Рішення № 70554436, 23.11.2017, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Землеустрій", м. Кам'янське Дніпропетровської області

до Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради, м. Кам'янське Дніпропетровської області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департамент житлово-комунального господарства та будівництва Кам'янської міської ради, м. Кам'янське Дніпропетровської області

про визнання договору від 26.11.2014 оренди нерухомого майна продовженим з 28.10.2017 до 28.08.2020

Суддя Бондарєв Е.М.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_1, довіреність №б\н від 31.10.2017 року

Від відповідача: ОСОБА_2, довіреність №04-01/1709 від 14.06.2017 року

Від третьої особи: ОСОБА_3, довіреність №10 від 26.09.2017 року

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про визнання продовженим договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 26.11.2014, укладений між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором від 26.11.2014, з 28.10.2017 до 28.08.2020.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем не було дотримано вимог закону щодо завчасного та аргументованого попередження позивача про неможливість продовження договору оренди, адже єдиний лист отриманий позивачем, який міг би бути зазначеним повідомленням, це лист Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради від 18.07.2017 № 02-08/1990. Однак, відправник цього листа не є орендодавцем за договором оренди. Більш того його було підписано не повноваженою на це особою, про що свідчить, який не є керівником орендодавця та не може представляти останнього у правовідносинах з позивачем. Також зазначений лист не містить жодного посилання на неможливість переукладення договору оренди на новий строк у зв'язку із необхідністю використання об'єкта оренди для власних потреб, як передбачено ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а лише містить вимогу про необхідність звільнення займаного приміщення, що взагалі виключає його будь-які правові наслідки у договірних відносинах між позивачем та відповідачем. Отже, на думку позивача, відповідач, вимагаючи звільнення приміщення до закінчення строку договору суттєво порушує вимоги статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", щодо переважного права позивача на переукладення договору оренди на новий строк. Про своє бажання на переукладення договору оренди позивач повідомляв відповідача листом від 29.09.2017 № 29/09-2. Однак, своїм листом від 11.10.2017 № 02-08/2741 відповідач повідомив позивача про необхідність звільнення орендованого приміщення.

Відповідач заперечує проти позовних вимог посилаючись на те, що лист Департаменту від 18.07.2017 вих. 02-08/1990 Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" було повідомлено, що договір оренди пролонговано не буде. Повідомлення було спрямовано на адресу позивача 20.07.2017, тобто більше ніж за три місяця до закінчення терміну дії договору. Повторні листи від 29.09.2017вих.№02-08/2632 та від 30.10.2017 № 02-08/2905 про необхідність звільнення орендованого приміщення також були спрямовані на адресу позивача. Підставою припинення договору оренди приміщення по вул. Москворецькій, 14, після закінчення терміну його дії було намір власника - Міська рада м. Кам'янського в особі Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно міської ради - використовувати приміщення для власних потреб, шляхом передачі останнього в користування бюджетній установі. Посилання позивача на те, що відправник листа про неможливість пролонгування договору оренди не є орендодавцем є безпідставним. Відправником зазначеного листа є Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно міської ради, на який, згідно Положення про Департамент, затвердженого рішенням Кам'янської міської ради від 23.06.2017 № 760-17/VІІ, покладено завдання - "виконання за дорученням міської ради повноважень власника комунального майна. Виконання функцій органу управління майном комунальної власності територіальної громади міста" - відповідно до п. 2.1, 2.2 Розділу Положення. Лист підписано заступником директора Департаменту, який є посадовою особою Департаменту, діє відповідно до посадової інструкції та наказу Департаменту про розподіл обов'язків.

Третя особа заперечує проти позовних вимог посилаючись на те, що враховуючи повноваження Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради та норми чинного законодавства, останній діяв згідно норм чинного законодавства.

23.11.2017 позивачем надані письмові пояснення де вказує, що усні доводи відповідача стосовно підписання позивачем зі свого боку акту прийому-передачі від 01.11.2017 нежитлового вбудованого приміщення за адресою: м. Кам'янське, вул. Москворецька, 14, як на підставу відмови у пролонгації договору оренди від 26.11.2014 не може бути прийнята до уваги, адже позивачем зазначений акт було підписано із запереченнями з посиланням на переважне право позивача на пролонгацію договору оренди. Більш того, відповідачем не було надано жодних підтверджуючих документів, які б доводили наміри останнього про використання орендованого приміщення для власних потреб, зокрема відсутній будь-який розпорядчий документ відповідача.

Провадження у справі було порушено ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 02.11.2017 з призначенням її до розгляду на 16.11.2017 та залученням до участі у справі Департамент житлово-комунального господарства та будівництва Кам'янської міської ради у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

Згідно із статтею 77 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні від 16.11.2017 було оголошено перерву до 23.11.2017.

У судовому засіданні 23.11.2017 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази у їх сукупності, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

26.11.2014 між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради, правонаступником якого є Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради, (далі - орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" (далі - орендар, позивач) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська (далі - договір) відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар бере в строкове платне користування комунальне нерухоме майно (далі - майно) нежитлове вбудоване приміщення площею 129,7 м2, розміщене за адресою: вул. Москворецька, 14 на першому поверсі нежитлової будівлі, що перебуває на балансі Департаменту житлово-комунального господарства та будівництва Дніпродзержинської міської ради, правонаступником якого є Департамент житлово-комунального господарства та будівництва Кам'янської міської ради, (далі - балансоутримувач, третя особа), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку і становить 259 747,00 грн. (п.1.1 договору).

Майно передається в оренду з метою: розміщення суб'єкта господарювання, що здійснює проектні, проектно-вишукувальні роботи (п.1.2 договору).

Відповідно до п.2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на орендодавця (п.2.4 договору).

На виконання умов договору між Балансоутримувачем - Департаментом житлово-комунального господарства та будівництва міської ради, Орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" та Орендодавцем - Департаментом комунальної власності та земельних відносин міської ради складено Акт прийому-передачі від 12.11.2014 відповідно до якого на підставі наказу від 12.11.2014 № 02/325 Департамент житлово-комунального господарства та будівництва Дніпродзержинської міської ради передав Орендарю - Товариству з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" вбудовані нежитлові приміщення по вул. Москворецька, 14, загальною площею 16,6 м2 .

Договір укладено строком на два роки одинадцять місяців, з 29.11.2014 до 28.10.2017 включно (п.10.1 договору).

Згідно з п.10.4 договору орендар, який належним чином виконував обов'язки за договором оренди має право на продовження терміну його дії. За місяць до закінчення терміну договору оренди орендар для одержання дозволу на пролонгацію договору оренди нерухомого майна надає орендодавцю наступні документи:

- заяву на пролонгацію договору;

- копію договору страхування орендованого приміщення на ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкту оренди;

- копії дозволів на проведення робіт відповідних служб;

- інші документи, передбачені законодавством.

У договорі на новий термін можуть бути передбачені зміни на підставі рішень органів місцевого самоврядування, інших нормативних актів відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до п.10.6 договору чинність договору припиняється внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- приватизації орендованого майна орендарем;

- загибелі орендованого майна;

- достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду;

- ліквідації орендаря - юридичної особи;

- у разі смерті орендаря (якщо орендарем є фізична особа);

- відмови орендодавця від договору у разі несплати орендної плати протягом трьох місяців.

Майно вважається поверненим орендодавцю / балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря (п.10.10 договору).

У разі відмови орендодавця у пролонгації договору згідно з чинним законодавством нарахування та сплата за самовільне перебування його на об'єкті оренди не є підставою вважати договір автоматично поновленим на новий строк (п.10.14 договору).

Листом № 02-92/1990 від 18.07.2017 Департамент комунальної власності земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно проінформував Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" відповідно до п. 4 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" про те, що договір оренди нерухомого майна укладений на нежитлові приміщення загальною площею 129,7 кв.м. за адресою: вул. Москворецька, 14 з Товариством з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" після закінчення терміну дії пролонгований не буде. Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" необхідно звільнити приміщення 28.10.2017 та передати орендодавцю / балансоутримувачу відповідно до акту прийому-передачі.

Листом № 02-08/2632 від 29.09.2017 Департамент комунальної власності земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно проінформував Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" про те, що відповідно до розділу 10 "Строк чинності, умови зміни та припинення Договору" (п.10.1) договір оренди на вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 129,7 кв.м. за адресою: вул. Москорецька, 14, закінчується 28.10.2017. Також повідомлено, що 27.10.2017 о 14:00 відбудеться прийняття приміщення з орендного користування комісією у складі представників орендодавця та балансоутримувача.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" керуючись п. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" звернулось до Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради із заявою № 29/09-2 від 29.09.2017 про намір на укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, а саме нежитлового вбудованого приміщення площею 129,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: вул. Москорецька, 14, у м. Кам'янське.

Листом № 02-08/2741 від 11.10.2017 Департамент комунальної власності земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно проінформував Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій", що договір оренди на вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 129,7 кв.м. за адресою: вул. Москорецька, 14, після закінчення терміну дії пролонгований не буде.

01.11.2017 між Балансоутримувачем - Департаментом житлово-комунального господарства та будівництва Кам'янської міської ради, Орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" та Орендодавцем - Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради складено Акт прийому-передачі відповідно до якого у зв'язку з закінченням терміну дії договору оренди на нежитлове приміщення за адресою: вул. Москворецька, 14, Орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" передає Балансоутримувачу - Департаменту житлово-комунального господарства та будівництва Кам'янської міської ради вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 129,7 м2 . Акт прийому-передачі від 01.11.2017 складено із запереченнями Орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" про те, що останній має переважне право на пролонгацію договору оренди на новий строк про що Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" повідомив орендодавця листом від 29.09.2017 № 29/09-2.

На думку позивача відповідачем суттєво порушені вимоги статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо переважного права позивача на переукладення договору оренди на новий строк, що і стало причиною спору.

Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 4 статті 284 Господарського кодексу України передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено статтею 764 Цивільного кодексу України та опосередковано нормою частини 4 статті 291 Господарського кодексу, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільного кодексу України.

За змістом статті 764 Цивільного кодексу якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Орендоване майно є комунальним, а тому на ці правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно зі статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Положення статті 777 Цивільного кодексу України та статті 285 Господарського кодексу України регулюють переважне право наймача на укладання договору на новий строк. Так, наведеними нормами передбачено, що орендар (наймач), який належно виконує свої обов'язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк.

Частиною 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Відповідно до п. 4.3 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", статтею 285 Господарського кодексу України, статтею 777 Цивільного кодексу України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.

Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.

Судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

Як вбачається з матеріалів справи 17.07.2017 на адресу відповідача надійшов лист (вхід. № 7/629) Заводського ВДВС м. Кам'янського ГТУЮ у Дніпропетровській області з відповідним проханням про укладення договору оренди приміщення, орієнтовною площею 150 кв.м. за адресою вул. Москворецька, 14, м. Кам'янське, в зв'язку з неможливістю пролонгації договору оренди з власником приміщення, де було розташоване Заводське ВДВС м. Кам'янського.

Відповідач листом від 02.11.2017 № 02-07/3013 повідомив Заводське ВДВС м. Кам'янського про можливість укладення договору оренди приміщення, загальною площею 129,7 кв.м. по вул. Москворецькій, 14.

Таким чином, підставою припинення договору оренди приміщення по вул. Москворецькій, 14 після закінчення терміну його дії було намір власника - міської ради м. Кам'янське, в особі Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно міської ради - використовувати приміщення для власних потреб, шляхом передачі останнього в користування бюджетній установі.

Отже, суд дійшов висновку про відмову у позові, з огляду на недоведеність позивачем порушення його переважного права на продовження строку дії договору оренди.

Судові витрати по справі відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.

Враховуючи вищевикладене, керуючись статтями 1, 4-5, 33, 34, 43, 49, 75, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Витрати по сплаті судового збору покласти на позивача.

Рішення суду може бути оскаржене протягом десяти днів з дня підписання рішення шляхом подання апеляційної скарги до Дніпропетровського апеляційного господарського суду через господарський суд Дніпропетровської області.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 28.11.2017.