Постанова № 70488700, 17.11.2017, Житомирський окружний адміністративний суд

ЖИТОМИРСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 листопада 2017 року м.Житомир справа № 806/2455/17

категорія 6.3

Житомирський окружний адміністративний суд у складі:

головуючого судді Капинос О.В.,

секретар судового засідання Недашківська Н.В. ,

за участю: представника позивача ОСОБА_1,

представника третьої особи ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні адміністративну справу за позовом ОСОБА_3 до Державного реєстратора Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" ОСОБА_4 про визнання протиправною та скасування дії про державну реєстрацію прав,

встановив:

ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом, в якому просить визнати протиправною та скасувати дію Державного реєстратора Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" ОСОБА_4 при прийнятті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 36873154 від 01.09.2017 про державну реєстрацію права власності на приміщення, вбудоване приміщення (кафе) загальною площею 127,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м.Житомир, бульвар Новий,5, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Позика".

В обґрунтування клопотання вказала, що відповідач не мав права здійснювати реєстрацію права власності на спірне приміщення за ТОВ "Фінансова компанія" Позика", оскільки відповідно до договору іпотеки єдиними способом позасудового врегулювання спору за кредитним договором є укладення окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, який позивач з ТОВ "Фінансова компанія" Позика" не укладав. Крім того, відповідач не звернув увагу на наявність в Єдиному реєстрі заборон запису про арешт майна та заборону його відчуження, що є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде знято. Зазначив, що при наявності двох самостійних підстав для відмови у державній реєстрації права власності на нерухоме майно, а саме наявності зареєстрованого обтяження (арешту) нерухомого майна боржника та наявними суттєвими суперечностями між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, відповідач був зобов'язаний прийняти рішення про відмову у реєстрації права власності на нерухоме майно боржника. Однак, в порушення імперативних приписів чинних нормативних актів, відповідач протиправно прийняв оскаржуване рішення.

Представник позивача в судовому в судовому засіданні позов підтримала, просила задовольнити його у повному обсязі.

Відповідач в судове засідання не з"явився, повідомлений про розгляд справи належним чином, про причини неявки суд не повідомив. Згідно поданих письмових заперечень, просить у позові відмовити. В обґрунтування заперечень зазначив, що наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, утому числі, іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем. Крім того, вказав, що договір іпотеки №3, хоча і не містить застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, проте має статус наступної іпотеки по відношенню до Договорів іпотеки №1, Договору іпотеки №2.

Представник третьої особи в судовому засіданні проти позову заперечувала. Просила відмовити в його задоволенні за безпідставністю.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позов слід задовольнити з огляду на таке.

З матеріалів справи вбачається, що позивач, на підставі договору купівлі-продажу від 15.04.2016, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за №3103, придбала вбудоване приміщення (кафе) літ. "А", що знаходиться за адресою: м.Житомир, бульвар Новий, буд.5. (а.с.15).

Встановлено, що 20.04.2006 між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_3 був укладений кредитний договір №06/2006/МКК-ТТ4 щодо надання ОСОБА_3 кредиту в сумі 112000 доларів США на термін з 21.04.2006 по 21.04.2016, повернення якого повинно здійснюватися частинами згідно графіку погашення кредиту.

На забезпечення виконання зобов'язання по кредитному договору між вказаними сторонами був укладений іпотечний договір від 21.04.2006, за яким предметом іпотеки є нерухоме майно: вбудоване приміщення (кафе), літ. "А", цегляне, загальною площею 127,2 кв.м., що знаходиться в м.Житомирі, бульвар Новий, №5.(а.с.175-177).

Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_6 При посвідченні договору іпотеки була накладена заборона відчуження на предмет іпотеки та внесений запис про обтяження іпотекою до Державного реєстру іпотек.

13.09.2007 між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_3 був укладений кредитний договір 11214678000 щодо надання ОСОБА_3 кредиту в сумі 25000 доларів США .

На забезпечення виконання зобов'язання по кредитному договору між вказаними сторонами був укладений іпотечний договір від 13.09.2007, за яким предметом іпотеки є нерухоме майно: вбудоване приміщення (кафе), (приміщення за №№7-1, 7-2, 7-3, 7-5, 7-5. 7-6, 7-7, 7-8, 7-9, 7-10, 7-11, 7-12, 7-13, 7-14)літ. "А", цегляне, загальною площею 127,2 кв.м., що знаходиться в м.Житомирі, бульвар Новий, №5 та належить на праві власності Іпотекодавцю.(а.с.172-174)

Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_6 При посвідченні договору іпотеки була накладена заборона відчуження на предмет іпотеки та внесений запис про обтяження іпотекою до Державного реєстру іпотек.

12.12.2007 між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_3 був укладений кредитний договір №11266876000 щодо надання ОСОБА_3 кредиту в сумі 15000 доларів США .

На забезпечення виконання зобов'язання по кредитному договору між вказаними сторонами був укладений іпотечний договір від 12.12.2007, за яким предметом іпотеки є нерухоме майно: вбудоване приміщення (кафе), (приміщення за №№7-1, 7-2, 7-3, 7-5, 7-5. 7-6, 7-7, 7-8, 7-9, 7-10, 7-11, 7-12, 7-13, 7-14 ) літ. "А", цегляне, загальною площею 127,2 кв.м., що знаходиться в м.Житомирі, бульвар Новий, №5 та належить на праві власності Іпотекодавцю.

Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_6 При посвідченні договору іпотеки була накладена заборона відчуження на предмет іпотеки та внесений запис про обтяження іпотекою до Державного реєстру іпотек.

24.11.2016 між Публічним акціонерним товариством "УкрСиббанк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова Компанія "Фінактив" укладено договір факторингу №48 та договір про відступлення прав вимоги №1 за договорами іпотеки по договору факторингу №48 від 24.11.2016, відповідно до яких банк відступає свої права вимоги заборгованості по кредитним договорам укладених з боржниками, право на вимогу якої належить банку, у тому числі по кредитному та іпотечними договорах, укладених з позивачем. (а.с.144-149, 158-160)

28.11.2016 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова Компанія "Фінактив" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Позика" укладено договір факторингу №48/1 та 20.12.2016 укладено договір про відступлення прав вимоги, відповідно до яких ТОВ "Фінактив" (Іпотекодержатель) відступив Товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Позика" свої права вимоги заборгованості за іпотечними договорами з боржниками, у тому числі по кредитному та іпотечними договорах, укладених з позивачем. (а.с.135-143, 162-168)

01.09.2017 Державним реєстратором ОСОБА_4 Васильовачем прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу), індексний номер:36873154, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - реєстраційний номер об"єкта:134091491801, приміщення, вбудоване приміщення (кафе), загальною площею 127,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м.Житомир, бульвар Новий, буд.5 - за ТОВ "Фінансова компанія "Позика", яке належить ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 15.04.2006.

Позивач вважає, що державним реєстратором право власності на належне їй приміщення незаконно зареєстровано за третьою особою, тому звернулася до суду.

Відповідно до ч.2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У ч.3 ст. 2 Кодексу адміністративного судочинства України передбачено, що у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони: на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України; з використанням повноваження з метою, з якою це повноваження надано; обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії); безсторонньо (неупереджено); добросовісно; розсудливо; з дотриманням принципу рівності перед законом, запобігаючи несправедливій дискримінації; пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія); з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення; своєчасно, тобто протягом розумного строку.

Оцінюючи оскаржуване рішення на предмет його відповідності вимогам, встановленим ч.2 ст. 19 Конституції України та ч. 3 ст. 2 Кодексу адміністративного судочинства України, суд керується наступним.

Правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна визначає Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 1 ч.1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, право власності на нерухоме майно.

За приписами ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державний реєстратор, зокрема встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав.

Відповідно до ст.18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлює, що державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Згідно ст.27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація прав проводиться на підставі: Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів; 5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката; 6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката; 7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; 8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року; 9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно; 10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно; 12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації; 13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність; 14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Встановлено, що Державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" ОСОБА_4 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 36873154 від 01.09.2017 про державну реєстрацію права власності на приміщення, вбудоване приміщення (кафе) загальною площею 127,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м.Житомир, бульвар Новий,5, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Позика".

При цьому, згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 30.08.2017 здійснено номер запису про право власності 22131550, підставою для виникнення права власності за ТОВ "Фінансова компанія "Позика" є: договір відступлення, серія та номер:1160, виданий 20.12.2016, видавник Приватний нотаріус КМНО; договір факторингу №48/1 від 28.11.2016, видавник: сторони ТОФ "ФК "Фінактив" та ТОВ ФК "Позика"; свідоцтво, серія та номер:1899, виданий 26.06.2007, видавник: Приватний нотаріус КМНО; договір 14051 від 13.09.2007, посвідчений Приватним нотаріусом ЖМНО; договір іпотеки 5632, від 21.04.2006, посвідчений Приватний нотаріусом ЖМНО; договір іпотеки від 20.12.2007, посвідчений Приватний нотаріусом ЖМНО; договір про відступлення прав вимоги №1 серія та номер 4206, від 28.11.2016, виданий Приватним нотаріусом КМНО.

Представник позивача посилаючись на незаконність проведеної державної реєстрації права власності на нерухоме майно за третьою особою, стверджував про те, що на момент проведення такої реєстрації в Єдиному реєстрі заборон містився актуальний запис про обтяження нерухомого майна, а саме: його арешт, що виключало проведення такої реєстрації.

Водночас, відповідач свої запереченнях вказує, що наявність зареєстрованої заборони відчуження майна не є підставою для відмови у державні реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Оцінюючи правомірність доводів відповідача, суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" - обтяження це заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів.

Встановлено, що відповідно до ухвали Богунського районного суду м.Житомира від 23.06.2017 у справі №295/3630/17 за позовом ОСОБА_3 до ПАТ "УкрСиббанк", ТОВ "Фінансова компанія "Позика" по визнання недійсними кредитних договорів та договорів іпотеки, накладено арешт на нежитлове приміщення (кафе), загальною площею 127,2 кв.м., яка розташоване за адресою: м.Житомир, бульвар Новий, буд.5.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05.09.2017, номер довідки: 96301006 вбачається, на момент державної реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ "Фінансова компанія "Позика" в спеціальному розділі Державного реєстру містився актуальний запис про обтяження нерухомого майна, а саме, арешт нерухомого майна накладений Богунським районним судом м.Житомира на нежитлове приміщення, вбудоване приміщення (кафе), загальною площею 127,2 кв.м, яке розташоване за адресою: м.Житомир, бульвар Новий, буд.5 (номер засобу обтяження: 21394311 від 12.07.2017).

Державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав виключно за наявності підстав для такої відмови, що визначені Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до п. 6 ч.1 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, зокрема, якщо наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.

За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Зміст викладених правових норм вказує, що за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державний реєстратор може прийняти одне із рішень: про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або про відмову в державній реєстрації; у свою чергу відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень може мати місце за наявності вичерпних підстав, визначених Законом.

Отже, згідно Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор має відмовити у державній реєстрації прав та їх обтяжень якщо наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.

Аналіз наведених норм матеріального права підстави для висновку про те, що наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте.

Таким чином, державний реєстратор приймаючи спірне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень фактично провів державну реєстрацію речового права на нерухоме майно за наявності вже зареєстрованих обтяжень, що є порушенням вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Крім того, що стосується посилань відповідача у письмових запереченнях, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено правомірно, оскільки порядок звернення стягнення на нього та застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, було передбачено у самому договорі, з даного приводу суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" від 05.06.2003 року №898-IV (далі - Закон України №898-IV), у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Частиною 1 ст. 37 Закону України №898-IV передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Отже, в межах процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель має право звернутися до органу державної реєстрації з метою державної реєстрації за собою права власності на об'єкт нерухомого майна і документом, що буде підтверджувати відповідний перехід права власності, слугуватиме або окремий договір між іпотекодавцем та іпотекодержателем, або застереження в іпотечному договорі.

Водночас, згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України №898-IV, у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Як встановлено судом однією з підстав прийняття спірного рішення був Договір іпотеки від 12.12.2007, укладеного між позивачем та ПАТ "УкрСиббанк", посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_6. Згідно п. 5 цього Договору сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового регулювання. Позасудове регулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки:

п.п.55.2.1 Договору Передача Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов"язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у порядку встановленому Законом України "Про іпотеку".

п.п.5.2.2 Договору Отримання Іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, у порядку встановленому Законом України "Про іпотеку.

Тобто, сторони за договором іпотеки досягли згоди, що право власності на об"єкт нерухомого майна виникає лише на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Разом з тим, як встановлено в ході розгляді справ такого договору позивач не підписував та згоди на проведення спірної реєстрації права власності за третьою особою не надавав.

Отже, вказаний Договір іпотеки не є підставою, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно, що державним реєстратором при вчиненні реєстраційної дії не враховано.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що ч.1 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції на час укладення договорів іпотеки до 2008 року) було визначено наступне: Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, який передбачає передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Отже на момент укладення договорів іпотеки законом була передбачена єдина правова підстава для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки: договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Таким чином, в частині оскарження дій відповідача суд керується тим, що державний реєстратор, в силу Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" здійснює реєстраційну дію, на підставах передбачених законом, і оскільки на момент укладення договору іпотеки єдиною правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки був договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, реєструвати право власності на спірне приміщення за ТОВ "Фінансова компанія "Позика" відповідач, виконуючи функції державного реєстратора, не мав права.

Крім того, відповідно до п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ №1127 від 25.12.2015, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Статтею 35 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що в разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від Іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вказаної вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 84 Закону України "Про нотаріат" нотаріус передає заяви громадян, підприємств, установ та організацій іншим громадянам, підприємствам, установам і організаціям, якщо вони не суперечать закону та не містять відомостей, що порочать честь і гідність людини. Заяви передаються поштою із зворотним повідомленням або особисто адресатам під розписку. Заяви можуть передаватися також з використанням технічних засобів. На прохання особи, що подала заяву, їй видається свідоцтво про передачу заяви.

Як вбачається з наявних в матеріалах справи свідоцтв від 26.06.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7 на підставі ст.84 Закону України "Про нотаріат" посвідчено передачу нею заяв від 20.03.2017 ТОВ "Фінансова компанія "Позика" ОСОБА_3 про усунення порушення за кредитними договорами від 21.04.2006, 13.09.2007 та 20.12.2007 та у зв"язку з невиконанням основного зобов"язання, про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки, переданий в іпотеку згідно з Іпотечними договорами, посвідченими 20.12.2016 року, ОСОБА_8, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №1160. Заява була передана поштою цінним рекомендованим листом та одержана адресатом 27.03.2017.

Як вбачається з матеріалів справи. 05.04.2017 надійшла відповідь від ОСОБА_3 про те, що вимога ТОВ "ФК "Позика" не підлягає задоволенню, оскільки заборгованість за тілом кредиту є меншою, що свідчить про помилки в розрахунках кредитора та спірність заборгованості, що виключає можливість вчинення нотаріусом виконавчого напису за договором іпотеки.

В судовому засіданні представник позивача звернула увагу на те, що у посвідчених нотаріусом заявах містяться вказівки та посилання на нібито деякі пункти договорів іпотеки від 21.04.2006, 13.09.2007 та 20.12.2007, однак насправді у таких договорах під вказаними пунктами зовсім інший зміст.

Дослідивши зміст свідоцтв про передачу заяв та умови кредитних договорів, суд звертає увагу, що у заявах, зокрема, вказано, що "у п.п.6.4.2 договору іпотеки сторони встановили, що положення п.6.4 з підпунктами Договору іпотеки, разом з іншими положеннями Договору іпотеки, являють собою повний укладений договір між сторонами про задоволення вимог іпотекодержателя, в якому сторони визначили можливі способи звернення стягнення на предмет Іпотеки. У разі невиконання Іпотекодавцем вимог, зазначених у повідомленні, про яке йдеться у п.п.6.4.2, Іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки." (а.с.216-224).

Водночас, з умов договорів іпотеки слідує, що такі пункти у переліку відсутні.

Отже, суд відмічає, в заявах містяться посилання на пункти договорів, які відсутні в самих договорах, тому таке повідомлення не відповідає встановленим вимогам та суперечить умовам договорів іпотеки.

Крім того, відповідно до абз.6 п.1 ч.3 ст. 10 Закону № 1952 державний реєстратор перевіряє наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

У п.57 Порядку №1127 вказано, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв’язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов’язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Водночас, реєстратором наявність факту виконання умов правочину не перевірено, а також не надано розрахунку суми заборгованості за кредитними договорами.

Згідно з ч. 4 ст.18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Крім того, суд звертає увагу на ту обставину, що державному реєстратору всупереч пп.1 п.61 Порядку №1127 копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві для вчинення спірної реєстраційної дії взагалі не подавалася.

Так, на виконання ухвали суду третьою особою - ТОВ "Фінансова компанія "Позика" надано копії документів, на підставі яких здійснено спірну реєстраційну дію, зокрема, копії договорі відступнення права вимоги, копії договорів іпотеки, копії договорів факторингу, три свідоцтва. (а.с. 179).

Тобто, серед з наданих для здійснення спірної реєстраційної дії документів відсутні копії письмових вимог про усунення порушень, надісланої позивачу, оскільки надані свідоцтва приватного нотаріуса ОСОБА_7 лише підтверджують факт направлення та отримання іпотекодавцем, в даному випадку ОСОБА_3, вимог, а також лише дають підставу встановити факт завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем такої вимоги. Тобто, ці свідоцтва за своїм змістом не є письмовою вимогою про усунення порушень договору іпотеки в розумінні ст.35 Закону України "Про іпотеку" та пп.1 п.61 Порядку №1127.

Таким чином, враховуючи встановлені в ході розгляду справи обставини, суд вважає, що державний реєстратор всупереч вищенаведеним вимогам законодавства належним чином не перевірив подані йому для проведення реєстраційних дій документи та не врахував наявність зареєстрованого обтяження на спірне приміщення, чим порушив вимоги Закону України "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень".

Державний реєстратор не вчинив передбачені 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дії, необхідні для належного з'ясування усіх істотних обставин, що мають значення для прийняття спірного рішення, що призвело до незаконної державної реєстрації права власності на приміщення, вбудоване приміщення (кафе) загальною площею 127,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м.Житомир, бульвар Новий,5, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Позика".

У відповідності до ч. 2 ст. 71 Кодексу адміністративного судочинства України, в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.

Відповідач приймаючи оскаржуване рішення діяв поза межами повноважень, визначених Законом України №1952-IV, у спосіб не передбачений законом. Протилежного ним в ході розгляду справи не доведено.

Враховуючи те, що судом встановлено незаконність проведеної відповідачем державної реєстрації права власності на приміщення, суд вважає, що в даному випадку належним захистом порушеного права позивача є скасування рішення Державного реєстратора Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" ОСОБА_4 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 36873154 від 01.09.2017 про державну реєстрацію права власності на приміщення, вбудоване приміщення (кафе) загальною площею 127,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м.Житомир, бульвар Новий,5, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Позика".

Керуючись статтями 86,94,158-162,186,254 Кодексу адміністративного судочинства України ,

постановив:

Позов задовольнити.

Визнати протиправною та скасування рішення Державного реєстратора Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" ОСОБА_4 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 36873154 від 01.09.2017 про державну реєстрацію права власності на приміщення, вбудоване приміщення (кафе) загальною площею 127,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м.Житомир, бульвар Новий,5, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Позика".

Постанова набирає законної сили у строк та у порядку, що визначені статтею 254 Кодексу адміністративного судочинства України, і може бути оскаржена до Житомирського апеляційного адміністративного суду через суд першої інстанції у порядку, визначеному статтею 186 Кодексу адміністративного судочинства України, шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня отримання копії постанови.

Суддя О.В. Капинос

Повний текст постанови виготовлено: 23 листопада 2017 р.