Рішення № 70893364, 04.12.2017, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"04" грудня 2017 р.Справа № 924/1032/17

за позовом Хмельницької міської ради

до приватного малого підприємства „Фінмаркет

про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути земельну ділянку

Суддя Смаровоз М.В.

Представники:

позивача: ОСОБА_1 - за довіреністю від 27.11.2015р.;

відповідача: не з'явився.

У судовому засіданні 04.12.2016р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі.

Позивач просить суд розірвати договір оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009р., укладений між Хмельницькою міською радою та приватним малим підприємством „Фінмаркет; зобов'язати приватне мале підприємство „Фінмаркет (м. Хмельницький, вул. Івана Франка, буд. 10, ідентифікаційний код 31100369) повернути Хмельницькій міській раді (м.Хмельницький, вул. Гагаріна, буд. 3, ідентифікаційний код 33332218) земельну ділянку площею 2500 кв. м, розташовану в місті Хмельницькому по вул. Камянецькій, 2а (кадастровий номер 6810100000:01:004:0120).

В обгрунтування позовних вимог, зокрема, з посиланням на ст.ст.10, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", відзначено, що рішенням Хмельницької міської ради від 27.05.2009р. № 20 було передано в оренду ПМП "Фінмаркет" земельну ділянку площею 2500 кв.м по вул. Кам'янецькій, 2а під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, категорія земель землі житлової та громадської забудови. На підставі даного рішення між Хмельницькою міською радою та приватним малим підприємством "Фінмаркет" 05.10.2009р. було укладено договір оренди № 040974200210 земельної ділянки по вул. Кам'янецькій, 2а площею 2500 кв.м під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, категорія земель землі житлової та громадської забудови. Додатковою угодою від 18.11.2015р. № 937/02 вищезазначений договір оренди поновлено до 27.05.2018 року. Таким чином, Хмельницька міська рада як орендодавець земельної ділянки, визначила в умовах договору мету її використання. Проте, відповідач без згоди Хмельницької міської ради почав використання земельної ділянки під будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства.

Крім того, позивач з посиланням на абз. 2 ч.2 ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ст. 375 ЦК України, ст. 25 Закону України "Про оренду землі", а також пункт 30 договору оренди земельної ділянки, який укладений між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет", відзначив, що письмова згода Хмельницької міської ради на спорудження на земельній ділянці по вул. Кам'янецькій, 2а висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства відсутня. Відповідач всупереч вищезазначеним нормам закону, а також умовам договору оренди земельної ділянки, не отримав згоди орендодавця на будівництво на земельній ділянці вищезазначеного об'єкта, а тому наявні підстави для розірвання договору, вважає позивач. Така ж позиція висловлена Верховним Судом України від 22.06.2016р. у справі № 3-462гс16, Вищим господарським судом України у постановах від 04.07.2017р. у справі № 920/1559/15 та від 07.09.2016р. у справі № 914/670/15, від 27.12.2016р. у справі № 914/1007/16, вказав позивач.

Також зазначено, що відповідно до ч.1 ст 83, ч.1 ст. 84, ст. 122 ЗК України, ст.ст. 1, 2, 6, 10 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні земля як основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави та є об'єктом права власності Українського народу, а органи місцевого самоврядування здійснюють права власника від імені народу - територіальних громад, в тому числі й тоді, коли приймають рішення щодо розпорядження землями комунальної власності та визначення відповідно до законодавства умов її використання. В цьому контексті в сфері земельних правовідносин важливу роль відіграє принцип законності реалізації права на землю в поєднанні з додержанням засад правового порядку її використання. Отже, правовідносини, пов'язані з використанням земель територіальних громад земель комунальної власності, а відповідно, використання їх на умовах, визначених власником, становлять „суспільний, „публічний інтерес, поняття якого визначено сталою практикою Європейського суду з захисту прав людини.

Таким чином, як вважає позивач, відповідач всупереч вищезазначеним нормам чинного законодавства України - ст. 25 Закону України "Про оренду землі" та вимогам пункту 30 договору оренди земельної ділянки № 040974200210 від 05.10.2009р., вчиняє дії щодо використання земельної ділянки по вул. Кам'янецькій, 2а не у відповідності до мети її використання, встановленої орендодавцем, а саме здійснює будівництво об'єкта, спорудження якого не погоджено з Хмельницькою міською радою. Позивач при цьому вказує на зміну відповідачем виду (коду) цільового призначення земельної ділянки по вул.Кам'янецькій, 2а, що підтверджується Класифікацією видів цільового призначення земель затвердженою Державним комітетом України із земельних ресурсів 23.07.2010р. № 548.

На підставі вищевикладеного, вказуючи, що згідно пункту 33 договору оренди землі, укладеного між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет", дія договору припиняється шляхом його розірвання рішенням суду на вимогу однієї із сторін, а згідно пункту 21 зазначеного договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, керуючись ст. 152 Земельного кодексу України, ст. 651 Цивільного кодексу України, Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.ст. 24, 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", позивач просить суд задовольнити позовні вимоги.

Представник відповідача у судовому засіданні 23.11.2017р. та у своєму відзиві на позов проти позову заперечує, вказуючи, зокрема, що відповідно до п.3 договору оренди на земельній ділянці, розташованій по вул. Кам'янецька, 2А у м.Хмельницькому, яка перебуває у користуванні ПМП «ФІНМАРКЕТ», знаходиться об'єкт незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27%. Згідно п.4 Договору оренди земельна ділянка передається в оренду разом з об'єктом незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважальним комплексом готовністю 27%. За умовами, наведеними в п.15 договору оренди, земельна ділянка передається в оренду під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу. Таким чином, відповідно до умови, що міститься у п.15 договору оренди, укладаючи цей договір, позивач (орендодавець) фактично вже надав ПМП «ФІНМАРКЕТ» (орендареві) дозвіл на забудову, зазначену у Договорі оренди земельної ділянки, і отримання окремого дозволу на таку забудову потрібно не було, вважає відповідач.

На думку ПМП «ФІНМАРКЕТ», приписи згаданої вище ч.1 ст.25 Закону України «Про оренду землі» та процитованого у п.30 договору оренди її змісту мали би застосовуватися у той спосіб, про який вказує позивач (отримання письмової згоди орендаря), лише в разі, коли земельну ділянку було б надано для інших цілей, не пов'язаних із її забудовою, а орендар вирішив звести на такій землі жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди або закладати багаторічні насадження. В той же час, позивач звертає увагу на те, що ПМП «ФІНМАРКЕТ» отримано дозвільну документацію щодо будівництва на орендованій земельній ділянці об'єкта будівництва, який не зазначений у договорі оренди. ПМП «ФІНМАРКЕТ» вважає за необхідне з цього приводу зауважити, що внаслідок отримання ним дозвільних документів на будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства відбулася лише зміна назви об'єкта будівництва та його технічних характеристик. При цьому, умовами договору оренди не передбачено обов'язку орендаря щодо отримання згоди орендодавця на зміну назви об'єкта будівництва та його технічних характеристик, вказав відповідач.

Таким чином, на думку ПМП «ФІНМАРКЕТ», з огляду на те, що відповідно до умов договору оренди дозвіл на будівництво вказаного у договорі об'єкта було надано ПМП «ФІНМАРКЕТ» при його укладанні, а отримання від позивача дозволу на зміну назви об'єкта, який має бути побудований на орендованій земельній ділянці, та його технічних характеристик договором оренди не передбачено, твердження позивача про порушення ПМП «ФІНМАРКЕТ» умов зазначеного договору внаслідок неотримання письмової згоди позивача на зведення вказаного у дозволі на будівництво об'єкта, не може вважатися обґрунтованим, стверджує відповідач.

Крім того, ПМП «ФІНМАРКЕТ» наголошує, що на підставі виданих підприємству містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки ним у встановленому чинним законодавством порядку було розроблено проектну документацію, яка пройшла всі необхідні експертизи, та отримано дозвіл на виконання будівельних робіт. ПМП «ФІНМАРКЕТ» також зауважує, що зміна назви об'єкту будівництва та його техніко-економічних характеристик відбувалася тричі шляхом видачі ПМП «ФІНМАРКЕТ» нових містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.

Також з посиланням на ч.2 ст.12, абз.4 ч.1 ст.14 Закону України «Про основи містобудування» відповідач стверджує, що оскільки Управління архітектури та містобудування департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів є виконавчим органом позивача (Хмельницької міської ради), та неодноразова видача вказаним управлінням ПМП «ФІНМАРКЕТ» Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки свідчить про згоду органу місцевого самоврядування на здійснення ПМП «ФІНМАРКЕТ» будівництва на орендованій земельній ділянці об'єкта містобудування. Відтак, твердження позивача про відсутність у ПМП «ФІНМАРКЕТ» письмової згоди на здійснення будівельних робіт не може бути підставою для розірвання договору оренди, вважає відповідач.

Таким чином, на переконання ПМП «ФІНМАРКЕТ», його дії щодо отримання Містобудівних умов від 14.01.2016р., а також дії органу, яким ці містобудівні умови видано -Управління архітектури та містобудування департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів, є правомірними, оскільки не порушували вимог норм чинного законодавства та умов договору оренди. В зв'язку із вказаними обставинами робиться посилання на рішення Європейського суду з прав людини у справі «ОСОБА_2 Девелопмент ЛТД» та інші проти Ірландії». У вказаному рішенні Європейський суд зазначив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосовувати для захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати таке рішення дійсним та розраховувати на певний стан речей. Таким чином, внаслідок отримання у користування на підставі договору оренди земельної ділянки, оформлення всієї дозвільної документації, необхідної для її забудови, у ПМП «ФІНМАРЕКТ» виникли правомірні очікування розраховувати на певний стан речей, який полягає у можливості використання зазначеної земельної ділянки для визначеної відповідачем мети - будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства, стверджує відповідач. Крім того, оскільки цільове призначення земельної ділянки, яка перебуває у користуванні ПМП «ФІНМАРКЕТ», визначено у п.16 Договору оренди (землі житлової та громадської забудови), при видачі ПМП «ФІНМАРКЕТ» Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки 10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016р. взамін №114/171-25.1-04 від 23.06.2014р., іншої передбаченої законом дозвільної документації на будівництво, в т.ч. згаданого вище дозволу на будівництво, визначене нормами Земельного кодексу України та умовами договору оренди цільове використання земельної ділянки не було порушено, вважає відповідач.

Щодо наведених у позовній заяві посилань на наказ Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 року №548 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель», то, на думку ПМП«ФІНМАРКЕТ», на думку відповідача, такий нормативно-правовий акт не може застосовуватися до правовідносин, що виникли на підставі договору оренди, оскільки він набув чинності після укладення договору оренди.

Крім того, обґрунтовуючи другу із заявлених ним позовних вимог щодо зобов'язання ПМП «ФІНМАРКЕТ» повернути земельну ділянку, позивач посилається на приписи ст.34 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. ПМП «ФІНМАРКЕТ» вважає, що вказана позовна вимога не може бути задоволена, крім викладених вище, виходячи зі змісту ч.1 ст.377 Цивільного кодексу України, оскільки, спорудивши за згодою позивача на наданій у користування земельній ділянці об'єкт незавершеного будівництва, ПМП «ФІНМАРКЕТ» набуло права користування земельною ділянкою, на якій цей об'єкт знаходиться. А тому земельна ділянка, всупереч твердженням позивача, не може бути йому повернута, а ПМП «ФІНМАРКЕТ», як власник нерухомості, має право на подальше користування земельною ділянкою, вказав відповідач.

Також, на переконання ПМП«ФІНМАРКЕТ», зміст наведених позивачем судових актів та обставини, якими було зумовлено їх прийняття, не відповідають обставинами судової справи №924/1032/17, що є предметом судового розгляду, а тому не можуть бути враховані господарським судом при її вирішенні. Наведені у відзиві на позов обставини спростовують твердження позивача про порушення підприємством як умов договору оренди, так і приписів норм чинного в Україні законодавства, що, відповідно, виключає можливість задоволення заявленого позову та розірвання договору оренди і повернення земельної ділянки позивачу, вважає відповідач.

Враховуючи вищевикладене, відповідач просить у позові відмовити.

На адресу суду надійшло клопотання ПМП «ФІНМАРКЕТ», у якому відповідач просить розгляд справи відкласти з огляду на неможливість явки повноважного представника відповідача в судове засідання 04.12.2017р. у звязку з необхідністю участі в іншому судовому засіданні. Представник позивача в судовому засіданні 04.12.2017р. заперечує проти задоволення клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, вказуючи, що відкладення розгляду справи призведе до безпідставного затягування розгляду справи.

Зважаючи на те, що чинним Господарським процесуальним кодексом України надання повноважень на представництво сторін в процесі не обмежено певним колом осіб і відповідач не був позбавлений можливості направити в судове засідання 04.12.2017р. будь-якого свого представника, враховуючи також обгрунтовані заперечення представника позивача щодо клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, зважаючи на зміст ст.ст.28, 77 ГПК України, у задоволенні вищевказаного клопотання суд відмовляє.

Крім того, позивач з посиланням на ст. 66 ГПК України, п. 1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26 грудня 2011 року №16, рішення Конституційного Суду України від 30.01.2003р. №3-рп/2003 у справі № 1-12/2003 та практику Європейського суду з прав людини подав заяву про вжиття заходів забезпечення позову шляхом встановлення судом заборони ПМП «ФІНМАРКЕТ» та іншим особам виконувати будівельні роботи на земельній ділянці по вул. Кам'янецька, 2А у м. Хмельницькому (площа 2500 кв.м, кадастровий номер: 6810100000:01:004:0120) до вирішення справи по суті. Позивач посилається на використання відповідачем земельною ділянкою всупереч умовам договору оренди землі, чим порушується функціональне призначення земельної ділянки та створення умов до створення на ній незаконного об'єкта будівництва, що в подальшому потребуватиме значних зусиль позивача для відновлення його порушених прав, оскільки відповідно до умов договору оренди земельної ділянки та вимог чинного законодавства у разі припинення або розірвання договору оренди землі ПМП «ФІНМАРКЕТ» зобов'язане повернути позивачеві земельну ділянку у стані не гіршому, в порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду, та придатному для подальшого використання за цільовим призначенням. Окрім того, покупці житла (інвестори) будуть позбавлені умов комфортного проживання в житловому будинку. Вказано, що існування наданих відповідачу неодноразово містобудівних умов та обмежень не свідчить про їх правомірність. На думку позивача, повноваження Хмельницької міської ради як власника земельної ділянки, встановлені Земельним кодексом України та Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні", та повноваження органу містобудування та архітектури щодо видачі містобудівних умов та обмежень, визначені ст. 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", є абсолютно різними по своїй суті, які не можна ототожнювати, а тому, погодження будівництва іншого обєкту ніж обумовлено договором оренди, у належному порядку Хмельницькою міською радою як виключно уповноваженим органом, не відбулось. Позивач вважає, що об'єкт будівництва, який будується відповідачем з порушенням вимог чинного законодавства України і дозвільні документи отримані неправомірно. Також вказано, що Хмельницька міська рада не приймала ні рішення щодо зміни призначення земельної ділянки, а саме - зміни об'єкта будівництва на ній, ані рішення з приводу делегування таких повноважень будь-яким своїм виконавчим органам.

На думку позивача, заявлений спосіб забезпечення позову співвідноситься з предметом позову, має конкретний зв'язок між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовних вимог та може реально забезпечити належне виконання судового рішення у разі задоволення позову, тому позивач просить суд задовольнити заяву про вжиття заходів забезпечення позову.

Відповідач заперечує проти задоволення заяви про забезпечення позову, крім доводів, зазначених у відзиві на позов, також вказує, зокрема, на те, що надана Хмельницькою міською радою судова практика не може прийматись господарським судом до уваги при вирішенні даної справи, оскільки її зміст та обставини справ, відрізняються від обставин, якими позивач обґрунтовує заяву про забезпечення позову. При цьому відповідач повідомляє, що чинною ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 14.06.2017 року у справі №686/10921/17 задоволено клопотання ПМП «ФІНМАРКЕТ» про вжиття заходів забезпечення адміністративного позову, зупинено дію рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради Хмельницької області №274 від 28.04.2017 року «Про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки № 10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016 року взамін № 114/ГП-25.1-04 від 23.06.2014 року, виданих приватному ПМП «ФІНМАРКЕТ» для будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства». Крім того, в провадженні Хмельницького окружного адміністративного суду перебуває справа №822/2128/17 за адміністративним позовом Хмельницької міської ради до Державної архітектурно-будівельної інспекції України, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача, - ПМП «ФІНМАРКЕТ», про визнання незаконним та скасування дозволу на виконання будівельних робіт. 31.08.2017 року Хмельницьким окружним адміністративним судом постановлено ухвалу, якою зупинено провадження у адміністративній справі № 822/2128/17 до набрання законної сили рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області по адміністративній справі №686/10921/17.

Відповідач також звертає увагу суду на те, що судом при вирішенні заяви про забезпечення позову має бути враховано абз.2 п.1 постанови Пленум Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року №16, п.2.6. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року №6 та обставину, що надана у користування земельна ділянка не є вільною від забудови, на ній розташовано належний відповідачеві об'єкт незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27%, для будівництва якого і було надано цю земельну ділянку. Вважає недоведеним використання наданої в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням та звертає увагу, що договір оренди та чинне законодавство України не містять визначення «функціональне призначення земельної ділянки» відтак, не встановлює обов'язку ПМП «ФІНМАРКЕТ» його дотримуватися та не може бути підставою для розірвання договору оренди. Законність будівництва на орендованій ділянці підтверджується проведенням усіх необхідних експертиз та отриманою дозвільною документацією з урахуванням тричі зміненою назвою обєкта будівництва та техніко-економічних показників погоджених виконавчим органом Хмельницької міської ради, а будівництво здійснюється відповідно до розробленої проектної документації, щодо якої є позитивний висновок державної будівельної експертизи, та згідно наданого ПМП «ФІНМАРКЕТ» дозволу на виконання будівельних робіт. Крім того, відповідачем з метою запобігання порушення прав покупців (інвесторів) укладались договори, отримувались дозволи та висновки з державної установи «Інститут громадського здоров'я ім. О.М. Марзєєва НАМН України», державного підприємства «Спеціалізована Державна експертна організація центральна служба української державної будівельної експертизи», Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, Державної санітарно-епідеміологічної служби України. На думку відповідача, задоволення господарським судом заяви позивача про вжиття заходів забезпечення позову призведе до порушення його прав, які виникли із закону, договору оренди, проектної і дозвільної документації на будівництво, а також вплине на права третіх осіб, що залучаються для виконання робіт на орендованій земельній ділянці.

З огляду на наведене, відповідач просить суд у задоволенні заяви Хмельницької міської ради про вжиття заходів забезпечення позову відмовити.

Розглядом матеріалів справи встановлено таке.

На виконання рішення Хмельницької міської ради №20 від 27.05.2009 року «Про затвердження проектів відведення земельних ділянок та передачу земельних ділянок в постійне користування, оренду юридичним особам, суб'єктам підприємницької діяльності, громадянину та внесення змін до рішення сесії міської ради» 05.10.2009 року між Хмельницькою міською радою та ПМП «ФІНМАРКЕТ» укладено договір оренди землі №040974200210 (далі договір оренди).

Відповідно до пунктів 1, 2, 8 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення двадцять шостої сесії міської ради від 27.05.2009 р. № 20 із земель житлової та громадської забудови, що знаходиться в м. Хмельницькому по вул. Кам'янецькій, 2А. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2500 м2, терміном на 3 роки (до 27.05.2012 року), про що складено відповідний акт приймання-передачі від 09.10.2009 року.

Згідно з п.3 договору оренди на земельній ділянці, розташованій по вул. Кам'янецька, 2А у м. Хмельницькому, яка перебуває у користуванні ПМП «ФІНМАРКЕТ», знаходиться об'єкт незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27%. Відповідно до п.4 договору оренди земельна ділянка передається в оренду разом з об'єктом незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважальним комплексом готовністю 27%).

Як передбачено пунктами 15, 16 договору, оренди земельна ділянка передається в оренду під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до пункту 21 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо, сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.

Пунктом 28 договору передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Відповідно до пункту 30 договору орендар має право зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди лише за письмовою згодою орендодавця.

Згідно з п.38 договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

26.06.2012 року між Хмельницькою міською радою та ПМП «ФІНМАРКЕТ» укладено додаткову угоду №681010004000640 про поновлення договору оренди землі №040974200210 від 05.10.2009 року, якою передбачено поновлення договору оренди терміном на 3 роки (до 27.05.2015 року).

18.11.2015 року між Хмельницькою міською радою та ПМП «ФІНМАРКЕТ» укладено додаткову угоду №937/02 про поновлення договору оренди землі№040974200210 від 05.10.2009року, якою передбачено поновлення договору оренди строком на 3 роки (до 27.05.2018 року).

В матеріалах справи також наявні копії: довідки, виданої Хмельницьким бюро технічної інвентаризації 13.10.2008 року, містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, дозволу від 07.07.2016р. на будівництво житлового будинку, укладеного між відповідачем та ПП „БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ 02.02.2017р. договору щодо будівництва житлового будинку, актів обстеження земельних ділянок від 02.03.2017р., 25.10.2017р., судових рішень тощо.

Досліджуючи надані докази, оцінюючи їх в сукупності, судом береться до уваги наступне.

Як встановлено судом, позивач подав заяву про вжиття заходів забезпечення позову шляхом встановлення судом заборони ПМП «ФІНМАРКЕТ» та іншим особам виконувати будівельні роботи на земельній ділянці по вул. Кам'янецька, 2А у м. Хмельницькому (площа 2500 кв.м, кадастровий номер: 6810100000:01:004:0120) до вирішення справи по суті.

З огляду на зміст матеріалів справи, заяви про вжиття заходів забезпечення позову, пояснень представників сторін, з приводу означеної заяви суд відзначає таке.

Згідно зі ст. 66 ГПК України господарський суд за заявою сторони, прокурора чи його заступника, який подав позов, або зі своєї ініціативи має право вжити передбачених ст. 67 цього Кодексу заходів до забезпечення позову. Забезпечення позову допускається в будь-якій стадії провадження у справі, якщо невжиття таких заходів може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення господарського суду.

Крім того, відповідно до ч. 3 п. 1, п. 3 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №16 від 26.12.2011р. "Про деякі питання практики застосування заходів до забезпечення позову" особа, яка подала заяву про забезпечення позову, повинна обґрунтувати причини звернення із заявою про забезпечення позову. З цією метою та з урахуванням загальних вимог, передбачених статтею 33 ГПК, обов'язковим є подання доказів наявності фактичних обставин, з якими пов'язується застосування певного заходу до забезпечення позову. У вирішенні питання про забезпечення позову господарський суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв'язку між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення господарського суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв'язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що не є учасниками даного судового процесу. Умовою застосування заходів до забезпечення позову за вимогами майнового характеру є достатньо обґрунтоване припущення, що майно (в тому числі грошові суми, цінні папери тощо), яке є у відповідача на момент пред'явлення позову до нього, може зникнути, зменшитись за кількістю або погіршитись за якістю на момент виконання рішення. Достатньо обґрунтованим для забезпечення позову є підтверджена доказами наявність фактичних обставин, з якими пов'язується застосування певного виду забезпечення позову. Про такі обставини може свідчити вчинення відповідачем дій, спрямованих на ухилення від виконання зобов'язання після пред'явлення вимоги чи подання позову до суду (реалізація майна чи підготовчі дії до його реалізації, витрачання коштів не для здійснення розрахунків з позивачем, укладення договорів поруки чи застави за наявності невиконаного спірного зобов'язання тощо). Саме лише посилання в заяві на потенційну можливість ухилення відповідача від виконання судового рішення без наведення відповідного обґрунтування не є достатньою підставою для задоволення відповідної заяви.

Адекватність заходу до забезпечення позову, що застосовується господарським судом, визначається його відповідністю вимогам, на забезпечення яких він вживається. Оцінка такої відповідності здійснюється господарським судом, зокрема, з урахуванням співвідношення прав (інтересу), про захист яких просить заявник, з вартістю майна, на яке вимагається накладення арешту, або майнових наслідків заборони відповідачеві вчиняти певні дії. Обрані заходи до забезпечення позову не повинні мати наслідком повне припинення господарської діяльності суб'єкта господарювання, якщо така діяльність, у свою чергу, не призводитиме до погіршення стану належного відповідачеві майна чи зниження його вартості.

Крім того, виносячи ухвалу про заборону відповідачеві вчиняти певні дії, господарський суд повинен точно визначити, які саме дії забороняється вчиняти. Помилковими слід визнавати ухвали, якими боржникам забороняється користуватись їх майном, якщо через особливості цього майна користування ним не тягне знищення або зменшення його цінності. Якщо з урахуванням особливостей майна користування ним не тягне за собою його знищення або зменшення його цінності, то для задоволення заяви про забезпечення позову шляхом заборони відповідачеві користуватися таким майном підстави, як правило, відсутні (п. 9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року "Про деякі питання практики застосування заходів до забезпечення позову").

Зважаючи на зміст вищенаведених положень та наявних матеріалів справи, враховуючи, що позивач не надав доказів щодо того, що користування земельною ділянкою призведе до зменшення її цінності; не враховано, що у разі задоволення позову і виникнення у відповідача обовязку повернути земельну ділянку в стані, не гіршому, ніж на час її отримання в оренду, можливі необхідні витрати, повязані з таким поверненням, буде понесено саме відповідачем; з огляду також на зміст п.2.5. укладеного між відповідачем та ПП „БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ 02.02.2017р. договору (щодо етапів та строків будівництва), оскільки, всупереч вимогам ст. ст. 33, 66 ГПК України, позивачем не доведено, що невжиття заходів забезпечення позову утруднить або зробить неможливим виконання судового рішення у даній справі, суд вважає за необхідне у задоволенні заяви Хмельницької міської ради про вжиття заходів забезпечення позову відмовити. Водночас, судом враховано, що згідно з п. 10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 23.03.2012р., результати розгляду господарським судом заяв (клопотань) учасників судового процесу повинні зазначатися в мотивувальній, а не в резолютивній частині рішення суду, прийнятого по суті справи, за винятком тих випадків, коли суд вирішує питання, зокрема, стосовно вжиття заходів до забезпечення позову (статті 67, 68 ГПК), відстрочку або розстрочку виконання рішення (стаття 121 ГПК), при цьому чинним ГПК України не передбачено обовязковість винесення окремим документом ухвали про відмову у вжитті заходів забезпечення позову (на відміну від ухвали про вжиття заходів забезпечення позову).

При вирішенні спору по суті судом береться до уваги таке.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з ч.1 ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобовязані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням, своєчасно сплачувати орендну плату (ч.1 ст.96 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст.24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Права та обовязки орендаря визначено ст. 25 цього Закону, згідно з якою орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження

Як передбачено ч.3 ст.31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Як випливає зі змісту положень ст.ст. 15, 24, 25 Закону України „Про оренду землі, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, є істотними умовами договору оренди, дотримання яких управі вимагати орендодавець, а орендар зобовязаний виконувати.

З огляду на зазначені приписи, а також враховуючи, що відповідно до пункту 30 договору оренди землі від 05.10.2009р., укладеного між Хмельницькою міською радою та приватним малим підприємством „Фінмаркет, орендар має право зводити у встановленому законодавством порядку житлові будівлі лише за письмовою згодою орендодавця, судом відзначається, що зведенню житлової будівлі приватним малим підприємством „Фінмаркет на орендованій ним земельній ділянці мало передувати отримання письмової згоди на те Хмельницької міської ради (орендодавця).

Як випливає зі змісту наявних матеріалів справи (зокрема, наданого за зверненням відповідача дозволу від 07.07.2016р. на будівництво житлового будинку, укладеного між відповідачем та ПП „БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ 02.02.2017р. договору щодо будівництва житлового будинку, актів обстеження земельних ділянок від 02.03.2017р., 25.10.2017р. тощо), судом констатується вчинення відповідачем дій щодо зведення житлової будівлі на земельній ділянці площею 2500 кв. м, розташованій в місті Хмельницькому по вул. Камянецькій, 2а (кадастровий номер 6810100000:01:004:0120) за відсутності обовязкової попередньої письмової згоди на спорудження житлового будинку, отриманої від Хмельницької міської ради, що суперечить як вищенаведеним положенням закону (в тому числі, ст.ст. 15, 24, 25 Закону України „Про оренду землі), так і волевиявленню сторін, відображеному в договорі оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009р. (зокрема, у пунктах 15, 30).

Судом відзначається, що посилання відповідача на те, що укладаючи цей договір, позивач (орендодавець) фактично вже надав ПМП «ФІНМАРКЕТ» (орендареві) дозвіл на спорудження житлового будинку, є безпідставним, оскільки в такому разі сторони, які є вільними у визначенні умов договору, не передбачили б у п.30 договору оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009р., що орендар має право зводити у встановленому законодавством порядку житлові будівлі лише за письмовою згодою орендодавця, а костатували би, що підписанням цього договору надано згоду на спорудження житлового будинку.

Крім того, відповідач стверджує, що оскільки Управління архітектури та містобудування департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів є виконавчим органом позивача (Хмельницької міської ради), то неодноразова видача вказаним управлінням ПМП «ФІНМАРКЕТ» Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки свідчить про згоду органу місцевого самоврядування на здійснення ПМП «ФІНМАРКЕТ» будівництва на орендованій земельній ділянці об'єкта містобудування.

Однак, суд вважає безпідставним таке твердження відповідача, оскільки як у ст.25 Закону України "Про оренду землі", так і в п.30 договору оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009р. чітко визначено, що письмова згода на спорудження житлового будинку має бути отримана саме від орендодавця (Хмельницької міської ради), а не від іншого органу місцевого самоврядування. При цьому судом взято до уваги твердження позивача про те, що Хмельницька міська рада не приймала ні рішення щодо зміни призначення земельної ділянки, а саме зміни об'єкта будівництва на ній, ані рішення з приводу делегування таких повноважень будь-яким своїм виконавчим органам.

Судом також при прийнятті рішення відзначається відсутність у матеріалах справи доказів, які би засвідчували факти звернення відповідача до Хмельницької міської ради з приводу отримання її згоди як орендодавця на зведення житлової будівлі приватним малим підприємством „Фінмаркет на орендованій земельній ділянці (при цьому судом зауважується, що наявність містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, дозволу від 07.07.2016р. на будівництво житлового будинку, інші наявні у матеріалах справи докази за будь-яких обставин не можуть засвідчувати наявність передбаченої ст.25 Закону України "Про оренду землі" та п.30 договору оренди землі від 05.10.2009р. обовязкової письмової згоди саме Хмельницької міської ради на спорудження висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства).

Відтак, твердження відповідача про те, що письмова згода на спорудження житлового будинку від Хмельницької міської ради не є обовязковою, оскільки, на думку відповідача йдеться лише про зміну назви об'єкта, який має бути побудований на орендованій земельній ділянці, та його технічних характеристик, є помилковим. При цьому судом враховано, що з метою обліку земельних ділянок за видами цільового призначення наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 № 548 затверджено „Класифікацію видів цільового призначення земель. В залежності від виду цільового призначення земель, земельні ділянки характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів. Згідно договору оренди земельної ділянки № 040974200210 від 05.10.2009р., вид використання визначено - під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, що відповідно до інформації Державного земельного кадастру має код цільового призначення 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, тоді як відповідачем земельна ділянка на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки використовується під будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства код цільового призначення 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, що є протиправним.

Крім того, посилання відповідача на те, що спорудивши на наданій у користування земельній ділянці об'єкт незавершеного будівництва, ПМП «ФІНМАРКЕТ» набуло права користування земельною ділянкою, судом не приймається до уваги, оскільки надана на підтвердження цієї обставини довідка, виданої Хмельницьким бюро технічної інвентаризації 13.10.2008 року, не спростовує наведеного позивачем твердження, що згідно містобудівельного розрахунку з техніко-економічними показниками запланованого об'єкту будівництва щодо будівництва висотного 216-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами та офісними приміщеннями, виготовленого архітектором ОСОБА_3, який подавався для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, земельна ділянка вільна від забудови. Наведена обставина підтверджена і в акті обстеження земельної ділянки по вул. Кам'янецькій, 2а від 02.03.2017р., який був складений працівниками департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради. При цьому судом зауважується, що відповідно до ч.3 ст.331 Цивільного кодексу України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Вищенаведеним спростовуються доводи відповідача, наведені ним в обгрунтування своїх заперечень на позов.

За таких обставин, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог щодо розірвання оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009р., укладеного між Хмельницькою міською радою та приватним малим підприємством „Фінмаркет, з підстав істотного порушення орендарем умов договору оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009р. та вимог земельного законодавства, що виявилось у вчиненні відповідачем дій щодо зведення висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства на земельній ділянці площею 2500 кв. м, розташованій в місті Хмельницькому по вул. Камянецькій, 2а (кадастровий номер 6810100000:01:004:0120) за відсутності обовязкової попередньої письмової згоди на те Хмельницької міської ради.

Відтак, з огляду на розірвання договору оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009р., оскільки відповідно до ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором, а відповідно до пункту 21 зазначеного договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, суд вважає за необхідне зобов'язати приватне мале підприємство „Фінмаркет повернути Хмельницькій міській раді земельну ділянку площею 2500 кв. м, розташовану в місті Хмельницькому по вул. Камянецькій, 2а (кадастровий номер 6810100000:01:004:0120), зважаючи на правомірність відповідних позовних вимог.

За таких обставин, позовні вимоги обґрунтовані матеріалами справи та підлягають задоволенню із стягненням з відповідача сплачених за подання позовної заяви 3200 грн. витрат з оплати судового збору згідно зі ст. 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст.1, 2, 45, 12, 13, 33, 43-49, 66, 67, 82-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009р., укладений між Хмельницькою міською радою та приватним малим підприємством „Фінмаркет.

Зобов'язати приватне мале підприємство „Фінмаркет (м. Хмельницький, вул. Івана Франка, буд. 10, ідентифікаційний код 31100369) повернути Хмельницькій міській раді (м.Хмельницький, вул. Гагаріна, буд. 3, ідентифікаційний код 33332218) земельну ділянку площею 2500 кв. м, розташовану в місті Хмельницькому по вул. Камянецькій, 2а (кадастровий номер 6810100000:01:004:0120).

Видати наказ.

У задоволенні заяви Хмельницької міської ради про вжиття заходів забезпечення позову відмовити.

Стягнути з приватного малого підприємства "Фінмаркет" (м. Хмельницький, вул. Івана Франка, буд. 10, ідентифікаційний код 31100369) на користь Хмельницької міської ради (м.Хмельницький, вул. Гагаріна, буд. 3, ідентифікаційний код 33332218) 3200 грн. витрат з оплати судового збору.

Видати наказ.

Повний текст рішення складено 11.12.2017р.

СуддяМ.В. Смаровоз