обтяженням іпотекою та забороною ОСОБА_1 відчужувати це майно без згоди АТ «БМ БАНК». А правам та обов'язкам позивача іпотекодавця ОСОБА_1, що були обумовлені таким становищем майна на 22.02.2012 р., кореспондували права та обов'язки АТ «БМ БАНК» як іпотекодержателя спірного нерухомого майна - предмету іпотеки. Відновлення права власності ОСОБА_1 і реєстрація її права власності на це майно без поновлення державної реєстрації іпотеки АТ «БМ БАНК» та обтяження забороною відчуження, як це вбачається з позовних вимог ОСОБА_1 не є відновленням становища, яке існувало до прилюдних торгів. На думку третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, позовні вимоги ОСОБА_1 фактично є пасивним запереченням права іпотеки АТ «БМ БАНК», похідного від права власності ОСОБА_1 на спірне майно, створюють невпевненість для АТ «БМ БАНК» в його правовому статусі на час розгляду справи, а у випадку задоволення позову ОСОБА_1 - створюють реальну небезпеку порушення права іпотеки і вимагають відповідного способу захисту - визначеного законом механізму матеріально-правових засобів здійснення охорони цивільних прав та інтересів АТ «БМ БАНК», що приводиться в дію за рішенням суду у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

У зв'язку з цим, Банк просив суд визнати право іпотеки АТ «БМ БАНК» на нерухоме майно - житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 55,2 кв. м., житловою площею 28,7 кв.м., з обслуговуючими його будівлями та спорудами: навіс літ. «И», теплиця літ. «О», сарай літ. «М», льох літ. «П», огорожа № 2, 4, 5 що, розташовано за адресою АДРЕСА_1, - за договором між АТ «БМ БАНК» та ОСОБА_1 № 7/46/110608 іпотеки нерухомого майна, посвідченого 11.06.2008 р. приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим № 3149, таким, що підлягає державній реєстрації одночасно з державною реєстрацією на підставі рішення Жовтневого районного суду м, Харкова у справі № 639/6215/13-ц за позовом ОСОБА_1 права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно: житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 55,2 кв. м., житловою площею 28,7 кв.м., з обслуговуючими його будівлями та спорудами: навіс літ. «И», теплиця літ. «О», сарай літ. «М», льох літ. «П», огорожа № 2, 4, 5, що розташовано за адресою: АДРЕСА_1. Визнати право АТ «БМ БАНК» на обтяження забороною відчуження нерухомого майна - житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 55,2 кв. м., житловою площею 28,7 кв.м., з обслуговуючими його будівлями та спорудами: навіс літ. «И», теплиця літ. «О», сарай літ. «М», льох літ. «П», огорожа № 2, 4, 5 що , розташовано за адресою АДРЕСА_1, - за договором між АТ «БМ БАНК» та ОСОБА_1 № 7/46/110608 іпотеки нерухомого майна, посвідченого 11.06.2008 р. приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим № 3149, таким, що підлягає державній реєстрації одночасно з державною реєстрацією на підставі рішення Жовтневого районного суду м. Харкова у справі № 639/6215/13-ц за позовом ОСОБА_1 права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно: житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 55,2 кв. м., житловою площею 28,7 кв.м., з обслуговуючими його будівлями та спорудами: навіс літ. «И», теплиця літ. «О», сарай літ. «М», льох літ. «П», огорожа № 2, 4, 5 що, розташовано за адресою АДРЕСА_1. Стягнути з ОСОБА_1 сплачені АТ «БМ БАНК» судові витрати.

У судовому засіданні представник Міжрайонного відділу державної виконавчої служби по Холодногірському та Новобаварському районах міста Харків Головного територіального управління юстиції у Харківській області проти задоволення позову ОСОБА_1 заперечувала, пояснила, що відділ не є належним відповідачем по вищезазначеній справі, адже немає рішення суду щодо визнання дій державного виконавця незаконними. На момент проведення торгів, виконавчий напис був дійсний.

Відповідач ОСОБА_2 та його представник проти задоволенні позову заперечували в повному обсязі. Проти задоволення позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору також заперечували.

Представник третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору ПАТ «БМ Банк» в судовому засіданні свій позов підтримала в повному обсязі, проти задоволення позову ОСОБА_1 заперечувала в повному обсязі оскільки з моменту відкриття виконавчого провадження та до його закінчення виконавчий напис був дійсний, а тому у ВДВС не було підстав не виконувати рішення суду.

Третя особа, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_3, в судове засідання не з'явилася, надала суду заяву про розгляд справи без її участі.

Представник третьої особи Служби у справах дітей Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради, в судове засідання не з'явився, про день час та місце слухання справи повідомлений належним чином.

Рішенням Жовтневого районного суду м.Харкова від 31 жовтня 2017 року у задоволенні позовів ОСОБА_1 та третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору ПАТ «БМ Банк» - відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 ставить питання про зміну рішення суду першої інстанції, ухвалити нове рішення, яким її позов задовольнити у повному обсязі, а рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору ПАТ «БМ Банк» - залишити без змін.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги посилається на незаконність, необґрунтованість рішення, ухваленого з порушенням вимог матеріального та процесуального права, на невідповідність висновків суду фактичним обставинам по справі.

Колегія суддів, вислухавши суддю доповідача, пояснення з'явившихся осіб, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

При цьому колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до ст. 591 ЦК України, реалізація предмета застави, на який звернено стягнення, провадиться шляхом його продажу з публічних торгів, якщо інше не встановлено договором або законом. Порядок реалізації предмета застави з публічних торгів встановлюється законом.

Як вбачається з ч. 1 ст. 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» з дотриманням вимог цього Закону.

Згідно зі ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження», який діяв на час проведення прилюдних торгів, реалізація арештованого майна, крім майна, вилученого з обігу згідно із законом, та майна, зазначеного в частині восьмій статті 57 цього Закону, здійснюється шляхом його продажу на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах. Рухоме майно, вартість якого не перевищує сто п'ятдесят неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, товари побутового вжитку, а також інше рухоме майно (у разі якщо стягувач не заперечує проти цього) реалізуються на комісійних умовах. Нерухоме майно, транспортні засоби, повітряні, морські та річкові судна реалізуються виключно на прилюдних торгах (аукціонах).

Відповідно до ч. 2 ст. 43 Закону України «Про іпотеку» початкова ціна продажу предмета іпотеки встановлюється рішенням суду або за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а якщо вони не досягли згоди, - на підставі оцінки, проведеної відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність, при цьому початкова ціна продажу майна не може бути нижчою за 90 відсотків його вартості, визначеної шляхом його оцінки.

Частиною третьою статті 62 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними статтею 58 цього Закону.

За частиною першою статті 58 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки нерухомого майна державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності суб'єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Судом встановлено, що 11 червня 2008 року між ТОВ «БМ Банк» та гр. ОСОБА_7 укладено кредитний договір № 7/46/110608, за яким він отримав на умовах поворотності та платності кредит у сумі 65 000 доларів США.

У забезпечення зобов'язань ОСОБА_7 за вказаним договором між ОСОБА_1 та ТОВ «БМ Банк» укладено договір №7/46/110608 іпотеки нерухомого майна, засвідчений приватним нотаріусом за реєстровим № 3149, за яким іпотекодавець ОСОБА_1 передала в іпотеку належний їй житловий будинок АДРЕСА_1, який належить їй на підставі договору купівлі-продажу від 20.07.2000 року.

У зв'язку із неналежним виконанням ОСОБА_7 взятих на себе зобов'язань за заявою ВАТ «БМ Банк» 17 червня 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 вчинено виконавчий напис про звернення стягнення на належний ОСОБА_1 житловий будинок АДРЕСА_1. (т.1, а.с. 40).

11.10.2010 року старшим державним виконавцем Жовтневого відділу державної виконавчої служби відкрито виконавче провадження з примусового виконання зазначеного виконавчого напису нотаріуса. (т. 1, а.с. 41).

02.08.2011 року державним виконавцем Жовтневого відділу державної виконавчої служби Харківського міського управління юстиції було винесено постанову про призначення експерта, суб'єкта оціночної діяльності суб'єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, якою було призначено ОСОБА_5 суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання у виконавчому проваджені з примусового виконання виконавчого напису № 803, виданого 17.06.2010 року приватним нотаріусом ОСОБА_4, про звернення стягнення на житловий будинок з обслуговування його будівлями та спорудами, загальною площею 55, 2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що належить на праві власності майновому поручителю ОСОБА_1 ( т. 3, а.с. 241).

05.08.2011 року суб'єктом оціночної діяльності - ФОП ОСОБА_5 було складено Звіт № 397/11 про незалежну оцінку вартості житлового будинку з прибудинковими спорудами, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Відповідно до вказаної оцінки початкова ціна об'єкту оцінки для реалізації на прилюдних торгах станом на 05.08.2011 року становить 168605, 00 грн. ( т. 2, а.с. 182-185).

Відповідно до норми ч. 3 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження», державний виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки, вони мають право подати державному виконавцю заперечення в десятиденний строк з дня надходження повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна рекомендованим листом за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим державним виконавцем.

Вказана оцінка майна позивачем не була оскаржена.

15 листопада 2011 року між Жовтневим ВДВС ХМУЮ та ХФ ПП «СП Юстиція» укладено Договір № 2/303/11/і, предметом якого було здійснення сторонами дій, пов'язаних із виконанням умов генерального договору про реалізацію арештованого майна, на яке звернуто стягнення державним виконавцем при примусовому виконанні рішень № 1 від 14.01.2011 р. з надання послуг з реалізації арештованого рухомого майна шляхом його продажу на аукціоні, на яке звернено стягнення державним виконавцем при виконані рішень судів та інших органів (посадових осіб). (т. 2, а.с. 176-179).

П. 1.2. вищезазначеного договору передбачає, що відділ передає спеціалізованій організації майно, арештоване державним виконавцем, а спеціалізована організація надає послуги по організації і проведенню аукціону з реалізації майна у порядку, встановленому ЗУ «Про виконавче провадження» від 21.04.1999 р. № 606-ХІV (із змінами та доповненнями), іншими законами України, Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27.10.99 р. № 68/5, зареєстрованого в Мінюсті України 02.11.99 р. за № 745/4038 (із змінами та доповненнями), та іншими нормативно-правовими актами України.

У п.3.1. цього договору визначено, що винагорода Спеціалізованої організації за цим договором становить 12 відсотків від вартості продажу майна. Сума винагороди вноситься покупцем майна на рахунок Спеціалізованої організації як гарантійний внесок та після реалізації майна залишається Спеціалізований організації в рахунок оплати за надані послуги.

Отже, вищезазначений договір є договором комісії. За цим договором відчужувачем, тобто стороною (продавцем) за укладеним на торгах договором, є спеціалізована організація як комісіонер.

Згідно ч. ч. 3, 4, 5 ст. 43 Закону України «Про іпотеку» організатор прилюдних торгів не пізніше ніж за 15 днів до дня початку прилюдних торгів публікує за місцезнаходженням предмета іпотеки принаймні в двох місцевих друкованих засобах масової інформації повідомлення про проведення прилюдних торгів. У повідомленні зазначається інформація про день, час, місце проведення прилюдних торгів, опис предмета іпотеки, що підлягає продажу, місце, де можна отримати додаткову інформацію про умови проведення прилюдних торгів та іншу необхідну інформацію. Організатор прилюдних торгів забезпечує будь-якій зацікавленій особі доступ до інформації про умови проведення прилюдних торгів та про предмет іпотеки, що підлягає продажу.

Не пізніше дня публікації повідомлення про проведення прилюдних торгів у засобах масової інформації організатор прилюдних торгів письмово сповіщає державного виконавця, іпотекодавця, іпотекодержателя та всіх осіб, що мають зареєстровані у встановленому законом порядку права та вимоги на предмет іпотеки, про день, час і місце проведення прилюдних торгів та про початкову ціну реалізації майна.

Відповідно до ч. 3 ст. 45 Закону України «Про іпотеку» прилюдні торги проводяться принаймні за умови присутності одного учасника. У разі участі у прилюдних торгах одного покупця майно може бути придбане ним за початковою ціною.

Як вбачається з Повідомлення №2895/12 від 23.12.2011 року, складеного ХФ ПП «СП Юстиція», прилюдні торги по реалізації арештованого нерухомого майна, яке є власністю ОСОБА_1, Договір № 02/303/11/і від 15.11.2011 року, а саме житловий будинок з надвірними будівлями загальною площею 55, 2 кв. м. за адресою АДРЕСА_1, зі стартовою ціною 168605, 00 грн. були призначені на 23.12.2011 року о 10.00 за адресою АДРЕСА_2. (т.1, а.с. 25, справа №2012/1846/2012).

Вказані торги не були проведені через відсутність покупців.

24.01.2012 року державним виконавцем Жовтневого відділу державної виконавчої служби Харківського міського управління юстиції було складено Акт переоцінки арештованого майна, яке було передано на реалізацію ХФ ПП «СП Юстиція» та не реалізованого у зв'язку з відсутністю покупців на житловий будинок з надвірними будівлями загальною площею 55,2 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1, кінцева ціна після переоцінки на 3 % склала 163546, 85 грн. (т.1, а.с. 26, справа №2012/1846/2012).

30.01.2012 року ХФ ПП «СП Юстиція» було зроблено Повідомлення № 215/01 про те, що прилюдні торги по реалізації арештованого нерухомого майна, яке є власністю ОСОБА_1, Договір № 02/303/11/і від 15.11.2011 року, а саме житловий будинок з надвірними будівлями загальною площею 55, 2 кв. м. за адресою АДРЕСА_1, зі стартовою ціною 163 546, 85 грн. призначені на 22.02.2012 року о 11.00 за адресою АДРЕСА_2. (т.1, а.с. 30, справа №2012/1846/2012).

Відповідно до частини п'ятої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження» звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб'єктом оціночної діяльності суб'єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Частиною п'ятою статті 62 Закону України «Про виконавче провадження», пунктом 7.1 Тимчасового положення, абзацом третім підпункту 5.12.2 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5 і зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 року за № 865/4158, передбачено підстави й порядок призначення повторних прилюдних торгів, а також порядок уцінки нереалізованого майна. Так, у разі відсутності покупців або наявності тільки одного покупця та з інших, визначених Тимчасовим положенням, причин прилюдні торги вважаються такими, що не відбулися. У такому разі призначаються повторні прилюдні торги, на яких стартова ціна лота може бути зменшена, але не більше ніж на 30 відсотків. Уцінка майна проводиться державним виконавцем у десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів такими, що не відбулися, після чого реалізація майна за вказаною ціною повинна бути проведена впродовж місяця з дня проведення уцінки.

За правилами проведення прилюдних торгів, передбачених Тимчасовим положенням, спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, що виставляється на торги за експертною оцінкою та інші відомості. Визначення стартової ціни лота здійснюється на підставі початкової вартості майна за результатами проведеної оцінки майна незалежним суб'єктом оціночної діяльності.

Тобто на момент проведення прилюдних торгів, у тому числі повторних торгів, для визначення вартості об'єкта оцінки звіт про оцінку майна повинен бути дійсним.

Отже, повторні прилюдні торги повинні відбутись у межах шестимісячного строку з моменту підписання звіту про оцінку майна. Після збігу цього шестимісячного строку обов'язковою умовою призначення й проведення прилюдних торгів є отримання нового звіту про оцінку майна. Проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, а саме частини п'ятої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження», пунктів 3.2, 3.4 Тимчасового положення.

Проведення переоцінок (уцінок) спірного майна державним виконавцем у зв'язку з тим, що прилюдні торги не відбулися, не може вважатися новою оцінкою у розумінні положень частини п'ятої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження».

З огляду на зазначене суд першої інстанції дійшов висновку, що проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є підставою для визнання цих торгів недійсними за умови порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.

В судовому засіданні було встановлено, що термін дії Звіту про оцінку майна був до 05.02.2012 року.

22.02.2012 р. об 11-00 за адресою АДРЕСА_2 відбулись прилюдні торги з реалізації житлового будинку з надвірними будівлями розташованого в АДРЕСА_1. Переможцем прилюдних торгів визнано ОСОБА_2, який придбав зазначене майно за 163 546, 85 грн..

Отже, судом було встановлено, що прилюдні торги з продажу майна були проведені з початковою ціною вказаною у Звіті про оцінку майна, який втратив свою чинність.

Згідно ч. 5, 6, 7 ст. 45 Закону України «Про іпотеку» за результатами проведення прилюдних торгів і продажу предмета іпотеки складається протокол, який підписується уповноваженим представником організатора прилюдних торгів та покупцем предмета іпотеки. У протоколі зазначаються: опис придбаного покупцем предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки; ціна продажу предмета іпотеки; інформація про покупця предмета іпотеки; день, до якого покупець повинен повністю сплатити ціну продажу предмета іпотеки; банківський рахунок органу державної виконавчої служби для переказу покупцем ціни продажу предмета іпотеки. У разі необхідності до протоколу може бути внесена й інша інформація.

Копії протоколу надсилаються іпотекодавцю, всім іпотекодержателям та державному виконавцю протягом п'яти днів з дня його підписання.

Відповідно до пункту 4.14 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна торги закінчуються підписанням протоколу про результати торгів, який має силу договору.

Крім того, п. 5.14. п. 5 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої Наказом МЮУ № 74/5 від 15.12.99 (в редакції, що діяла на час подій) передбачений порядок оформлення акту про придбання нерухомості в разі реалізації предмета іпотеки державною виконавчою службою.

Зокрема, положеннями п.п. 5.14.1, 5.14.2, 5.14.3 Інструкції про проведення виконавчих дій встановлено, що після повного розрахунку покупця за придбану нерухомість на підставі протоколу про реалізацію предмета іпотеки та документів, що підтверджують розрахунок за придбану нерухомість державний виконавець складає акт про реалізацію предмета іпотеки.

Затверджений начальником (заступником начальника) органу державної виконавчої служби акт державний виконавець видає покупцеві, а копії акту надсилає стягувачеві і боржникові.

На підставі копії цього акту нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.

22.02.2012 року Харківською філією Приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство Юстиція» було складено Протокол № 23-02/203/11/і проведення електронних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна. (т. 1, а.с. 37).

12.03.2012 року державним виконавцем Жовтневого відділу державної виконавчої служби Харківського міського нотаріального округу, було складено Акт державного виконавця про проведення прилюдних торгів. В результаті чого, 20.03.2012 року ОСОБА_2 було видано свідоцтво про право власності на житловий будинок з обслуговуючими його будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що посвідчене приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстровано в реєстрі за № 555. (т.1, а.с. 38, 39).

З вищезазначеного Акту державного виконавця також вбачається, що предмет іпотеки було реалізовано Харківською філією ПП «СП Юстиція», грошові кошти за придбану нерухомість у розмірі 143 921, 23 грн. були перераховані на депозитний рахунок Жовтневого ВДВС ХМУЮ 07.03.2012 року, грошові кошти у розмірі 19625, 62 грн. перераховані на рахунок ПП «СП Юстиція» як гарантійний внесок та комісійна винагорода. Кошти, які були перераховані на рахунок Жовтневого ВДВС ХМУЮ в подальшому було перераховано на рахунок ПАТ БМ «Банк» у погашення кредитної заборгованості ОСОБА_7 перед цим Банком.

12.03.2012 року державним виконавцем винесено постанову про закінчення виконавчого провадження відповідно до вимог п.8 ч.1 ст.49 ЗУ «Про виконавче провадження».( т. 1, а.с. 154).

Крім того, рішенням апеляційного суду Харківської області від 18.06.2013 року по цивільній справі № 2012/1846/2012 визнано виконавчий напис приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 від 17 червня 2010 року за реєстровим №803 про задоволення вимог ПАТ «БМ Банк» за рахунок звернення стягнення на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, що належить на праві власності ОСОБА_1 таким, що не підлягає виконанню.

Отже, зазначеним вище рішенням суду, яке набрало законної сили, встановлено те, що виконавчий напис нотаріуса не підлягає виконанню, а тому, прилюдні торги були проведені на підставі виконавчого документа, який не підлягав виконанню з моменту його вчинення.

Оскільки виконавчий напис нотаріуса визнаний таким, що не підлягає виконанню процедуру реалізації квартири, належної ОСОБА_1, у примусовому порядку не можна вважати такою, що відповідає вимогам закону.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою третьою, п'ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв'язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.

Правова природа процедури реалізації майна на прилюдних торгах полягає у продажу майна, тобто у забезпечення переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця переможця прилюдних торгів. Складання за наслідками проведення прилюдних торгів відповідного протоколу та акту є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже є правочином.

Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі норм цивільного законодавства (статей 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо процедури, порядку проведення торгів, передбачених Тимчасовим положенням.

Порушення, допущені державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження», до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо (статті 18, 24, 27, 32, 33, 55, 57 цього Закону) підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема частиною сьомою статті 24, частиною четвертою статті 26, частиною третьою статті 32, частиною третьою статті 36, частиною другою статті 57, статтями 55, 85).

Отже, враховуючи те, що в судовому засіданні було встановлено, що прилюдні торги, які були проведені 22.02.2012 року були проведені на підставі виконавчого напису нотаріуса, який в подальшому було визнано таким, що не підлягає виконанню та з початковою ціною встановленою Звітом про оцінку майна, який не був чинний на момент проведення торгів, а отже в силу статей 203, 215 УК України підлягають визнанню їх недійсними.

Однак, відчуження майна з прилюдних торгів, як вже зазначалося раніше, належить до договорів купівлі-продажу, а тому такий договір може визнаватися недійсним на підставі норм цивільного законодавства про недійсність правочину (статті 203, 215 ЦК України). Наслідком визнання договору купівлі-продажу недійсним є повернення сторін, в даному випадку ПП «СП Юстиція (продавця) та ОСОБА_2 (покупця) до первісного стану, тобто реституція як спосіб захисту, що характерний до зобов'язальних відносин.

Сторона (продавець) за договором купівлі-продажу майна на прилюдних торгах ПП «СП «Юстиція» ліквідовано 04.07.2014року без правонаступництва, про що свідчать дані з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Таким чином, повернення підприємством коштів, витрачених ОСОБА_2 на придбання спірної квартири з прилюдних торгів стало по суті неможливим. ( т. 4, а.с. 77-85).

Враховуючи, що основну суму коштів від продажу квартири на прилюдних торгах було перераховано на рахунок ПАТ БМ «Банк» у погашення кредитної заборгованості ОСОБА_7 перед цим Банком, то суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що повернення сторін договору купівлі-продажу квартири, яка придбана на прилюдних торгах, до первісного стану на даний час стало неможливим, а в свою чергу визнання договору купівлі-продажу недійсним призведе до суттєвого порушення прав і законних інтересів покупця ОСОБА_2, так як одночасно він буде позбавлений житлового будинку і грошей, які витрачені на придбання житла, тому позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсними договору купівлі-продажу майна укладеного на прилюдних торгах, проведених 22.02.2012 р. на підставі Виконавчого напису вчиненого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрованого під № 803 від 17.06.2010 р. щодо реалізації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрованого на праві власності за ОСОБА_1 та видане на цій підставі Свідоцтво про право власності ОСОБА_2 на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, видане приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області 20.03.2012 р. та зареєстроване в реєстрі за № 555, задоволенню не підлягають.

Інші вимоги також задоволенню не підлягають, оскільки вони є похідними від визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири на прилюдних торгах. Питання про повернення ОСОБА_2 сплачених ним за квартиру коштів іншим шляхом (за межами розгляду цієї справи) є неможливим.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення суду законне і обґрунтоване, постановлено з дотриманням вимог матеріального в процесуального права і підстав для його скасування або зміни не вбачається.

Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

В іншій частині рішення суду не оскаржувалось і апеляційною інстанцією не переглядалось.

На підставі наведеного та керуючись п.1 ч.1 ст. 374, ст. 375, ст.381,ст. 382, ст.383, ст.384 ЦПК України, колегія суддів,-

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 31 жовтня 2017 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її проголошення.

Касаційна скарга може бути подана протягом 30 днів з дня її проголошення до Верховного Суду.

Повний текст постанови виготовлено 26.12.2017 року.

Головуючий -

Судді