Рішення № 4021119, 01.07.2009, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 20/102

01.07.09

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Страхова компанія «НАСТА»

До Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгово-виробнича фірма

«Авемер»

Про визнання недійсним договору суборенди (найму) будівлі від 04.11.2008р.

та застосування правових наслідків недійсності правочину

Суддя Палій В.В.

Секретар Молочна Н.С.

Представники сторін:

Від позивача Коваль А.М.- предст. (дов. від 01.04.2009р.)

Від відповідача Бонтлаб В.В.- предст. (дов. від 01.06.2009р.), Корольчук Л.М.- предст.

(дов. від 01.06.2009р.)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позовні вимоги заявлені про визнання недійсним договору суборенди (найму) будівлі від 04.11.2008р. та застосування правових наслідків недійсності правочину, які передбачені ст. 216 Цивільного кодексу України. Підставою заявлених позовних вимог стало недотримання форми договору суборенди, а саме, договір не був нотаріально засвідчений та не пройшов державну реєстрацію; у відповідача відсутні правовстановлюючі документи на будівлю - предмет суборенди та права на передачу будівлі у суборенду.

Ухвалою суду від 28.04.2009р. суддею Палієм В.В. порушено провадження у справі №20/102 та прийнято позовну заяву до розгляду, розгляд справи призначено на 13.05.2009р.

У зв’язку з неявкою у судове засідання представника відповідача та необхідністю витребувати неподані суду документи, розгляд справи 13.05.2009р. відкладено.

01.06.2009р. судом одержано клопотання від відповідача про відкладення розгляду справи, у зв’язку з неможливістю направити представника для участі у даній справі та необхідністю надання додаткових доказів.

У судовому засіданні 02.06.2009р. представники відповідача усно відкликали подане клопотання про відкладення розгляду справи.

У зв’язку з наведеним, клопотання про відкладення розгляду справи, яке надійшло від відповідача 01.06.2009р., суд залишає без розгляду.

У судовому засіданні 02.06.2009р. представник позивача звернувся до суду з клопотанням про витребування у відповідача доказів, а саме, правовстановлюючих та інших документів на будівлю, що розташована за адресою: вул. Володимирська, 5-Б, м. Київ, стосовно якої було укладено оскаржуваний правочин (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, довідка БТІ, акт ведення будівлі в експлуатацію); прямий договір оренди будівлі між відповідачем та власником даної будівлі з усіма додатками.

Клопотання судом задоволено.

Представник відповідача надав суду відзив на позовну заяву, у якому просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись, зокрема, на те, що оскаржуваний позивачем договір по своїй суті фактично був попереднім договором, і його дія припинена того ж дня після підписання сторонами Основного договору суборенди (найму) із строком дії з 01.01.2009р. по 01.12.2011р., на виконання умов якого позивачем здійснено авансовий платіж та перераховано орендну плату.

У судовому засіданні 02.06.2009р. судом оголошено перерву до 09.06.2009р.

У судовому засіданні 09.06.2009р. представник відповідача надав суду копії правовстановлюючих документів на будівлю, які вимагались судом, а саме: копії свідоцтва про право власності від 26.12.2005р.; реєстраційного посвідчення Київського міського БТІ, договору оренди будівлі від 20.10.2008р.; рішення постійно діючого Третейського суду «ВГО ВКЦТСН»від 07.11.2008р. із копією виконавчого листа Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10.11.2008р.; угоди про зміну сторони в зобов’язанні від 05.12.2008р.

Представник позивача надав суду письмові заперечення проти відзиву відповідача та клопотання про збільшення позовних вимог, а саме, позивач просить суд визнати недійсним договір суборенди (найму) будівлі від 04.11.2008р. зі строком дії з 01.01.2009р. по 01.12.2011р. та застосувати правові наслідки недійсності правочину, передбачені ст. 216 ЦК України.

З метою витребування додаткових документів по справі, розгляд справи 09.06.2009р. відкладено.

У судовому засіданні 17.06.2009р. представник позивача надав суду платіжне доручення №2458 від 11.06.2009р. на підтвердження сплати державного мита у розмірі 85,00грн. за збільшені позовні вимоги.

Зазначене платіжне доручення долучено судом до матеріалів справи №20/102.

У судовому засіданні 17.06.2009р. представник відповідача надав суду заперечення на клопотання про збільшення позовних вимог, відповідно до якого просить суд у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Представник позивача надав суду письмові пояснення щодо наданих відповідачем документів на будівлю, яка є предметом оскаржуваних договорів суборенди від 04.11.2008р.

Крім того, представник позивача звернувся до суду з клопотанням про витребування доказів, а саме, витребувати у ТОВ «Торгово-виробнича фірма «Авемер»докази по справі, які підтверджують його дієздатність щодо укладення оскаржуваних договорів суборенди від 04.11.2008р. та договору оренди від 20.10.2008р., а саме: свідоцтво про державну реєстрацію товариства, статут товариства, протоколи загальних зборів учасників товариства про укладення договорів суборенди будівлі від 04.11.2008р., укладення договору оренди (найму) будівлі від 20.10.2008р. і уповноваження Сушицького І.В., Латанюка С.А. на підписання вказаних договорів від імені товариства; витребувати у фізичної особи –підприємця Константакопуса Антона докази по справі, які підтверджують його дієздатність щодо укладення спірного договору оренди (найму) будівлі від 20.10.2008р., а саме: свідоцтво про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця, свідоцтв про сплату єдиного податку протягом періоду часу: 20.10.2008р. -17.06.2009рр.; витребувати у ТОВ «Нікомар»докази по справі, які підтверджують його дієздатність щодо укладення угоди про зміну сторони в зобов’язанні від 05.12.2008р. та прийняття усіх прав орендодавця за договором оренди (найму) будівлі від 20.10.2008р., а саме: свідоцтво про державну реєстрацію товариства, статут товариства, протоколи загальних зборів учасників товариства про укладення угоди про зміну сторони в зобов’язанні від 05.12.2008р. (отримання прав орендодавця за договором оренди (найму) будівлі від 20.10.2008р.) і уповноваження Калмикової Олени Валеріївни на підписання вказаного договору від імені товариства.

Клопотання судом не задоволено, оскільки позивачем не надано суду доказів, які б підтверджували відсутність у зазначених суб’єктів дієздатності нам укладення договорів.

Крім того, у клопотанні представник позивача просив суд витребувати у постійнодіючого Третейського суду при ВГО «ВКЦТСН»оригінал рішення даного суду від 07.11.2008р. у справі за позовом ТОВ «Нікомар»до Маркової С.А. про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на майно, 2-х поверхову нежитлову будівлю та усі матеріали даної справи; витребувати у Бориспільського міськрайонного суду Київської області оригінал ухвали від 10.11.2008р. у справі №6-117/08 про видачу ТОВ «Нікомар»виконавчого документу по рішенню постійнодіючого Третейського суду при ВГО «ВКЦТСН»від 07.11.2008р. та усі матеріали справи №6-117/08.

Клопотання судом не задоволено, оскільки оригінали процесуальних документів в єдиному екземплярі знаходяться у матеріалах справ, які зберігаються за місцем знаходження органу, який розглянув відповідну справу. Відповідно такі оригінали документів не можуть бути витребувані судом.

Проте, суд приходить до висновку про необхідність витребувати у відповідача зазначені у клопотанні позивача документи, завірені печатками постійнодіючого Третейського суду при ВГО «ВКЦТСН» та Бориспільського міськрайонного суду Київської області.

У судовому засіданні 17.06.2009р. судом оголошено перерву до 24.06.2009р.

У судовому засіданні 24.06.2009р. представник відповідача надав суду для огляду документи, завірені печатками постійнодіючого Третейського суду при ВГО «ВКЦТСН»та Бориспільського міськрайонного суду Київської області.

Судом здійснено огляд наданих представником відповідача документів, копії яких знаходяться у матеріалах справи №20/102.

Представник позивача надав суду письмові пояснення, які просить суд залучити до матеріалів справи та врахувати при вирішенні справи.

Клопотання судом задоволено.

У судовому засіданні 24.06.2009 р. судом оголошено перерву до 01.07.2009 р. з метою виготовлення повного тексту рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оглянувши у судовому засіданні оригінали документів, суд, -

ВСТАНОВИВ:

04 листопада 2008р. між ТОВ „Страхова компанія „НАСТА” (Позивач по справі) та ТОВ „Торгово-виробнича фірма „Авемер” (Відповідач по справі) було підписано договір суборенди (найму) будівлі (надалі –«перший договір суборенди»), згідно якого Позивач є Суборендарем, а Відповідач є Наймодавцем будівлі, що розташована за адресою: вул. Володимирська, 5-Б, м. Київ, Україна, зі строком дії Договору –5 (п’ять) років.

Відповідно до умов пунктів 1.1, 2.1., 3.1., 4.1., 5.4. даного договору:

- наймодавець надає в оренду (найм) Суборендареві, і, Суборендар орендує в Наймодавця Будівлю на Термін Оренди. Оренда Будівлі включає право користування протягом Терміну Оренди. Загальна площа будівлі складає приблизно 730 (сімсот тридцять) квадратних метри. Точна площа Будівлі визначається в Акті прийому-передачі Об’єкту оренди згідно з довідкою БТІ;

- термін оренди встановлюється з 01 січня 2009 р. по 01 січня 2014 р.;

- суборендар сплачує Наймодавцеві плату за користування Будівлею. Орендна плата на місяць за перший і другий роки (з 01.01.2009 р. до 01.01.2011 р.) користування Будівлею становить суму в гривнях, що дорівнює 43000, 00 (сорока трьом тисячам) доларам США за офіційним курсом НБУ на день виставлення рахунку-фактури;

- гарантуючи повне виконання своїх зобов’язань відповідно до цього Договору Суборендар протягом трьох банківських днів з дати підписання цього Договору, вносить на поточний рахунок Наймодавця Авансовий платіж у гривнях в розмірі 498094,80 (чотириста дев’яносто вісім тисяч дев’яносто чотири гривні 80 коп.) гривень, а також сплачує наперед орендну плату за січень 2009 року.

- сторони дійшли згоди, що додаткові платежі будуть проводитися протягом 5 (п’яти) днів з дати отримання рахунку-фактури від Наймодавця.

Позивач здійснив Відповідачу наступні платежі:

1) згідно рахунка-фактури № СФ-0000052 від 05 листопада 2008 р. - платіж у розмірі 498094,80грн. (чотириста дев’яносто вісім тисяч дев’яносто чотири гривні, 80коп.) у якості авансового платежу за два останні місяця оренди Будівлі – листопад-грудень 2013 р., що підтверджується платіжним дорученням № 25 від 07 листопада 2008 р.;

2) згідно рахунка-фактури № СФ-0000051 від 05 листопада 2008 р. - платіж у розмірі 250522,30грн. (двісті п’ятдесят тисяч п’ятсот двадцять дві гривні 30 копійок) у якості платежу за оренду Будівлі за січень 2009р., що підтверджується платіжним дорученням № 26 від 07 листопада 2008 р. (листом від 11.11.2008р. позивач просив відповідача вважати вищевказаний платіж сплатою авансового платежу відповідно до п. 4.1 договору).

3) згідно рахунка-фактури № СФ-0000003 від 15 січня 2009 р. - платіж у розмірі 654300,00грн. (шістсот п’ятдесят чотири тисячі триста гривень 00 копійок) у якості платежу за оренду Будівлі за лютий-квітень 2009 р., що підтверджується платіжними дорученнями № № 124, 5 від 23 січня 2009 р.;

4) згідно рахунка-фактури № СФ-0000002 від 15 січня 2009 р. - платіж у розмірі 109050,00грн. (сто дев’ять тисяч п’ятдесят гривень 00 копійок) у якості платежу за оренду Будівлі за період з 15 по 31 січня 2009 р., що підтверджується платіжним дорученням № 10 від 23 січня 2009 р.;

5) згідно рахунка-фактури № СФ-0000004 від 15 січня 2009 р. - платіж у розмірі 109050,00грн. (сто дев’ять тисяч п’ятдесят гривень 00 копійок) у якості платежу за оренду Будівлі за період з 1 по 15 травня 2009 р., що підтверджується платіжним дорученням № 125 від 23 січня 2009 р.

Крім того, за здійснення ремонтних робіт у будівлі Позивач здійснив Відповідачу наступні додаткові платежі:

1) згідно рахунка-фактури № СФ-0000056 від 02 грудня 2008 р. - платіж у розмірі 61 261,54 грн. (шістдесят одна тисяча двісті шістдесят одна гривня 54 копійки) у якості платежу за здійснення додаткових робіт у Будівлі (установка розеток –112 штук, 2755, 20 грн., додаткового кабелю –2464 м. п. –28 887, 94 грн., укладка ламінату на підлогу –115 м. кв. –22080,00грн., установка додаткових перегородок з гіпсокартону –10, 62 м. кв. –3578, 40 грн., доставка та установка дерев’яних дверей –3960, 00 грн.), що підтверджується платіжним дорученням № 60 від 08 грудня 2008 р.;

2) згідно рахунка-фактури № СФ-0000057 від 16 грудня 2008 р. - платіж у розмірі 42 060,00грн. (сорок дві тисячі шістдесят гривень 00 копійок) у якості платежу за здійснення додаткових робіт у Будівлі (установка трьохжильного кабелю від електрощита на першому поверсі до вхідних дверей для установки теплової завіси - 984,00грн., установка повітряної завіси на 1-й поверх -10416,00грн., установка трьохжильного кабелю від електрощита в підвалі до вхідних дверей для установки повітряної завіси - 828,00грн., установка повітряної завіси на цоколь -9576,00грн., установка спліт системи DAIKIN FT 50/R50 та зимового комплекту (НТК-30) в північній кімнаті, в підвалі, включаючи необхідний роз’єм у стіні товщиною 90 см. для підключення внутрішньої частини спліт-системи з зовнішньою -17352,00 грн., установка трьохжильного кабелю від електрощита в підвалі до зовнішньої частини спліт-системи-576,00грн., установка дренажу в каналізації (для конденсату) від кондиц. - 708,00грн., установка двох металевих шаф під стелею на сходах - 1620,00 грн.), що підтверджується платіжним дорученням № 72 від 17 грудня 2008 р.

Таким чином, всього за Договором суборенди Позивач сплатив Відповідачу 1 621071,10грн. (один мільйон шістсот двадцять одна тисяча сімдесят одна гривня 10 копійок) у якості авансового платежу та орендних плат.

Також Позивач сплатив Відповідачу 103321,54 (сто три тисячі триста двадцять одну гривня 54 копійки) у якості додаткового платежу за здійснення у будівлі відповідних ремонтних робіт.

Позивач зазначає, що вказаний Договір не відповідає вимогам чинного законодавства України, порушує його права і охоронювані законом інтереси і є недійсним повністю з усіма правовими наслідками його недійсності, оскільки:

1) недотримана форма договору суборенди. Зокрема, в порушення приписів ч. 2 ст. 793, ч. 1 ст. 794 ЦК України укладений строком на 5 (п’ять) років договір суборенди не був нотаріально посвідчений та не пройшов державної реєстрації.

2) на дату укладення договору (04 листопада 2008 р.) у Відповідача були відсутні правовстановлюючі документів на Будівлю –предмет суборенди. Позивач посилається на положення п. 7.2.4. договору суборенди, згідно якого «Наймодавець зобов’язується надати у термін до 01 січня 2009 року Акт введення в експлуатацію нежитлової Будівлі, що визначена в Преамбулі цього договору як Об’єкт оренди»і зазначає, що в порушення даного пункту договору Відповідач не надав йому ні акт введення будівлі в експлуатацію, ні жодних інших документів щодо будівлі.

3) у Відповідача відсутнє право на передачу Будівлі в суборенду, а також Відповідач не має цивільної дієздатності щодо надання орендних послуг (надання у оренду нерухомості).

У зв’язку із викладеним, посилаючись на ст. ст. 203, 215, 216, 220, 236, 759, 760, 761, 774, 793, 794 ЦК України та ст. ст. 283, 284 ГК України Позивач просить суд визнати вказаний договір суборенди будівлі недійсним та застосувати правові наслідки недійсності правочину, передбачені ст. 216 ЦК України.

Крім того, у ході судового розгляду справи Позивач подав до суду клопотання про збільшення позовних вимог, відповідно до якого просить суд також визнати недійсним інший укладений із Відповідачем договір суборенди (найму) будівлі від 04 листопада 2008 р. зі строком дії з 01 січня 2009 р. по 01 грудня 2011 р. (надалі –«другий договір суборенди») із застосуванням правових наслідків недійсності правочину. Підстави для визнання зазначеного другого договору суборенди недійсним наведено наступні:

1) незаконність укладення даного договору, оскільки станом на дату його укладення (04 листопада 2008 р.) чинним був перший укладений між сторонами договір суборенди (найму) будівлі від 04 листопада 2008 р. зі строком дії з 01 січня 2009 р. по 01 січня 2014 р., в той час як об’єкт суборенди у період відповідного договору не може бути об’єктом суборенди за іншим договором, укладеним пізніше, оскільки це не відповідає вимогам закону, а саме, положенням глави 58 «Найм (оренда)»Розділу ІІІ «Окремі види зобов’язань»Книги V «Зобов’язальне право» ЦК України. Такої позиції притримується Вищий господарський суд України у пункті 1.4. Листа «Про деякі питання практики вирішення спорів про визнання угод недійсними (за матеріалами судової колегії Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов)»від 20 квітня 2001 р. № 01-8/481;

2) відсутність на дату укладення даного договору суборенди (04 листопада 2008 р.) правовстановлюючих документів на будівлю (свідоцтва про право власності, довідки БТІ, акта введення в експлуатацію.), яка є предметом суборенди, що є порушенням вимог ст. ст. 759, 760 ЦК України, ст. ст. 283, 284 ГК України;

3) відсутність станом на дату укладення даного договору суборенди (04 листопада 2008 р.) у наймодавця права на передачу будівлі у суборенду іншим особам, що є порушенням вимог ст. ст. 761, 774 ЦК України.

Відповідач надав відзив на позовну заяву, у якому проти задоволення позовних вимог позивача заперечив і просив суд у позові відмовити повністю, вказавши, що договір суборенди будівлі від 04 листопада 2008 р., укладений зі стром дії на 5 (п’ять) років є, по своїй суті, попереднім договором, і його дія була припинена того ж дня (04 листопада 2004 р.) після підписання сторонами основного договору суборенди (найму) із строком дії з 01 січня 2009 р. по 01 грудня 2011 р. Так, відповідач зазначив суду, що у вказаному договорі не визначено ціни оренди, а тільки вказано, що орендна плата за місяць за перший і другий роки становить суму в гривнях, що дорівнює 43 000, 00 доларам США за офіційним курсом НБУ на день виставлення рахунку-фактури. Тобто, на думку Відповідача, після підписання Основного Договору суборенди (найму) від 04 листопада 2008 р. (укладеному на строк із 01 січня 2009 р. по 01 грудня 2011 р.) спірний договір втратив чинність, оскільки підписавши його сторони тільки погодили умови укладення Основного Договору.

Також Відповідач зазначив суду, що сума платежів, зроблених Позивачем 07 листопада 2008 р., а саме: 498 094,80 гривень + 250 522,30 гривень = 748 617,10 гривень є насправді сумою авансового платежу згідно п. 4.1. Основного Договору, а не попереднього договору. Крім того, Позивач своїм листом від 11 листопада 2008 року попросив Відповідача змінити призначення платежу на суму 250 522,30гривень і вважати його авансовим платежем відповідно до п. 4.1. Основного договору, тобто, платою за останній третій місяць оренди.

Крім того, Відповідач зазначив, що на приміщення за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 5-б, існують усі необхідні документи про право власності, а право відповідача здавати спірне приміщення в суборенду було погоджено у встановленому законодавством порядку. Відповідач вважає, що даним спростовується твердження Позивача про відсутність у Відповідача права на передачу будівлі у суборенду і порушення останнім норм ст. ст. 761, 774 ЦК України, а отже, при укладенні договору суборенди (найму) від 04 листопада 2008 р. були дотримані вимоги чинного законодавства, які ставляться до договору суборенди (найму) будівлі.

Ознайомившись із клопотанням Позивача про збільшення позовних вимог Відповідач також зазначив суду, що воно є необґрунтованим і таким, що не підлягає задоволенню з огляду на його невідповідність нормам чинного цивільного та господарського законодавства. Відповідач зазначив, що договір суборенди будівлі від 04 листопада 2008 р., укладений строком на 5 років, припинив свою дію ще у дату його укладення, а отже, на сьогоднішній день існує лише один договір суборенди на спірну будівлю, укладений строком на 2 роки і 11 місяців. Усі документи на вказану будівлю існують, а право відповідача передавати спірне приміщення у суборенду іншим особам підтверджується прямим договором оренди від 20.10.2008 р., де за ним закріплене таке право.

З урахуванням наведеного, Відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог Позивача у повному обсязі.

Проаналізувавши матеріали справи, дослідивши у судовому засіданні всі обставини, що мають значення для справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог, відповідно, задовольняє позовні вимоги у повному обсязі, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для визнання недійсними спірних договорів суборенди будівлі від 04 листопада 2008 р. з обставин, викладених у позовній заяві, клопотанні про збільшення позовних вимог, письмових поясненнях. Отже, вирішуючи спір про визнання спірних договорів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов’язує визнання договорів недійсними та настання відповідних наслідків: відповідність змісту договорів вимогам закону, додержання встановленої форми договорів, правоздатність та дієздатність сторін за договорами, у чому конкретно полягає неправомірність укладення спірних договорів та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. При цьому, вказані обставини належить з'ясувати саме на момент укладення спірних договорів (04 листопада 2008р.), проаналізувавши надані сторонами документи та норми чинного законодавства України на момент їх укладення.

Щодо першої зазначеної Позивачем підстави для визнання недійсним першого договору суборенди будівлі (недотримання форми договору) суд зазначає наступне.

Відповідно до п. 4 ст. 203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

В силу приписів ч. 2 ст. 793 ЦК України «договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню».

При цьому, згідно ч. 1 ст. 220 ЦК України «У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним».

Згідно ч. 1 ст. 794 ЦК України «Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації».

При цьому, згідно ч. 1 ст. 210 ЦК України «Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації».

Однак, в порушення приписів ч. 2 ст. 793, ч. 1 ст. 794 ЦК України укладений строком на 5 (п’ять) років Договір суборенди не був нотаріально посвідчений та не пройшов державної реєстрації. Відповідно, даний Договір суборенди є недійсним, оскільки в силу ч. 2 ст. 215 ЦК України «Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин)».

Суд не погоджується із твердженням Відповідача на те, що оскаржуваний перший договір суборенди (найму) будівлі, по своїй суті, є попереднім договором і припинив дію 04 листопада 2008 р., з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України «Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором». Однак, оскаржуваний перший договір суборенди будівлі від 04 листопада 2008 р. не містить жодних зобов’язань сторін укласти договір суборенди у певний термін у майбутньому. Жодним пунктом даного договору не передбачено, що він є попереднім договором і не встановлено будь-якого строку для укладення основного договору суборенди будівлі.

Більше того, як встановлено судом, перший договір суборенди не був нотаріально посвідченим та не пройшов державної реєстрації, відповідно такий договір вважається таким, що не був вчиненим та є недійсним в силу закону.

Щодо наведеної позивачем підстави для визнання недійсним другого спірного договору суборенди будівлі, а саме, незаконність укладення даного договору, оскільки станом на час його укладення був чинним перший договір суборенди, в той час як об’єкт суборенди у період дії першого договору суборенди не може бути предметом другого договору, то суд зазначає наступне.

Як встановлено вище судом, перший договір суборенди (найму) будівлі від 04.11.2008р. є недійсним в силу закону, оскільки при його укладенні не дотримано форми, у якій має вчинятися даний провочин (відсутнє нотаріальне посвідчення та державна реєстрація, обов’язковість яких встановлена законом).

Відповідно до п. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

Таким чином, твердження позивача про те, що перший договір суборенди був чинним на момент укладення другого договору суборенди, є помилковим. Відповідно будівля, що розташована за адресою вул. Володимирська, 5-Б, м. Київ не є предметом двох чинних договорів суборенди.

Щодо наведеної позивачем підстави, а саме, відсутність у Відповідача правовстановлюючих документів на Будівлю –предмет суборенди та права передавати будівлю у суборенду, суд зазначає наступне.

Станом на дату укладення спірних договорів суборенди (04 листопада 2008 р.) у наявності Відповідача були лише договір оренди будівлі від 20.10.2008р. за адресою вул. Володимирська, 5-Б, м. Київ (без визначення площі будівлі), укладений між відповідачем , як орендарем, та Фізичною особою –підприємцем Константакопулосем Антоном, як орендодавцем (згідно з п. 8.1.2 якого орендар має право здавати об’єкт оренди в суборенду на свій розсуд) та свідоцтво про право власності від 26.12.2005 р. на жилий будинок по вулиці Володимирській, 5-Б, площею 373,7 кв.м., видане на ім’я Константакопулоса Антона –особи, яка не є стороною спірних договорів. При цьому, дане свідоцтво про право власності було видано на ім’я фізичної особи –підприємця Константакопулоса Антона. Суд вважає, що данні документи не є правовстановлюючими документами на будівлю, оскільки стосується іншого жилого будинку з іншою площею 373,7 кв.м., в той час як спірна будівля не є жилим будинком, в силу договорів суборенди використовується для розміщення офісу (офісне приміщення) і має площу 727 кв.м. Отже, станом на дату укладення спірних договорів (04 листопада 2008р.) Відповідач не мав належного правовстановлюючого документу на будівлю площею 727 кв. м. і, відповідно, не мав права передавати цю будівлю в суборенду і укладати щодо неї спірні договори суборенди.

Судом досліджене надане Відповідачем реєстраційне посвідчення № 021948 від 03 грудня 2008 р., відповідно до якого 2-х поверхова нежитлова будівлі (літера «Б») загальною площею 727,0 кв. м., розташована по вулиці Володимирська, 5, зареєстрована за ТОВ «Нікомар»на підставі рішення постійно діючого Третейського суду «ВГО ВКЦТЕН»від 07 листопада 2008 р., ухвали Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 листопада 2008 р., виконавчого листа Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 листопада 2008 р. Суд враховує, що дане реєстраційне посвідчення було видано лише 03 грудня 2008 р., тобто, на місяць пізніше від дати укладення спірних договорів суборенди (04 листопада 2008 р.), що підтверджує той факт, що станом на дату укладення спірних договорів Відповідач не мав належних правовстановлюючих документів на будівлю, яка є предметом спірних договорів суборенди.

Відповідно до п. 7.2.4. першого договору суборенди «Наймодавець зобов’язується надати у термін до 01 січня 2009 року Акт введення в експлуатацію нежитлової Будівлі, що визначена в Преамбулі цього договору як Об’єкт оренди». На виконання вказаного пункту договору у листі № 411 від 16 лютого 2009 р., який долучено до матеріалів справи, Позивач просив Відповідача надати копії усіх правовстановлюючих документів на Будівлю. Ухвалою Господарського суду м. Києва від 09 червня 2009 р. суд також зобов’язав Відповідача надати акт введення в експлуатацію спірної будівлі. Однак, даного акту Відповідач не надав.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 283 ГК України «За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Об'єктом оренди, зокрема, може бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення)». При цьому, згідно ч. 1 ст. 284 ГК України «Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди; строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу».

Також згідно ч. 1 ст. 759, ч. 1 ст. 760 ЦК України «За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ)».

В силу приписів ст. 761 ЦК України «Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму».

Однак, у зв’язку з відсутністю правовстановлюючих документів на будівлю (Акт введення будівлі в експлуатацію, свідоцтво про право власності на будівлю), а також відсутністю власника даної будівлі на дату укладення спірних договорів суборенди (04 листопада 2008р.), суд дійшов висновку, що даної будівлі –предмету спірних договорів суборенди площею 727 кв. м., юридично не існувало станом на 04 листопада 2008 р. А отже, Відповідач не мав права укладати з Позивачем договори суборенди щодо даної будівлі, і укладення вказаних договорів за наведених обставин є порушенням вимог ч. ч. 1, 3 ст. 283, ч. 1 ст. 284 ГК України, ст. ст. 759, 760 ЦК України.

Щодо наведеної позивачем підстави для визнання недійсними спірних договорів суборенди будівлі, а саме, відсутність у Відповідача належної цивільної правоздатності та дієздатності на укладення вказаних договорів, суд зазначає наступне.

Відповідач здійснює свою діяльність на підставі статуту ТОВ «Торгівельно-виробнича фірма «Авемер», затвердженого зборам учасників (протокол № 10 від 27 серпня 2004 р.), у пункті 2 якого визначена мета та предмет діяльності товариства. У пунктах 2.2.1.-2.2.4. наведено перелік діяльності, яку здійснює Відповідач, а саме, фінансово-економічна діяльність: надання практичної допомоги підприємцям у розвитку зовнішньоекономічних зв’язків; сприяння залученню іноземних інвестицій на територію України, тощо); виробничо-господарська діяльність (виробництво і/або реалізація енергоресурсів, виробництво електричної енергії, тощо); торгівля і послуги (надання посередницьких, комерційних, консигнаційних, дилерських та дистриб’юторських послуг, тощо); рекламно-видавнича діяльність (організація і здійснення видавничої рекламної та поліграфічної діяльності; організація теле- і радіопрограм, тощо). Однак, статут Відповідача не передбачає здійснення ним такої діяльності як надання орендних послуг, здавання у оренду (суборенду) нерухомості (будівель, приміщень).

Згідно ч. ч. 1, 2, 4 ст. 203 ЦК України «Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Правочин має вчинятися у формі встановленій законом».

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України «Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається».

В силу ч. 1 ст. 216 ЦК України «Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування».

Таким чином, з урахуванням викладеного, суд вважає, що позовні вимоги Позивача підтверджені належними засобами доказування та є такими, що підлягають задоволенню. Відповідно, спірні договори суборенди (найму) будівлі від 04 листопада 2008 р. підлягають визнанню недійсними. Щодо вимоги позивача про застосування двосторонньої реституції на підставі ст. 216 ЦК України, то суд зазначає, що об’єкт оренди підлягав передачі орендарю за Актом приймання-передачі об’єкта оренди, проте, жодна із стороні договору не надала суду доказів підписання сторонами зазначеного Акта, відповідно, у матеріалах справи відсутні докази реального настання для орендаря правових наслідків, що були обумовлені спірними правочинами. Таким чином, об’єкт оренди, який не був переданий орендарю, не може бути повернутий орендодавцю.

У той же час суд зазначає, що з урахуванням того, що договори суборенди (найму) будівлі від 04.11.2008р. визнаються судом недійсними, відповідно перераховані позивачем кошти у розмірі 1 621 071,10грн. (один мільйон шістсот двадцять одна тисяча сімдесят одна гривня 10 копійок) у якості авансового платежу та орендних плат, підлягають поверненню позивачу.

На підставі викладеного, керуючись 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати недійсними договори суборенди (найму) будівлі від 04 листопада 2008р., укладені між Товариством з обмеженою відповідальністю «Торгово-виробнича фірма «Авемер»та Товариством з обмеженою відповідальністю «Страхова компанія «НАСТА».

3. Зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю „Торгово-виробнича фірма „Авемер” (м. Київ, вул. Мельникова, 12, код ЄДРПОУ 21523860) повернути Товариству з додатковою відповідальністю „Страхова компанія „НАСТА” (м. Київ, вул. Володимирська, 5-Б, код ЄДРПОУ 35893575) одержані за договором суборенди (найму) будівлі від 04.11.2008р. грошові кошти у розмірі 1 621 071, 10 грн. (один мільйон шістсот двадцять одну тисячу сімдесят одну гривню 10 копійок).

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Торгово-виробнича фірма „Авемер” (м. Київ, вул. Мельникова, 12, код ЄДРПОУ 21523860) на користь Товариства з додатковою відповідальністю „Страхова компанія „НАСТА” (м. Київ, вул. Володимирська, 5-Б, код ЄДРПОУ 35893575) 170,00 грн. –державного мита, 118,00грн. - витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

5. Після набрання рішенням законної сили видати накази.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку протягом 10 днів з дня його прийняття.

Суддя

В.В. Палій