Рішення № 6836754, 24.11.2009, Господарський суд Донецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

24.11.09 р.                     Справа № 41/156пд                               

Суддя господарського суду Донецької області Гончаров С.А.          

при секретарі судового засідання Говор О.С.

розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю „Кераміда”, м. Донецьк

до відповідача: Комунального комерційного підприємства Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси”, м. Донецьк

про внесення змін до пункту 3.1. Договору оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю „Кераміда” та комунальним комерційним підприємством Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” та встановлення орендної плати починаючи з 01.01.2009 року у розмірі 14547,86 грн. за один місяць

При участі представників:

від позивача: Сапієв Р.О. – довіреність від 26.07.2009р.

від відповідача: Супрун О.М. – довіреність від 24.11.2009р.

СУТЬ СПОРУ:

Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю „Кераміда”, звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Комунального комерційного підприємства Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” про внесення змін до пункту 3.1. Договору оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю „Кераміда” та комунальним комерційним підприємством Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” та встановлення орендної плати починаючи з 01.01.2009 року у розмірі 14547,86 грн. за один місяць.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що позивач не міг використовувати об’єкт оренди на всі 100% його площі, оскільки об’єкт не відповідав технічним вимогам та не міг використовуватись за цільовим призначенням, що підтверджується актом комісії по встановленню технічного стану будинків, утвореної рішенням виконкому Калінінської районної ради. Позивачем зазначено, що він неодноразово звертався до відповідача з повідомленням про невідповідність об’єкту оренди технічним умовам, а також в порядку ст. 188 ГК України звертався до відповідача з вимогами щодо внесення до договору змін у частині зміни розміру орендної плати з урахуванням пропорціональності переданої в оренду площі та той, яку фактично можливо використовувати за цільовим призначенням згідно умов договору, але відповідач залишив ці звернення без задоволення. Відповідач також відмовився від розірвання договору, мотивуючи це негативним впливом та формування місцевого бюджету.

Відповідач вимоги суду не виконав та відзиву на позовну заяву не подав. Враховуючи, що наявних в матеріалах справи документів та пояснень достатньо для прийняття рішення, суд вважає за можливе відповідно до ст.75 ГПК України вирішити спір по суті.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, суд ВСТАНОВИВ:

18.11.2008 року між Комунальним комерційним підприємством Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Кераміда” (орендарем) було укладено договір оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька (надалі – договір), відповідно до умов якого орендодавець на підставі розпорядження Донецького міського голови від 18.11.2008 року № 1519 передає орендодавцю в оренду нежитлове приміщення загальною площею 1919,8 кв.м., що розташовано за адресою: м. Донецьк, вул. Лівобережна, 11, 13, для розміщення офісу.

Строк дії договору встановлено з 18.11.2008 року по 18.11.2009 року. (п. 9.1. договору).

Пунктом 3.1. договору передбачено, що за користування об’єктом оренди орендар сплачує орендарю орендну плату та плату за користування земельною ділянкою (її частини), розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Донецька, затвердженої рішенням виконавчого комітету міської ради від 16.08.2006 року № 430, місячний розмір якої, згідно розрахунку орендної плати, що є невід’ємною частиною даного договору, на дату підписання договору складає 58191,42 грн., в тому числі: орендна плата за об’єкт оренди – 48821,33 грн., плата за земельну ділянку – 9370,09 грн.

На виконання п. 2.5. та згідно п. 4.1. договору оренди від 18.11.2008 року, укладеного між позивачем та відповідачем, 18.11.2008 року був складений акт приймання-передачі, згідно якого відповідач передав позивачу вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 1919,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. Лівобережна, 11,13.

Листом від 04.12.2008 року № 4/12-1 позивач звернувся до відповідача з пропозицією про розірвання в порядку ст. 188 Господарського кодексу України договору оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька, що був укладений 18.11.2008 року, оскільки технічний стан об’єкту оренди є незадовільний, не відповідає вимогам експлуатації для розташування офісу відповідно до цілей оренди, зазначених у п. 1.1. договору оренди.

11.12.2008 року комісією по встановленню технічного стану будинків було складено акт дослідження об’єкту оренди відповідно до договору оренди від 18.11.2008 року, що був укладений між ККП Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” та ТОВ „Кераміда”. Як вбачається з наведеного акту, за результатами дослідження комісією зроблено висновки про те, що технічний стан об’єкту незадовільний та не відповідає вимогам до офісних приміщень.

Листом від 12.12.2008 року № 52-09 відповідачем повідомлено позивача про неможливість розірвання договору оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька – нежитлового приміщення площею 1919,8 кв.м. за адресою: м. Донецьк, вул. Лівобережна, 11, 13, у зв’язку з тим, що відповідно до п. 3.1. договору орнедна плата в розмірі 58191,42 грн. складається з орендної плати за об’єкт оренди та плати за земельну ділянку у сумі 8370,09грн., які зараховуються до місцевого бюджету, що у разі розірвання договору приведе до недоотримання міським бюджетом значних сум грошових коштів, у зв’язку з чим суперечить суспільним інтересам територіальної громади м. Донецьку.

Листом від 15.12.2008 року № 15/12-3 позивач звернувся до відповідача з пропозицією про внесення змін, в порядку ст.ст. 651, 652 ГК України, до договору оренди, що був укладений 18.11.2008 року, оскільки об’єкт оренди за наведеним договором на 75% не експлуатується орендарем у зв’язку з його незадовільним технічним станом. Таким чином, оскільки орендар експлуатує лише 25% орендованого приміщення не з власного бажання, а у зв’язку з неможливістю експлуатації інших приміщень, позивачем вимагалось внести у п. 3.1. договору зміни щодо розміру орендної плати за об’єкт оренди, зменшивши його на 75%, що складає 14547,86 грн.

19.12.2008 року комісією по встановленню технічного стану будинків було складено акт дослідження об’єкту оренди відповідно до договору оренди від 18.11.2008 року, що був укладений між ККП Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” та ТОВ „Кераміда”. Як вбачається з наведеного акту, за результатами дослідження комісією зроблено висновки про те, що орендар – ТОВ „Кераміда” у нежитловому приміщенні загальною площею 1919,8 кв.м. дійсно займає приміщення площею 479,95 кв.м., що складає 25% всього орендованого приміщення.

Листом Комунального комерційного підприємства Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” від 22.12.2008 року № 55-1 позивачу було відмовлено в задоволенні пропозиції щодо внесення змін до п. 3.1. договору оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька – нежитлового приміщення площею 1919,8 кв.м. за адресою: м. Донецьк, вул. Лівобережна, 11, 13, щодо зменшення розміру орендної плати за об’єкт оренди відповідно на 75%, тобто на 14547,86 грн.

Як зазначалось, позивач звернувся до суду з вимогою про внесення змін до пункту 3.1. Договору оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю „Кераміда” та комунальним комерційним підприємством Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” та встановлення орендної плати починаючи з 01.01.2009 року у розмірі 14547,86 грн. за один місяць. Позивач мотивує необхідність таких змін істотними змінами обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Як випливає з матеріалів справи, сторони при укладанні 18.11.2008 року договору оренди нерухомого майна - нежитлового приміщення загальною площею 1919,8кв.м., що розташовано за адресою: м. Донецьк, вул. Лівобережна, 11, 13, керувалися тим, що це нежитлове приміщення має задовільний стан, відповідає технічним вимогам до офісних приміщень, орендар має використовувати всю орендовану площу приміщень.

Проте, матеріалами справи підтверджується, що згодом сторонами було з’ясовано, що орендоване приміщення має незадовільний технічний стан, через що використовується орендарем лише на 25% приміщення не відповідає технічним вимогам та непридатне для розміщення офісу, що згідно з умовами договору є метою оренди.

Таким чином, суд наявною істотну зміну обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Як зазначалось, позивач звертався до відповідача з пропозицією про розірвання спірного договору та з пропозицією про внесення змін до нього щодо зменшення орендної плати, проте, наведені звернення були залишені відповідачем без задоволення.

Частиною 4 статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Матеріалами справи підтверджується існування усіх передбачених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України умов, необхідних для зміни умов спірного договору щодо зміни орендної плати починаючи з 01.01.2009 року.

Відповідно до ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Як зазначалось, відповідач мотивував неможливість розірвання договору через те, що розірвання договору оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька приведе до недоотримання міським бюджетом значних сум грошових коштів, оскільки частина суми орендної плати є платежем за оренду земельної ділянки, яка зараховується до місцевого бюджету.

Суд погоджується з наведеною думкою відповідача та вважає, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам.

З огляду на викладене, позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись, ст.ст.1, 2, 22, 32, 33, 41, 42, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України суд, -

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю „Кераміда” до Комунального комерційного підприємства Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” про внесення змін до пункту 3.1. Договору оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю „Кераміда” та комунальним комерційним підприємством Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” та встановлення орендної плати починаючи з 01.01.2009 року у розмірі 14547,86 грн. за один місяць – задовольнити.

Змінити пункт 3.1. Договору оренди нерухомого майна (будинків, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька, укладеного 18.11.2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю „Кераміда” та комунальним комерційним підприємством Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” в частині встановлення орендної плати починаючи з 01.01.2009 року у розмірі 14547,86 грн. за один місяць.

Стягнути з Комунального комерційного підприємства Донецької міської ради „Міські комунальні ресурси” (83096, м. Донецьк, вул. Куйбишева, 131, ЄДРПОУ 13531822) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Кераміда” (83096, м. Донецьк, пр. О. Матросова, 24-А, ЄДРПОУ 31738943) витрати зі сплати державного мита в розмірі 85грн. та витрати з інформаційно-технічного забезпечення розгляду справ у судах в розмірі 118грн.

Суддя