Рішення № 7084815, 04.12.2009, Господарський суд Житомирської області

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

————————————————————————————————————————

* 10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65, '481-620

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "04" грудня 2009 р.Справа № 8/84-НМ

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Давидюка В.К.

за участю представників сторін:

від позивача: Кузбит Ю.М. представник за довіреністю,

від 1 - го відповідача: Лаврухін В.В. голова правління,

Мацапура І.М. представник за довіреністю,

від 2 - го відповідача : не з'явився.

Господарський суд Житомирської області розглянув у відкритомусудовому засіданні в м.Житомирі справу за позовом Споживчого товариства "ЖИСКО" (м. Радомишль)

до Радомишльська районна спілка споживчих товариств (м. Радомишль)

та Комунального підприємства "Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації" Житомирської обласної ради,

про визнання права власності та зобов'язання вчинити певні дії

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та пояснив, що позивачем за згодою відповідача за рахунок власних коштів здійснив ремонтно - будівельні роботи об'єкта оренди, внаслідок чого була істотно підвищена його вартість, тому в нього як у орендаря виникає право часткової власності на об'єкт оренди.

У процесі розгляду справи позивач уточнив позовні вимоги і просив визнати за ним право спільної власності на частину ( 76,24/100 %) будівлі. А також просив визнати за ним право власності на об'єкт нерухомого майна в цілому, який розташований за адресою: Житомирська область, м. Радомишль, вул. Велика Житомирська, 1/2, загальною площею 6128,7 кв.м. з компенсацією відповідачеві вартості його частки в сумі 1 243 347 грн., оскільки частка відповідача у спільному майні є незначною і не може бути виділена в натурі. Позивач також просив зобов'язати другого відповідача КП "Житомирське міжміське бюро технічної інвентаризації " Житомирської обласної ради зареєструвати право власності на вказаний об'єкт нерухомого майна за позивачем.

Представники Радомишльської районної спілки споживчих товариств у відзиві на позовну заяву заперечують заявлені позовні вимоги.

Комунальне підприємство "Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації" Житомирської обласної ради у відзиві на позовну заяву також не визнає заявлені вимоги.

Ухвалою господарського суду від 27.05.2009 року призначено судову будівельно - технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково - дослідному інституту судових експертиз.

16.10.2009 року Житомирське відділення Київського науково - дослідного інституту судових експертиз надіслало до суду висновок будівельно - технічної експертизи № 10 від 16.10.2009 року.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши представників сторін господарський суд

ВСТАНОВИВ:

10.10.2008 року між Споживчим Товариством " Жиско" та Радомишльською районною спілкою споживчих товариств був укладений договір оренди, згідно якого орендодавець - відповідач зобов'язувався передати, а позивач - орендар прийняти у строкове платне користування приміщення універмагу за адресою: Житомирська область, Радомишльський район, м. Радомишль, вул. Велика Житомирська, 1/2. Вказане приміщення є власністю відповідача на підставі свідоцтва про право власності від 27.12.2004 року серія САА № 510775.

Пунктом 2.1 договору сторони передбачили, що приміщення передається орендарю - позивачу поповерхово згідно з актами приймання - передачі приміщення, в яких відображається відповідна інформація про Приміщення і його стан і які є невід'ємною частиною цього договору ( додатки 3, 4 до договору).

Відповідно до актів приймання - передачі приміщення в оренду від 10.12.2008 року ( додатки № 3-4 до договору оренди від 10.10.2008 року) відповідач передав в оренду, а позивач прийняв приміщення універмагу за адресою м. Радомишль, вул. Велика Житомирська, 1/2.

Актом приймання - передачі приміщення для проведення ремонтних робіт від 10.10.2008 року ( який є додатком договору оренди) вказано в якому стані знаходились приміщення. Зокрема вказано, що на момент передачі орендовані приміщення потребують проведення ремонтно - будівельних робіт, в тому числі зовнішнє оздоблення приміщення, електромонтажні роботи, в тому числі встановлення зовнішніх мереж електропостачання, сантехнічні роботи, встановлення вентиляцій, благоустрій території.

Пунктом 3.1.6 договору сторони погодили, що здійснювати поточний та інші види ремонту приміщення, здійснювати поліпшення приміщення відповідно до умов цього договору необхідно за письмовим погодженням з орендодавцем - відповідачем.

Відповідно до вимог п. 3 ст. 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

10.10. 2008 року позивач надіслав відповідачу листа з проханням надати письмовий дозвіл на проведення ремонтних робіт на об'єкті оренди, а саме:

- провести ремонтно - будівельні роботи, в тому числі зовнішнє оздоблення приміщення;

- електромонтажні роботи, в тому числі встановлення зовнішніх мереж електропостачання;

- сантехнічні роботи;

- встановлення вентиляції;

- благоустрій території.

Того ж дня 10.10.2008 року за № 172 орендодавець - відповідач повідомив позивача, що Споживче товариство "Жиско" приймається асоційованим членом Радомишльської райспоживспілки та надається йому дозвіл на проведення ремонтно - будівельних робіт в приміщенні універмагу по вул. В. Житомирська, 1/2. У вказаному листі також вказано, що фінансування вищевказаних ремонтних робіт покладається на орендаря - позивача в необхідних на те обсягах.

Для проведення передбачених договором робіт позивач уклав з Товариством з обмеженою відповідальністю "Градострой" договір генерального підряду № 10/10 від 10.10.2008 року ( а.с. 23 - 101 том 1), згідно якого виконання робіт здійснювалось генпідрядником власними силами та засобами комплексу ремонтних робіт в приміщенні універмагу відповідно до договірної ціни ( додаток 1) та кошторисів ( додаток 2-8), погоджених та затверджених у встановленому порядку сторонами договору.

Сума договору підряду на виконання комплексу ремонтних робіт на момент його підписання становить з ПДВ 4 002 000 грн.

22.10.2008 року позивач затвердив матеріали робочого проекту перепланування орендованих приміщень будівлі універмагу під виробничо - торгівельний комплекс по вул. В. Житомирська, 1/2, виконаного ПП "Ідеал - Центр".

23.10.2008 року від відділу регіонального розвитку містобудування та архітектури Радомишльської районної державної адміністрації Житомирської області позивачем було одержано лист погодження № 9 матеріалів робочого проекту перепланування орендованих приміщень будівлі універмагу під виробничо - торгівельний комплекс по вул. В. Житомирська, 1/2 ( а.с. 90).

На підставі ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витратам на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

За наведених вище обставин суд вважає доведеним факт згоди орендодавця на виконання орендарем - позивачем ремонтно - будівельних робіт в орендованих приміщеннях будівлі.

З метою визначення обсягу та вартості виконаних ремонтно - будівельних робіт та визначення частки позивача в орендованому майні із врахуванням поліпшень, господарським судом ухвалою від 27.05.09 року призначив судову будівельно - технічну експертизу, проведення якої було доручено Київському науково - дослідному інституту судових експертиз.

На вирішення експертів були поставлені наступні питання:

- у якому обсязі виконані ремонтно - будівельні роботи на об'єкті за адресою: м. Радомишль, вул. Велика Житомирська, 1/2 ?

- яка вартість виконаних робіт?

- яка частка позивача на спірне майно із врахуванням поліпшень ?

- чи призвели проведені ремонтно - будівельні роботи, виконані позивачем до створення нової речі.

16.10.2009 року Житомирським відділенням Київського науково - дослідного інституту судових експертиз надіслано до суду висновок № 10 судової будівельно - технічної експертизи.

Згідно даного висновку, об'єми виконаних ремонтно - будівельних робіт споживчим товариством "Жиско" по об'єкту дослідження (будівлі універмагу, що знаходиться за адресою : м. Радомишль, вул. Велика Житомирська, 1/2) приведені в додатку № 1 до даного висновку, та відповідає акту приймання виконаних підрядних робіт за грудень 2008 року ( а.с. 67- 101 том 1). Згідно зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва ( додаток № 2) на комплекс ремонтно - будівельних робіт в приміщенні універмагу, вартість ремонтно - будівельних робіт становить 3 989 675 грн. з урахуванням ПДВ.

Частка позивача, як відсоток вартості витрат, які поніс позивач на ремонтно - будівельні роботи, в загальній ринковій вартості обєкта дослідження ( будівлі універмагу), з урахуванням цих поліпшень визначено у двох варіантах показників об'ємно - планувального рішення об'єкта нерухомості, тобто даних корисної площі:

- за умови, що корисна площа об'єкта дослідження складає 5819,76 кв.м. відповідно ринкова вартість будівлі універмагу становить 4 887 974 грн., частка позивача, враховуючи понесені ним витрати на виконання ремонтно - будівельних робіт в розмірі 3 989 675 грн. з врахуванням ПДВ, становить 81,62 %;

- за умови, що корисна площа об'єкта дослідження складає 6 128, 70 кв.м. відповідно ринкова вартість будівлі універмагу становить 5 232 941 грн., частка позивача становить 76.24 %.

Експертом проведено дослідження вартості орендованих приміщень за двома показниками, при цьому одні показники використані згідно інвентарної справи № 4192, інші згідно робочого проекту перепланування орендованих приміщень універмагу.

Суд вважає за необхідне використовувати дані щодо розміру площі універмагу, які вказані в інвентарній справі, оскільки інвентарна справа є первинним документом по відношенню до робочого проекту перепланування, крім того, вказані дані узгоджуються з іншими матеріалами справи.

За таких обставин корисна площа об'єкта дослідження складає 6 128, 70 кв.м. відповідно ринкова вартість будівлі універмагу становить 5 232 941 грн., частка позивача становить 76.24 %., відповідно частка відповідача 23,76%.

Чи призвели ремонтно - будівельні роботи, проведені позивачем ( орендарем) до створення нової речі, суд вважає зазначити наступне.

Відповідно до вимог ст. 179 ЦК України, річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки. Речі є рухомі та нерухомі. До нерухомих речей ( нерухоме майно, нерухомість ) належить, згідно ст. 181 ЦК України, земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Створення речей шляхом індивідуального виготовлення або у виробництві, є одним із найважливіших первісних способів набуття права власності. При наданні матеріалу чи речі іншої форми змінюється її економічне значення. З'являється нова річ, з певними, лише їй притаманними характеристиками та властивостями.

Суб'єктом права власності на виготовлену річ є особа, яка виготовила нову річ, зокрема за умови, якщо вона є власником матеріалів, інші особи, визначені договором або законом.

Згідно п. 4 ст. 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 2.9 договору оренди нежитлового приміщення № 10/10 - 08 від 10.10.2008 року ( а.с. 9-22 том 1) передбачено, що ремонтні роботи в приміщенні, що виконуються орендарем, є невід'ємними поліпшеннями і визнаються сторонами як створення нової речі.

Цим же пунктом договору сторони передбачили, що виконані роботи у будь - якому випадку дають орендарю право частки в праві власності на приміщення, з чим орендодавець погоджується, підписуючи цей договір.

Внаслідок проведення за погодженням з орендодавцем робіт, на орендованих приміщеннях будівлі універмагу, позивачем було створено виробничо - торгівельний комплекс, що підтверджується матеріалами робочого проекту 59П/08 "Перепланування орендованих приміщень будівлі універмагу під виробничо - торгівельний комплекс по вул. В. Житомисрькій, 1/2 в м. Радомишль, Житомирської області" виконаний ПП "Ідеал - Центр", тобто змінено за погодженням з орендодавцем функціональне призначення ( використання) орендованих приміщень, а також усунені ознаки морального зносу, змінилися техніко - економічні показники приміщення ( площа, об'єм), тобто проведена за погодженням з орендодавцем реконструкція з заміною інженерних систем, зі створенням автоматичної системи вентиляції та опалення.

Проведені ремонтно - будівельні роботи ( виконані невід'ємні поліпшення), придали орендованому приміщенню якісно нових ( по відношенню до речі на базі якої вони виконані) властивостей, а їх відокремлення призведе до зменшення ринкової вартості майна.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що в результаті проведених позивачем за погодженням з відповідачем ( орендодавцем) ромонтно - будівельних робіт, орендоване майно набуло ознак нової речі.

Згідно з частиною п'ятою ст. 42 ГПК України висновок експерта для господарського суду не є обов'язковим і оцінюється господарським судом за правилами, встановленими статтею 43 цього Кодексу. За ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Під час проведення судової будівельно - технічної експертизи у даній справі судові експерти виходили з фактичних даних, обставин справи, наданих матеріалів, результатів натурного обстеження об'єктів оренди. При здійсненні розрахунку дійсної ( ринкової) вартості частки позивача в об'єкті оренди судові експерти виходили з загальної суми фактичних витрат позивача на здійснення невідокремлюючих поліпшень об'єктів оренди.

Як вище зазначалось, згідно експертного висновку № 10 від 16.10. 2009 року, розмір часток в об'єкті оренди складає: Споживче товариство "Жиско" - 76,24%; Радомишльська районна спілка споживчих товариств 23,76 %.

Згідно з висновком судової будівельно - технічної експертизи дійсна ( ринкова) вартість об'єкту оренди становить 5 232 941 грн.

Таким чином, дійсна ( ринкова ) вартість частки відповідача в об'єкті оренди становить 1 243 347 грн. і є незначною, виділення її в натурі є неможливим.

Згідно зі ст. 41 Конституції України, ст. 321 ЦК України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Згідно з пунктом 1 частини 1 ст. 365 ЦК України, якщо частка є незначною і не може бути виділена в натурі, право особи на частку у спільному майні може бути припинено за рішенням суду на підставі позову інших співвласників.

У такому випадку позивач Споживче товариство "Жиско" зобов'язане компенсувати відповідачу - Радомишльській районній спілці споживчих товариств вартість частки останнього в об'єкті оренди, яка становить - 1 243 347 грн.

Заперечення представників відповідача щодо висновків експерта в частині визначення вартості орендованого майна не знайшли свого підтвердження в ході розгляду справи. Як вище зазначалося, при проведенні експертних досліджень експерти виходили з фактичних даних, обставин справи, наданих матеріалів, результатів натурного обстеження об'єктів оренди. Крім того експерти попереджалися про кримінальну відповідальність за ст. 384,385 Кримінального кодексу України за завідомо неправдивий висновок.

Звіт про оцінку універмагу, який проведено Приватним підприємством "Бюро незалежних оцінок" на замовлення відповідача не є експертним висновком, оцінювачі не попереджалися про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивих висновків, а тому суд не бере його до уваги.

Згідно зі ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов'язковій державній реєстрації в порядку, встановленому цим Законом. Ст. 4 цього ж Закону визначено, що право власності на нерухоме майна підлягає обов'язковій державній реєстрації. Відповідно до п. 1.3 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майна від 07.02.2002 року № 7/5 державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації у межах визначених адміністративно - територіальних одиниць.

Висуваючи вимоги до КП "Житомирське міжміське бюро технічної інвентаризації" Житомирської області про спонукання останнього зареєструвати право власності на об'єкт нерухомого майна в цілому позивач документально не довів, що вказаний відповідач порушив його права та охоронювані законом інтереси. До порушення провадження у даній справі позивач не звертався до вказаного відповідача з вимогами здійснити реєстрацію права власності, що також підтвердив у судовому засіданні представник позивача.

У зв'язку з цим суд відмовляє у задоволенні позову в частині вимог до КП "Житомирське міжміське бюро технічної інвентаризації" за бізпідставністю.

Суд також відмовляє у задоволенні позову щодо визнання права спільної власності Споживчого товариства "Жиско" на частку будівлі універмагу за адресою: Житомирська обл. Радомишльський район, м. Радомишль, вул. В. Житомирська, 1/2, оскільки визнання права власності на вказаний об'єкт в цілому виключає можливість визнання права спільної власності.

За наведених вище обставин суд задовольняє позов частково, а саме визнати право власності Споживчого товариства "Жиско" на об'єкт нерухомого майна в цілому - Універмаг за адресою: Житомирська область, Радомишльський район, м. Радомишль, вул. Велика Житомирська, 1/2., а також стягнути з Споживчого товариства "Жиско" ( Житомирська область, Радомишльський район, м. Радомишль, вул. 9 січня, 12, код ЄДРПОУ 36105817) на користь Радомишльської районної спілки споживчих товариств (Житомирська обл., Радомишльський район м. Радомишль, вул. 9 січня, 12, код ЄДРПОУ 01749361) - 1 243 347 грн. компенсації вартості частки в об'єкті оренди - нерухомому майні, що знаходиться за адресою: Житомирська область, Радомишльський район, м. Радомишль, вул. Велика Житомирська, 1/2. В решті позову відмовити.

Судові витрати покладаються на відповідача Радомишльське районне споживче товариство.

На підставі викладеного, керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати право власності Споживчого товариства "Жиско" на об'єкт нерухомого майна в цілому - Універмаг за адресою: Житомирська область, Радомишльський район, м. Радомишль, вул. Велика Житомирська, 1/2.

3. Стягнути з Споживчого товариства "Жиско" ( Житомирська область, Радомишльський район, м. Радомишль, вул. 9 січня, 12, код ЄДРПОУ 36105817)

на користь Радомишльської районної спілки споживчих товариств (Житомирська обл., Радомишльський район м. Радомишль, вул. 9 січня, 12, код ЄДРПОУ 01749361) - 1 243 347 грн. компенсації вартості частки в об'єкті оренди - нерухомому майні, що знаходиться за адресою: Житомирська область, Радомишльський район, м. Радомишль, вул. Велика Житомирська, 1/2.

4. Стягнути з Радомишльської районної спілки споживчих товариств (Житомирська обл., Радомишльський район м. Радомишль, вул. 9 січня, 12, код ЄДРПОУ 01749361)

на користь Споживчого товариства "Жиско" (Житомирська область, Радомишльський район, м. Радомишль, вул. 9 січня, 12, код ЄДРПОУ 36105817) - 25 500 грн. витрат по сплаті державного мита, та 118 грн. витрат на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу.

В решті позову відмовити.

Рішення господарського суду Житомирської області набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання та оформлення у відповідності з вимогами ст. 84 ГПК України.

СуддяДавидюк В.К.

Дата підписання "____"___"2009"

Віддрукувати:

1 - в справу

2 - позивачу,

3 - 4 відповідачам.