Рішення № 4853863, 21.07.2009, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 206

РІШЕННЯ

Іменем України

21.07.2009

Справа №2-6/3517-2009

За позовом Закритого акціонерного товариства «Фортуна», м. Дніпропетровськ,

до відповідачів: 1. Сімеїзської селищної ради, смт. Симеїз, м. Ялта,

2. Фонду майна АР Крим, м. Сімферополь,

про визнання укладеною додаткової угоди до договору.

Суддя Шкуро В.М.

представники:

Від позивача – Полєнова О.В., представник, довіреність від 20.02.2008 року.

Від відповідачів:

Сімеїзської селищної ради - не з’явився, повідомлений належним чином.

Фонду майна АР Крим - Мельников І.В., головний спеціаліст юридичного відділу, довіреність №157-Д від 30.12.2008 року.

Суть спору: ЗАТ «Фортуна» звернулося в господарський суд АРК з позовом до Сімеїзської селищної ради та Фонду майна АР Крим про визнання укладеною між Фондом майна АР Крим та ЗАТ «Фортуна» додаткової угоди до договору купівлі–продажу об’єкту незавершеного будівництва санаторію «Сонячний берег» в м.Ялта, смт.Кацівелі, від 24.11.1997 року в частині продовження терміну будівництва до 30.04.2014р.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідно до договору купівлі–продажу об’єкту незавершеного будівництва санаторію «Сонячний берег» від 24.11.1997 року ЗАТ «Фортуна» взяло на себе зобов’язання завершити будівництво до 2000 року. В подальшому неодноразово шляхом укладення з Фондом майна АР Крим додаткових угод до договору купівлі–продажу строки закінчення будівництва санаторію продовжувались. Останньою додатковою угодою від 02.08.2005р. термін закінчення будівництва продовжений до 04.03.2010 року.

Проте позивач з об’єктивних причин не встигає закінчити будівництво, а тому у січні 2009 році звернувся до Фонду майна АР Крим з клопотанням про укладення додаткової угоди до договору купівлі–продажу щодо продовження терміну закінчення будівництва до 30.04.2014 року. До клопотання було додано передбачені для цього Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998р. №2041, документи. Фонд майна АР Крим відмовив в укладенні додаткової угоди з посиланням на відсутність достатнього обґрунтування внесення таких змін та рішення органу місцевого самоврядування про відповідно згоду на продовження термінів будівництва. В свою чергу Сімеїзська селищна рада на звернення позивача про погодження продовження терміну будівництва ніяк не відреагувала. Вважає, що оскільки порядок і строки введення в експлуатацію споруд і будівель санаторію були погоджені без врахування його стану і при відсутності повноцінної документації, зокрема відсутня більша частина проекту, рекомендації генерального проектувальника не були реалізовані навіть на стадії інженерних проектних рішень, не проведення заходів по консервації об’єкту призвело до окремих порушень цілісності конструкцій, є всі підстави для змінення договору купівлі-продажу в частині продовження термінів будівництва за рішенням суду згідно статті 652 ЦК України на вимогу заінтересованої сторони.

Відповідач, Фонд майна АР Крим, позов не визнав. У відзиві на позовну заяву зазначив, що оскільки нема рішення органу місцевого самоврядування стосовно згоди на продовження строків будівництва та з огляду на те, що строки завершення будівництва вже неодноразово продовжувались, підстав для укладення ще однієї додаткового угоди щодо продовження терміну завершення будівництва Фонд не вбачає.

Розглянувши матеріали справи, заслухав представників сторін, суд –

встановив:

24.11.1997р. між Фондом майна АР Крим (продавець) та Приватним підприємством «Фортуна» (покупець) укладений договір купівлі-продажу державного майна незавершеного будівництва санаторію «Сонячний берег», який розташований за адресою: АР Крим, м.Ялта, смт.Кацівелі (далі – договір, т.1, а.с.110-114).

Відповідно до пункту 1.2 договору, право власності на об’єкт переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору.

Підпунктом 5.1 договору сторони передбачили обов’язок покупця завершити будівництво об’єкту до 2000 року.

В подальшому Приватне підприємство «Фортуна» в 1999 році було реорганізовано в Товариство з обмеженою відповідальністю «Фортуна».

Згідно з пунктом 1.1. Статуту ТОВ «Фортуна», товариство є правонаступником всіх прав та обов’язків реорганізованого Приватного підприємства «Фортуна» (т.1, а.с.18-25).

16.11.1999 року між Фондом майна АР Крим та ТОВ «Фортуна» укладено додаткову угоду до договору купівлі–продажу, згідно з умовами якої, сторони домовились про внесення змін до пункту 5.1. договору стосовно продовження строків завершення будівництва об’єкту до 01.11.2003 року (т.1, а.с. 116).

31.10.2003 року між Фондом майна АР Крим та ТОВ «Фортуна» укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу про продовження строків завершення будівництва санаторія «Сонячний берег» до 01.05.2005 року (т.1, а.с.115).

В подальшому 02.08.2005 року між Фондом майна АР Крим та ТОВ «Фортуна» укладено ще одну додаткову угоду про продовження терміну будівництва до 04.03.2010 року (т.1, а.с.117).

В 2005 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фортуна» за рішенням учасників товариства було реорганізоване шляхом перетворення у Закрите акціонерне товариство «Фортуна». Відповідно до пункту 1.1 Статуту ЗАТ «Фортуна», акціонерне товариство є правонаступником ТОВ «Фортуна» (т.1, а.с.30-47).

Таким чином, ЗАТ «Фортуна», як правонаступник ТОВ «Фортуна», є власником незавершеного будівництва санаторію «Сонячний берег» (далі по тексту - об’єкт), який розташований за адресою: АР Крим, м.Ялта, смт.Кацівелі.

26.01.2009 року ЗАТ «Фортуна» направило на адресу Фонду майна АР Крим лист за вих.№26/01 від 26.01.2009 року з клопотанням розглянути питання щодо внесення змін до договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва санаторію «Сонячний берег» від 24.11.1997 року в частині продовження терміну завершення будівництва до 30.04.2014 року (т.1, а.с.54).

До клопотання позивачем були додані техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору, бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов’язань, звіт про стан виконання покупцем договірних зобов’язань, проект додаткової угоди, що містить зміни до договору купівлі-продажу.

Листом за вих. №08-10/1274 від 17.02.2009 року Фонд майна АР Крим повідомив ЗАТ «Фортуна», що оскільки передбачене Положенням про внесення змін до договорів купівлі–продажу державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 №2041, рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду з продовженням термінів будівництва відсутнє та з урахуванням того, що строк завершення будівництва вже неодноразово переносився додатковими угодами, Фонд не має підстав для укладення ще однієї додаткової угоди про продовження строків закінчення будівництва (т.1, а.с.53)

25.02.2009 року ЗАТ «Фортуна» направила на адресу Симеїзької селищної ради лист вих. №25/12-1 з клопотанням про надання згоди на укладення додаткової угоди до договору купівлі-продажу з Фондом майна АР Крим щодо продовження терміну завершення будівництва об’єкту до 30.04.2014 року. Звернення зареєстроване у Сімеїзській селищній раді 05.03.2009р. вх.№0212/359, про що свідчить штамп вхідної кореспонденції на копії звернення у позивача (т.1, а.с.55). Відповіді на своє звернення до цього часу позивач не одержав.

Позивач просить суд визнати додаткову угоду між Фондом майна АР Крим та ЗАТ «Фортуна» до договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва санаторію «Сонячний берег» від 24.11.1997 року про внесення змін до пункту 5.1 договору щодо продовження терміну завершення будівництва об’єкту до 30.04.2014 року укладеною.

Дослідивши у судовому засіданні надані сторонами у підтвердження своїх доводів і заперечень докази, заслухав пояснення представників сторін, суд приходить до висновку, що вимоги позивача обґрунтовані та позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Частиною 2 статті 652 ЦК України передбачено, що, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Згідно частини 4 статті 652 ЦК України, зміна договору у зв’язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Так, відповідно до частини 3 статті 125 Земельного кодексу України приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та держаної реєстрації забороняється.

Розроблена і затверджена проектна документація концепції реконструкції і добудови курортного комплексу передбачає використання для будівництва пляжної зони загальною площею 1,5002 га. На ній знаходяться об’єкти нерухомості санаторію, а саме набережна з об’єктами довжиною 607 м., пляжні споруди: аерарій з медичним павільйоном площею 262 кв.м. насосна станція морської води площею 38 кв.м., морський водозабір діаметром 500 мм., довжиною 21 м., підпірні стіни і покриття набережної 600 м.

16.12.2005р. Сімеїзська селищна рада відмовила позивачу у передачі в оренду вказаної земельної ділянки для обслуговування пляжних споруд. Це змусило позивача звернутися до суду з відповідним позовом. Постановою господарського суду АР Крим від 09.11.2006р. у справі №2-2/16469-2006А Сімеїзську селищну раду зобов’язано передати земельну ділянку площею 1,5002 га в оренду позивачу (т.1, а.с.74-79).

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 04.04.2007р. апеляційну скаргу Сімеїзської селищної ради залишено без задоволення, а постанову господарського суду АР Крим від 09.11.2006р. - без змін (т.1, а.с.74-86).

З вказаних причин договір оренди земельної ділянки для обслуговування пляжних споруд було укладено тільки 16.09.2007р., а зареєстровано у Кримській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України 01.10.2007р. (т.1, а.с.119-124).

Відповідно до будівельних робіт позивач зміг приступити лише після реєстрації договору оренди земельної ділянки, тобто після 01.10.2007р.

Згідно графіку проектування і будівництва санаторію в період з листопада 2007р. по серпень 2008р. позивач планував одержати всі технічні умови, завершити проектні роботи, затвердити робочу документацію. В період з серпня 2008р. по березень 2010р. - завершити будівництво і ввести об’єкт в експлуатацію.

Однак в листопаді 2007р. прокурор м.Ялта в інтересах держави в особі Кримської лазерної обсерваторії Головної астрономічної обсерваторії НАН України в господарському суді АР Крим оспорив законність припинення рішенням Сімеїзської селищної ради від 24.02.1993р. права користування обсерваторії земельною ділянкою площею 16,27 га і закріплення її за ЗАТ «Фортуна».

Рішенням господарського суду АР Крим від 15.01.2008р. у справі №2-1/16602-2007 у позові прокурору м.Ялта відмовлено (т.1, а.с.56-57).

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 20.02.2008р. апеляційне подання заступника прокурора м.Ялта та апеляційна скарга Кримської лазерної обсерваторії Головної астрономічної обсерваторії НАН України залишені без задоволення. Рішення господарського суду АР Крим від 15.01.2008р. залишено без змін (т.1, а.с.58-62).

Постановою Вищого господарського суду України від 22.04.2008р. вказану постанову Севастопольського апеляційного господарського суду АР Крим залишено без змін, а касаційну скаргу Кримської лазерної обсерваторії Головної астрономічної обсерваторії НАН України - без задоволення (т.1, а.с.63-65).

Суд погоджується з доводами позивача, що оскільки на спірній земельній ділянці знаходиться об’єкт незавершеного будівництва, вкладення інвестицій в його добудову в період розгляду судовими інстанціями позову прокурора м.Ялта є ризикованим. Окрім того, наявність судового спору звузило фінансування проекту по кредитним договорам укладеним з ЗАТ КБ «ПриватБанк».

На підтвердження цього позивачем представлені листи ЗАТ КБ «ПриватБанк» про обмеження кредитування, а у разі задоволення скарги Кримської лазерної обсерваторії на рішення господарського суду АР Крим від 15.01.2008р. взагалі про припинення кредитування і дострокового повернення сум кредитів і сплати процентів по ним, оскільки задоволення апеляційної скарги призведе до значного зниження інвестиційної привабливості проекту і поставить під загрозу виконання позивачем кредитних зобов’язань (т.2, а.с.38-41).

В подальшому листом від 20.10.2008р. ЗАТ КБ «ПриватБанк» з посиланням на кризову ситуацію в банківській системі України відмовив позивачу у збільшенні кредитних лімітів і відновленні кредитування (т.2, а.с.42).

Введення Національним банком України жорстких обмежень на здійснення комерційними банками активних операцій призвело до звуження подальшого кредитування будівництва і, як наслідок, до необхідності зміни строків будівництва.

Викладене дає підстави суду для висновку, що після укладення договору купівлі-продажу і додаткових угод до нього відбулася істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладення договору. Відтак позивач, як заінтересована сторона, у відповідності до статті 652 ЦК України вправі вимагати його зміни у частині продовження терміну закінчення будівництва санаторію.

Обґрунтування продовження терміну будівництва саме до 30.04.2014р. викладене у техніко-економічному обґрунтуванні внесення змін до договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом санаторію «Сонячний берег» (т.1, а.с.87-95).

Доцільність продовження термін будівництва до 30.04.2014р. обумовлюється строком, який відповідно до державних будівельних норм і правил та з урахуванням 30% готовності об’єкту є необхідним для закінчення будівництва і складає 58 місяців.

Також взято до уваги те, що судові спори з Кримською лазерною обсерваторією перешкодили своєчасному узгодженню проекту і ця процедура займе додаткового 3 місяці. Таким чином, з урахуванням необхідного строку для демонтажу незавершеного будівництвом адміністративно-господарського корпусу санаторію згідно висновку Дніпропетровського пошукового-будівельного інституту (100 днів) за умови поєднання процедур демонтажу і погодження проекту будівництва загальний строк будівництва складе 61 місяць. Передбачуваний техніко-економічним обґрунтуванням об’єм інвестицій складе 101 655 900,00 грн.

Отже, звертаючись до Фонду майна АР Крим з пропозицією перенесення терміну будівництва, позивач надав достатнє обґрунтування необхідності внесення таких змін. При цьому позивач не зменшує об’єм своїх зобов’язань за договором, а бере на себе додаткові інвестиційні зобов’язання.

Натомість єдиним аргументом Фондом майна АР Крим проти доцільності продовження строку закінчення будівництва є те, що термін будівництва вже неодноразово переносився, а тому у відповідача нема підстав укладати ще одну додаткову угоду щодо продовження терміну будівництва.

Така позиція Фонду майна АР Крим є невиправданою, оскільки не враховує об’єктивних причин з яких неможливо закінчити будівництво у встановлений термін.

Стосовно посилання Фонду майна АР Крим на відсутність рішення органу місцевого самоврядування про погодження продовження терміну будівництва як на ще одну підставу для відмови в укладенні додаткової угоди, суд виходить з наступного.

Відповідно до частині 1 статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (далі – Закон) сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно до абзацу 4 пункту 4.3 Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998р. №2041, у разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва стосовно продовження термінів будівництва, заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, повинен надати рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.

Статтею 46 Закону встановлено, що сільська, селищна, міська, районна у місті (у разі її створення), районна, обласна рада проводить свою роботу сесійно. Сесія складається з пленарних засідань ради, а також засідань постійних комісій ради.

Відповідно до статті 59 Закону рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Статтею 19 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією і законами України.

Отже, Сімеїзська селищна рада повинна була розглянути звернення позивача на пленарному засіданні та прийняти відповідне рішення щодо погодження перенесення терміну будівництва.

В порушення покладеного на органи місцевого самоврядування конституційного обов’язку Сімеїзська селищна рада протягом тривалого строку (понад 4 місяці) ніяк не відреагувала на звернення позивача. Це дає підстави суд для констатування незаконної бездіяльності Сімеїзської селищної ради.

В силу абзацу 4 пункту 4.3 Положення, наявність рішення органу місцевого самоврядування щодо погодження перенесення термінів будівництва є обов’язкової умовою внесення змін до договору купівлі-продажу за згодою сторін. Якщо ж спір передано на вирішення суду, позиція органу місцевого самоврядування не є вирішальною, а має враховуватися поряд з іншими обставинами справи.

Позивачем надано достатньо обґрунтувань доцільності і необхідності внесення змін до договору купівлі-продажу стосовно продовження терміну будівництва, з яким суд погоджується.

Відповідно до статті 188 Господарського суду України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З огляду на незаконну бездіяльність Сімеїзської селищної ради щодо залишення без розгляду звернення позивача про погодження перенесення терміну будівництва та відмову Фонду майна АР Крим в укладенні додаткової угоди до договору купівлі-продажу, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту свого порушеного права шляхом зміни договору за рішенням суду є відповідним та найбільш адекватним у цій ситуації.

Понесені позивачем судові витрати з оплати 85 грн. державного мита та 315 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу судом покладаються порівно на відповідачів.

Вступна і резолютивна частини рішення оголошені в судовому засіданні 21 липня 2009 року.

Рішення оформлене згідно зі ст.84 ГПК України і підписане 27 липня 2009 року.

На підставі викладеного, керуючись ст. 49, 82-84, 85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати укладеною додаткову угоду до договору від 24.11.1997 року купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва санаторію «Сонячний берег», розташованого в АР Крим, м.Ялта, смт.Кацівелі, між Фондом майна АР Крим та Закритим акціонерним товариством «Фортуна» з моменту набрання рішення законної сили, в наступній редакції позивача:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору купівлі-продажу державного майна незавершеного будівництвом санаторію «Сонячний берег» в с. Кацівелі в м. Ялта, посвідченому 24.11.1997 року за №2293 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округа В.П. Сотніковим

ФОНД МАЙНА АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ, з одного боку (надалі –«Продавець») та

ЗАКРИТЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «ФОРТУНА» (надалі – «Покупець») з другого боку, заключили цю додаткову угоду про нижчевикладене:

1. Пункт 5.1 розділу «Обов’язки покупця» договору купівлі - продажу державного майна незавершеного будівництва санаторію «Сонячний берег» в с. Кацівелі в м.Ялта, посвідченому 24.11.1997 року за №2293 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округа В.П. Сотніковим, викласти в наступній редакції:

«- завершити будівництво до 30.04.2014 року».

2. Ця додаткова угода є невід’ємною частиною договору купівлі-продажу державного майна об’єкта незавершеного будівництва санаторію «Сонячний берег» в с. Кацівелі в м. Ялта, посвідченому 24.11.1997 року за №2293 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округа В.П. Сотніковим.

3. Ця додаткова угода вступає в силу з дня набрання законної чинності рішення суду.

Повні юридичні адреси сторін:

Покупець Продавець

Закрите акціонерне товариство Фонд майна Автономної Республіки

«Фортуна» Крим

4900, м. Дніпропетровськ, 95000, м. Сімферополь,

вул. Комсомольська, 40-Б, 5-й поверх вул. Севастопольська, 17-А

Стягнути з Фонду майна АР Крим (95000, АР Крим, м. Сімферополь, вул. Севастопольська, 17-А, ідентифікаційний код юридичної особи 00036860) на користь Закритого акціонерного товариства «Фортуна» (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Комсомольська, 40-Б, 5 поверх, рахунок 26007050037513 в КБ «Приватбанк» м. Дніпропетровська, МФО 305299, ідентифікаційний код юридичної особи 24249460) судові витрати з оплати 42,50 грн. державного мита та 157,50 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнути з Симеїзької селищної ради (98680, АР Крим, м. Ялта, смт. Симеїз, вул. Радянська, 38) на користь Закритого акціонерного товариства «Фортуна» (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Комсомольська, 40-Б, 5 поверх, рахунок 26007050037513 в КБ «Приватбанк» м. Дніпропетровська, МФО 305299, ідентифікаційний код юридичної особи 24249460) судові витрати з оплати 42,50 грн. державного мита та 157,50 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати накази після набрання рішення законної сили.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим Шкуро В.М.