Рішення № 43562871, 06.04.2015, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

____________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" квітня 2015 р.Справа № 922/527/14

Господарський суд Харківської області у складі:

головуючий суддя Чистякова І.О.

судді: Пономаренко Т.О. , Інте Т.В.

при секретарі судового засідання Березкіній А.Д.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_2 про внесення змін до договору оренди землі за участю представників сторін:

позивача - Бахолдіної М.А. за довіреністю №08-11/4652/2-14 від 24.12.2014 р.

відповідача - ОСОБА_3 за довіреністю № 1001 від 01.04.2015 р., ОСОБА_4 за довіреністю № 3303 від 22.09.2014 р.

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі від 04 липня 2005 р. № 66144/05, шляхом визнання укладеним договору про зміну цього договору, в редакції, наведеній у позовній заяві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 23.09.2014р. (головуючий суддя Бринцев О.В., судді Лавренюк Т.А., суддя Макаренко О.В.) позов задоволено.

Внесено зміни до укладеного між сторонами договору оренди землі від 04.07.2005 р. № 66144/05, шляхом визнання укладеним договору про зміну цього договору, в редакції позивача.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2014 р. рішення суду першої інстанції змінено, резолютивну частину рішення викладено у наступній редакції:

"Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 04.07.2005 р. № 66144/05, укладеного між Харківською міською радою та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього в наступній редакції:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 5, 9, 13, 14 договору оренди землі, зареєстрованого 04.07.2005 за № 66144/05 змінити, доповнити пункт 2 словами та змінити пункти 5, 9, виклавши у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 487 від 17.10.2013 становить 3021099,00 грн.

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки".

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку становить 3% від її нормативної грошової оцінки і складає 66162,00 грн. (шістдесят шість тисяч сто шістдесят гривень), або в місяць - 5513,50 грн. (п'ять тисяч п'ятсот тринадцять гривень п'ятдесят копійок)."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 04.07.2005 року за № 66144/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору".

В іншій частині позову відмовлено.

Стягнуто з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради 1218,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви.

Постановою Вищого господарського суду України від 10.02.2015 р. рішення господарського суду Харківської області від 23.09.2014 р. та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2014 р. у справі № 922/527/14 господарського суду Харківської області скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

11.03.2015 р. автоматизованою системою документообігу господарського суду Харківської області справу призначено для розгляду судді Чистяковій І.О.

Згідно розпорядження Заступника голови суду від 13.03.2015 р. для розгляду справи № 922/527/14 була призначена колегія суддів у складі: головуючий суддя Чистякова І.О., судді Пономаренко Т.О., Інте Т.В.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 13 березня 2015 року призначено справу до розгляду у судовому засіданні на 02 квітня 2015 р. о 10:00 год. Цією ж ухвалою суду витребувано у сторін додаткові докази.

Відповідач 01 квітня 2015 р. надав до суду відзив на позовну заяву (вх.12875), в якому заперечує проти позову, зокрема посилаючись на те, що позивачем неправомірно проведено перерахунок орендної плати, а саме застосовано при розрахунку розміру орендної плати коефіцієнт 5,6% від нормативної грошової оцінки землі, оскільки при укладенні договору оренди сторони погодили цей коефіцієнт у розмірі 3%, крім того, застосовано коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки на рівні 1, в той час як згідно експертного висновку рекомендовано застосовувати коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки на рівні 0,73 (враховуючи залягання грунтовних вод на глибині менше 2 м), також в документах на підставі, яких проводився розрахунок розміру орендної плати позивачем зазначено площу земельної ділянки під забудовою у розмірі 0,2193 га, в той час як згідно договору оренди земельної ділянки розмір земельної ділянки під забудовою вказаний у розмірі - 0,0573 га. Також, відповідач посилається на те, що запропонована позивачем додаткова угода містить положення щодо зміни деяких положень, які взагалі не стосуються зміни розміру грошової оцінки землі. За таких обставин, на думку відповідача позов не підлягає задоволенню.

У судовому засіданні 02 квітня 2015 р. представник позивача, підтримав позов в повному обсязі та надав до суду додаткові письмові пояснення (вх. 13099), в яких зазначає, що Порядок визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м.Харкова встановлено Положенням про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженим рішенням сесії Харківської міської ради від 27.02.2008 р. № 41/08, із наступними змінами, яке застосовується при перерахунку розміру орендної плати, встановленої договорами оренди, укладеними до набрання чинності цього Положення. Так, відповідно до цього Положення базовою річною ставкою орендної плати визначено 0,08 тобто 8% від нормативної грошової оцінки земель, щодо земельної ділянки, наданої відповідачу, застосовано зменшену базову ставку орендної плати, у зв`язку з терміном оренди, а саме знижено цю ставку відповідно до п. 2.6. Порядку, що становить 70% від базової ставки, тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки.

Щодо застосування коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки на рівні 1, то позивач зазначив, що цей коефіцієнт може бути застосований за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаного коефіцієнту.

Щодо внесення змін до договору оренди землі від 04.07.2005 р. № 66144/05, зокрема у п.13 - щодо доповнення його такою підставою перегляду орендної плати як зміни нормативної грошової оцінки; п.14 - зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; п.28 - зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції, то позивач зокрема пояснює необхідність внесення цих доповнень та змін приведенням спірного договору у відповідність до умов Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 р. із змінами та доповненнями та вимогам Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням сесії Харківської міської ради від 29.12.2012 р. № 960/12.

Крім того, позивач повідомив, що необхідність внесення доповнення в п.2 договору оренди землі щодо кадастрового номеру земельної ділянки пов`язана з тим, що відповідно до ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" зазначення кадастрового номеру земельної ділянки в договорі оренди є обов`язковим, оскільки є істотною умовою договору оренди землі та внесення такого пункту в договір не змінює прав та обов`язків сторін договору оскільки не покладає на них будь-яких додаткових обов`язків та не надає додаткових прав, а є лише необхідним для відповідності додаткової угоди вимогам законодавства на час її укладення.

У судовому засіданні 02 квітня 2015 р. представники відповідача заперечували проти позову з підстав викладених у відзиві на позов.

У судовому засіданні 02 квітня 2015 р. оголошувалась перерва до 14:30 год. 06 квітня 2015 року відповідно до приписів ст. 77 ГПК України для надання можливості представнику позивача надати додаткові докази та письмові пояснення щодо доводів відповідача викладених у його відзиві на позов.

У судовому засіданні 06 квітня 2015 року представник позивача підтримав позов повністю та надав до суду заперечення на відзив відповідача (вх. №13435), в яких зазначає зокрема, що при здійсненні розрахунку розміру орендної плати Департамент земельних відносин не мав інформації про факт залягання на спірній земельній ділянці грунтовних вод, а тому позивач не мав підстав для застосування коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки при розрахунку розміру орендної плати.

Також, позивач повідомив, що при розрахунку розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки застосовано коефіцієнт функціонального використання у значенні 2,5 щодо всієї земельної ділянки, а не щодо тієї частини, що знаходиться під забудовою, що відповідає положенням Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінагрополітики, Мінбудархітектури та УААН від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11 і зареєстрованим в Мінюсті 05.04.2006 р. № 388/1226.

Крім того, позивач зазначає, що необхідність доповнення п.5 договору оренди абзацом 2 наступного змісту: "При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки", пов`язано з тим, що такі вимоги передбачені Податковим кодексом України.

У судовому засіданні 06 квітня 2015 року представники відповідача заперечували проти позову з підстав зазначених у відзиві на позов.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представника позивача та представників відповідача, колегія суддів встановила наступне.

В постанові від 10 лютого 2015 року по справі № 922/527/14 Вищій господарський суд України, скасовуючи попередні судові рішення суду першої та апеляційної інстанції та передаючи на новий розгляд до господарського суду Харківської області матеріали справи з`ясував, що "при вирішенні спору щодо внесення змін до договору оренди, в тому числі шляхом визнання додаткової угоди укладеною суд повинен надати оцінку пропозиціям сторони, яка звернулась із позовом та задовольнити вимоги або відмовити у їх задоволенні. При цьому, суд за власної ініціативи не може вносити змін у редакцію сторін. Зокрема, апеляційний суд не мав підстав вносити зміни у пункт 9 договору щодо розміру відсотків.

Крім того, апеляційним судом не спростовані доводи позивача стосовно Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затв. Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 №960/12 та підпункту "б" пункту 13 договору в редакції Типового договору оренди землі, затв. Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 із змінами і доповненнями, внесеними постанова Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 №1724 та від 03.09.2008 №780.

Зазначені обставини не були досліджені і місцевим судом.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що господарськими судами першої та апеляційної інстанції при розгляді справи та прийнятті судових рішень не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть спору, свідчить про порушення норм процесуального права, які унеможливлюють встановлення обставин, що є суттєвими для вирішення спору по суті."

Також в зазначеній постанові Вищій господарський суд України вказав про необхідність під час нового розгляду справи господарському суду врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від встановленого, правильно визначити норми матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, та прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Згідно статті 111-12 ГПК України, вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

Господарським судом під час нового розгляду справи вказівки постанови Вищого господарського суду України враховано та встановлено наступне.

04 липня 2005 року на підставі рішення Харківської міської ради від ХХІI сесії Харківської міської ради ХХIV скликання від 23.06.2004 року № 92/04 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" (а.с.22-25) між Харківською міською радою (орендодавець) та суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі, що зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 04 липня 2005 року за № 66144/05 відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі несільськогосподарського призначення житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3.

Відповідно до п.2 договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2193 га, у тому числі під забудовою 0,0573 га, інших угідь 0,1620 га.

В п.5 договору оренди землі сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою № 3137/04 від 28.12.2004 року становить 1 294 664 грн.

У відповідності до п.8 договору оренди землі його було укладено строком до 01.06.2029 року.

Згідно з п.9 договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: 2005 рік: 1711,43 грн.; 2006 рік: 2228,08 грн.; з 2007 року: 3229,11 грн..

В п.10 договору оренди землі сторони визначили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

В п.13 договору оренди землі сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до п.36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Згідно з рішенням Харківської міської ради від 25 грудня 2007 року №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Харкова станом на 01 січня 2007 року", рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2013 року" та рішенням №960/12 від 19 грудня 2012 року, яким затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, змінювалася базова вартість 1 кв. м земель м.Харкова, запроваджувався порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками та був передбачений порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

Згідно з п.2. 1 та п.2. 2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п.4 ст.33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2007 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації" з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до п.3.1, п.3.2 зазначено Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою до внесення змін до договору оренди землі. Зміна до договору землі оформлюється додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с. 27);

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01 січня 2013 року, №312/14, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 2193 кв. м. по АДРЕСА_3, складав: в рік - 169181,54 гривень; в місяць - 14098,46 гривень (а.с. 29);

- одержано витяг №487 від 17.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2193 кв. м. , яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 склала 3 021 099,00 гривень (а.с.28).

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено відповідний лист-пропозиція від 26 листопада 2013 року №785/0/30-13 про зміну договору оренди землі (а.с.31) та лист - пропозиція від 26 листопада 2013 року №786/0/30-13 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди землі (а.с.32), яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 гривні за внесення змін до записів державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120,00 гривень за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Листом-пропозицією від 26 листопада 2013 року №785/0/30-13 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради направлено відповідачу на розгляд та погодження три примірника додаткової угоди до договору оренди землі та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку із зміною її розміру, з пропозицією повернути у двадцятиденний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку.

Проте, вказані вимоги відповідачем були проігноровані, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради не була надана. Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано.

Стаття 129 Конституції України встановлює, що судді при здійсненні правосуддя незалежні і підкоряються лише закону. Змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості - є однією із основних засад судочинства.

Відповідно до ч.1 ст.43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Отже, надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.2 ст.792 Цивільного кодексу України, ч.8 ст.93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди землі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Виходячи з ч.5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно зі статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Підставами проведення оцінки земель, виходячи з положень статті 15 Закону України "Про оцінку земель" є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч.2 ст.648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Відповідно до ст.626 Цивільного кодексу України - договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Статтею 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п.36 договору оренди землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, зважаючи на наведені норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Відповідно до пункту 13 договору оренди землі сторони при укладенні договору досягли згоди, що розмір орендної плати переглядається зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів та в інших випадках, передбачених законом.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у зв'язку зі зміною зазначеним рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати по укладеному між сторонами договору оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 цього договору як підстава для обов'язкового перегляду (зміни) розміру орендної плати.

Згідно з п. 2.19. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

При цьому суд зазначає, що рішення Харківської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки землі станом на 01 січня 2013 року є чинними.

Зважаючи на наведене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі, а саме до абзацу 1 пункту 5 договору, які запропоновані в доданій до позовної заяви додатковій угоді є обґрунтованими, а також відповідають умовам Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 р. із змінами та доповненнями, а тому підлягають задоволенню.

В той же час, суд, вважає за необхідне абзац другий пункту 5, викладений в додатковій угоді до договору оренди землі від 04 липня 2005 року, в якому зазначено: "При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки" з тексту спірної додаткової угоди виключити, оскільки дане положення не передбачене чинним законодавством на час укладення договору оренди земельної ділянки та не відповідає умовам Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 р. із змінами та доповненнями та ці вимоги позивача не стосуються змін нормативної грошової оцінки землі та зводяться до покладення на відповідача додаткових обов`язків, які не передбачені умовами договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до тексту спірної додаткової угоди, позивач просить внести зміни до п. 2 до договору оренди землі від 04 липня 2005 року, доповнивши його наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2."

Згідно з приписом статті 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки. В матеріалах справи знаходиться Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 28), план земельної ділянки (а.с. 18), а також Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НОМЕР_3 від 19.10.2013 р. (а.с.27), в яких зазначений кадастровий номер спірної земельної ділянки, а саме НОМЕР_2.

Враховуючи викладене, та те, що внесення доповнення в п.2 договору оренди землі щодо кадастрового номеру земельної ділянки пов`язана з тим, що відповідно до ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" зазначення кадастрового номеру земельної ділянки в договорі оренди є обов`язковим, оскільки є істотною умовою договору оренди землі та внесення такого пункту в договір не змінює прав та обов`язків сторін договору оскільки не покладає на них будь-яких додаткових обов`язків та не надає додаткових прав, а є лише необхідним для відповідності додаткової угоди вимогам законодавства на час її укладення, вимога щодо доповнення п. 2 договору оренди землі від 04 липня 2005 року, визнається судом правомірною та підлягаючою задоволенню.

Рішенням Харківської міської ради 19 сесії 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 р. було затверджено Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в м. Харкові.

У п.2.4. Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради 19 сесії 5 скликання № 41/08 від 27.02.2008 р. визначено, що річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О=Ц*Б*К1*К2, де Ц нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.; Б єдина для м.Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення; К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації і галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

Відповідно до вказаного рішення Управлінням Держземагенства у м. Харкові Харківської області було проведено розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 р. і встановлено, що коефіцієнт (К1) складних інженерно-геологічних умов є на рівні 1, однак, як вбачається з вказаного рішення коефіцієнт (К1) складних інженерно-геологічних умов залежить від ґрунтових вод і має як нормальний так і підвищений коефіцієнт (0,73; 0,90) та від залягання ґрунтів із специфічними властивостями і має як нормальний так і підвищений коефіцієнт (0,76; 0,90).

Згідно з наданим відповідачем до матеріалів справи експертним висновком УКРНИИНТИЗ щодо інженерно-геологічних умов спірної земельної ділянки встановлено інші інженерно-геологічні умови щодо залягання рівня ґрунтових вод на глибині менше ніж 2, 0м., для яких підлягає застосування інший коефіціент-" 0,73" (а.с. 189-200, т. 1).

Таким чином, коефіцієнт (К1) складних інженерно-геологічних умов -1, який був застосований при розрахунку орендної плати до спірної земельної ділянки не відповідає коефіцієнтам умов використання земельних ділянок.

За таких обставин, та приймаючи до уваги те, що позивачем при розрахунку розміру орендної плати не було враховано коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) спірної земельної ділянки, а також те, що суд за власної ініціативи не може вносити змін у редакцію договору сторін, вимога про внесення змін до п.9 договору оренди земельної ділянки не підлягає задоволенню.

Стосовно доводів відповідача, викладених у відзиві на позов щодо неправомірності визначення позивачем у п.9 спірного договору ставки орендної плати 5,6%, то колегія суддів погоджується з доводами позивача, які викладені у наданих до суду додаткових письмових поясненнях (вх.13099 від 02.04.2015 р.), оскільки цей розмір ставки орендної плати розраховано у відповідності до Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженим рішенням сесії Харківської міської ради від 27.02.2008 р. № 41/08, із наступними змінами, яке застосовується при перерахунку розміру орендної плати, встановленої договорами оренди, укладеними до набрання чинності цього Положення. Так, відповідно до цього Положення базовою річною ставкою орендної плати визначено 0,08 тобто 8% від нормативної грошової оцінки земель, щодо земельної ділянки, наданої відповідачу, застосовано зменшену базову ставку орендної плати, у зв`язку з терміном оренди, а саме знижено цю ставку відповідно до п. 2.6. Порядку, що становить 70% від базової ставки, тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки.

Щодо п.п.13, 14 та доповнення п.28 підпунктом "д" додаткової угоди до договору оренди землі, колегія суддів зазначає наступне.

Так, додаткова угода містить положення щодо зміни до наступних пунктів договору оренди землі: пункту 13 - щодо доповнення його такими підставами перегляду орендної плати як зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та зміна нормативної грошової оцінки; пункт 14 - зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; пункт 28 - зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції.

Проте, колегія суддів зазначає, що вказані зміни до договору оренди землі позивач просить суд внести за відсутністю обґрунтування в позовній заяві. Так в позовній заяві відсутні мотивування щодо внесення змін в пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі.

При цьому суд зазначає, що позов складається з його підстав та предмету. Під предметом позову розуміється певна матеріальна правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставами позову є зазначені позивачем в позовній заяві обставини, якими він обґрунтовує свої матеріально-правові вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Таким чином, зазначені зміни до пунктів 13,14, 28 спірного договору виходять за межі підстав позову.

Господарський суд розглядає справи в межах позову, тобто в межах його підстав та предмету, виходити за які він має право лише у випадку, передбаченому п. 2 ч. 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України - за клопотанням заінтересованої сторони, якщо це необхідно для захисту прав і законних інтересів позивача або третіх осіб із самостійними вимогами на предмет спору.

Статтею 22 Господарського процесуального кодексу України передбачено право позивача до початку розгляду господарським судом справи по суті змінити предмет та підставу позову.

Проте, позивач не заявляв клопотання про вихід за межі позову та не змінював підстав позову в порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України, а тому у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про внесення вказаних змін до пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі.

Крім того, як зазначалось вище, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Натомість в договорі оренди землі сторони не погодили право на внесення змін до його положень щодо підстав перегляду орендної плати, сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки та права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Чинне законодавства також не містить прямих вказівок щодо необхідності внесення таких змін до договору оренди землі.

Зазначені зміни до пунктів 13, 14, 28 спірного договору не передбачені чинним на час його укладення та на даний час Типовим договором оренди землі, який відповідно до ч. 2 статті 14 Закону України "Про оренду землі" було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220.

Так, пункт 13 Типового договору оренди землі не передбачає такої підстави перегляду орендної плати як зміна нормативної грошової оцінки землі.

Пунктом 14 Типового договору оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі (відсотків) несплаченої суми за кожний день прострочення.

Також, Типовий договір оренди землі не містить положень щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з передбачених договором підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Стосовно доводів позивача, викладених у письмових поясненнях наданих суду щодо внесення змін до договору оренди землі від 04.07.2005 р. № 66144/05, зокрема у п.13, п.14 та п.28, в яких позивач зокрема пояснює необхідність внесення цих доповнень та змін приведенням спірного договору у відповідність до умов Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 р. із змінами та доповненнями та вимогам Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням сесії Харківської міської ради від 29.12.2012 р. № 960/12, то колегія суддів зазначає, що дані доводи спростовані вищевстановленими фактами та не відповідають вимогам діючого законодавства.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів прийшла до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню в частині щодо внесення до договору оренди землі змін в абз.1 п.5 додаткової угоди та внесення відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки (п.2 додаткової угоди), а в решті позову необхідно відмовити, як в необґрунтованому та безпідставному.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, встановивши сторону, з вини якої справу було доведено до суду, суд керується ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до яких судовий збір покладається на відповідача.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст.129, 144 Конституції України, ст.ст. 59, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.ст.1, 5, 15, 18, 20 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 2, 13, 14, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.93 Земельного кодексу України, ст.ст. 6, 626, 628, 632, 648, 651, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст.1, 4, 12, 22, 32, 33, 34, 43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до договору оренди землі від "04" липня 2005 року за № 66144/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "04" липня 2005 року за № 66144/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та Фізична особа- підприємець ОСОБА_1 (Орендар), з другого боку, домовились про нижченаведене:

I. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" внести до договору оренди землі, зареєстрованого "04" липня 2005 року за № 66144/05 наступні змінити:

Пункт 2 доповнити наступним реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2."

Абзац 1 пункту 5 викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 487 від 17.10.2013р. становить 3 021 099 грн. (три мільйони двадцять одна тисяча дев'яносто дев'ять гривень)."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "04" липня 2005 року за № 66144/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

___Г.А. Кернес

/ підпис/

ОРЕНДАР

фізична особа-підприємець ОСОБА_1

АДРЕСА_1

код НОМЕР_1

В особі фізичної особи - підприємця

_____ _____

/підпис/ /ПІБ/

3. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) на користь Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243, майдан Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 35417005032986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку 851011) 1218,00грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

В іншій частині позову відмовити, а саме виключити із тексту додаткової угоди абзац 2 пункту 5, пункт 9, пункти 13, 14 та доповнення пункту 28 підпунктом "д".

Повне рішення складено 14.04.2015 р.

Головуючий суддя Суддя Суддя І.О. Чистякова Т.О. Пономаренко Т.В. Інте