Рішення № 5243800, 21.05.2009, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"21" травня 2009 р.Справа № 12/13-09-235 Позивач: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

Відповідач: товариство з обмеженою відповідальністю „МРІЯ”

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: 1) Одеська міська рада

2) Управління охорони обєктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації

3) Одеська обласна державна адміністрація

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

ОСОБА_1

про розірвання договору купівлі-продажу та виселення.

Суддя Цісельський О.В.

За участю представників сторін:

від позивача: Прокопова В.О. довіреність від 26.12.2008р.

від відповідача: Кудрявцева Г.В. довіреність від 14.09.2008р.

від третьої особи на стороні позивача 1: не зявився

від третьої особи на стороні позивача 2: не зявився

від третьої особи на стороні позивача 3: не зявився

від третьої особи на стороні відповідача: ОСОБА_4 довіреність № 4704 від 20.08.2008р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач - Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області із позовною заявою до відповідача - товариства з обмеженою відповідальністю „МРІЯ”, в якій просить суд розірвати договір купівлі-продажу, укладений 20.07.2000 року між позивачем та ТОВ „МРІЯ” цілісного майнового комплексу готелю „Спартак”, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та виселити ТОВ „МРІЯ” з будівлі цілісного майнового комплексу готелю „Спартак”, розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

Ухвалою від 16.02.2009р. господарським судом Одеської області було залучено до участі у розгляді справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Управління охорони обєктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації.

Ухвалою від 10.03.2009р. господарським судом Одеської області було залучено до участі у розгляді справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_1

На підставі спільної заяви сторін ухвалою від 10.03.2009р. господарським судом Одеської області було продовжено термін розгляду справи на два місяця.

Ухвалою від 24.04.2009р. господарським судом Одеської області було залучено до участі у розгляді справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Одеську обласну державну адміністрацію.

Представник позивача на позовних вимогах наполягає, просить суд задовольнити їх у повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечує з підстав, викладених у запереченнях на позов що є у матеріалах справи.

Третя особа на стороні позивача Одеська міська позовні вимоги підтримує та просить суд задовольнити їх у повному обсязі з підстав викладених у поясненнях що є у матеріалах справи.

Третя особа на стороні позивача - Управління охорони обєктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, з позицією щодо позову не визначилась, залишила вирішення цього питання на розгляд суду. Крім того в адресу суду було надано клопотання про розгляд справи без участі представника Управління охорони обєктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації.

Представник третьої особи на стороні позивача - Одеської обласної державної адміністрації в судове засідання не зявився, своєї позиції щодо позовних вимог суду не надав, хоча був належним чином повідомлений про час та місце судового засідання

Представник третьої особи на стороні відповідача ОСОБА_1 проти позову заперечує з підстав викладених у відзиві на позов.

Відповідно до ухвали голови господарського суду Одеської області від 19.05.09р. термін розгляду справи продовжено на один місяць.

В судовому засіданні у відповідності до ст.77 ГПК України оголошувались перерви до 19.05.09 р. та до 21.05.09р.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд встановив:

29.02.2000р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (надалі Продавець) та ПП “Будреставрація" (надалі Покупець) уклали договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, про що зроблено запис в реєстрі за № 5326.

Відповідно до п.1.1 договору продавець продав, а покупець купив цілісний майновий комплекс готелю „Спартак”, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці, площею 1040 м2, та знаходиться у власності Одеської міської ради. Площа та межа ділянки орієнтовні та підлягають уточненню при виносі в натурі.

Покупець купив майно, до складу якого входить будинок готелю „Спартак”, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 та відповідно до рішення Одеського облвиконкому № 580 від 27.12.1991р. включений до переліку памятників містобудування та архітектури місцевого значення.

Відповідно до п.1.7. договору зазначений у цьому договорі обєкт купівлі-продажу продано за 4113857 грн. які покупець, згідно п.2.1. договору був зобовязаний внеси на рахунок Представництва на протязі 15 банківських днів з моменту укладення договору купівлі-продажу.

Згідно другого абзацу п.2.2. договору Покупець зобовязан був надати Продавцю екземпляр платіжного документу з відміткою банку про перерахування коштів у повній або частковій сумі за обєкт купівлі-продажу.

На підставі приписів п.4.1. договору кожна сторона зобовязується виконувати обовязки, покладені на неї цим договором та сприяти другій стороні у виконанні її обовязків.

Відповідно до приписів п.5.1.8. договору Покупець протягом трьох років з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу повинен зробити комплексу реставрацію, реконструкцію і капітальний ремонт будинку на суму не нижче 2211884 грн., що підтверджується актом (форма 2) виконаних робіт, які Покупець надає Продавцю.

Комплексна реставрація, реконструкція і капітальний ремонт будинку здійснюється відповідно до проектної документації і планового завдання, затверджених державними органами згідно діючого законодавства.

У відповідності до п.5.1.10. договору, якщо обєкт купівлі-продажу відчужується або передається в оренду, Покупець зобовязаний покласти всі обовязки по цьому договору на нового власника чи орендаря.

Пункт 7.1. договору встановлює, що у разі порушення терміну сплати за обєкт купівлі-продажу, передбаченого п.2.1. цього договору, Покупець сплачує Продавцю неустойку у розмірі 20% від відповідних сум, передбачених п.2.1.

Відповідно до п.7.1. договору у випадку розірвання договору купівлі-продажу у звязку із невиконанням зобовязань у строк, вказаний у п.5.1.8. договору про внесення інвестицій, внесені частково інвестиції не повертаються, а у випадку не внесення інвестицій на день подачі позову про розірвання договору Покупець сплачує штраф у розмірі 10% загального обсягу інвестицій.

Згідно п.12.3. договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний за вимогою другої сторони за рішенням суду або арбітражного суду.

Як встановлено судом, відповідно до протоколу установчих зборів засновників ТОВ „Мрія” за №1 від 14.08.2000р. ПП „Будреставрація” виступило засновником ТОВ „Мрія” та в якості внеску до статутного фонду останнім було передано цілісний майновий комплекс готель „Спартак”. В свою чергу ТОВ „Мрія” було зареєстровано в якості субєкта підприємницької діяльності юридичної особи рішенням Центральної районної адміністрації виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.08.2000р.

У звязку з передачею ПП „Будреставрація” до статутного фонду ТОВ „Мрія” цілісного майнового комплексу готель „Спартак”, 05.10.2000р. виконавчим комітетом Одеської міської ради ТОВ „Мрія” було видано свідоцтво про право колективної власності на вказане нерухоме майно за № 010273.

Згідно п. 11 рішення Одеської міської ради від 26.03.03 р. за № 1046-ХХІУ „Про приватизацію та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси у 2003 р." було внесено зміни до п.5.1.8. тексту договору купівлі-продажу № 5326 від 20.07.2000р. і викладено його після слова: „Протягом..." текстом такого змісту: „... 7-ми років, з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу...” і далі за текстом.

З цього приводу 10.09.2003р. між власником цілісного майнового комплексу готелю „Спартак" ТОВ „Мрія", згідно зі Статутом цього підприємства та свідоцтвом про право власності на цілісний майновий комплекс готелю „Спартак", виданим виконкомом Одеської міської ради 05.10.2000 р. за № 010273 та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради була укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу від 20.07.2000р.

Відповідно до п. 2 додаткової угоди п. 5.1.8. договору купівлі-продажу викладено в наступній редакції: „Власник зобов'язаний протягом 7-ми років з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу зробити комплексну реставрацію, реконструкцію і капітальний ремонт будинку на суму не нижче 2211884 грн., що підтверджується актом (форма 2) виконаних робіт, які „Власник" надає „Продавцю".

Розмір зазначеного зобов'язання на момент його виконання визначається з урахуванням знецінення гривні, яке може відбутися за період з дати закінчення терміну виконання зобов'язання до дати фактичного виконання зобов'язання. Вартісний обсяг зобов'язання, який повинен бути виконаний власником у змінений цією угодою термін, розраховується згідно з вимогами Положення „Про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 29.10.98 р. № 2041 (зі змінами та доповненнями)".

Пункт 3 додаткової угоди встановлює, що ця додаткова угода є невідємною частиною договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу готелю „Спартак”

Таким чином з урахуванням пункту 3 додаткової угоди та приписів п.5.1.10. оспорюваного договору суд приходить до висновку, що ТОВ „Мрія” прийняла на себе всі права та обовязки сторони по договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу готелю „Спартак” Покупця.

05.07.2005 р. ТОВ „Мрія" було здійснено продаж 9/1000 частин не житлової будівлі готелю “Спартак”, розташованого за адресою АДРЕСА_1, фізичній особі підприємцю ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу реєстраційний №3727.

Як встановлено судом термін виконання зобовязань, встановлених п.5.1.8. оспорюваного договору з урахуванням змін, внесених в нього додатковою угодою сплив 20.07.2007р., тобто станом на 20.07.2007р. Відповідачем повинно було бути виконано всі вимоги, що встановлені п. 5.1.8. оспорюваного договору, а саме: повинна була бути зроблена комплексна реставрація, реконструкція і капітальний ремонт будинку на суму не нижче ніж 2211884 грн.

Згідно рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.02.2007р. № 124 „Про надання дозволу ТОВ „Мрія” на подальше проектування, реставрацію, реабілітацію будівель готелів „Спартак” та „Велика Московська”, які є обєктами культурної спадщини та пристосування їх під готельні комплекси, з надбудовою мансардних поверхів з розміщенням в них готельних номерів, розташованих за адресою: АДРЕСА_1” виконавчим комітетом Одеської міської ради в односторонньому порядку було змінено умови договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу готелю „Спартак”, а саме збільшено строк проведення комплексної реставрації, реконструкції і капітального ремонту будинку готелю „Спартак”.

Відповідно до зазначеного рішення виконкому Одеської міської ради строк завершення робіт по комплексної реставрації, реконструкції і капітального ремонту будинку готелю „Спартак” було продовжено до другого кварталу 2010 р.

Така одностороння зміна умов договору не відповідає приписам п.12.2. договору які встановлюють, що всі зміни та доповнення до договору здійснюються тільки у письмовій формі з наступним посвідченням таких змін та доповнень в органах нотаріату.

Як встановлено судом, на час розгляду справи, зміни та доповнення до договору у письмовій формі стосовно строків виконання Покупцем умов, передбачених п.5.1.8. між сторонами у письмовій формі не укладалися та нотаріально не посвідчувалися.

Відповідно до наданого відповідачем висновку незалежного аудитора (т.с. І, а.с.72) станом на 10.07.2007р. ТОВ „Мрія” здійснило фактичних інвестиційних витрат, підтверджених актами форми 2 (що є у матеріалах справи) на загальну суму 4538582,40 грн. тобто , суд приходить до висновку, що обєм інвестицій, які Відповідач був повинен зробити у відповідності до прийнятих на себе зобовязань, виконаний. Але завершення робот по комплексної реставрації, реконструкції і капітальному ремонту будинку готелю „Спартак” Відповідачем станом на 20.07.2007р. виконано не було.

Крім того, в судовому засіданні, що відбулося 06.02.2009р. представником Позивача були надані суду фотоматеріали, відповідно до яких вбачалося, що будівля готелю „Спартак” повністю зруйнована.

З цього приводу 19.02.2009р. господарським судом Одеської області до прокуратури Одеської області було направлено повідомлення в порядку ст. 90 ГПК України.

З метою повного та всебічного зясування обставин справи господарським судом Одеської області 27.02.2009р. було зроблено виїзне засідання на місце знаходження будівлі готелю „Спартак”. У результаті цього засідання судом було встановлено, що за адресою: АДРЕСА_1 відсутня будівля готелю „Спартак”. На місці де повинна була знаходитись будівля розташований котлован.

Відповідно до п. 7 наказу Міністерства культури і туризму України від 15.04.2008р. за № 424/1/16-08 „Про затвердження меж і режимів використання зон охорони памяток, історичних ареалів та занесення обєктів культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих памяток України” було прийнято рішення:” 7. Вилучити з Державного реєстру нерухомих памяток України у звязку із втратою предмету охорони памятку архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 8-Од) по вулиці АДРЕСА_1 у м. Одесі.

Проектом забудови ділянки передбачити відтворення головного фасаду будинку по вулиці АДРЕСА_1 в історичних архітектурно-художніх формах.”

Тобто, станом на 15.04.2008р. предмет договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, про що зроблено запис в реєстрі за № 5326, цілісного майнового комплексу готелю „Спартак”, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 був зруйнований. У матеріалах справи відсутні докази того, що Відповідач отримував у будь-яких державних органів дозвіл на знесення (руйнування) будівлі готелю „Спартак”.

Порушення Відповідачем умов договору купівлі-продажу зявилося підставою для звернення Позивача з відповідною позовною заявою до господарського суду Одеської області.

Проаналізувавши матеріали справи, вислухавши доводи та заперечення сторін, суд дійшов висновку позовні вимоги позивача підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Стаття 41 Конституції України, ст.319 Цивільного кодексу України гарантують право власника на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому майном.

Відповідно до ст.175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст.509 Цивільного кодексу України зобовязанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобовязана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певні дії (сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обовязку. При цьому, зобовязання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу, у тому числі із договору.

Згідно вимог ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається.

В свою чергу, порушенням зобовязання, відповідно до ст.610 Цивільного кодексу України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання).

У відповідності до приписів п.1 ст.612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Відповідно до п.5.1.8. договору купівлі-продажу від 20.07.2000р. та змін внесених в нього у відповідності до додаткової угоди до нього від 10.09.2003р. термін виконання зобовязання Відповідача з завершення робіт по комплексної реставрації, реконструкції і капітальному ремонту будинку готелю „Спартак” встановлено до 20.07.2007р. Однак в процесі розгляду даної справи ТОВ „Мрія" не надало суду докази завершення робіт по реконструкції об'єкту.

Відповідно до п.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За приписами п.5 ст. 27 Закону України „Про приватизацію державного майна” на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу обєкта приватизації може бути розірвано за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобовязань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Як встановлено судом, Відповідачем порушено строк завершення робіт по комплексної реставрації, реконструкції і капітальному ремонту будинку готелю „Спартак”, який встановлено у п.5.1.8. договору купівлі-продажу від 20.07.2000р. та додатковою угодою до нього від 10.09.2003р.

Посилання Відповідача на те, що згідно рішення виконкому Одеської міської ради від 22.02.2007р. № 124 „Про надання дозволу ТОВ „Мрія” на подальше проектування, реставрацію, реабілітацію будівель готелів „Спартак” та „Велика Московська”, які є обєктами культурної спадщини та пристосування їх під готельні комплекси, з надбудовою мансардних поверхів з розміщенням в них готельних номерів, розташованих за адресою: АДРЕСА_1” термін завершення робіт з комплексної реставрації, реконструкції і капітальному ремонту будинку готелю „Спартак” продовжено до другого кварталу 2010р. судом до уваги не приймається з підстав того, що по-перше, виконком Одеської міської ради не є стороною у договорі купівлі-продажу цілісного майнового комплексу готелю „Спартак”, а тому в нього відсутні повноваження щодо вирішення питання внесення змін до зазначеного договору, по-друге зазначене рішення виконавчого органу Одеської міської ради не оформлено у вигляді змін та доповнень до оспорюваного договору купівлі-продажу та не посвідчене нотаріально.

Пункт два статті 612 Цивільного кодексу України встановлює, що боржник, який прострочив виконання зобовязання, відповідає перед кредитором за завдані простроченням збитки і неможливість виконання, що випадково настала після прострочення.

Як встановлено судом, Відповідачем у травні-червні 2008р. взагалі зруйновано будівлю готелю „Спартак” що тим самим у подальшому унеможливлює взагалі виконання умов договору купівлі-продажу в частині виконання зобовязань Відповідача з проведення комплексної реставрації, реконструкції і капітальному ремонту будинку готелю „Спартак”.

Як вказано у п.7 наказу Міністерства культури і туризму України від 15.04.2008р. за № 424/1/16-08 „Про затвердження меж і режимів використання зон охорони памяток, історичних ареалів та занесення обєктів культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих памяток України” у звязку із втратою памятки архітектури місцевого значення проектом забудови ділянки передбачити відтворення головного фасаду будинку по вулиці АДРЕСА_1

Таким чином, Відповідач несе перед Позивачем відповідальність за неможливість подальшого виконання інвестиційних зобовязань, тому що договором купівлі-продажу готелю „Спартак” передбачені інвестиційні зобовязання з комплексної реконструкції, реставрації та капітального ремонту будівлі, а не будівництва нової будівлі із відтворенням головного фасаду будинку в історичних архітектурно-художніх формах.

Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Твердження Відповідача щодо неможливості виконання інвестиційних зобовязань у встановлений договором строк у звязку із змінами у законодавстві України, що затрудняли проведення робіт на обєкті, судом до уваги не приймаються як такі що необґрунтовані та не підтверджені матеріалами справи.

Також судом не приймаються до уваги зауваження Відповідача про те, що готель „Спартак” включений до Державної цільової програми підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 з футболу з тих підстав, що 13.05.2008р. виконавчий комітет УЄФА позбавив м. Одеса статусу резервного міста та прийняв остаточне рішення що у м. Одесі ігри чемпіонату Європи 2012 з футболу проводитись не будуть. Це рішення виконавчого комітету УЄФА є загальновідомим фактом, а відповідно до ст. 35 Господарського процесуального кодексу України обставини, визнані господарським судом загальновідомими, не потребують доказування..

На час розгляду справи рішення виконавчого комітету УЄФА змінено або скасоване не було.

Стосовно позовних вимог Позивача щодо виселення відповідача з будівлі цілісного майнового комплексу готелю „Спартак” суд вважає, що ці вимоги задоволенню не підлягають з підстав того, що обєкт з якого Позивач просить виселити Відповідача зруйнований (відсутній), а тому й виселяти Відповідача не з чого.

Підсумовуючи вищенаведене, суд оцінює позовні вимоги Представництва по управлінню комунальною власність Одеської міської ради обґрунтованими, правомірними та такими, що містяться на законних підставах , у звязку з чим підлягаючими частковому задоволенню.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на відповідача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Розірвати договір купівлі-продажу, укладений 20.07.2000 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю „МРІЯ” цілісного майнового комплексу готелю „Спартак”, розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „МРІЯ” (65026, м. Одеса, вул. Дерібасівська, 25, код ЄДРПОУ 31081743) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 37326027001909 МФО 828011 банк ГУДКУ в Одеській області ЗКПО 26302595) - 85 грн. (вісімдесят пять) грн. витрат на оплату державного мита; 118 грн. (сто вісімнадцять грн.) витрат на ІТЗ судового процесу.

4. В інший частині позовних вимог відмовити.

Рішення господарського суду набирає чинності в порядку ст.85 ГПК України.

Наказ видати в порядку ст.116 ГПК України.

Суддя Цісельський О.В.