Постанова № 48832828, 17.08.2015, Харківський апеляційний господарський суд

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" серпня 2015 р. Справа № 922/1744/15

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя Россолов В.В. , суддя Тихий П.В.

при секретарі Монастирській Є.С.

за участю представників:

позивача ОСОБА_1 (довіреність №08-11/1601/2-15 від 09.04.2015 року);

відповідача ОСОБА_2 (директор);

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх.№3249Х/1-43) на рішення господарського суду Харківської області від 18.05.2015 року у справі №922/1744/15

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний дім "Олексіївський", м. Харків

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

24 березня 2015 року позивач, Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди землі №6375/03 від 04 вересня 2003 року, укладеного між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю "Торговельний дім "Олексіївський" (відповідачем), шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору в редакції, викладеній в позовній заяві. Крім того, позивач просив суд стягнути з відповідача 1218,00 гривень судового збору.

Рішенням господарського суду Харківської області від 18.05.2015 року у справі №922/1744/15 (суддя Аріт К.В.) у позові відмовлено частково.

Зобовязано внести зміни до договору оренди землі від 04.09.2003 року № 6375/03 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у редакції додаткової угоди:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом

Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_3

"07" серпня 2004 року в реєстрі за №6466

зареєстрованого у Харківському регіональному центрі державного

земельного кадастру від "04" вересня 2003 року за №6375/03

____ ______20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та товариство з обмеженою відповідальністю ""ТОРГОВЕЛЬНИЙ ДІМ "ОЛЕКСІЇВСЬКИЙ" (Орендар) в особі керівника ______________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03 липня 2013 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27 лютого 2008 року №41/08 "Про затвердження ОСОБА_5 про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19 грудня 2012 року №960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" доповнити пункт 1.2. словами та розділ 1. "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ" пунктами 1.3, 1.4 та п.2.1 розділу 2. "ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ" викласти у такій редакції:

1.3. Кадастровий номер земельної ділянки 6310136300:14:008:0024.

1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 119 від 24 вересня 2013 року становить 12491953 гривень (дванадцять мільйонів чотириста дев'яносто одна тисяча дев'ятсот п'ятдесят три гривні).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

"2.1. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у місті Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №129/14 від 04 жовтня 2013 року на рік становить 6,4 % від її нормативної грошової оцінки і складає 799484,99, гривень (сімсот дев'яносто дев'ять тисяч чотириста вісімдесят чотири гривні дев'яносто дев'ять копійок), або в місяць 66623,75 гривень (шістдесят шість тисячі шістсот двадцять три гривні сімдесят пять копійок )..

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_3 "07" серпня 2003 року в реєстрі за №6466, зареєстрованого у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру від "04" вересня 2003 року за №6375/03 і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР

Харківська міська рада ТОВАРИСТО З ОБМЕЖЕНОЮ

Харківської області ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ

"ТОРГОВЕЛЬНИЙ ДІМ

"ОЛЕКСІЇВСЬКИЙ"

м. Харків, 61204, м. Харків,

м-н Конституції, 7 проспект Перемоги, буд. 62

код 04059243 код 03082530

В особі міського голови В особі керівника

_______Г.А. ОСОБА_4 ________

/підпис/ / підпис/ /ПІБ/

В решті позову відмовлено.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний дім "Олексіївський" на користь Харківської міської ради 1218,00 гривень судового збору.

Відповідач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 18.05.2015 року у справі №922/1744/15, клопотання про витребування документів та призначення судової експертизи задовольнити, в позові відмовити.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 10.06.2015 року апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження, розгляд скарги призначено на 01.07.2015 року.

19.06.2015 року від представника позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№9625), в якому зазначив, що оскаржене рішення прийняте при повному та всебічному зясуванні обставин справи, воно є обґрунтованим і відповідає як фактичним обставинам, так і вимогам чинного законодавства. Вказує на те, що нормами чинного законодавства передбачено зміну умов Договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки укладений між сторонами Договором передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, яку було змінено законодавчо, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для її перегляду. На цій підставі просить рішенням господарського суду Харківської області від 18.05.2015 року залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Ухвалою суду від 01.07.2015 року задоволено клопотання представника позивача про продовження строку розгляду апеляційної скарги, строк розгляду апеляційної скарги продовжено на 15 днів. Задоволено клопотання відповідача про відкладення розгляду справи. Розгляд справи відкладено на 17 серпня 2015 року о 12:00 год.

У судовому засіданні 17.08.2015 року відповідач підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Представник позивача проти позиції апелянта заперечував з підстав викладених у його відзиві.

Крім того, відповідач в судовому засіданні заявив усне клопотання про призначення у даній справі судової експертизи, на розгляд якої просить поставити питання, які він вказував в клопотання про призначення судової експертизи в суді першої інстанції та клопотання про витребування документів для її проведення.

Представник позивача зазначив, що заперечує проти задоволення вказаних клопотань, як необґрунтованих та безпідставних.

Розглянувши клопотання відповідача про призначення судової експертизи, яке останній мотивує тим, що розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку виконано з істотними порушеннями закону, щодо застосування відповідних коефіцієнтів, відсутністю документів, якими позивач мав керуватися при розрахунку орендної плати за договором, суд відмовляє у його задоволенні, як у безпідставному та такому, що не ґрунтується на вимогах ч.1 ст. 41 ГПК України.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про судову експертизу", судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні, зокрема, суду. Водночас і, згідно з частиною першою статті 41 ГПК експертиза призначається для з'ясування питань, що потребують спеціальних знань.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики призначення судової експертизи" №4 від 23.03.2012р. господарським судам було роз'яснено, що неприпустимо ставити перед судовими експертами правові питання, вирішення яких чинним законодавством віднесено до компетенції суду, зокрема, про відповідність окремих нормативних актів вимогам закону, про правову оцінку дій сторін тощо. Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.

Недопустимим є порушення перед експертом питань, вирішення яких не спрямовано на встановлення даних, що входять до предмета доказування у справі (п. 9 Постанови).

При цьому, на думку колегії суддів, обставини справи свідчать про наявність у справі матеріалів, достатніх для її розгляду та ухвалення законного і обґрунтованого рішення. Крім того, суд приймає до уваги, що сторонам були створені належні умови для надання усіх необхідних доказів.

Отже, колегія суддів не вбачає правових підстав для призначення у справі судової експертизи, оскільки неприпустимо ставити перед судовими експертами правові питання, натомість матеріали справи не містять суперечливих даних, що потребують спеціальних знань. Таким чином в задоволенні клопотань про призначення експертизи та витребування документів слід відмовити.

Перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи та докази на їх підтвердження, їх юридичну силу та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, заслухавши у судовому засіданні пояснення представників сторін, дослідивши правильність застосування господарським судом Харківської області норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи, На підставі рішення XІV сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 24 червня 2003 року №140/03 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" ТОВ "Торговельний дім "Олексіївський" надано в оренду земельну ділянку по проспекту Перемоги, 62 у місті Харків, загальною площею 0,8280 га для експлуатації та обслуговування магазину та складських будівель, строком до 15 травня 2021 року.

На підставі вказаного рішення, 07 серпня 2003 року між Харківською міською радою (позивачем) та ТОВ "Торговельний дім "Олексіївський" (відповідачем) було укладено договір оренди землі, який 04 вересня 2003 року зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №6375/03.

Відповідно до умов договору, орендодавець (позивач) зобов'язався надати, а орендар (відповідач), в свою чергу, зобов'язався прийняти в оренду до 15 травня 2021 року земельну ділянку за адресою: місто Харків, проспект Перемоги, 62, загальною площею 0,8280 га.

Відповідно до п.2.1 спірного договору, плата за землю вноситься Орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 5146,06 грн. на рахунок відділу державного казначейства в м. Харкові, не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця.

Орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди (п. 2.2 договору).

Зміна умов договору землі можлива за взаємною згодою сторін (пункт 4.1 договору).

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01.01.2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 року №960/12, і згідно з пунктом 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

Харківська міська рада рішенням №41/08 від 27.02.2008 року затвердила ОСОБА_5 про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові.

ОСОБА_5 розроблено з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством виступає Харківська міська рада.

Згідно з п. 2 ст. 20, п. 3 ст. 23 Закону України Про оцінку земель дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 року №129/14; одержано витяг №119 від 24.09.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

У подальшому, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням було направлено на адресу відповідача листом-пропозицією від 30.12.2013 року №1552/0/30-13 проект додаткової угоди до договору оренди землі №7201/04 від 16.01.2004 року. Проте, відповідач додаткову угоду не підписав та лист-пропозицію від 30.12.2013 року про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 гривні за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120,00 гривень за надання інформації з Реєстру у формі витягу, та надати оригінали платіжних документів до міської ради не повернув і кошти не сплатив.

Колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду зазначає, що за приписами статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 628 вказаного Кодексу зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 цього Кодексу).

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Згідно ч.2 ст. 792 Цивільного кодексу України, ч. 8 ст. 93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються Законом.

Відповідно до статті 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

На підставі ст. 1 Закону України Про оренду землі, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 3 Закону України Про оренду землі, об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Відповідно до ст. 6 Закону України Про оренду землі, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За приписами статей 126, 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Статтею 13 Закону України Про оренду землі, встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як визначено статтею 15 Закону України Про оренду землі однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата.

З 01.01.2011 набрав чинності Податковий кодекс України, відповідно до ст.288 якого підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Згідно зі статтею 287 Податкового кодексу власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 21 Закону України Про оренду землі, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, а також не може перевищувати для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки (ст.ст.288.5-288.5.2 Податкового кодексу України).

Згідно зі ст. 30 Закону України Про оренду землі передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Тотожний за змістом припис міститься у пункті 4.1. договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до пункту 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Стаття 1 Закону України Про оцінку земель визначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

За приписами статей 13, 15 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 73 Закону України Про місцеве самоврядування визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної в місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами, організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно із пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України Про місцеве самоврядування до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Пунктом 2.19. постанови пленуму Вищого господарського суду України, від 17.05.2011 року №6 Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 року №1209/13 Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Харкова станом на 01.01.2013 року та від 25.09.2013 року №1269/13 Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року є чинними на момент розгляду справи. Доказів їх скасування матеріали справи не містять.

З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати та податку за земельні ділянки, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Позивач має право вимагати від орендаря приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства. Однак, зміни, які необхідно внести до договору шляхом визнання укладеної додаткової угоди повинні відповідати и нормам чинного законодавства та узгоджуватися із наявними між сторонами правовідносинами.

Так, позивачем у пункті 1.4 додаткової угоди зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №119 від 24.09.2013 року становить 12491953 грн.

А у пункті 2.1., враховуючи умову п. 1.4 визначено, що розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №129/14 від 01.01.2013 року на рік становить 6,4% від її нормативної грошової оцінки і складає 799484,99 грн., або в місяць 66623,75 грн.

На даний час, діє Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затверджений спільним наказом Держкомзему, Міністерства аграрної політики, Міністерства будівництва, архітектури та ЖКГ України, Української академії аграрних наук, Державного комітету України по водному господарству, Державного комітету лісового господарства №18/15/21/11 від 27.01.2006 року, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 року за №388/12262 (далі по тексту - Порядок №18/15/21/11), пунктом 3.1 якого встановлено, що в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою: Цн = (В х Нп) / Нк х Кф х Км, де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (п.3.3. Порядку №18/15/21/11).

Пунктом 3.5. Порядку №18/15/21/11 визначено, що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Судова колегія апеляційного господарського суду зазначає, що рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008 року №41/08 затверджено Порядок визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова.

Відповідно до пункту 2.4. вказаного Порядку річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою: О = Ц * Б * К1 * К2, де: Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.; Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки і визначається згідно з додатком до цього ОСОБА_5: К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно додатком до цього ОСОБА_5.

При визначенні розміру орендної плати (проведенні відповідного розрахунку), використовується коефіцієнт функціонального призначення земельної ділянки.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №119 (а.с.30) функціональне використання землі комерційного використання, а коефіцієнт функціонального призначення земельної ділянки становить 2,5.

Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч.1 ст.20 ЗК України).

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 року N377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 року за N788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики (далі по тексту - Інструкція № 377).

Як встановлено Розділом 1 Інструкції № 377, у звітах вказують площі земель, що перебувають у власності, постійному і тимчасовому користуванні юридичних та фізичних осіб, за винятком тих площ земель, які надані в тимчасове користування іншим власникам землі і землекористувачам із земель, що перебувають у власності або в постійному користуванні цих юридичних і фізичних осіб.

У звітах вказують площі земель і розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності в межах територій, які входять до адміністративно-територіальних одиниць, у тому числі окремо - в межах населених пунктів, зрошувані та осушені землі, розподіл земель за формами власності.

Розділом ІІ вказаної Інструкції передбачено, що у графі 42 Форми N 6-зем Звіт про наявність земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності - дані про землі комерційного та іншого використання землі, які використовуються головним чином комерційними, торговими і відповідними службами - торговими центрами, комерційними банками, автозаправними станціями, ремонтними майстернями, готелями, ресторанами, барами, їдальнями, торговими складами та будівлями органів управління ними. Включати потрібно землі за видами економічної діяльності, вказаними в додатку 3; частину земель, наданих юридичним та фізичним особам для підприємницької діяльності, зазначеної в цьому додатку, а також землі згідно з додатком 4, на яких проводиться підприємницька діяльність.

У графі 43 необхідно зазначати дані про землі громадського призначення - включати землі, на яких не проводиться підприємницька діяльність і які використовують для державного управління (включно - для оборонних потреб), освіти, охорони здоров'я, релігійних організацій, спорту та соціальної допомоги, колективних, громадських та особистих послуг, екстериторіальної діяльності згідно з додатком 4, а також землі згідно з додатком 3, на яких не проводиться підприємницька діяльність.

Перелік категорій земель за функцією використання із зазначенням коефіцієнтів функціонального використання наведено у Додатку №1 до пунктів 3.5, 3.7, 3.9, 3.10 Порядку №18/15/21/11.

Так, відповідно до вказаного Переліку, до складу категорії земель комерційного використання відносяться: G - землі торгівлі транспортними засобами та їх ремонту ; землі оптової торгівлі і посередництва в торгівлі ; землі роздрібної торгівлі побутовими товарами і їх ремонт ; Н - землі готелів та ресторанів; J - землі підприємств фінансового посередництва ; землі підприємств страхування ; землі підприємств, що здійснюють допоміжну діяльність у сфері фінансів та страхування ; К - землі підприємств, що здійснюють операції з нерухомістю, здавання під найм та послуги юридичним особам ; землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері інформатизації ; землі підприємств, що здійснюють послуги, які надаються переважно юридичним особам ; О93 - землі підприємств, що здійснюють індивідуальні послуги ; О92.7 - землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері відпочинку та розваг (азартні ігри та ігри на гроші тощо) .

При цьому вказаним Переліком до земель громадського призначення включає у себе: землі громадської діяльності, землі підприємств, що здійснюють колективні, громадські та особисті послуги (за винятком підприємств, що здійснюють діяльність у сфері відпочинку та розваг), землі державного управління, землі оборони, землі освіти, землі охорони здоров'я та соціальної допомоги, землі екстериторіальної діяльності, що відповідає секціям O91, O92, L, M, N, Q Національного класифікатору ДК 009:2005 Класифікація видів економічної діяльності (КВЕД), прийнятого наказом Держспоживстандарту України №375 від 26.12.2005 року.

З аналізу вищезазначених норм випливає, що при віднесенні земельної ділянки до тієї чи іншої категорії, органи, до компетенції яких це відноситься, повинні враховувати та перевіряти дані щодо здійснення на земельній ділянці видів діяльності.

Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає, що застосування управлінням Держкомзему в місті Харкові при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду відповідачу, коефіцієнта функціонального використання 2,5 який встановлений для земельних ділянок комерційного призначення, є не правомірним і не відповідає положенням чинного законодавства, а отже, й визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки у сумі 12491953 грн. із застосуванням наведеного коефіцієнта функціонального використання не може вважатися належним.

Таким чином, неправильне застосування коефіцієнту Кф 2,5 при функціональному визначенні земельної ділянки, призвело до невірного визначення розміру грошової оцінки земельної ділянки, що суттєво вплинуло на розмір орендної плати, визначеної за розрахунком позивача.

Колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про часткове задоволення позовних вимог щодо внесення змін до договору оренди землі, шляхом доповнення його п.1.4, який визначає, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №119 від 24.09.2013 року становить 12491953,00 грн., а розмір орендної плати 66623,75 грн. в місяць, оскільки, хоча законодавством і передбачено можливість внесення таких змін, то предметно, вони йому не відповідають.

При цьому, суд не вправі самостійно визначати розмір коефіцієнту, а також розмір орендної плати, адже це належить до повноважень Управління Держземагенства в м.Харкові і повинно оформлюватися згідно вимог чинного законодавства належним витягом та розрахунком. Станом на момент розгляду справи, в матеріалах справи відсутній будь-який інший витяг та розрахунок, який би відповідач нормам чинного законодавства та наявним між сторонам правовідносинам.

Крім того, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позову про внесення змін до договору оренди і в частині доповнення пункту 1.2. договору, пунктів 2.2-2.6 договору, викладення в новій редакції розділів 3, 4, 5, 6, 7 договору.

Як вірно зазначено судом першої інстанції, виходячи із змісту позовної заяви, предметом позову в даній справі, є матеріально-правова вимога про внесення змін до договору оренди землі від 07.08.2003 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору в редакції позивача. При цьому, предмет позову визначений позивачем, не співпадає із фактичним предметом позову, оскільки виходячи із прохальної частини позову мова йдеться не про внесення змін до договору оренди, а про викладення договору оренди в новій редакції, шляхом зміни нумерації пунктів договору, структури договору, змісту пунктів договору, включення нових пунктів, які виходять за межі підстав позову.

Таким чином, умови, які позивач просить змінити, відносяться не тільки до тих, зміна яких передбачена умовами договору оренди землі, а й до інших пунктів, зміна яких ані договором ані Законом не передбачена. Позивач просить суд внести вказані зміни за відсутністю обґрунтування, тобто, без зазначення у підставах позову обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

У відповідності до ч.4 ст.179 Господарського кодексу України, при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на підставі, в тому числі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Конкретизувати умови означає визначити ті умови договору, які мають змінюваний характер в залежності від конкретних умов відповідних правовідносин (стосовно договору оренди земельної ділянки, наприклад, це місцезнаходження, цільове призначення, площа та якісні характеристики земель, перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об'єктів інфраструктури, у тому числі доріг, наявність обмежень, ставка та розмір орендної плати, строк дії договору тощо).

В даному ж разі, позивач, змінюючи умови договору, які відсутні у типовому договорі оренди землі, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004 року №220 Про затвердження Типового договору оренди землі, просить не конкретизувати вже наявні умови договору, а змінити їх доповнити, що прямо суперечить забороні на відступ від умов типового договору, встановленій ч.4 ст179 Господарського кодексу України.

Відповідність пропонованих позивачем умов договору типовому договору оренди землі, затвердженому самим позивачем, не може бути прийнято, оскільки рішення органів місцевого самоврядування не можуть суперечити нормативним актам центральних органів державної влади.

Таким чином, оскільки, позивачем обов'язковість внесення таких змін у судовому порядку не доведено і запропоновані зміни не є такими, обов'язковість яких передбачена діючим законодавством або договором оренди землі, місцевий господарський суд вірно відмовив у їх задоволенні.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Приймаючи до уваги, що позивачем не надано належних доказів в підтвердження позовних вимог, у звязку з чим колегія суддів дійшла висновку про те, що позовні вимоги не обґрунтовані, не підтверджені матеріалами справи та не підлягають задоволенню.

Враховуючи вищенаведені обставини та норми чинного законодавства, колегія суддів дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача, скасування рішення господарського суду Харківської області від 16 квітня 2015 року з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову, у звязку з порушенням норм матеріального права та недоведеністю позивачем обставин справи.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, п. 2 ст. 103, п.п. 3, 4 ст. 104, ст.105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 18.05.2015 року у справі №922/1744/15 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

Стягнути з Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243, пл. Конституції, 7, м.Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 35417005032986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку:851011) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний дім "Олексіївський" (код ЄДРПОУ 03082530; адреса: 61204, м.Харків, просп.Перемоги, буд. 62, р/р №26007000075284 в ПАТ "Укрсоцбанк" м. Київ, МФО 300023) судовий збір, сплачений відповідачем за подання апеляційної скарги, у розмірі 609,00 грн.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України через Харківський апеляційний господарський суд.

Повний текст постанови складено 20.08.2015 р.

Головуючий суддя Бондаренко В.П.

Суддя Россолов В.В.

Суддя Тихий П.В.