Рішення № 6520025, 21.10.2009, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"21" жовтня 2009 р. Справа № 20/145-09-3772

За позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;

до відповідача Фізичної соби - підприємця ОСОБА_3

про стягнення 1892,47 грн.

За зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

до відповідача Представництва по управлінню комунальної власністю Одеської міської ради

про визнання договору припиненим, визнання додаткового погодження недійсним

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники сторін:

Від Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради: Собітнюк Н.О., діюча за дов. №01-13/14969 від 26.12.2008року.

Від Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3: ОСОБА_3

У судовому засіданні було оголошено перерву відповідно до ст.77 ГПК України.

Суть спору: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, в якій просить стягнути з відповідача на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради заборгованість з орендної плати в сумі 1824,72 грн., пеню в сумі 67,75 грн., а також витрати по сплаті державного мита в сумі 102 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 грн.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов договору №316/201 від 25.06.1999р. з урахуванням додаткового погодження від 4.06.2003р.

У судовому засіданні 21.10.2009 року представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Відповідач - Фізична особа - підприємець ОСОБА_3 у судовому засіданні 26.08.2009р. надала суду відзив на позов, в якому проти заявлених вимог заперечує, посилаючись на те, що договір оренди від 25.06.1999р. припинив свою дію у зв'язку із викупом орендарем орендованого приміщення за договором від 22.05.2003р. Таким чином, площа загального користування, яка є предметом додаткового погодження від 4.06.2003р., тобто допоміжне приміщення - частина коридору площею 3 кв.м., не може виступати самостійним обєктом оренди, а конструктивно повязана із викупленими приміщеннями. Відповідач також вказує, що ним 21.11.2006р. було направлено лист до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про розірвання договору як помилково укладеного, проте будь-якої відповіді отримано не було. З урахуванням викладеного, відповідач просить суд у позові відмовити.

Крім того, 10.09.2009р. Фізична особа - підприємець ОСОБА_3 звернулася до суду із зустрічною позовною заявою, в якій просить визнати договір від 25.06.1999р. припиненим з 22.05.2003р., визнати додаткове погодження №3 до договору оренди №316/201 від 25.06.1999р. на оренду коридору площею 3 кв.м. недійсним з 22.05.2003р., а також стягнути з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради витрати по сплаті держмита та ІТЗ судового процесу.

В обґрунтування зустрічного позову Фізична особа - підприємець ОСОБА_3 посилається на те, що вона, на підставі договору оренди №316/201 від 25.06.1999р., з урахуванням додаткового погодження №2 від 24.10.2002р., користувалася нежилим підвальним приміщенням площею 14,63 кв.м. (у тому числі 2,83 кв.м. площа загального користування), що розташоване за адресою: АДРЕСА_2.

Проте, 22.05.2003р. між Одеською міською радою та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу №56, за яким Фізична особа - підприємець ОСОБА_3 купила індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді нежилого підвального приміщення площею 11,6 кв.м., що складає 9/1000 частин підвалу домоволодіння та розташоване за адресою: АДРЕСА_2.

З урахуванням чого, 4.06.2003 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 було укладено додаткове погодження №3 до договору оренди нежитлового приміщення №316/201 у частині зміни площі на 3 кв.м. (площа загального користування) із відповідним перерахунком орендної плати.

Таким чином, Фізична особа - підприємець ОСОБА_3 вважає, що 22.05.2003р., у зв'язку із викупом орендарем орендованого приміщення, договор від 25.06.1999р. припинився на підставі п.2 ст.291 ГК України, а усі додаткові погодження, укладені після його припинення, є недійсними, оскільки внесення змін до договору, що припинився, не відповідає вимогам закону. Крім того, Фізична особа - підприємець ОСОБА_3 вказує, що предметом додаткового погодження від 4.06.2003р. є допоміжне приміщення - частина коридору площею 3 кв.м., яка не може виступати самостійним обєктом оренди,

У запереченнях на відзив позивач за первісним позовом зазначає, що договір оренди припинився на підставі додаткового погодження від 4.06.2003р. тільки в частині викупленого приміщення площею 11,6 кв.м., а договір, відповідно до якого відповідач користується приміщенням площею 3 кв.м., є чинним та підлягає виконанню у повному обсязі.

Щодо підтвердження права власності територіальної громади на спірне приміщення, позивач зазначає, що напівпідвальне приміщення належить до комунальної власності згідно із рішенням Одеської обласної ради від 25.11.91р., яким весь житловий і не житловий фонд місцевих рад, розташований у територіальних межах міста був переданий до комунальної власності.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

25.06.1999р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 було укладено договір оренди нежитлового приміщення №316/201, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове напівпідвальне приміщення, загальною площею 16,9 кв. м., в тому числі 5,3 кв. м. площі загального користування, розташоване за адресою: АДРЕСА_2, під розміщення офісу.

Відповідно до п.3 договору оренди орендна плата перераховується орендодавцю щомісячно у сумі 39,17 грн. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця.

Строк дії договору відповідно до п. 1.2 зазначеного договору був встановлений до 25.06.2004 року.

Додатковим погодженням №1 від 1.02.01р. змінено площу орендованого приміщення з 16,9 кв.м. на 13,76 кв.м.

Крім того, 24.10.2002р. додатковим погодженням №2 змінено площу орендованого приміщення з 13,76 на 14,63 та зазначено площу загального користування у розмірі 2,83 кв.м.

22.05.2003р. між Одеською міською радою та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу №56, за яким Фізична особа - підприємець ОСОБА_3 купила індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді нежилого підвального приміщення площею 11,6 кв.м., що складає 9/1000 частин підвалу домоволодіння та розташоване за адресою: АДРЕСА_2.

В подальшому 4.06.2003 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 було укладено додаткове погодження №3 до договору оренди нежитлового приміщення №316/201 у частині зміни площі на 3 кв.м. (площа загального користування) із відповідним перерахунком орендної плати.

21.11.2006р. Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 було направлено лист до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про розірвання договору як помилково укладеного, оскільки наявні між сторонами правовідносини є не орендними, а сервітутними, проте будь-якої відповіді отримано не було.

Таким чином, наявність заборгованості по договору оренди в редакції додаткового погодження №3 та пені за несвоєчасну сплату орендної плати зумовило звернення Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до господарського суду Одеської області із відповідним позовом про стягнення суми за договором, та, відповідне звернення Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 із зустрічним позовом.

Проаналізувавши надані сторонами докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків :

Приймаючи до уваги, що позовні вимоги, які складають предмет спору по первісному позову, та зустрічні позовні вимоги безпосередньо повязані із додатковим погодженням №3 до оренди нежитлового приміщення №316/201, укладеним 4.06.2003р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3, суд, перш за все, вважає за необхідне надати правову оцінку зазначеному договору.

Відповідно до статті 48 ЦК Української РСР, що діяв на момент укладення спірного договору) недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону , в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей. По недійсній угоді кожна з сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

Вказані положення цілком кореспондуються з приписами як статті 203 Цивільного кодексу України, якою визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, так і ст. 207 ГК України, відповідно до якої господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Отже, відповідність змісту правочину Цивільному та Господарському кодексам України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства є однією з необхідних умов його дійсності, натомість його суперечність зазначеним вимогам і є підставою для визнання такого договору недійсним.

Згідно до ст.653 ЦК України, у разі зміни договору, що мало місце при укладенні сторонами додаткового погодження №3, зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета , місця, строків виконання тощо. Таким чином, суд надає оцінку правовідносинам сторін в частині зміненого предмету договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" N 2269-XII, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Таким чином, метою оренди є забезпечення орендаря нерухомим майном для здійснення підприємницької та іншої діяльності .

Об'єктами оренди, при цьому, може бути лише майно, зазначене у частині 1 статті 4 Закону.

Відповідно до п. 2 роз'яснення ВАСУ N 02-5/237 від 25.05.2000 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" укладення договорів оренди майна, яке відповідно до пункту 2 статті 4 Закону та інших законодавчих актів України, зокрема Декрету Кабінету Міністрів України від 31.12.92 N 26-92, не може бути об'єктом оренди, є підставою для визнання таких договорів недійсними згідно зі статтею 48 Цивільного кодексу Української РСР.

Згідно до ст. 4 вказаного закону, об'єктами оренди за цим Законом є, зокрема,: цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) та нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно.

Про необхідність чіткого виділення майна, що здається в оренду, свідчать також вимоги рішення Одеської міської ради від 26.03.03р. „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”, яке визначає обовязкове складення на обєкт оренди технічного паспорту.

Разом з тим, як вбачається із матеріалів справи, та не заперечується сторонами у справі, майно, що є предметом договору оренди з урахуванням додаткового погодження №3 від 4.06.2003р., не є індивідуально визначеним майном у розумінні Закону №2269, та не може використовуватися у здійсненні підприємницької діяльності, оскільки являє собою частину коридору, через який здійснюється прохід до офісних приміщень, в тому числі і до тих, що належать Фізичній особі - підприємцю ОСОБА_3О на праві приватної власності.

При цьому, на виконання вимог суду про надання технічного паспорту на обєкт оренди, представник позивача повідомив про його відсутність у зв'язку з неможливістю відокремити орендоване майно.

Таким чином, площа загального користування, яка є предметом додаткового погодження від 4.06.2003р., не може виступати самостійним обєктом оренди, а конструктивно повязана із викупленим приміщенням, та є, відповідно до ст.131 ЦК УРСР, чинного під час укладення договору, їх складовою частиною, що забезпечує їх використання за цільовим призначенням.

Крім того, застосовуючи аналогію закону, виходячи із змісту рішення Конституційного суду України у справі за конституційним зверненням ОСОБА_5 та ін. про офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) від 02.03.2004 року № 4-рп/2004 (справа № 1-2/2004), суд зазначає, що допоміжні приміщення, у тому числі і частина коридору, що є предметом додаткового погодження, є власністю власників квартир, а також власників нежилих приміщень.

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 цього Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку.

Суд зазначає, що право здавати в оренду майно, відповідно до чинного законодавства, має власник речі або особа, якій належать майнові права, проте, будь-яких переконливих доказів щодо належності предмету договору (частини коридору) до власності, територіальної громади, при наявності інших співвласників домоволодіння, позивач в порушення вимог ст.33 ГПК України, не надав.

З урахуванням вищевикладеного, суд доходить висновку про невідповідність додаткового погодження №3 від 4.06.2003р., до договору оренди від 25.06.1999р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3, вимогам закону, зокрема, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" N 2269-XII, що є підставою для задоволення зустрічного позову у цій частині та визнання його недійсним у судовому порядку.

Згідно до п. 6 прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України 2003р., правила цього кодексу про позовну давність застосовуються до позовів, строк пред'явлення яких, встановлений законодавством, що діяло раніше, не сплив до набрання чинності цим Кодексом.

Приймаючи до уваги, що згідно до ст.267 ч.3, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення, суд, за відсутності такої заяви сторін, не розглядає питання щодо застосування позовної давності.

Щодо позовних вимог про визнання договору оренди від 25.06.1999р. припиненим з 22.05.2003р. суд зазначає наступне.

Договір від 25.06.1999р. дійсно припинився в частині викупленого приміщення площею 11,6 кв. м. на підставі ст.268 та ст.219 ЦК УРСР за збігом кредитора і боржника в одній особі, проте позивач просить про захист у спосіб, що не передбачений законом, що є підставою для відмови у зустрічному позові у цій частині.

Щодо вимог позивача по первісному позову суд зазначає, що відповідно до ст. 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю. За таких обставин, з урахуванням недійсності додаткового погодження від 4.06.2003р., вимоги позивача по первісному позову про стягнення орендної плати та пені на підставі вказаної додаткової угоди є також безпідставними та задоволенню не підлягають.

З урахуванням вищевикладеного, у позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради слід відмовити у повному обсязі.

Відповідно до вимог ст.ст.44, 49 ГПК України судові витрати слід покласти на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 44,49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради відмовити.

2. Зустрічний позов Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 задовольнити частково.

3 . Визнати недійсним додаткове погодження №3 від 4.06.2003р., до договору оренди від 25.06.1999р. №316/201, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3

4 . Стягнути з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, п/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, ідентифікаційний код 26302595) на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_1, ід.код НОМЕР_1) держмито в сумі 42 /сорок дві/ грн.. 50 коп. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 /сто вісімнадцять/ грн.

5. В решті зустрічного позову відмовити.

6 . Видати Фізичній особі - підприємцю ОСОБА_3 (АДРЕСА_1, ід.код НОМЕР_1) довідку на повернення надмірно сплаченого державного мита в сумі 17 грн.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя Щавинська Ю.М.

рішення підписано 23.10.2009р.