Рішення № 5726727, 16.04.2009, Господарський суд Донецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

16.04.09 р. Справа № 2/41пд

Суддя господарського суду Донецької області Мартюхіна Н.О.

при секретарі судового засідання Москаленко О.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу

за позовом: Субєкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1 м. Кіровське

до відповідача: Обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” м. Кіровське

третя особа 1: Кіровська міська рада м. Кіровське

третя особа 2: Комунальне підприємство “Компанія з управління житлово-експлуатаційних підприємств” м. Кіровське

про визнання договору недійсним

За участю

представників сторін

від позивача: ОСОБА_2 за довір.

від відповідача: Вілков Д.В. керівник

від третьої особи 1: Трофімова Н.І. за довір.

від третьої особи 2: не зявився

СУТЬ СПОРУ:

Позивач, Субєкт підприємницької діяльності фізична особа ОСОБА_1 м. Кіровське, звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” м. Кіровське про визнання договору № 8/2А від 01.10.2007р. недійним.

В обґрунтування позову позивач посилається на те, що фактично на даний час діє два договори оренди на одне й теж приміщення, розташоване за адресою: м. Кіровське, мкр. Гірняцький, буд. 8, в підвалі девятиповерхового будинку, а саме: спірний договір № 8/2А від 01.10.2007р., що укладений з відповідачем та договір № 130/07 від 26.06.2007р., що укладений з комунальним підприємством “Компанія з управління житлово-експлуатаційних підприємств”.

Позивач вважає, що спірний договір № 8/2А від 01.10.2007р. є недійсним з тих підстав, що відповідач не має права укладати договір оренди на нежитлове приміщення, оскільки не є власником даного підвального приміщення та не має належних майнових прав на дане майно.

Позивач посилається на ті обставини, що спірний договір був підписаний та укладений помилково, що тягне за собою визнання такого правочину недійсним з підстав, передбачених ст.ст. 215, 216, 227, 229, 761 ЦК України та ст. 283, 287 ГК України.

Відповідач проти задоволення позову заперечує, надав відзив на позовну заяву, де вказує, що з 01.10.2007р. право на укладання договорів оренди щодо неподільного майна спільної власності знаходиться у виключній компетенції Обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок”, згідно Закону України “Про обєднання співвласників багатоквартирного буднику” , про що було повідомлено орендарів з пропозицією переукласти договори оренди згідно чинного законодавства України. Попередній договір № 130/07 від 26.06.2007р., що був укладений між позивачкою та КП “КУЖЕП” відповідно втратив чинність з 01.10.2007р.

Відповідач вказує, що рішення Кіровської міської ради від 14.07.2007р. № 5/15-52, на яке посилається позивач, регламентує оренду нежитлових приміщень, які знаходяться у власності територіальної громади міста, а спірний підвал не відноситься до нежитлових приміщень.

Ухвалою господарського суду від 26.02.2009р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору було залучено Кіровську міську раду та Комунальне підприємство “Компанія з управління житлово-експлуатаційних підприємств”.

Третьою особою, Комунальним підприємством “Компанія з управління житлово-експлуатаційних підприємств”, надані пояснення по суті заявлених позовних вимог, відповідно до яких останній вважає відсутнім у ОСББ “Гарний будинок” права укладати договір оренди на нежитлове приміщення з СПД ОСОБА_1, оскільки такі повноваження щодо укладання договорів на оренду нежитлових приміщень, які знаходяться у власності територіальної громади міста Кіровське надані КП “КУЖЕП”.

Третьою особою, Кіровською міською радою, надані також пояснення по суті позову, за якими останній вважає договір від 01.10.2007р. № 8/2А укладений між обєднанням співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” та приватним підприємцем ОСОБА_1 таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства та рішенням міської ради.

Ухвалами господарського суду у КП “Бюро технічної інвентаризації м. Кіровське” було витребувано пояснення та документацію на підтвердження власників будинку № 8 по вул. Гірняцька, 8, м. Кіровське, інформацію з реєстру прав власності відносно загальної площі та власника підвального приміщення; пояснення з приводу здійснення технічної інвентаризації підвального приміщення та спірної частини підвального приміщення площею 125м2 та письмові пояснення стосовно звернення сторін і учасників судового процесу по даній справі із заявами про інвентаризацію спірного підвального приміщення.

Згідно пояснень КП “Бюро технічної інвентаризації м. Кіровське” від 27.03.2009р. № 02-41/13290 вбачається, що на нерухоме майно за адресою: м. Кіровське, м-н. Гірняцький, буд. 8 зареєстровано право власності на 187 квартир, 27 квартир по вказаному адресу знаходяться в комунальній власності. Підвальне приміщення є невідємною частиною всього житлового будинку. Інвентарний план підвалу в архівній справі БТІ відсутній. З моменту введення в експлуатацію в БТІ ні фізичні, ні юридичні особі, на зверталися з замовленнями на виготовлення технічної документації всього підвалу або будь-якої його частини.

За клопотанням сторін процесуальний строк розгляду справи продовжувався.

Заслухавши у судовому засіданні представників сторін, розглянувши матеріали справи та дослідивши надані сторонами докази, суд

ВСТАНОВИВ:

По-перше, 26.06.2007р. між Комунальним підприємством “Компанія з управління житлово-експлуатаційних підприємств” (Орендодавець) та Приватним підприємством ОСОБА_1 (орендар) був укладений договір № 130/07 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, яке є комунальною власністю територіальної громади міста Кіровське.

Згідно до п. 1.1. вказаного договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в термінове платне користування окреме індивідуально визначене майно нежитлове приміщення, площею 68,0м2, розміщене за адресою: мкр. Гірняцький, в підвалі девятиповерхового (будинку, приміщення, споруди) № 8, яке знаходиться на балансі КП “КУЖЕП”, вартість якого визначена відповідно до експертної оцінки (балансової вартості) і складає 46909,04грн. Майно передається в оренду з метою використання для господарських потреб.

Пунктом 3.1 вказаного договору та додатком № 1 до цього договору обумовлена сума орендної плати 645,38 грн., що підлягає сплаті позивачем за користування підвальним приміщенням.

Зазначений обєкт оренди був переданий позивачеві відповідно до акту від 26.06.07р.

Пунктом 10.1. цього договору визначено, що він укладений терміном на 12 місяців, та діє з 26 червня 2007р. по 26 червня 2008р. включно.

Відповідно до витягу з протоколу № 24 засідання комітету з передачі в оренду майна територіальної громади м. Кіровське від 21.07.2008р. та Додаткової угоди № 1 від 21.07.08р. зазначений договір оренди був продовжений на строк до 01.10.2008р., а згідно витягу з протоколу № 28 від 28.10.08р. на строк до винесення рішенням судом.

Виходячи із наданих позивачем платіжних документів із супровідним листом від 26.02.09р., судом встановлено, що позивачем належним чином виконувались обовязки та здійснювались оплати саме за договором оренди № 130/07 від 26.06.07р., що укладений з Комунальним підприємством “Компанія з управління житлово-експлуатаційних підприємств”.

Разом з цим, Рішенням Кіровської міської ради № 424 від 07.09.2007р. було зареєстровано Обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” за адресою: 86302, Донецька область, місто Кіровське, м-н Гірняцький, будинок 8 та вказаним рішенням вирішено передати безоплатно з 01.10.2007р. у тимчасове користування терміном на 3 роки житловий будинок № 8 мікрорайону Гірняцький, який належить до комунальної власності територіальній громаді міста Кіровське, з балансу комунального підприємства “Компанія з управління житлово-експлуатаційних підприємств” на баланс обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок”.

Згідно до акту приймання-передачі від 01.10.2007р. відповідачу було передано на баланс житловий комплекс за адресою: м. Кіровське, м-н. Гірняцький, буд. 8.

01.10.2007р. між ОСББ “Гарний будинок” (орендодавець) та Приватним підприємцем ОСОБА_1 (орендар) був підписаний договір № 8/2А оренди майна товариства.

За цим договором орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежиле приміщання, розташоване в м. Кіровське, в підвалі девятиповерхового будинку № 8 по вул. Гірняцькій, загальною площею 125м2 для господарських потреб.

Пунктом 3.2 цього договору сторони передбачили розмір орендної плати в сумі 537,82 грн., який підлягає сплаті позивачем.

Пунктом 10.1. вказаного договору встановлено, що даний договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та діє протягом одного року з 01.10.2007р. до 01.10.2008р. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця до закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Доказів подання сторонами заяви про припинення або зміну умов договору до матеріалів справи не надано, у звязку з чим вказаний договір є продовженим.

Відповідно до додатку № 1 до вказаного договору, 01.10.07р. підвальне приміщення площею 125 м2 було передане позивачеві, у звязку з чим сторонами підписано акт приймання-передачи майна.

Позивач вважає цей договір недійсним, у звязку з тим, що одночасно на одне й теж приміщення діє два договори оренди, що укладені із різними орендодавцями, посилається на невідповідність спірного договору вимогам закону, у звязку з відсутністю у відповідача права власності на приміщення що здається позивачу в оренду, та відповідно повноважень на укладання вказаного договору.

Проаналізувавши надані сторонами судового процесу докази та пояснення, дослідивши та зясувавши всебічно та у повній мірі обставини справи, з якими закон повязує визнання договору недійсним, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.

Відповідно до частини 2 ст. 382 Цивільного кодексу України, власникам квартир у багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Рішенням Конституційного суду України від 02.03.2004р. у справі № 1-2/2004 (справа про право співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) встановлено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладові, горища, колясочні і т. інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирного будинку. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Саме власники квартир мають виключне право на використання та розпорядження майном загального користування. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на вчинення дій стосовно допоміжних приміщень вирішуються відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Предметом спору у даній справі є дійсність договору оренди від 01.10.07р. № 8/2А. При цьому, обєктом оренди спірного договору, згідно пункту 1.1, - є нежиле підвальне приміщення площею 125 м2 девятиповерхового будинку № 8 по вул. Гірняцької міста Кіровське.

Виходячи із вищевикладених вимог ст. 382 ЦК України, Рішення Конституційного суду України, а також, в силу визначення термінів статтею 1 Закону України “Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку” зазначене підвальне приміщення, що є предметом оренди, має статус неподільного майна та відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що забезпечує належне функціонування жилого будинку.

Згідно статті 1 Закону України “Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку”, обєднанням співвласників багатоквартирного будинку є юридична особа, створена власниками для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, власниками приватизованих квартир зазначеного будинку створено обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок”, якому цей будинок переданий 01.10.07р. на баланс.

За даними Бюро технічної інвентаризації м. Кіровське станом на 23.03.09р., наданих на вимогу суду, за адресою м. Кіровське, мрн. Гірняцький, будинок 8 зареєстровано право власності нерухомого майна на 187 квартир, а 27 квартир будинку знаходяться у комунальній власності територіальної громади м. Кіровське.

Враховуючи вказані обставини та вищевикладені вимоги законодавства, підвальне приміщення, що орендується позивачем знаходиться у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку, відповідно приватній власності фізичних осіб власників 187 квартир та комунальній власності територіальної громади міста Кіровське власника 27 квартир.

У звязку з тим, що зазначене підвальне приміщення є за своїм статусом є неподільним майном, та матеріалами справи підтверджено, що в натурі частки спільного майна не виділялися, суд виходить з того, що обєкт оренди (частина підвального приміщення) є обєктом права спільної сумісної власності (комунальної та приватної), та підпадає під правове регулювання статей 368-369 Цивільного кодексу України.

Отже, частинами 1-2 ст. 369 Цивільного кодексу України, врегульовано, співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Статтею 19 Закону України “Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку” визначено, спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.

Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.

Обєкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не повязано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.

Згідно до ст. 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Приписами ст. 321 цього кодексу визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Наведене свідчить, що розпорядження обєктом спільної власності шляхом передачі такого майна в користування, оренду неможливо без згоди усіх співвласників.

З наданого відповідачем протоколу № 2 загальних зборів обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” від 29.09.2007р. вбачається, що на загальних зборах були присутні 102 члени обєднання та в роботі зборів приймав участь керівник відділу місцевого розвитку Пахомов В.А. На вказаних зборах було прийнято рішення зокрема, про переукладення договору оренди з підприємцем ОСОБА_1 (підвал шостого підїзду). Протокол зборів підписаний головою зборів Вилковим Д.В. та секретарем Доброног Л.В.

Проте, будь-якого голосування або участі представника Кіровської міської ради в прийнятті рішення стосовно порядку денного та у тому числі й щодо переукладання договору оренди з приватним підприємцем ОСОБА_1, зазначеним протоколом не зафіксовано.

До того, як встановлено судом з письмових та усних пояснень представника Кіровської міської ради під час розгляду даної справи, таке рішення ними не розглядалось та не приймалось, представник міської ради жодним чином у прийнятті рішення загальних зборів будинка не приймав.

Іншого письмового або протокольного рішення щодо згоди про передачу в оренду підвального приміщення позивачеві з боку власників 27 квартир у домі, які знаходяться у комунальній власності міста Кіровське, не приймалось. Зазначені обставини відсутності такого рішення співвласника будинку в частині комунальної власності, не спростовані матеріалами справи та підтверджені у судовому засіданні відповідачем та третіми особами.

За таких обставин рішення, щодо переукладання договорів оренду було прийнято за відсутності згоди всіх співвласників приміщення будинку, тобто без згоди територіальної громади міста Кіровське від імені якої виступає Кіровська міська рада, як орган місцевого самоврядування.

Крім того, суд виходить з тих підстав, що згідно рішення № 424 від 07.09.2007р. Кіровської міської ради, Обєднанню співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” було передано безоплатно саме у тимчасове користування житловий будинок № 8 мікрорайону Гірняцький.

Проте, передаючи повноваження щодо користування частиною майна, що відноситься до комунальної власності, не тягне за собою автоматичного надання відповідачеві права на розпорядження цим майном.

Згідно чинного законодавства само по собі прийняття відповідачем майнового комплексу будинку на баланс не є підставою виникнення у нього повноважень щодо розпорядження цим майновим комплексом, а також й підстав для можливості одноособового укладення відповідачем договору оренди з позивачем.

Крім того, суд зазначає, що в матеріалах справи відсутні докази того, що до Обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” було включено територіальну громаду міста Кіровська (Кіровську міську раду). Також, такі обставини були підтверджені представниками сторін у судовому засіданні.

Крім того, суд виходить з тих підстав, що як по відношенню до обєктів комунальної власності, якими розпоряджується Кіровська міська рада, так й по відношенню до обєктів приватної власності, повноваження по розпорядженню яких належить відповідачеві, умови договору оренди, згідно статті 284 Господарського кодексу України, повинні містити усі істотні умови. Зокрема, цією нормою Господарського кодексу встановлено, що істотними умовами договору оренди є: обєкт обєкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням індексації); строк, на який укладається договір; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Дослідивши зміст та умови спірного договору оренди, судом встановлено, що такі істотні положення договору оренди, як вартість майна з урахуванням індексації та відновлення орендованого майна, в спірному договорі відсутні.

Приписами ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України, недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, є підставою недійсності такого правочину.

Таким чином, крім вищевикладених підстав стосовно відсутності згоди співвласника на передачу в оренду спірного підвалу, суд дійшов висновку, що спірний договір оренди не містить усіх істотних умов всупереч статті 284 Господарського кодексу України, тобто суперечить зазначеній нормі закону, що тягне недійсність спірного договору.

Відповідно зі ст. 43 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

З огляду на викладене, враховуючи наявні в матеріалах справи докази відсутності у Обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” права розпорядження спільним майном в частині, що належить територіальній громаді м. Кіровська та недодержання сторонами при укладанні спірного договору вимог чинного законодавства, суд дійшов висновку про задоволення у повному обсязі позовних вимог про визнання недійсним договору № 8/2А від 01.10.2007р., укладеного між обєднанням співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” та Приватним підприємцем ОСОБА_1.

У судовому засіданні за згодою сторін було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Судові витрати покладаються на відповідача в порядку, що передбачений ст.49 Господарського процесуального кодексу України.

На підставі викладеного, керуючись Цивільним кодексом України, Законом України “Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку”, ст. ст. 22, 33, 34, 35, 43, 44, 49, 75, 78, ст. ст. 82 85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов Субєкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1 м. Кіровське до Обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” про визнання договору № 8/2А від 01.10.2007р., укладеного між обєднанням співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” та Приватним підприємцем ОСОБА_1, недійсним, задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди майна № 8/2А від 01.10.2007р., укладеного між Обєднанням співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” та Приватним підприємцем ОСОБА_1.

Стягнути з Обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” (86302, Донецька область, м. Кіровське, мкр. Гірняцький, 8, р/р 26005301322 у філії Харцизького відділення № 5373 ВАТ “Ощадбанк”, МФО 335151, ЄДРПОУ 35035063) на користь Державного бюджету України державне мито в сумі 85 грн.

Стягнути з Обєднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарний будинок” (86302, Донецька область, м. Кіровське, мкр. Гірняцький, 8, р/р 26005301322 у філії Харцизького відділення № 5373 ВАТ “Ощадбанк”, МФО 335151, ЄДРПОУ 35035063) на користь Державного бюджету України (р/р 31216259700004 у ГУ ДКУ у Донецькій області, МФО 834016, отримувач: ЄДРПОУ 34686537, Державний бюджет м. Донецьк Ворошиловський район, код бюджетної класифікації 22050000) витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Рішення може бути оскаржене через господарський суд Донецької області в апеляційному порядку протягом десяти днів з дня прийняття рішення або в касаційному порядку протягом одного місяця з дня набрання рішенням законної сили.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення підписаний 21.04.2009р.

Суддя Мартюхіна Н.О.