Рішення № 39939391, 21.07.2014, Приморський районний суд м. Одеси

Провадження №2/522/3667/14

Справа № 522/544/14-ц

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.07.2014 року, Приморський районний суд м. Одеси, у складі :

головуючого судді - Турецького О.С.,

при секретарі - Гасуляк С.Г.,

за участю позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) - ОСОБА_1, представника позивача за первісним позовом (представника відповідача за зустрічним позовом) - ОСОБА_2, представників відповідача за первісним позовом (представників відповідача за зустрічним позовом) - ОСОБА_3, ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі Приморського районного суду м. Одеси, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства "ВТБ Банк" в особі Одеської філії про визнання недійсним договору оренди (частково), стягнення заборгованості з орендної плати, пені, комунальним платежам, відшкодування моральної шкоди та зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства "ВТБ Банк" до ОСОБА_1 про зобов'язання прийняти з оренди частину офісно-адміністративного комплексу та підписати акт прийому-передачі з оренди Об'єкта оренди від 01.11.2013 року, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним вище позовом про стягнення заборгованості з орендної плати, пені, комунальним платежам, стягнення моральної шкоди та судових витрат.

Позов неодноразово уточнювався. В останньому уточнені позовних вимог від 21.07.2014 року ОСОБА_1 просив: визнати недійсним п.9.6. Договору оренди нерухомого майна від 21 травня 2008 року у наступній частині: "одностороннє розірвання цього договору і одностороння відмова від виконання чи зміна його умов не допускається за винятком випадків: дострокового розірвання цього договору за ініціативою орендаря, у разі коли у нього відпала необхідність в оренді об'єкта оренди"; стягнути з Публічного акціонерного товариства "ВТБ БАНК" на користь ОСОБА_1 заборгованість у розмірі 5.679.937 (п'ять мільйонів шістсот сімдесят дев'ять тисяч дев'ятсот тридцять сім) гривень 78 (сімдесят вісім) копійок, яка складається з: заборгованості по орендній платі з урахуванням індексу інфляції в сумі 5.352.757 (п'ять мільйонів триста п'ятдесят дві тисячі сімсот п'ятдесят сім) гривень 89 (вісімдесят дев'ять) копійок; пені в сумі 253.277 (двісті п'ятдесят три тисячі двісті сімдесят сім) гривень 91 (дев'яносто одна) копійка; заборгованості по сплаті комунальних послуг в сумі 73 901 (сімдесят три тисячі дев'ятсот одна) гривня 98 (дев'яносто вісім) копійок; моральну шкоду у розмірі 50.000,00 (п'ятдесят тисяч) гривень; грошову суму на приведення приміщень у попередній стан у розмірі 1.305.720 (один мільйон триста п'ять тисяч сімсот двадцять) гривень; грошову компенсацію за те, що приміщення не будуть використовуватися на протязі двох місяців при проведенні ремонту у сумі 963.389 (дев'ятсот шістдесят три тисячі триста вісімдесят дев'ять) гривень 89 (вісімдесят дев'ять) копійок; витрати на правову допомогу у розмірі 10.000 (десять тисяч) гривень; витрати по сплаті судового збору в розмірі 3.654 (три тисячі шістсот п'ятдесят чотири) гривні; зобов'язати Публічне акціонерне товариство "ВТБ БАНК" повернути нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, власнику - орендодавцю ОСОБА_1 шляхом складання відповідного акту прийому-передачі, згідно договору оренди нерухомого майна від 21 травня 2008 року, передачею ключів та всіх документів, що були отримані при прийомі приміщень в оренду.

Відповідач Публічне акціонерне товариство "ВТБ БАНК" (далі - АТ «ВТБ БАНК», Банк) звернувся зі зустрічним позовом, у якому просив зобов'язати ОСОБА_1 прийняти у Публічного акціонерного товариства "ВТБ БАНК" з оренди 55/100 (п'ятдесят п'ять сотих) частин офісно-адміністративного комплексу, загальною площею 1.292,2 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 і є предметом Договору оренди нерухомого майна, посвідченого ОСОБА_6, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 21.05.2008 року за реєстровим номером 4233 та підписати Акт прийому-передачі з оренди Об'єкта оренди від 01.11.2013 року з подальшою передачею до АТ "ВТБ БАНК" підписаного ОСОБА_1 акту прийому-передачі на підтвердження виконання останнім зобов'язання з прийняття з оренди об'єкта оренди; судові витрати по справі покласти на ОСОБА_1.

Судом зустрічний позов був прийнятий до спільного розгляду разом з первісним позовом ОСОБА_1.

У судовому засіданні 21.07.2014 року ОСОБА_1 заявив клопотання про роз'єднання позовних вимог, посилаючись на складність суспільного розгляду всіх вимог разом і, у зв'язку з цим, тривалий розгляд справи.

Ухвалою суду від 21.07.2014 року позовні вимоги ОСОБА_1 були роз'єднані у різні провадження. Позовні вимоги про визнання частини договору оренди від 21.05.2008 року недійсною; стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, пені, комунальних послуг; стягнення моральної шкоди, витрат на правову допомогу, судового збору; зобов'язання повернути нежитлові приміщення, складання акту прийому-передачі, повернення ключів і документів разом з вимогами зустрічного позову Банку залишені у розгляді даного складу суду, а вимоги про стягнення грошової суми на приведення приміщень у попередній стан у розмірі 1.305.720 грн.; грошової компенсації за те, що приміщення не будуть використовуватися на протязі двох місяців при проведенні ремонту, у сумі 963.389,89 грн., виділені у окреме провадження.

Свої вимоги позивач ОСОБА_1 обґрунтував наступним.

21.05.2008 року між ТОВ "Емералд Констракшен" та АТ "ВТБ БАНК" був укладений договір оренди нерухомого майна, згідно якого передало в строкове платне користування Банку 55/100 частин офісно-адміністративного комплексу, загальною площею 1.292,2 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, строком на сім років.

16.07.2009 року між ТОВ «Емералд Констракшен» та АТ "ВТБ БАНК" було укладено договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна.

У п. 9.3. договору оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року передбачено, що реорганізація орендодавця чи орендаря, перехід права власності на об'єкт оренди третім особам не визнається підставою для зміни умов чи припинення дії цього договору. Цей договір зберігає свою силу для нового власника (власників) об'єкта оренди.

Згідно договору купівлі-продажу від 25.07.2009 року, укладеного між ТОВ "Емералд Констракшен" та ОСОБА_1, до останнього перейшло право власності на офісно-адміністративний комплекс загальною площею 2.345,00 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, до складу якого входить також об'єкт оренди.

На підставі цього, всі умови договору оренди від 21.05.2008 року та договору про внесення змін до договору оренди від 16.07.2009 року застосовуються до правовідносин між ОСОБА_1 та АТ "ВТБ БАНК".

Листом від 13.08.2013 року №1479/2300-2 Банк повідомив ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нерухомого майна в односторонньому порядку з 01.11.2013 року на підставі п.9.6. договору, згідно якого одностороннє розірвання цього договору і одностороння відмова від виконання чи зміна його умов не допускається за винятком випадків: дострокового розірвання цього договору за ініціативою орендаря, у разі коли у нього відпала необхідність в оренді об'єкта оренди. ОСОБА_1 вважає, що зміст зазначеного пункту договору в частині можливості дострокового розірвання цього договору за ініціативою орендаря у разі, коли у нього відпала необхідність в оренді об'єкта оренди, суперечить вимогам чинного законодавства України. У зв'язку з чим, Банк припинив сплату орендної плати та комунальних послуг.

Раніше ОСОБА_1 не звертався до суду з вимогою про визнання п.9.6 договору оренди нерухомого майна недійсним, так як Банк не заперечував проти нікчемності цієї частини договору, тому в п.20 договору про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 16.07.2009 року визначено, що підписанням цього договору при внесені змін Орендар (Банк) підтверджує, що у нього відсутні наміри дострокового розірвання договору оренди, а також підтверджує, що протягом дії договору оренди не має намірів заявляти вимоги, а також вчиняти будь-які інші дії, спрямовані на дострокове припинення чи розірвання договору оренди. На підставі цього, ОСОБА_1 вважав, що договір укладений на 7 (сім) років відповідно до умов договору оренди від 21.05.2008 року.

Вперше ОСОБА_1 дізнався про порушення його прав тільки при отриманні листа від 13.08.2013 року.

Позивач за первісним позовом послався на вимоги ч.2 ст. 215 ЦК України, якою встановлено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі, визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Тому, ОСОБА_1 не вимагав визнання недійсним частини договору від 21 травня 2013 року, а саме п.9.6. в частині: дострокового розірвання цього договору за ініціативою орендаря, у разі, коли у нього відпала необхідність в оренді об'єкта оренди. На підставі цього, ОСОБА_1 вважає, що згідно вимогам ст. ст. 257, 261 ЦК України, не сплинув строк для звернення до суду з позовом про визнання частини договору (п.9.6.) недійсним.

Позивач за первісним позовом вважає нікчемними вимоги п.9.6. договору оренди від 21.05.2008 року тому, що їх недійсність встановлена законом.

Пославшись на вимоги ст.762 ЦК України, ОСОБА_1 вважає, що Банк зобов'язаний сплатити орендну плату по час повернення нежитлових приміщень, ключі та всі документи, що необхідні для подальшого використовування цих приміщень.

До суду ОСОБА_1 надав розрахунок заборгованості з орендної плати з урахуванням індексу інфляції, пені, витрат по сплаті комунальних послуг по 21.07.2014 року.

На думку ОСОБА_1, неправомірними діями Банку йому була нанесена моральна шкода, яку відповідно до ст. 23 ЦК України він просить відшкодувати у розмірі 50.000,00 грн.. Такий розмір моральної шкоди ОСОБА_1 обґрунтував душевними стражданнями, яких він зазнав, у зв'язку з протиправною поведінкою Банку, щодо нього самого і членів його сім'ї.

Повернення витрат по сплаті правової допомоги адвоката або іншого фахівця в галузі права і судового збору ОСОБА_1 обґрунтував вимогами ст. 79, ч.1 ст. 84, ст. 88 ЦПК України.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив суд задовольнити позов у повному обсязі.

Представник АТ "ВТБ БАНК" проти позову ОСОБА_1 заперечував, надав зустрічний позов, який обґрунтував наступним.

Відповідно до п.9.1 договору оренди від 21.05.2008 року, даний договір було укладено строком на сім років. Обчислення строку договору оренди починається з моменту підписання Акту прийому-передачі в оренду. Згідно ч.2 п.14 Договору про внесення змін від 16.07.2009 року, ч.1 ст.770 ЦК України, ОСОБА_1 став правонаступником прав та обов'язків орендодавця - ТОВ "Емералд Констракшен" за договором оренди від 21.05.2008 року.

21.06.2011 року Банк набув право власності на два нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_2, тому з 21.10.2013 року в зазначених нежитлових приміщеннях розпочало свою роботу Відділення «Одеської регіональної дирекції» АТ "ВТБ БАНК".

Посилаючись на п.п.9.6., 9.8. договору оренди від 21.05.2008 року, Банк вважає правомірним розірвання договору оренди без звернення до суду шляхом попередження ОСОБА_1 у письмової формі не менш ніж за 2 місяця до дати дострокового розірвання цього договору.

Банк вважає, що відповідно до п.п.2.5., 2.6., 9.6., 9.8. виконав всі зобов'язання по розірванню договору оренди і поверненню нерухомого майна по договору оренди від 21.05.2008 року, але ОСОБА_1 необґрунтовано і незаконно відмовився від прийняття нежитлових приміщень після розірвання договору оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року.

Банк зазначив, що всупереч положенням ст. 785 ЦК України, ОСОБА_1 відмовляється прийняти об'єкт оренди та підписати відповідний Акт прийому-передачі приміщення. Посилаючись на ч.1 ст.785, ч.2 ст.795 ЦК, Банк вважає, що ОСОБА_1 зобов'язаний прийняти приміщення з оренди і скласти Акт прийому-передачі після розірвання договору оренди від 21.05.2008 року.

Пославшись на порушення ОСОБА_1 вимог договору оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року, Банк просить задовольнити зустрічний позов у повному обсязі, а у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.

У судовому засіданні ОСОБА_1 та його представник підтримали первісний позов, у задоволені зустрічного позову просили відмовити. Представники Банку просили відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1, зустрічний позов задовольнити у повному обсязі.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, заслухавши пояснення сторін, суд, на підставі всебічного, повного, об'єктивного і безпосереднього дослідження наявних у справі доказів, встановив наступне.

21.05.2008 року між ТОВ "Емералд Констракшен" та АТ "ВТБ БАНК" було укладено договір оренди нерухомого майна, згідно якого ТОВ "Емералд Констракшен" передало в строкове платне користування Банку 55/100 частин офісно-адміністративного комплексу, загальною площею 1.292,2 кв.м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (далі - Договір).

16.07.2009 року між ТОВ «Емералд Констракшен» та АТ "ВТБ БАНК" було укладено договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна.

Зазначеними договорами встановлені наступні вимоги по виконанню взаємних зобов'язань по оренді нерухомого майна між позивачем і відповідачем.

Згідно п.2.1. Договору оренди від 21.05.2008 року, факт передачі Об'єкта оренди Орендареві підтверджується актом прийому-передачі в оренду Об'єкту оренди, який підписується Сторонами. В акті прийому-передачі вказується перелік приміщень, які передаються в оренду, склад та перелік обладнання, що передається в оренду (включаючи встановлені на об'єкті системи вентиляції, кондиціювання, пожежогасіння, опалення, електрична мережа), його стан, цільове призначення, кількість телефонних ліній та їх номери, а також показники всіх лічильників комунальних послуг, що встановлені на Об'єкті оренди. У момент підписання акта прийому-передачі в оренду Об'єкта оренди Орендодавець передає ключі від Об'єкта оренди.

У п.2.5. Договору визначено, що після закінчення строку дії цього договору або в результаті його дострокового розірвання Орендар зобов'язаний передати Орендарю Об'єкт оренди протягом місяця з моменту закінчення строку оренди за Актом прийому-передачі з оренди Об'єкта оренди. Об'єкт оренди вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання Сторонами Акта прийому-передачі з оренди Об'єкта оренди.

Пунктом 2.6. Договору визначено, що умовами повернення Об'єкта оренди є звільнення Об'єкта оренди й підготовка Об'єкта оренди до передачі протягом місячного терміну, а також вилучення Орендарем зроблених поліпшені Об'єкта оренди, які є власністю Орендаря і відокремлюються від Об'єкта оренди без завдання йому шкоди.

Відповідно до п.2.7. Договору оренди, повернення Об'єкта оренди з оренди здійснюється Орендарем з урахуванням можливих перепланувань, капітальних ремонтів, реконструкції Об'єкта оренди та його природного зносу.

У п.4.3.9. Договору зазначено, що Орендар має право залишити за собою здійснені поліпшення Об'єкта оренди, які зроблені за власний рахунок, якщо вони можуть бути відокремлені від Об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди.

Згідно п.4.4.2. Договору, Орендар зобов'язаний вчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату, встановлену цим договором, та плату за комунальні послуги.

Відповідно до п.4.4.6. Договору, Орендар зобов'язаний у випадку розірвання (припинення дії) цього договору повернути Орендодавцю Об'єкт оренди в порядку, визначеному цим договором. Всі роботи із відновлення стану Об'єкта оренди у зв'язку із вилученням зроблених поліпшені або (та) спричинення шкоди Об'єкту оренди протягом його експлуатації Орендарем повинні бути завершені Орендарем протягом 31 дня з дня звільнення Об'єкту оренди.

У п.5.2. Договору визначено, що Сторони погоджують, що загальна сума орендної плати за один місяць складає 315.549 (триста п'ятнадцять тисяч п'ятсот сорок дев'ять) грн. 03 коп., в тому числі ПДВ, що на момент підписання договору еквівалентно 41.350 (сорок одна тисяча триста п'ятдесят) доларів США 40 центів згідно офіційного курсу долара США до гривні, встановленому Національним банком України на момент підписання даного договору.

У випадку зміни встановленого Національним банком України офіційного курсу долару США до гривні на день перерахування орендної плати, порівняно з курсом, який діяв на день укладення даного договору, розмір такої щомісячної орендної плати, яка підлягає перерахуванню, визначений у гривні, пропорційно змінюється.

Розмір орендної плати за місяць підлягає коригуванню на офіційно встановлений Державним комітетом статистики України індекс інфляції. При цьому, таке коригування здійснюється Сторонами після офіційного опублікування індексу інфляції за відповідний місяць.

Згідно п.5.5. Договору, орендна плата вноситься Орендарем щомісячно в строк не пізніше дев'ятнадцятого числа поточного місяця за наступний неоплачений місяць оренди у безготівковій формі на банківський рахунок Орендодавця.

Відповідно до п.8.2. Договору, за невнесення чи несвоєчасне внесення орендної плати Орендар несе відповідальність у вигляді нарахування пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми заборгованості за кожен день прострочення.

У п.9.1. Договору визначено, що він укладений на 7 (сім) років.

Пунктом 9.6. Договору визначено, що одностороннє розірвання цього договору і одностороння відмова від виконання чи зміни його умов не допускається за винятком випадків: дострокового розірвання цього договору за ініціативою Орендаря, у разі коли у нього відпала необхідність в оренді Об'єкта оренди але коли Об'єкт оренди чи приміщення (будівля), в якому (в якій) знаходиться Об'єкт оренди, в силу обставин, за які Орендар не відповідає, опиниться у стані непридатному для подальшого цільового використання Об'єкта оренди.

Згідно п.9.7. Договору, якщо яке-небудь з положень цього договору стане згодом недійсним, це не призводить до скасування, визнання недійсним інших його положень.

У п.9.8. Договору визначено, що цей договір може бути припинений (розірваний) достроково за вимогою однієї зі Сторін за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством і цим договором за виключенням випадків одностороннього дострокового розірвання цього договору, про які визначено у пункті 9.6. цього договору, і при настанні яких розірвання цього договору здійснюється без звернення до суду, а здійснюється шляхом попередження про це відповідної Сторони у письмовій формі не менш ніж за 2 місяця до дати дострокового розірвання цього договору, вказаної Стороною-ініціатором дострокового розірвання цього договору.

Додаткове припинення дії цього договору також може мати місце за згодою Сторін. Пропозицію про дострокове припинення дії цього договору відповідна Сторона зобов'язана направити другій Стороні не менш ніж за 6 місяців до запропонованої дати його припинення, які обчисляються із дня вручення повідомлення другій Стороні.

Дія цього договору припиняється також: у разі загибелі Об'єкта оренди; за рішенням суду; у разі закінчення строку, на який його було укладено, за виключенням випадку, передбаченого пунктом 9.2. цього договору; в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.

Відповідно до п.20. Договору про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 16.07.2009 року, підписанням цього договору про внесення змін Орендар підтверджує, що у нього відсутні наміри дострокового розірвання договору оренди, а також підтверджує, що протягом дії договору оренди не має намірів заявляти вимоги, а також вчиняти будь-які інші дії, спрямовані на дострокове припинення чи розірвання договору оренди.

Згідно договору купівлі-продажу від 25.07.2009 року, укладеного між ТОВ "Емералд Констракшен" та ОСОБА_1, до останнього перейшло право власності на офісно-адміністративний комплекс загальною площею 2.345,00 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, до складу якого входить також об'єкт оренди.

На підставі цього, всі умови договору оренди від 21.05.2008 року та договору про внесення змін до договору оренди від 16.07.2009 року застосовуються до правовідносин між ОСОБА_1 та АТ "ВТБ БАНК".

У п. 9.3. Договору передбачено, що реорганізація орендодавця чи орендаря, перехід права власності на об'єкт оренди третім особам не визнається підставою для зміни умов чи припинення дії цього договору. Цей договір зберігає свою силу для нового власника (власників) об'єкта оренди.

У зв'язку з чим, суд прийшов до висновку, що правовідносини врегульовані ЦК, ГК і договором оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року зі змінами внесеними договором про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 16.07.2009 року, оскільки вимоги ГК ураховувалися при укладені вищезазначених договорів.

Листом від 13.08.2013 року №1479/2300-2 Банк повідомив ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нерухомого майна в односторонньому порядку з 01.11.2013 року на підставі п.9.6. договору оренди нерухомого майна.

ОСОБА_1 заперечує проти розірвання договору оренди нерухомого майна в односторонньому порядку, посилаючись на нікчемність п.9.6. договору оренди нерухомого майна, оскільки зміст зазначеного пункту договору в частині можливості дострокового розірвання цього договору за ініціативою орендаря у разі, коли у нього відпала необхідність в оренді об'єкта оренди, суперечить вимогам чинного законодавства України.

Договір оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року укладений між двома господарюючими суб'єктами, тому його положення зберігають чинність для нового власника об'єкта оренди, тобто договір оренди нерухомого майна разом зі змінами до нього є господарським договором. У зв'язку з чим, до даних правовідносин крім норм Цивільного кодексу України, застосовуються норми Господарського кодексу України (далі - ГК України).

Частинами 1, 3, 4 ст. 291 ГК України в імперативному порядку встановлено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст.188 ГК.

Відповідно до ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до ст. 794 ЦК України, наймач має право вимагати розірвання договору найму якщо: наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі. ЦК України не передбачає в якості підстав для односторонньої відмови від договору або одностороннього його розірвання таких підстав, як припинення необхідності в оренді об'єкта оренди.

Також, у п.20 Договору, який внесений до договору на підставі договору про внесення змін від 16.07.2009 року, визначено, що підписанням цього договору про внесення змін орендар підтверджував, що у нього відсутні наміри дострокового розірвання договору оренди, а також підтверджує, що протягом дії договору оренди не має намірів заявляти вимоги, а також вчиняти будь-які інші дії, спрямовані на дострокове припинення чи розірвання договору оренди. Цим пунктом договору чітко визначено, що АТ "ВТБ БАНК". не має наміру достроково розірвати договір оренди нерухомого майна, тобто п.20. Договору повністю спростовує п.9.6..

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору ставлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відносно до актів цивільного законодавства.

Згідно ч.4 ст.179 ГК України, при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

ОСОБА_1 зазначив, що ні ТОВ "Емералд Констракшен", ні він не давали згоди АТ "ВТБ БАНК" на дострокове розірвання Договору в односторонньому порядку у разі коли у останнього відпала необхідність в оренді Об'єкта оренди. Підтвердженням цього факту є п.20 Договору.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більш сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та їх обов'язків.

Згідно ст. ст. 213, 637 ЦК України, зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами).

При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.

У зв'язку з відсутністю згоди всіх сторін Договору, суд приходить до висновку, що п.9.6. Договору оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року в редакції договору від 16.07.2009 року про внесення змін до договору оренди нерухомого майна в частині можливості дострокового розірвання договору за ініціативою орендаря, у разі коли у нього відпала необхідність в оренді об'єкта оренди, не відповідає вимогам діючого законодавства України.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

У відповідності до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною першою ст. 203 ЦК.

У ч.2 ст. 215 ЦК України встановлено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі, визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

До серпня 2013 року питання про розірвання договору оренди нерухомого майна за ініціативою Орендаря не виникало, а тому ОСОБА_1 не звертався з позовом про визнання недійсним п.9.6. договору оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року.

Відповідно до ч.1 ст. 261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалась або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. З цих підстав, ОСОБА_1 не пропустив строк для звернення з позовом про визнання п.9.6. Договору оренди нерухомого майна недійсним. Крім цього, АТ "ВТБ БАНК" не звертався до суду з письмовою заявою про застосування строків позовної давності до спірних правовідносин, відповідно до ч.3 ст.267 ЦК України.

Таким чином, враховуючи те, що п.9.6. Договору суперечить вимогам чинного законодавства України щодо порядку розірвання договорів оренди, він підлягає визнанню недійсним.

З таких підстав, у разі відсутності згоди ОСОБА_1 на дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року, АТ "ВТБ БАНК" необхідно звертатися до суду з відповідним позовом.

Відповідно до ст.217 ЦК України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Враховуючи те, що положення Договору, які є недійсними, не впливають на суть даного договору, він зберігає свою силу та є чинним на сьогоднішній день, тобто не є розірваним.

Згідно Акту прийому-передачі від 21.05.2008 року, на момент підписання цього Акту Сторони стверджують, що Об'єкт оренди перебуває у стані, що дозволяє його нормальну експлуатацію Орендарем. ОСОБА_1 стверджує, що АТ "ВТБ БАНК" провів реконструкцію приміщень, переобладнання систем кондиціювання, пожежогасіння, опалення, охорони та інших, що представник АТ "ВТБ БАНК" не заперечує.

Відповідні документи Орендодавцю про проведення вищеперерахованих робіт надані не були (акти прихованих робіт, схеми, акти виконаних робіт, гарантійні зобов'язання та інші). При вилученні поліпшень, які були зроблені за рахунок Орендаря, приміщення Об'єкта оренди були приведені в стан непридатний для подальшого використання.

На підтвердження цих доводів ОСОБА_1 надав висновок Науково-виробничого центру «ЕКОСТРОЙ» про технічний стан приміщень, що орендовані АТ "ВТБ БАНК" та розташовані за адресою: АДРЕСА_1, від грудня 2013 року.

АТ "ВТБ БАНК" не надав жодного доказу про спростування доводів ОСОБА_1 про невідповідність Об'єкта оренди стану, у якому він передавався в оренду.

Представник АТ "ВТБ БАНК" не заперечує проти того, що на Об'єкті оренди знаходиться охорона Банку.

Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

З урахуванням того, що договір оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року не розірваний згідно вимог діючого законодавства, що відповідно до п.п.2.5., 2.6., 2.7., 4.4.6. договору оренди нерухомого майна, АТ "ВТБ БАНК" повинен на протязі 31 дня привести у первісний стан Об'єкт оренди, передати Об'єкт оренди за Актом прийому-передачі з оренди та передати всі документи, що необхідні для подальшого його використання, суд приходить до висновку про стягнення з АТ "ВТБ БАНК" орендної плати по час ухвалення судового рішення, тобто по 21.07.2014 року.

ОСОБА_1 надав розрахунок стягнення заборгованості по орендної платі, пені та сплаті комунальних послуг. Цей розрахунок проведений з урахуванням вимог ЦК, договору оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року зі змінами.

Посилання АТ "ВТБ БАНК" про сплату орендної плати за жовтень 2013 року є необґрунтованими, оскільки п.5.4. Договору передбачено, що протягом 10 днів з моменту підписання Сторонами акта прийому-передачі Об'єкта оренди, Орендар сплачує оренду плату за перший та останній місяць оренди. Останнім днем строку, за який Орендар повинен вносити орендну плату за договором оренди нерухомого майна, є день підписання Сторонами акта прийому-передачі з оренди Об'єкта оренди. У зв'язку з тим, що останній день оренди ще не настав, суд вважає розрахунок ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати, пені та сплаті комунальних послуг правильним та таким, що підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 611 ЦК України, в разі порушення зобов'язання настають правові наслідки встановлені договором або законом, зокрема, відшкодування збитків та моральної шкоди.

У п. 3 Постанови Пленуму Верховного Суду України №4 від 31.03.1995 року "Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди", під моральною шкодою слід розуміти втрати немайнового характеру внаслідок моральних чи фізичних страждань, або інших негативних явищ, заподіяних фізичній чи юридичній особі незаконними діями або бездіяльністю інших осіб. Відповідно до чинного законодавства моральна шкода може полягати, зокрема: у порушенні права власності та інших цивільних прав, у порушенні нормальних життєвих зв'язків, при настанні інших негативних наслідків.

Суд погоджується з доводами ОСОБА_1 про нанесення йому моральної шкоди, у зв'язку з порушення АТ "ВТБ БАНК" умов договору оренди нерухомого майна і чинного законодавства України, що спричинило ОСОБА_1 страждань, у зв'язку зі знищенням його майна і тривалим невикористанням цього майна по призначенню.

Але, суд не погоджується з розміром моральної шкоди, яку ОСОБА_1 бажає стягнути з Банку, оскільки не надано належних доказів, що обґрунтовують такий розмір. З цих підстав, суд приходить до висновку про стягнення моральної шкоди з АТ "ВТБ БАНК" на користь ОСОБА_1 у розмірі 2.000,00 (дві тисячі) гривень.

Відповідно до ст.79 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.

Частиною 1 ст.88 ЦПК України визначено, що Стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Згідно з положеннями ст.84 ЦПК України, витрати, пов'язані з оплатою правової допомоги адвоката або іншого фахівця в галузі права, несуть сторони. Граничний розмір компенсації витрат на правову допомогу встановлюється законом.

Згідно ст.1 Закону України «Про граничний розмір компенсації витрат на правову допомогу у цивільних та адміністративних справах» від 20.12.2011 року, який набрав чинності з 01.01.2012 року, - розмір компенсації витрат на правову допомогу у цивільних справах, в яких така компенсація виплачується стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, іншою стороною, а в адміністративних справах суб'єктом владних повноважень, не може перевищувати 40 відсотків встановленої законом мінімальної заробітної плати у місячному розмірі за годину участі особи, яка надавала правову допомогу, у судовому засіданні, під час вчинення окремих процесуальних дій поза судовим засіданням та під час ознайомлення з матеріалами справи в суді, що визначається у відповідному судовому рішенні.

ОСОБА_1 був укладений договір з адвокатом ОСОБА_2 про надання правової допомоги від 23.12.2013 року №45, про що зазначено у квитанції 27.12.2013 року №008609. Згідно цієї квитанції, за надання правової допомоги ОСОБА_1 сплатив 10.000,00 (десять тисяч) гривень. Згідно печатки, ОСОБА_2 має свідоцтво на заняття адвокатською діяльністю від 01.03.2011 року №1995. Це підтверджується також даними з Єдиного реєстру адвокатів України.

Враховуючи розмір мінімальної заробітної плати, встановленої Законом України «Про державний бюджет України на 2013 рік», який складає 1.218,00 грн. на грудень 2013 року - липень 2014 року, то вартість одного часу роботи адвоката складає не більш 487,20 грн.

З урахуванням кількості судових засідань як у суді першої, так і апеляційної інстанцій, кількості клопотань, уточнень до позову, запитів і інших документів, що були виготовлені та надані представником ОСОБА_1, суд приходить до висновку, що витрати на правову допомогу не перевищують граничний розмір компенсації витрат, пов'язаних з правовою допомогою, встановлених діючим законодавством України та підлягають задоволенню у повному обсязі, згідно наданої квитанції.

У зв'язку з чим, суд дійшов висновку про доцільність стягнення з АТ "ВТБ БАНК" на користь ОСОБА_1, відповідно до вимог ст. 88 ЦПК, витрат на правову допомогу у розмірі 10.000,00 (десять тисяч) грн..

З цих підстав, суд вважає необхідним стягнути судовий збір з АТ "ВТБ БАНК" на користь ОСОБА_1 у розмірі 3.441,00 (три тисячі чотириста сорок одна) грн..

У запереченнях на позовну заяву, у зустрічному позові, в поясненнях у судовому засіданні представник АТ "ВТБ БАНК" заявив, що з 01.01.2013 року не використовує орендовані приміщення за призначенням. Це також підтвердив у судовому засіданні і ОСОБА_1. Відповідно до ч.1 ст.61 ЦПК, обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, не підлягають доказуванню.

Згідно висновку Науково-виробничого центру «ЕКОСТРОЙ» від грудня 2013 року, Об'єкт оренди не знаходиться у стані, у якому переданий у оренду. АТ "ВТБ БАНК" відмовляється передати всі необхідні документи (акти прихованих робіт, схеми, акти виконаних робіт, гарантійні зобов'язання та інші), провести відбудовний ремонт, скласти Акт прийому-передачі з зазначеними недоліками, тобто Банк відмовляється виконувати обов'язки згідно договору оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року.

Отже, у зв'язку з тим, що АТ "ВТБ БАНК" не використовує Об'єкт оренди за призначенням, ОСОБА_1 має право витребувати своє майно, таким чином, суд вважає за необхідне задовольнити позов ОСОБА_1 в частині зобов'язання АТ "ВТБ БАНК" повернути нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, власнику - орендодавцю ОСОБА_1 шляхом складання відповідного акту прийому-передачі, згідно договору оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року, передачею ключів та всіх документів, що були отримані при прийомі приміщень в оренду.

У задоволені зустрічного позову АТ "ВТБ БАНК" необхідно відмовити з тих підстав, що зазначені вище, оскільки неможливо зобов'язати ОСОБА_1 підписати Акт прийому-передачі Об'єкту оренди з оренди від 01.11.2013 року, коли не розірваний договір оренди нерухомого майна від 21.05.2008 року.

Керуючись ст. ст. 3-4, 6-8, 10-11, 15-16, 58-60, 109, 208-209, 212-215, 218, 294 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Визнати недійсним п.9.6. Договору оренди нерухомого майна від 21 травня 2008 року у наступній частині: "одностороннє розірвання цього договору і одностороння відмова від виконання чи зміна його умов не допускається за винятком випадків: дострокового розірвання цього договору за ініціативою орендаря, у разі коли у нього відпала необхідність в оренді об'єкта оренди".

Стягнути з Публічного акціонерного товариства "ВТБ БАНК" (01004, м. Київ, Шевченківський район, бульвар Тараса Шевченка/вулиця Пушкінська, будинок 8/26, код ЄДРПОУ: 14359319) на користь ОСОБА_1 (АДРЕСА_3, ідентифікаційний код: НОМЕР_1) заборгованість у розмірі 5.679.937 (п'ять мільйонів шістсот сімдесят дев'ять тисяч дев'ятсот тридцять сім) гривень 78 (сімдесят вісім) копійок, яка складається з:

- заборгованості по орендній платі з урахуванням індексу інфляції в сумі 5.352.757 (п'ять мільйонів триста п?ятдесят дві тисячі сімсот п'ятдесят сім) гривень 89 (вісімдесят дев'ять) копійок;

- пені в сумі 253.277 (двісті п'ятдесят три тисячі двісті сімдесят сім) гривень 91 (дев'яносто одна) копійка;

- заборгованості по сплаті комунальних послуг в сумі 73.901 (сімдесят три тисячі дев'ятсот одна) гривня 98 (дев'яносто вісім) копійок.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства "ВТБ БАНК" (01004, м. Київ, Шевченківський район, бульвар Тараса Шевченка/вулиця Пушкінська, будинок 8/26, код ЄДРПОУ: 14359319) на користь ОСОБА_1 (АДРЕСА_3, ідентифікаційний код: НОМЕР_1) моральну шкоду у розмірі 2.000,00 (дві тисячі) гривень.

Зобов'язати Публічне акціонерне товариство "ВТБ БАНК" (01004, м. Київ, Шевченківський район, бульвар Тараса Шевченка/вулиця Пушкінська, будинок 8/26, код ЄДРПОУ: 14359319) повернути нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, власнику - орендодавцю ОСОБА_1 шляхом складання відповідного акту прийому-передачі, згідно договору оренди нерухомого майна від 21 травня 2008 року, передачею ключів та всіх документів, що були отримані при прийомі приміщень в оренду.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства "ВТБ БАНК" (01004, м. Київ, Шевченківський район, бульвар Тараса Шевченка/вулиця Пушкінська, будинок 8/26, код ЄДРПОУ: 14359319) на користь ОСОБА_1 (АДРЕСА_3, ідентифікаційний код: НОМЕР_1) витрати на правову допомогу у розмірі 10.000,00 (десять тисяч) гривень.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства "ВТБ БАНК" (01004, м. Київ, Шевченківський район, бульвар Тараса Шевченка/вулиця Пушкінська, будинок 8/26, код ЄДРПОУ: 14359319) на користь ОСОБА_1 (АДРЕСА_3, ідентифікаційний код: НОМЕР_1) витрати по сплаті судового збору у розмірі 3.441,00 (три тисячі чотириста сорок одна) гривня.

В задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовити.

Зустрічний позов Публічного акціонерного товариства "ВТБ БАНК" - залишити без задоволення.

Рішення суду може бути оскаржено в Апеляційний суд Одеської області через Приморський районний суд м. Одеси шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення, а у випадку коли сторони були відсутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10-ти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: О.С.Турецький

21 липня 2014 року