Рішення № 58955592, 07.07.2016, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.07.2016Справа №910/9408/16

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта Текс»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполісжитлобуд»

про визнання недійсними попередніх договорів від 04.12.2013,

від 30.03.2015 та стягнення 798 376,00 грн.

Суддя Сівакова В.В.

Представники сторін:

від позивача Гнип А.С. - по дов. № б/н від 05.05.2016

від відповідача Чуба В.Д. - по дов. № б/н від 20.01.2016

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта Текс» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполісжитлобуд» про визнання частково недійсним попереднього договору від 04.12.2013, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воробйовою К.В. за реєстровим № 841; про визнання недійсним попереднього договору від 30.03.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воробйовою К.В. за реєстровим № 126; про стягнення 798 376,00 грн.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 04.12.2013 між позивачем та відповідачем було підписано та нотаріально посвідчено попередній договір за № 841 щодо укладення договору оренди, відповідно до якого основний договір (договір оренди приміщення) повинен бути укладеним після настання відкладальної обставини (завершення будівництва торгового центру Respublika та набуття орендодавцем права власності на нього). Оскільки протягом року відкладальна обставина не настала, на виконання статті 4 попереднього договору 30.03.2015 сторонами укладено та нотаріально посвідчено новий попередній договір. Позивач вважає, що положення попереднього договору в частині зобов'язання сторін укласти новий попередній договір та новий попередній договір повністю повинні бути визнані недійсними, оскільки ст. 182 Господарського кодексу України встановлює річний строк для укладення основного договору на підставі попереднього договору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.05.2016 порушено провадження у справі № 910/9408/16 та призначено справу до розгляду на 09.06.2016.

Ухвалою Господарського суду міста Києва № 910/9408/16 від 09.06.2016, у зв'язку з неявкою в судове засідання представника відповідача та невиконанням відповідачем вимог ухвали про порушення провадження у справі від 27.05.2016, розгляд справи був відкладений на 23.06.2016.

Відповідачем в судовому засіданні 23.06.2016 подано клопотання про залучення третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Воробйову К.В.

Суд розглянувши дане клопотання відмовив в його задоволенні з огляду на наступне

Відповідно до ст. 27 Господарського процесуального кодексу України треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за клопотанням сторін, прокурора або ініціативи господарського суду.

Така третя особа виступає в процесі на стороні позивача або відповідача - у залежності від того, з ким із них у неї існують (або існували) певні правові відносини.

Що ж до наявності юридичного інтересу у третьої особи, то у вирішенні відповідного питання суд має з'ясовувати, чи буде у зв'язку з прийняттям судового рішення з даної справи таку особу наділено новими правами чи покладено на неї нові обов'язки, або змінено її наявні права та/або обов'язки, або позбавлено певних прав та/або обов'язків у майбутньому (ч. 5 п. 1.6. постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26.12.2011 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції»).

Отже, третя особа без самостійних вимог, має знаходитися з однією зі сторін у матеріальних правовідносинах, які в результаті прийняття судом рішення у справі зазнають певних змін.

Суд дійшов висновку, що прийняття рішення з даного господарського спору, не може вплинути на права або обов'язки приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Воробйову К.В. щодо відповідача, тому відсутні підстави для залучення останнього до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.

Позивач в судовому засіданні 23.06.2016 позовні вимоги підтримав повністю.

Відповідач в судовому засіданні 23.06.2016 проти задоволення позовних вимог заперечував повністю.

В судовому засіданні 23.06.2016 на підставі ст. 77 господарського процесуального кодексу України було оголошено перерву до 30.06.2016.

Відповідач у поданому 30.06.2016 до відділу діловодства суду відзиві на позовну заяву проти задоволення позовних вимог заперечує посилаючись на те, що відповідно до пункту 1.19 нового попереднього договору з укладенням нового попереднього договору втрачає чинність первинний попередній договір. Тобто, укладаючи новий попередній договір, сторони припинили дію первинного попереднього договору. Новий попередній договір містить такі ж істотні умови основного договору (договору оренди), що й первинний попередній договір. При укладенні первинного попереднього договору та нового попереднього договору сторони у відповідності до ст. 212 Цивільного кодексу України обумовили обов'язок укладення основного договору відкладальною обставиною - завершення будівництва об'єкту оренди та набуття права власності орендодавця на нього (пукти 1.14 та 2.1 переднього договору та нового попереднього договору). Зі спливом річного строку після укладення попереднього договору обов'язок сторін укласти основний договір припинився в силу ст. 182 Господарського кодексу України, однак не припинилися інші зобов'язання сторін, в тому числі, обов'язок укласти новий попередній договір, оскільки попередній договір є змішаним (пункти 16.2, 16.3). Положення попереднього договору в частині, що стосується укладення нового попереднього договору, не можуть вважатися такими, що суперечать законодавству, оскільки оптимально регулюють відносини сторін та базуються на нормах щодо свободи визначеннями сторонами умов договору. Положення попереднього договору та нового попереднього договору, які визначають обов'язок сторін укладати новий попередній договір не порушують вимоги законодавства, відтак, вимоги позивача про визнання недійними зазначених правочинів, а також про відшкодування в зв'язку із цим збитків не підлягають задоволенню.

В судовому засіданні 30.06.2016 на підставі ст. 77 господарського процесуального кодексу України було оголошено перерву до 07.07.2016.

В судовому засіданні 07.07.2016, відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача і відповідача, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

04.12.20013 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполісжитлобуд» (орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Дельта Текс» (орендар, позивач) було укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воробйовою К.В. за реєстровим № 841 (далі - попередній договір).

Відповідно до умов п. 2.1 попереднього договору сторони зобов'язуються протягом 90 днів після настання відкладальної обставини, на умовах, передбачених в цьому попередньому договорі, укласти договір оренди. Договір оренди буде укладено на умовах та в редакції, вказаній в додатку 1 до цього договору.

Згідно з п. 1.14 попереднього договору відкладальною умовою є настання в сукупності всіх наведених нижче обставин (умов):

- отримання орендодавцем акта введення в експлуатацію, сертифікату, свідоцтва про право власності, інших документів щодо торгового центру та/або приміщення, які можуть бути необхідні для укладення договору оренди із нотаріальним посвідченням відповідно до законодавства України;

- завершення орендарем робіт орендаря відповідно до вимог цього договору та отримання орендодавцем письмового повідомлення від орендаря про це; (оздоблювальні та інші роботи, які зобов'язаний виконати орендар за свій рахунок відповідно до вимог цього договору, з метою облаштування приміщення для використання за цільовим призначенням - п. 1.13 попереднього договору);

- направлення орендодавцем орендареві письмового повідомлення про готовність до укладення договору оренди.

Відповідно до п. 1.3 попереднього договору торговим центром є - багатофункціональний торгівельно-розважальний комплекс з паркінгом, що є складовою частиною проекту «Житлова та громадська забудова з автовокзалом, по території вулиці Кільцева дорога, 1, 1а, 1в, обмеженої вулицями Кільцева дорога, західною межею забудови по вулицях Теремківській та Жулянській і міською межею, у Голосіївському районі м. Києва», будівництво якого здійснюється на земельній ділянці відповідно до розробленої проектної документації та дозволу на виконання будівельних робіт.

Пунктом 13.1 попереднього договору встановлено, що впродовж строку, вказаного в додатку 2 (пункт 11), орендар зобов'язаний сплатити орендодавцеві на банківський рахунок, вказаний в цьому договорі, або банківський рахунок, зазначений у відповідному рахунку орендодавця (якщо орендодавець направить такий рахунок орендареві), платіж у якості попередньої оплати (авансу) в рахунок сплати орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної та маркетингової орендної плати) за договором оренди, сума якого вказана в додатку 2 (пункт 10).

Згідно з п. 13.2 попереднього договору порядок зарахування авансового внеску в рахунок орендної плати передбачений положеннями договору оренди (додаток 1).

Пунктом 13.3 попереднього договору сторони домовилися, що до моменту укладення договору оренди і повного виконання орендарем своїх обов'язків по цьому договору (не залежно від укладення договору оренди) сума авансового внеску є забезпеченням виконання орендарем його обов'язків по цьому попередньому договору.

Відповідно до п. 13.6 попереднього договору на момент укладення договору оренди авансовий внесок (його залишок) буде зараховано в рахунок авансового внеску за таким договором оренди.

Позивачем на виконання умов попереднього договору 27.12.2013 було перераховано відповідачу 399 188,00 грн. та 16.05.2014 - 399 188,00 грн., що загалом становить 798 376,00 грн., що підтверджується платіжними дорученнями № 11097 від 27.12.2013 та № 14547 від 16.05.2014.

Згідно п. 12.1 попереднього договору попередньо визначений строк, протягом якого орендодавець має намір відкрити торговий центр для відвідувачів, визначений у додатку 2 (пункт 3). Орендодавець повідомляє орендаря про попередню дату відкриття не менше як за 6 місяців. Дата відкриття повинна наступити не пізніше спливу 6 місяців після закінчення вказаного у додатку 2 періоду, в якому попередньо заплановано дата відкриття торгового центру.

Пункт 3 додатку 2 встановлює, що орієнтовно дата відкриття наступить у четвертому кварталі 2014 року.

Відповідно до п. 12.2 попереднього договору дата відкриття відкладається в межах строку, передбаченого п. 12.1 договору, без жодних претензій з боку орендаря та без застосування до орендодавця будь-яких негативних наслідків зі сторони орендаря (зокрема, штрафні санкції, відшкодування збитків) у тому випадку, якщо наступають будь-які обставини, які впливають на будівництво торгового центру, отримання акта введення в експлуатацію, сертифікату відповідності або свідоцтва на право власності, зокрема:

- обставини непереборної сили;

- нестача матеріалів або трудових та інших ресурсів, які орендодавець обґрунтовано не міг спрогнозувати станом на дату укладення цього договору, не пов'язана з платоспроможністю орендодавця або генерального підрядника;

- рішення державних або місцевих органів влади, що призводять до змін законодавства України;

- суттєва затримка, спричинена іншими орендарями або їхніми підрядниками;

- будь-які інші об'єктивні причини або обставини поза межами контролю орендодавця.

Пунктом 12.3 попереднього договору визначено, що орендодавець має право неодноразово переносити повідомлену орендодавцем дату відкриття, з урахуванням п. 12.1 та 12.2 повідомлення про перенесення дати відкриття направляється орендареві не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до попередньо визначеної дати відкриття, визначеної в попередньому повідомленні про відкриття. Не менше ніж за 1 (один) місяць до дати відкриття, яка попередньо встановлена або яка була перенесена і орендодавцем відповідно до вказаних вище положень, орендодавець повідомляє орендаря про точну дату відкриття, яка повинна наступити не пізніше ніж через 1 (один) місяць після дати, визначеної у новому повідомленні орендодавця. Сторони домовилися, що орендодавець не несе жодної відповідальності в тому випадку, якщо дата відкриття переноситься відповідно до наведених вище положень.

Отже, за умовами попереднього договору орендодавець мав закінчити будівництво торгового центру, отримати на нього всі необхідні документи пов'язані із введенням об'єкту нерухомості в експлуатацію та оформленням права власності на нього орієнтовно у четвертому кварталі 2014 року, однак у будь-якому випадку не пізніше 30.06.2015.

Проте, станом на 25.02.2015, коли закінчився встановлений ст. 182 Господарського кодексу України річний строк для укладення основного договору на підставі попереднього договору, торговий центр так і не було збудовано відповідачем. Тобто відкладальна обставина не настала, як наслідок, сторони не могли укласти договір оренди з вини відповідача.

Відповідно до п. 4.1 попереднього договору якщо протягом встановленого законодавством граничного строку для укладення основного договору на підставі попереднього договору (далі - граничний строк) відкладальна обставина не наступить та/або сторони не зможуть укласти договір оренди, на вимогу орендодавця сторони зобов'язуються укласти попередній договір на наступний граничний строк на умовах, які повинні бути аналогічними положенням цього попереднього договору та відображати досягнуті сторонами домовленості (з урахуванням нових положень, пов'язаних із тими змінами фактичних даних та обставин, які будуть існувати на момент укладення такого нового попереднього договору (вище та далі - новий попередній договір).

Орендодавець має право вимагати укладення нового попереднього договору, а орендар зобов'язаний укласти новий попередній договір на вимогу орендодавця по спливу строку, при якому до встановленої законодавством граничної дати для укладення основного договору залишається менше 60 днів. Сторони не звільняються від обов'язку укласти новий попередній договір по спливу граничного строку.

Як свідчать матеріали справи 30.03.2015 між сторонами був укладений новий попередній договір щодо укладення договору оренди, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воробйовою К.В. за реєстровим № 126 (далі - новий попередній договір).

Пунктом 1.19 нового попереднього договору визначено, що цей попередній договір укладається на виконання положень попереднього договору. В розумінні попереднього договору цей попередній договір є новим попереднім договором. З підписанням цього нового попереднього договору втрачає чинність у повному обсязі попередній договір незалежно від будь-яких положень щодо його чинності, викладених у попередньому договорі.

Тобто, обидва попередні договори укладені між позивачем та відповідачем з метою укладення у майбутньому договору оренди нежитлового приміщення на території торгівельного центру.

Пунктом 13.1 нового попереднього договору сторони погодили, що сума авансового внеску, сплаченого орендарем відповідно до попереднього договору, зараховується в рахунок обов'язку орендаря щодо сплати авансового внеску за попереднім договором.

Пункт 10-1 додатку 2 встановлює, що сума сплаченого орендарем авансового внеску відповідно до попереднього договору становить 798 376,00 грн.

Отже, авансовий платіж сплачений позивачем за попереднім договором був зарахований у якості платежу на новим попереднім договором без зміни його цільового призначення (авансування платежів за договором оренди, що мав бути укладений між сторонами).

Однак, встановлений ст. 182 Господарського кодексу України річний строк для укладення основного договору на підставі попереднього договору знов сплинув 29.03.2016, а торговий центр так і не було збудовано відповідачем. Тобто і за новим попереднім договором відкладальна обставина не настала, як наслідок, сторони не змогли укласти договір оренди з вини відповідача.

Доказів того, що будівництво торгового центру завершено, введено його в експлуатацію та оформлено право власності за позивачем матеріали справи не містять та не подано сторонами. Також відсутні докази повідомлення відповідачем позивача про вказані обставини та готовність укладення договору оренди.

Враховуючи викладені обставини, позивач 15.04.2016 засобами кур'єрської служби доставки ТОВ «Експрес Мотор Україна» направив відповідачу вимогу № 04/04/2016-1 від 04.04.2016 про повернення грошових коштів у сумі 798 376,00 грн. протягом 30-ти днів з дня отримання вимоги, яка отримана відповідачем 15.04.2016. Відповідач дану вимогу залишив без реагування.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України).

У відповідності до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Статтею 11 Цивільного кодексу України передбачені підстави виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, цивільно-правовий договір, який є основною правовою формою договору, що опосередковує рух цивільного обороту. За своєю правовою природою будь-який цивільно-правовий договір є правочином.

У відповідності до положень ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Правочин - це дія особи, спрямована на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків (ст. 202 Цивільного кодексу України).

У відповідності до ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Статтею 182 Господарського кодексу України (ч. 1) встановлено, що за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Згадана норма Господарського кодексу України щодо річного строку для укладення основного договору не може бути змінена за згодою сторін, з огляду на ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України, яка визначає, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Частиною 4 ст. 182 Господарського кодексу України встановлено, що зобов'язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не надішле проект такого договору другій стороні. При цьому порядок укладення основного договору погоджений сторонами у ст. 3 попереднього договору.

Пунктом 3.2 попереднього договору встановлено, що протягом 15 (п'ятнадцяти) календарних днів після настання відкладальної обставини орендодавець надсилає орендарю письмове запрошення укласти договір оренди, в якому, зокрема, має бути вказано місце, дата та час підписання сторонами договору оренди. Дата підписання договору оренди має бути визначена в такому повідомленні не пізніше останнього дня для укладення договору оренди, визначеного відповідно до цього попереднього договору.

Повноваження надіслати пропозицію щодо укладення договору оренди, було надано за згодою сторін виключно відповідачеві, що пов'язане із тим, що в силу п. 1.14 попереднього договору виключно відповідач мав бути обізнаний про настання відкладальної обставини та про можливість укласти основний договір.

Оскільки, відповідач протягом року з дня укладення попереднього договору, а саме по 03.12.2014 не надіслав позивачеві письмове запрошення укласти договір оренди та проект такого договору, попередній договір та всі зобов'язання, що з нього випливають мали бути припинені в силу ч. 4 ст. 182 Господарського кодексу України 03.12.2014 (останній день строку).

Частиною 5 ст. 182 Господарського кодексу України визначено, що відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Окрім того, чітке розуміння сторонами загалом та відповідачем зокрема приписів чинного законодавства щодо обов'язкового річного граничного строку для укладення основного договору на підставі попереднього договору підтверджується деякими положеннями самого попереднього договору, які свідчать про те, що сторони визнають наявність такого граничного строку, зокрема такі положення містяться у п.п. 3.5, 16.2., 16.3., статті 4 попереднього договору.

Однак, незважаючи на встановлені Господарським кодексом України обмеження щодо строку, протягом якого має бути укладено основний договір, попередній договір містить у собі ряд положень, що протирічать згаданим вище нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, а саме наступні положення:

- пункт 3.5 попереднього договору, наступного змісту: укладення договору оренди та/або припинення положень цього попереднього договору щодо визначення обов'язків сторін укласти договір оренди у зв'язку із простроченням граничного строку для укладення договору оренди, встановленого законодавством України, не звільняє сторін від виконання всіх невиконаних обов'язків відповідно до цього попереднього договору (зокрема, грошових зобов'язань);

- стаття 4 «Укладення нового попереднього договору» попереднього договору, яка включає п.п.4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6., 4.7. наступного змісту:

4.1. Якщо протягом встановленого законодавством граничного строку для укладення основного договору на підставі попереднього договору (далі - граничний строк) відкладальна обставина не наступить та/або сторони не зможуть укласти договір оренди, на вимогу орендодавця сторони зобов'язуються укласти попередній договір на наступний граничний строк на умовах, які повинні бути аналогічними положенням цього попереднього договору та відображати досягнуті сторонами домовленості (з урахуванням нових положень, пов'язаних із тими змінами фактичних даних та обставин, які будуть існувати на момент укладення такого нового попереднього договору (вище та далі - новий попередній договір).

Орендодавець має право вимагати укладення нового попереднього договору, а орендар зобов'язаний укласти новий попередній договір на вимогу орендодавця по спливу строку, при якому до встановленої законодавством граничної дати для укладення основного договору залишається менше 60 днів. Сторони не звільняються від обов'язку укласти новий попередній договір по спливу граничного строку.

З укладенням нового попереднього договору втрачають силу відповідні положення цього договору, якщо інше не буде погоджено сторонами.

4.2. У тому випадку, якщо протягом граничного строку відкладальна обставина не наступить і сторони не укладуть договір оренди, орендодавець не вважається таким, що прострочив виконання своїх обов'язків, до орендодавця не можуть застосовуватися будь-які негативні наслідки зі сторони орендаря, орендар зобов'язаний виконувати положення цього попереднього договору, в тому числі, щодо укладення нового попереднього договору.

4.3. У тому випадку, якщо протягом граничного строку сторони не укладуть новий попередній договір на вимогу орендодавця, орендар має право направити орендодавцеві вимогу щодо укладення нового попереднього договору.

4.4. З метою укладення нового попереднього договору орендодавець надсилає письмове запрошення орендарю для підписання нового попереднього договору з вказівкою місця та дати укладення нового попереднього договору. Протягом 5 (п'яти) робочих днів після направлення орендодавцем вказаного запрошення сторони зобов'язані укласти новий попередній договір. При цьому, за новим попереднім договором строк для укладення договору оренди не повинен перевищувати 12 календарних місяців. Новий попередній договір укладається лише один раз.

4.5. У випадку укладення сторонами нового попереднього договору авансовий внесок, сплачений орендарем відповідно до цього договору, зараховується в якості авансового внеску (або його частини, якщо його розмір на дату підписання нового попереднього договору менший необхідної суми) за новим попереднім договором.

4.6. Якщо орендар не з'явиться для підписання нового попереднього договору на повторну письмову вимогу орендодавця, направлену з інтервалом не менше 5 (п'ять) днів, авансовий внесок залишається у орендодавця та не підлягає поверненню після припинення договору, та при цьому орендар зобов'язаний сплатити на користь орендодавця додатково штрафні санкції, передбачені в цьому попередньому договорі. В такому випадку орендодавець має право в односторонньому порядку розірвати цей попередній договір та відмовитися від укладення нового попереднього договору або вимагати укладення нового попереднього договору на наступний граничний строк, у тому числі в судовому порядку.

4.7. Якщо договір оренди не буде укладено на умовах цього договору та якщо при цьому протягом 30 календарних днів після отримання орендодавцем повторної письмової вимоги орендаря (направленої після закінчення граничного строку з інтервалом не менше 30 календарних днів), з вини орендодавця новий попередній договір (або договір оренди на підставі нового попереднього договору після закінчення граничного строку) не буде укладено, орендодавець на вимогу орендаря повертає орендареві авансовий внесок (його залишок) та відшкодовує завдані збитки в розмірі, який не перевищує вартість зроблених орендарем невід'ємних поліпшень в приміщенні, якщо такі були здійснені орендарем внаслідок виконання робіт орендаря (за умови, що такі роботи орендаря виконувалися у чіткій відповідності до цього договору). В такому випадку цей попередній договір (новий попередній договір) вважається припиненим та сторони не зобов'язані укладати договір оренди або новий попередній договір;

- пункт 11.4 попереднього договору, наступного змісту: Сторони домовилися, що внесок на відкриття торгового центру за жодних обставин не підлягає поверненню орендареві, крім випадку, якщо договір оренди або новий попередній договір не було укладено з вини орендодавця;

- пункт 15.1 попереднього договору, який включає пп.пп. 15.1.1. та 15.1.2. наступного змісту:

15.1.1. У тому випадку, якщо орендар прострочить підписання договору оренди або нового попереднього договору відповідно до положень цього попереднього договору більш як на 10 (десять) календарних днів, орендар зобов'язаний сплатити на користь орендодавця штрафні санкції у розмірі подвійної денної основної орендної плати за кожен день прострочення укладення договору оренди або нового попереднього договору;

15.1.2. У тому випадку, якщо орендар прострочить підписання договору оренди або нового попереднього договору відповідно до положень цього Попереднього договору більш як на 20 (двадцять) календарних днів, орендар зобов'язаний сплатити орендодавцеві договірні штрафні санкції у розмірі основної орендної плати за 3 три місяці. В рахунок сплати штрафної санкції зараховується сплачений орендарем авансовий внесок, а також штрафні санкції, сплачені орендарем відповідно до пункту 15.1.1.

- пункт 16.1 попереднього договору, наступного змісту: Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення та діє до повного виконання сторонами своїх обов'язків, передбачених цим договором. У разі припинення дії даного договору, у частині положень щодо фінансових зобов'язань сторін (зокрема, щодо сплати штрафних санкцій) договір залишається чинним до їх повного виконання;

- пункт 16.2 попереднього договору, наступного змісту: У тому випадку, якщо законодавством України встановлено граничний строк для укладення основного договору на підставі попереднього договору, сторони домовилися, що незалежно від закінчення такого граничного строку, сторони зобов'язані врегулювати свої відносини відповідно до їх намірів, які випливають із цього договору,

- пункт 16.3 попереднього договору, наступного змісту: Враховуючи те, що даний попередній договір є змішаним та містить положення різних видів договорів (крім попереднього договору), в тому випадку, якщо закінчився встановлений законодавством граничний строк для укладення основного договору та сторони при цьому уклали або не уклали договір оренди, даний попередній договір не припиняє свою дію та сторони зобов'язані виконувати свої обов'язки за цим попереднім договором, у тому числі ті обов'язки, які повязан і із укладенням нового попереднього договору (якщо договір оренди не був укладений), виконанням робіт орендаря, сплатою необхідних платежів.

Загалом зазначені положення попереднього договору зводяться до того, що сторони після закінчення встановленого ст. 182 Господарського кодексу України річного строку, протягом якого має бути укладено основний договір, якщо договір оренди не буде укладено зокрема з вини відповідача, зобов'язані укласти новий попередній договір на той самий строк на тих самих умовах щодо того ж самого приміщення.

Таке зобов'язання сторін протирічить природі попереднього договору, що визначена ст. 635 Цивільного кодексу України та ст. 182 Господарського кодексу України, так як чинне законодавство визначає, що предметом попереднього договору є укладення у майбутньому саме основного договору, а в даному випадку попереднім договором передбачено укладення ще одного (нового) попереднього договору. Такі положення попереднього договору суперечать нормам чинного законодавства та правовій природі попереднього договору. Окрім того, укладення такого нового попереднього є фактично альтернативним оформленням попереднього договору на строк, що перевищує один рік, а відтак порушуються вимоги Господарського кодексу України щодо максимального строку попереднього договору.

Тобто сторони при укладенні попереднього договору порушили норми ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України та ч. 1 ст. 182 Господарського кодексу України щодо предмету та строку попереднього договору у частині визначення обов'язку сторін укласти новий попередній договір на наступні 12 місяців після закінчення попереднього договору.

Підставою недійсності правочину, у відповідності до ст. 215 Цивільного кодексу України, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Статтею 203 Цивільного кодексу України визначаються загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Так, частиною 1 ст. 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Судом встановлено, що сторонами при укладенні попереднього договору порушено вимоги ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України та ч. 1 ст. 182 Господарського кодексу України щодо предмету та строку попереднього договору, а відтак є підстави для визнання його недійсним у відповідній частині на підставі ст. 215 Цивільного кодексу України.

Стаття 217 Цивільного кодексу України встановлює, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

У даному випадку очевидним є те, що єдиною метою укладення попереднього договору було укладення у майбутньому між сторонами договору оренди, що прямо визначено у п. 2.1 попереднього договору, згідно якого сторони зобов'язуються протягом 90 днів після настання відкладальної обставини, на умовах, передбачених в цьому попередньому договорі, укласти договір оренди. Договір оренди буде укладено на умовах та в редакції, вказаній в додатку 1 до цього договору.

А відтак включення сторонами до попереднього договору п. 3.5., ст. 4., що включає п.п.4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6., 4.7., п. 11.4., п. 15.1., що включає пп.пп. 15.1.1. та 15.1.2., п.п.16.1.,16.2., що протирічать чинному законодавству, не є обов'язковою умовою попереднього договору, та очевидно, що попередній договір міг бути укладений без включення до нього зазначених положень.

Таким чином, підлягають визнанню недійсними з моменту укладення окремі частини попереднього договору від 26.02.2014, а саме п. 3.5., ст. 4., що включає п.п.4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6., 4.7., п.11.4., п.15.1., що включає пп.пп. 15.1.1. та 15.1.2., п.п.16.1., 16.2., 16.3.

Пункт 1.1 попереднього договору встановлює, що договір або попередній договір - цей договір, відповідно до якого сторони зобов'язуються протягом погодженого сторонами строку укласти договір оренди (основний договір) та виконувати інші обов'язки, погоджені сторонами в цьому договорі, із змінами та доповненнями до нього, що можуть вноситися сторонами. Цей договір є змішаним у розумінні ст. 628 Цивільного кодексу України та, крім положень попереднього договору, містить інші види договорів.

У відповідності до п. 2.12. постанови Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» у разі вирішення спору про недійсність правочину (договору), зміст якого містить елементи різних договорів (змішаний договір - частина друга статті 628 ЦК України), господарському суду слід виходити з такого.

Якщо в законі не передбачено вид договору, то господарюючі суб'єкти вправі самостійно визначати свої взаємовідносини через договори, що містять елементи різних договорів, і навіть таких, що не передбачені чинним законодавством, але оптимально регулюють їх права і обов'язки. У таких випадках господарському суду необхідно дати оцінку усім умовам договору, з'ясувати законність застосування актів законодавства, елементи яких складають зміст договору, та обставини їх виконання, і, приймаючи рішення, застосувати законодавство, яке відповідає умовам договору та діям сторін й вирішити питання щодо законності частин договору за правилами, що стосуються визнання правочинів недійсними.

Зі змісту попереднього договору вбачається, що окрім положень попереднього договору, він також містить положення безпосередньо договору оренди, зокрема в частині обов'язку відповідача надати позивачеві доступ до приміщення для проведення ремонтних робіт та його пристосування до майбутнього орендного користування, здійснення позивачем ремонтних робіт, обов'язку позивача застрахувати свою відповідальність та здійснення платежів в рахунок орендної плати за майбутнім основним договором оренди. Однак всі положення попереднього договору, що можуть бути визначені як положення договору оренди, є лише складовою наміру сторін укласти у майбутньому договір оренди, та не можуть розцінюватися як самостійні зобов'язання.

Абзацом 4 п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» встановлено, що судам необхідно враховувати, що виконання чи невиконання сторонами зобов'язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним. У разі якщо правочин ще не виконаний, він є таким, що не створює жодних юридичних наслідків (частина перша статті 216 ЦК України).

Як вже зазначалося вище, сторонами на виконання попереднього договору, а саме на підставі п.3.5., ст. 4., що включає п.п. 4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6., 4.7., п. 11.4., п. 15.1., що включає пп.пп. 15.1.1. та 15.1.2., п.п. 16.1., 16.2., 16.3. попереднього договору, було укладено новий попередній договір від 30.03.2015. Прямий зв'язок нового попереднього договору із попереднім договором прямо встановлений п. 1.19 нового попереднього договору,

Тобто укладення сторонами нового попереднього договору фактично є нічим іншим, як виконанням сторонами недійсної частини (недійсних умов) попереднього договору.

Згідно ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Аналогічні норми містить ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України, згідно якої виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення.

Так як недійсні положення попереднього договору, а саме п. 3.5., ст. 4., що включає п.п. 4.1., 4.2., 4.З., 4.4., 4.5., 4.6., 4.7., п. 11.4., п. 15.1., що включає пп.пп. 15.1.1. та 15.1.2., п.п. 16.1., 16.2., 16.3. не мали виконуватися сторонами, тобто новий попередній договір взагалі не мав бути укладений між сторонами, оскільки укладення нового попереднього договору є виконанням недійсної частини попереднього договору

Оскільки новий попередній договір укладений на виконання положень попереднього договору, що суперечать чинному законодавству, новий попередній договір також підлягає визнанню недійсним повністю.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про обґрунтованість заявлених позивачем вимог про визнання частково недійсним попереднього договору від 04.12.2013 та визнання недійсним повністю попереднього договору від 30.03.2015.

У відповідності до ст. 22 Цивільного кодексу України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Під збитками розуміються втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Відповідно до ст. 224 Господарського кодексу України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов'язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб'єкту, права або законні інтереси якого порушено.

Під збитками розуміються витрати, зроблені управленою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Відповідно до п. 1 ст. 225 Господарського кодексу України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафна санкції, сплачені іншим суб'єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов'язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов'язання другою стороною.

На підставі ст. ст. 610, 611 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до ст. 623 Цивільного кодексу України боржник, який порушив зобов'язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки; розмір збитків, завданих порушенням зобов'язання, доказується кредитором; збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов'язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред'явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення; при визначення неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Наслідки порушень зобов'язань за договором є правовою підставою, згідно із ст. 623 Цивільного кодексу України, для стягнення збитків.

З огляду на положення статті 224 Господарського кодексу України, статей 22, 611, 614, 623 Цивільного кодексу України, для застосування такої міри відповідальності як стягнення збитків, потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: протиправної поведінки, збитків, причинного зв'язку між протиправною поведінкою боржника та збитками, вини. За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає.

При цьому, на позивача покладається обов'язок довести наявність збитків, протиправність поведінки заподіювача збитків та причинний зв'язок такої поведінки із заподіяними збитками. В свою чергу, відповідач повинен довести, що в його діях відсутня вина у заподіянні збитків.

Згідно ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Належність доказів - спроможність фактичних даних містити інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування, слугувати аргументами (посилками) у процесі встановлення об'єктивної істини. При цьому питання про належність доказів остаточно вирішується судом.

Допустимість доказів означає, що у випадках, передбачених нормами матеріального права, певні обставини повинні підтверджуватися певними засобами доказування або певні обставини не можуть підтверджуватися певними засобами доказування.

Суд погоджується з твердженнями позивача, що сума в розмірі 798 376,00 грн. є збитками позивача, які мали місце внаслідок неналежного виконання зобов'язань відповідачем за попереднім договором.

Отже, позивачем доведено причинно-наслідковий зв'язок між протиправними діями відповідача та понесеними позивачем збитками саме внаслідок неналежного виконання відповідачем договірного зобов'язання.

З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку, що позовні вимоги про стягнення 798 376,00 грн. збитків у вигляді вартості витрат на сплату авансового внеску в рахунок орендної плати є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню повністю.

Відповідач доказів на спростування обставин, повідомлених позивачем, не надав.

Зважаючи на вищенаведене, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта Текс» є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню повністю.

Витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст. 49, ст.ст. 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсними з моменту укладення окремі частини попереднього договору щодо укладення договору оренди від 04.12.2013, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполісжитлобуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Дельта Текс», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воробйовою К.В. за реєстровим № 841, а саме:

- визнати недійсним у повному обсязі пункт 3.5.;

- визнати недійсною у повному обсязі статтю 4, яка включає пункти 4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6., 4.7.;

- визнати недійсним пункт 11.4. у частині посилання в ньому на обов'язок укладення нового попереднього договору, тобто визнати недійсним частину наступного тексту: «або новий попередній договір»;

- визнати недійсним пункт 15.1. у частині посилання в ньому на обов'язок укладення нового попереднього договору, тобто визнати недійсним частину наступного тексту: «нового попереднього договору»;

- визнати недійсним підпункт 15.1.1. у частині посилання в ньому на обов'язок укладення нового попереднього договору, тобто визнати недійсним частину наступного тексту: «або нового попереднього договору» та «або нового попереднього договору»;

- визнати недійсним підпункт 15.1.2. у частині посилання в ньому на обов'язок укладення нового попереднього договору, тобто визнати недійсним частину наступного тексту: «або нового попереднього договору»;

- визнати недійсним пункт 16.1. у частині посилання в ньому на продовження строку договору понад один рік, тобто визнати недійсним частину наступного тексту: «У разі припинення дії даного договору, у частині положень щодо фінансових зобов'язань сторін (зокрема, щодо сплати штрафних санкцій) договір залишається чинним до їх повного виконання»;

- визнати недійсним у повному обсязі пункт 16.2.;

- визнати недійсним у повному обсязі пункт 16.3.

3. Визнати недійсними з моменту укладення попереднього договору щодо укладення договору оренди від 30.03.2015, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполісжитлобуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Дельта Текс», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воробйовою К.В. за реєстровим № 126 у повному обсязі.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполісжитлобуд» (01004, м. Київ, вул. Червоноармійська/Басейна, 1-3/2, літ. А, код ЄДРПОУ 34615529) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта Текс» (01023, м. Київ, пл. Спортивна, 1-А, код ЄДРПОУ 37357021) 798 276 (сімсот дев'яносто вісім тисяч триста сімдесят шість) грн. 00 коп. збитків, 14 731 (чотирнадцять тисяч сімсот тридцять одну) грн. 64 коп. витрат по сплаті судового збору.

Повне рішення складено 12.07.2016.

СуддяВ.В. Сівакова