Рішення № 5683299, 26.12.2008, Центрально-Міський районний суд м. Горлівки

Справа №2-2770-2008р.

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 грудня 2008 року Центрально-Міський районний суд м. Горлівки Донецької області у складі головуючої судді Румілової Н.М. , при секретарі Цибуліної СМ. , за участю представника позивача ЗАТ КБ «Приватбанк» Шокурова Д.Г., представника позивача ТОВ «Тріада-Дон» Шокурова Г.М. , відповідача ОСОБА_1, представника відповідача ТОВ «Киїрівеньторг» Воловика М. О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Горлівці цивільну справу за позовом Закритого акціонерного товариства Комерційний банк «ПриватБанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» про визнання переважного права купівлі майна, переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ:

Позивачі 14.03.2008 року звернулись до суду з заявою, в якій зазначають, що 06.08.2004

р. між Закритим акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» та Організацією

орендарів «Волна» був укладений договір оренди приміщення № 49-А, посвідчений приватним

нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу Алєєвою A.M., зареєстровано у реєстрі за

№ 2407, відповідно до якого ОО «Волна» передала позивачу для розміщення відділення

Горлівської філії Приватбанку у строкове платне володіння та користування приміщення -

кімнати 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, загальною площею 164, 3 кв.м, розташовані на першому поверсі

двоповерхового будинку літ. «А-П» з ганками a1, а4, а5, по АДРЕСА_1, 84601, строком до 06.08.2014 р. Відповідно до додаткової угоди від 20.05.2005

р. до договору № 49-А оренди приміщення від 06.08.2004 p., посвідченою приватним нотаріусом

Горлівського міського нотаріального округу Алєєвою А.М. , зареєстровано у реєстрі за № 1560,

встановлена площа місць загального користування в розмірі 12, 2 кв.м. 28.02.2008 р. на адресу

позивача ЗАТ «Приватбанк» надійшла заява ТОВ «Киїрівеньторг» про укладення договору оренди

у зв'язку з набуттям останнім права власності на нежитловий будинок літер «А-ІІ», загальною

площею 741, 3 кв.м за адресою: АДРЕСА_2, на підставі договору

купівлі-продажу від 28.12.2007 р. 01.10.2007 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю

«Тріада-Дон» та ТОВ «Астон-Сервіс» був укладений договір суборенди приміщення, відповідно

до якого ТОВ «Астон-Сервіс» передало ТОВ «Тріада-Дон» для розміщення офісу нежитлові

приміщення № 33, 34 загальною площею 31, 5 кв.м у вигляді двох кабінетів, які мають загальний

вхід і розташовані на другому поверсі в АДРЕСА_1 (літер А-ІІ) АДРЕСА_1, строком до 01.04.2008 р. Після звернення ЗАТ «Приватбанк» на адресу орендодавця ОО

«Волна» з'ясувалось, що ОО «Волна» на підставі рішення загальних зборів стала засновником

ТОВ «Астон-Сервіс» та в якості внеску передала до статутного фонду ТОВ «Астон-Сервіс»

будинок літер «А-ІІ», площею 739, 0 кв.м, ґанок «а1», ґанок «а4», ґанок «а5», будинок літер «Д-І»,

площею 194, 1 кв.м, будинок літер «Д'-І», будинок літер «Е-І», площею 142, 4 кв.м, кладову «є»,

оглядова яму «e1», будинок літер «3-І», площею 65, 2 кв.м, будинок літер «О-І», площею 754, 7

кв.м, прибудову «о», будинок літер «С-І», площею 350, 9 кв.м, будинок літер «С-І», тамбур «с2»,

будинок літер «Т-І», площею 84, 5 кв.м, будинок літер «У-І», площею 60, 2 кв.м, будинок літер «Ц-

II», площею 405, 8 кв.м, прибудову «ц», ґанок «ц2», навіс «о1», прибудову «цЗ», прибудову «у»,

будинок літер «К-І», площею 149, 8 кв.м, козирок «кі», козирок «к2», розташовані за адресою: АДРЕСА_1. 14.12.2006 р. на підставі договору

купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу Тихоновою М. О., зареєстровано в реєстрі за № 3518, ТОВ «Астон-Сервіс» передало у власність відповідачам ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_2 будинки літер «А-ІІ», площею 740, 3 кв.м, 18/25 часток «Д-І», «Д'-І», площею 194, 1 кв.м, навіс «В'-І» по АДРЕСА_1 по 1/3 Частки. За заявою відповідачів ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_2 адреса будинку літер «А-ІІ», загальною площею 741, 3 кв.м, була змінена з «АДРЕСА_1» на «АДРЕСА_2» та на підставі рішення виконкому Горлівської міської Ради № 1390 від 07.11.2007 р. Горлівська міська Рада 08.11.2007 р. надала відповідачам ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_2 свідоцтво про право власності на будинок літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «a1, а4, а5, а7», тамбуром «аб» по АДРЕСА_2.28.12.2007 р. на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу Кінащук М. А., зареєстрований в реєстрі за № 10310, відповідачі ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_2 передали у власність ТОВ «Киїрівеньторг» нежитловий будинок літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «a1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2. Продаж нежитлового будинку вчинений за 985498 грн. Про всі відчуження вони не були повідомлені, попереджені, своєчасно вносили орендну плату за реквізитами, вказаними в договорі оренди. На підставі ст. .777 ЦК України просили визнати за Закритим акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» переважне право купівлі нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «a1, a4, a5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2, перевести на Закрите акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк» і Товариство з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «a1, a4, a5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2, посвідченим 28.12.2007 р. нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу Кінащук М. А., реєстровий № 10310., визнати за Закритим акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» право власності на 3/4 частину нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «al, а4, а5, а7», тамбуром «аб», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2, визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» право власності на % частину нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «al, а4, а5, а7», тамбуром «аб», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2.

У судовому засіданні представника позивачів підтримали позовні вимоги в повному обсязі, просили позов задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «Киїрівеньторг» Воловик М. О. позов не визнав та пояснив, що позивач ЗАТ КБ «Приватбанк» неналежно виконував свої обов'язки за договором оренди, несвоєчасно сплачував комунальні платежі, а з березня 2008 року він припинив сплачувати будь-які платежі будь-кому із попередніх власників майна, письмово відмовився від переукладання договору оренди. Крім того, вважає, що договір оренди, укладений між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОО «Волна» є недійсним, так не був посвідчений нотаріально. Крім того, вважає, що у позивачів могло бути переважне право на купівлю майна лише у разі придбання ТОВ «Киїрівеньторг» частки майна, але останній придбав цілісний об'єкт нберухомості. Крім того, оскільки у договорі оренди не містяться положення щодо можливості чи неможливості передання приміщень в суборенду, а дописка у договорі містить ознаки шахрайства, суборенда спірного приміщення незаконна. Просив у позові відмовити.

Відповідачі ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_1 у судове засідання не з'явились, про час та місце слухання справи повідомлені належним чином. Причини неявки суду невідомі.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи та надавши їм оцінку в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Згідно ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої зобов'язання за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

З матеріалів справи вбачається , що 06.08.2004 р. між Закритим акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» та Організацією орендарів «Волна» був укладений договір оренди приміщення № 49-А, посвідчений приватним нотаріусом Горлівського

міського нотаріального округу Алєєвою А.М. , зареєстрований у реєстрі за № 2407, відповідно до якого 00 «Волна» передала позивачу для розміщення відділення Горлівської філії Приватбанку у строкове платне володіння та користування приміщення - кімнати 1, 2, З, 4, 5, 6, 7, 8, 9, загальною площею 164, 3 кв.м, розташовані на першому поверсі двоповерхового будинку літ. «А-ІІ» з ганками al, а4, а5, по АДРЕСА_1, 84601, строком до 06.08.2014 р. Відповідно до додаткової угоди від 20.05.2005 р. до договору № 49-А оренди приміщення від 06.08.2004 p., посвідченою приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу Алєєвою A.M., зареєстровано у реєстрі за № 1560, встановлена площа місць загального користування в розмірі 12, 2 кв.м.

Сторонами не заперечувалось, що ОО «Волна» на підставі рішення загальних зборів

15листопада 2004 p., протокол загальних зборів №1, стала засновником ТОВ «Астон-Сервіс»,

статут зареєстрований виконкомом Горлівської міської ради 2.12.2004р. та в якості внеску

передала до статутного фонду ТОВ «Астон-Сервіс» будинок літер «А-ІІ», площею 739, 0 кв.м,

ґанок «аі», ґанок «а4», ґанок «а5», будинок літер «Д-І», площею 194, 1 кв.м, будинок літер «Д'-І»,

будинок літер «Е-І», площею 142, 4 кв.м, кладову «є», оглядова яму «e1», будинок літер «3-І»,

площею 65, 2 кв.м, будинок літер «О-І», площею 754, 7 кв.м, прибудову «о», будинок літер

«С-І», площею 350, 9 кв.м, будинок літер «С'-І», тамбур «с2», будинок літер «Т-І», площею 84, 5 кв.м, будинок літер «У-І», площею 60, 2 кв.м, будинок літер «Ц-ІІ», площею 405, 8 кв.м, прибудову «ц», ґанок «ц2», навіс «о1», прибудову «цЗ», прибудову «у», будинок літер «К-І», площею 149, 8 кв.м, козирок «кі», козирок «к2», розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

01.10.2007 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» та ТОВ «Астон-Сервіс» був укладений договір суборенди приміщення, відповідно до якого ТОВ «Астон-Сервіс» передало ТОВ «Тріада-Дон» для розміщення офісу нежитлові приміщення № 33, 34 загальною площею 31, 5 кв.м у вигляді двох кабінетів, які мають загальний вхід і розташовані на другому поверсі в АДРЕСА_1 (літер А-ІІ) АДРЕСА_1, строком до 01.04.2008 р.

Згідно договору купівлі-продажу від 14.12.2006 p., посвідченого приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу Тихоновою М. О., за реєстром за № 3518, ТОВ «Астон-Сервіс» продав відповідачам ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_2 будинки літер «А-ІІ», площею 740, 3 кв.м, 18/25 часток «Д-І», «Д'-І», площею 194, 1 кв.м, навіс «В'-І» по АДРЕСА_1 по 1/3 частки.

Об'єктом купівлі-продажу за вищевказаними договорами були приміщення, які знаходились у володінні позивачів на підставі договорів оренди.

Згідно договору купівлі-продажу від 28 грудня 2007 року, посвідченого нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу Кінащук М. А., зареєстрованого у реєстрі № 10310, відповідачі ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_2 продали ТОВ «Киїрівеньторг» нежитловий будинок літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «a1, a4, a5, а7», тамбуром «аб», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 за ціною 985498 грн.

Судом не встановлено факту неналежного виконання договору оренди з боку позивачів , копії меморіальних ордерів про сплату орендної плати залучені до справи.

Представник відповідача ТОВ «Киїрівеньторг» не надав суду доказів про те, що позивачі були належним чином попереджені про ціну та умови продажу орендованого майна ОСОБА_1, ОСОБА_3, або ОСОБА_2

Відповідно до ч.6 ст. 283 ЦК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених ЦК України . Зі змісту договору оренди від 6 серпня 2004 року та додаткової угоди на оренду нежитлових приміщень вбачається, що сторони врегулювали свої відносини за допомогою Цивільного Кодексу України.

Частина 2 ст. 777 ЦК України надає орендарю (наймачу), який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, переважне право перед іншими особами на її придбання. З огляду на те, що право продажу майна , крім примусового продажу , належить тільки власнику цього майна, вбачається, що відповідно до ч.2 ст. 777 ЦК України орендар має переважне право на придбання об'єкта оренди, по-перше , лише при умові належного виконання своїх обов'язків за договором оренди, а, по-друге, тільки в разі продажу об'єкта оренди за ініціативою орендодавця.

Згідно ч.3 ст. 774 ЦК України до договору піднайму застосовуються положення про договір найму. Тому ТОВ «Астон-Сервіс» за договором суборенди від 1.10.2007р. виконує функції наймодавця, а ТОВ «Тріада-Дон» є наймачем та має переважне право перед іншими особами на придбання у власність спірного майна.

З огляду на викладене суд приходить до висновку , що позивачі мають переважне право на придбання спірних приміщень.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 209, 213, 214, 218, 223 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Закритого акціонерного товариства Комерційний банк «ПриватБанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» про визнання переважного права купівлі майна, переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності на нерухоме майно задовольнити.

Визнати за Закритим акціонерним товариством Комерційний банк «ПриватБанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» переважне право купівлі нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «a1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2.

Перевести на Закрите акціонерне товариством Комерційний банк «ПриватБанк» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» права і обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового будинку літер «А-П», площею 741, 3 кв.м, з ганками «al, a4, a5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2, посвідченим 28.12.2007 р. нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу Кінащук М. А., реєстровий № 10310.

Визнати за Закритим акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» право власності на 3/4 частину нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «al, a4, a5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2,

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» право власності на 1/4 частину нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «al, a4, a5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2.

Замінити покупця Товариство з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» у договорі купівлі-продажу нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741, 3 кв.м, з ганками «al, a4, a5, а7», тамбуром «аб», які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 від 28.12.2007р. , посвідченого нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу Кінащук М. А., у реєстрі № 10310, на Закрите акціонерне товариство Комерційний банк «ПриватБанк», на Товариство з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон». Замінити власника Товариство з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» нежитлового будинку літер «А-ІІ», загальною площею 741, 3 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2, у реєстрі державної реєстрації права власності на нерухому майно , номер запису 357 в книзі 273 на Закрите акціонерне товариство Комерційний банк «Приватбанк» та на Товариство з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон».

Стягнути з Закритого акціонерного товариства Комерційний банк «ПриватБанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» з рахунку Територіального управління Державної судової адміністрації у Донецькій області , код ЄДРПУ 26288796, №37317004001000 в ГУДКУ у Донецькій області , МФО 834016 грошові кошти у розмірі 985498 грн. на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг», зайві кошти у розмірі 14502 грн. повернути ЗАТ КБ «ПриватБанк».

Стягнути з ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» солідарно на користь Закритого акціонерного товариства Комерційний банк «ПриватБанк» судовий збір у розмірі 1700грн. та витрати за інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи у розмірі 30грн.

Про апеляційне оскарження рішення може бути подано заяву до Центрально- Міського районного суду м. Горлівки протягом десяти днів з дня його проголошення, а також апеляційну скаргу протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо заяву про апеляційне оскарження не було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження , але апеляційна скарга не була подана у строк, встановлений ст. 294 ЦПК України, рішення суду набирає законної сили після закінчення цього строку.