Рішення № 4166665, 02.07.2009, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"02" липня 2009 р.

Справа № 13/570

За позовною заявою Міського комунального підприємства житлово -

комунальної контори „Будівельник” м. Хмельницький

до Приватного малого підприємства „Сільгоспагротех” м.

Хмельницький

За участю третьої особи Управління комунального майна

на стороні позивача, Хмельницької міської ради

яка не заявляє самостійних вимог м. Хмельницький

на предмет спору

про стягнення суми 31 077,70 грн. заборгованості по орендній платі

та зустрічною позовною

заявою Приватного малого підприємства „Сільгоспагротех”

м. Хмельницький

до Міського комунального підприємства житлово -

комунальної контори „Будівельник” м. Хмельницький

про визнання п. 1.1 та 3.1. договору оренди від 23.07.2008р. такими,

що укладені на вкрай невигідних умовах під впливом тяжкої

обставини, а також про прийняття з 01.01.2009р. нової редакції п.

1.1. та 3.1. договору оренди майна

Суддя Матущак О.І.

За участю представників сторін:

позивача : Галюк В.В. по довіреності № 279 від 30.11.2007р.

відповідача : Казмірчук С.І. по довіреності № 12 від 07.04.2009р.

Супрун І.М. по довіреності № 12 від 07.04.2007р.

третьої особи: Богачова Л.М. по довіреності № 140 від 13.02.2009р.

Позивач у позові просить господарський суд стягнути з відповідача на його користь суму 31 077,7 грн. заборгованості по орендній платі та експлуатаційних витратах орендованого приміщення, загальною площею 349,2 кв. м. по вул. Свободи, 14-а в м. Хмельницькому, у відповідності до укладеного між сторонами договору оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності від 23.07.2008р.

Крім цього, 06.05.2009р. в адресу господарського суду від відповідача надійшла зустрічна позовна заява про визнання п. 1.1 та 3.1. договору оренди від 23.07.2008р. такими, що укладені на вкрай невигідних умовах під впливом тяжкої обставини, а також просить суд з 01.01.2009р. прийняти нову редакцію п. 1.1. та 3.1. договору оренди майна згідно з додатком, який подано до зустрічної позовної заяви.

Свої позовні вимоги зустрічний позивач обґрунтовує тим, що у відповідності до ч. 1 ст. 233 Цивільного кодексу України, правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Крім цього зазначає, що на підставі висновку про вартість майна станом на 31.12.2008 р., проведеного ТзОВ „Поділля-Експерт”, ринкова вартість орендованого майна складає суму 481895 грн., що менше на 277789 грн. від тієї, яка існувала на дату укладання спірного договору, що відповідно впливає на суму щомісячної орендної плати в сторону зменшення.

Третя особа у відзиві на зустрічну позовну заяву, поданому 01.06.2009р., а також її представник в попередніх та даному судовому засіданні просили відмовити у задоволенні зустрічного позову, посилаючись на наступне.

Відповідно до ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості в порядку, установленому Кабінетом Міністром України. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01 січня 2007 року підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. Згідно з п. 19 Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 року № 629, у разі передачі в оренду нерухомого майна здійснюється його незалежна оцінка суб'єктом оціночної діяльності. Оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. Орендна плата за комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості в порядку, установленому Кабінетом Міністром України.

Такий порядок установлений Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 та Методикою розрахунку та порядком використання плати за оренду нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності міста, затвердженої рішенням 12 сесії Хмельницької міської ради № 11 від 28.12.1999 року, із змінами та доповненнями.

Договір оренди з приватним малим підприємством "Сільгоспагротех" був укладений до 01.01.2007 року, а саме 01.06.1998 року на підставі акта оцінки, який складений був станом на 1998 рік.

Враховуючи викладене та для укладення договору оренди не житлового приміщення по вул. Свободи, 14 А управлінням комунального майна Хмельницької міської ради було замовлено незалежну оцінку об'єкта оренди –не житлового приміщення по вул. Свободи, 14А площею 349,2 кв.м. Суб'єктом оціночної діяльності - ТОВ "Поділля -Експерт" було здійснено оцінку не житлового приміщення по вул. Свободи, 14 А площею 349,2 кв.м, згідно з яким ринкова вартість вказаного приміщення станом на 30.06.2008 року становила 759684 грн.

Відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" звіти про оцінку майна підлягають рецензуванню. Рецензент - ТзОВ "Хмельницькстандартсервіс" надав висновок, що звіт, виконаний ТОВ "Поділля-Експерт", відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та може використовуватись з метою, визначеною у звіті.

При укладенні 23.07.2008 року договору оренди не житлового приміщення по вул. Свободи, 14 А площею 349,2 кв.м між сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору у відповідності до ст. 638 Цивільного кодексу України.

Щодо звернення приватного малого підприємства "Сільгоспагротех" від 30.03.2009 року про внесення змін до договору оренди зазначаємо, що вказане звернення в управління комунального майна не надходило.

Представник первісного позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному об’ємі а також заперечував проти задоволення зустрічного позову, а представник зустрічного позивача просив задоволити його та відповідно відмовити у задоволенні первісного позову.

Розглядом матеріалів справи господарським судом встановлено наступне:

23.07.2008р. між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради, позивачем та відповідачем було укладено договір оренди нежитлового приміщення по вул. Свободи, 14-А в м. Хмельницькому, заг. площею 349,2 кв.м., строком на три роки.

Також, цього ж числа між позивачем та відповідачем було укладено договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна.

У відповідності до п. 1.1 договору оренди, 212,6 кв.м. приміщення передається під виробничі майстерні, 98,9 кв.м. під склад та 37,7 кв.м. під офіс, розміщені за адресою: м. Хмельницький, вул. Свободи, 14-А на першому поверсі та цоколі одноповерхової будівлі. строком на 2 роки і 11 місяців в платне користування,

На виконання умов договору оренди, згідно акту приймання-передачі від 23.07.2008р. та на підставі рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради № 793 від 10.07.2008р., позивач передав відповідачу вказане вище не житлове приміщення.

У відповідності до п. 3.1 зазначеного договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради № 11 від 28.12.1999р., № 18 від 25.04.2007р. та № 17 від 22.08.2007р.

Згідно розрахунку, орендна плата за перший місяць оренди –липень 2008р. становить суму 4 772,13 грн. (без ПДВ, без врахування індексу інфляції за липень місяць 2008р.).

Відповідно до висновку про вартість майна, затвердженого наказом управління комунального майна Хмельницької міської ради № 87 від 23.07.2008р., ринкова вартість не житлового приміщення, станом на 30.06.2008р., тобто на момент передачі майна в оренду, становить суму 759 684 грн.

У відповідності до п. 3.2 договору оренди, орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць.

Згідно п. 3.3 вказаного договору, орендна плата перераховується отримувачу коштів (позивачу) до 25 числа поточного місяця.

Згідно розрахунку заборгованості орендної плати з урахуванням частково проведених відповідачем розрахунків, заборгованість за період з липня місяця 2008 р. по лютий 2009 р. включно склала суму 42907,02 грн.

Крім цього, у відповідності до п. 1.1 договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого приміщення від 23.07.2008р., балансоутримувач (позивач) зобов’язаний забезпечувати обслуговування, експлуатацію та ремонт орендованого приміщення, а також утримання при будинкової території, а орендар (відповідач) бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт пропорційно до займаної площі в цій будівлі, якщо інше не випливає із характеру послуг, наданих позивачем за цим договором.

Згідно п. п. 2.1 та 2.2 договору про відшкодування витрат, оплата експлуатаційних витрат нараховується на підставі Методики розрахунку ставки експлуатаційних витрат, затвердженої рішенням міської ради № 757 від 27.09.2001р. та визначається шляхом множення ставки експлуатаційних витрат в розмірі 0,56 грн. за 1 кв.м. на площу орендованого приміщення, що становить суму 234,66 грн. в місяць, в т.ч. ПДВ 39,11 грн. Ставка експлуатаційних витрат визначається як річна загальна сума витрат на експлуатацію та технічне обслуговування житлового фонду поділена на загальну площу житлових і нежитлових приміщень. Розмір експлуатаційних витрат за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру експлуатаційних витрат за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Таким чином, відповідач своїх договірних зобов’язань належним чином та в установлений термін не виконав, сплативши заборгованість лише частково, внаслідок цього у нього утворилась заборгованість перед позивачем по сплаті орендної плати та експлуатаційних витрат загалом у сумі 31077,7 у сумі грн. за період з липня місяця 2008 р. по лютий місяць 2009 р. включно.

04.03.2009 р. позивачем в адресу відповідача було надіслано попередження за вих. № 6 про сплату заборгованості по орендній платі та експлуатаційних витратах, проте вона залишена останнім без відповіді та задоволення.

При прийнятті рішення, господарським судом враховується, що у відповідності до ст. 193 Господарського кодексу України, зобов’язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов’язання не допускається за винятком випадків, передбачених законодавством.

Згідно ст. 286 вказаного кодексу, орендна плата –це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Дослідивши усі матеріали справи та давши їм правову оцінку в сукупності, господарський суд приходить до висновку, що первісний позов заявлений обгрунтовано, підтверджений належними доказами, тому підлягає задоволенню у повному об’ємі.

Що стосується зустрічного позову, господарський суд вважає за належне врахувати наступне.

З огляду на підставу визнання недійсним договору оренди, господарський суд вважає за належне відмітити наступне.

Дійсно, у відповідності до ч. 1 ст. 233 Цивільного кодексу України, право чин, який вчинено під впливом тяжкої для неї обставини і вкрай невигідних умовах, може бути визнаний недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Як зазначалося вище, зустрічний позивач вважає такою тяжкою обставиною –розмір орендної плати.

Проте, ст. 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Таким чином, свобода договору означає право громадян або юридичних осіб, та інших суб'єктів цивільного права вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам визначати умови такого договору.

Відповідно до ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості в порядку, установленому Кабінетом Міністром України. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01 січня 2007 року підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. Згідно з п. 19 Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 року № 629, у разі передачі в оренду нерухомого майна здійснюється його незалежна оцінка суб'єктом оціночної діяльності. Оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. Орендна плата за комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості в порядку, установленому Кабінетом Міністром України.

Такий порядок установлений Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 та Методикою розрахунку та порядком використання плати за оренду нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності міста, затвердженої рішенням 12 сесії Хмельницької міської ради № 11 від 28.12.1999 року, із змінами та доповненнями.

Договір оренди з приватним малим підприємством "Сільгоспагротех" був укладений до 01.01.2007 року, а саме 01.06.1998 року на підставі акта оцінки, який складений був станом на 1998 рік.

Враховуючи викладене та для укладення договору оренди не житлового приміщення по вул. Свободи, 14 А управлінням комунального майна Хмельницької міської ради було замовлено незалежну оцінку об'єкта оренди –не житлового приміщення.

ТзОВ "Поділля -Експерт" було здійснено оцінку не житлового приміщення, згідно з яким ринкова вартість вказаного приміщення станом на 30.06.2008 р. становила 759684 грн.

Відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" звіти про оцінку майна підлягають рецензуванню. Рецензент - ТзОВ "Хмельницькстандартсервіс" надав висновок, що звіт, виконаний ТзОВ "Поділля-Експерт", відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та може використовуватись з метою, визначеною у звіті.

При укладенні 23.07.2008 року договору оренди не житлового приміщення по вул. Свободи, 14 А площею 349,2 кв.м між сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору у відповідності до ст. 638 Цивільного кодексу України.

Крім цього, у відповідності до зазначеної вище ст. 233 Цивільного кодексу України для визнання правочину недійсним необхідно встановити наявність двох обставин: тяжких обставин та вкрай невигідних умов вчинення правочину.

Лише значний чи незначний розмір орендної плати не може свідчити про тяжкі обставини та відповідно бути причиною настання невигідних умов, які всупереч ст. 33 ГПК України зустрічним позивачем доступними методами та доказами не доведено.

Враховуючи викладене, господарський суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог первісного позивача у повному об’ємі та відмові у задоволенні зустрічного позову як такого, що не відповідає нормам чинного законодавства.

Під час прийняття рішення, господарським судом також враховується, що зустрічний позивач не позбавлений у відповідності до чинного процесуального законодавства звернутися до орендодавця із пропозицією внесення змін до існуючого договору в частині розміру орендної плати на підставі нового висновку про ринкову вартість об’єкту оренди, і лише у разі відмови, звернутися за захистом порушеного права до господарського суду із відповідною позовною заявою.

Оскільки спір виник внаслідок неправильних дій відповідача, на нього належить покласти обов’язки по відшкодуванню витрат по оплаті держаного мита та витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 60, 82-84, 116 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, –

В И Р І Ш И В:

Первісний позов задовольнити.

Стягнути з приватного малого підприємства „Сільгоспагротех” м. Хмельницький, вул. Свободи, 14-А (код ЄДРПОУ 14170993) на користь міського комунального підприємства житлово-комунальної контори „Будівельник” м. Хмельницький, вул. Інститутська, 6 (код ЄДРПОУ 21337100) суму 31 077,70 (тридцять одна тисяча сімдесят сім гривень 70 коп.) заборгованості по орендній платі та експлуатаційних витратах, 310,70 (триста десять гривень 70 коп.) витрат по оплаті державного мита та 118,00 (сто вісімнадцять гривень 00 коп.) витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

У задоволенні зустрічного позову відмовити.

Копії рішення надіслати в адреси позивача, відповідача та третьої особи.

Оскільки в судовому засіданні, яке відбулося 02.07.2009 р. оголошувалася вступна та резолютивна частини рішення, повний його текст виготовлено 09.07.2009 р.

Суддя О.І. Матущак