Рішення № 38052249, 24.03.2014, Господарський суд Житомирської області

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

___________

_______________

10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "24" березня 2014 р. Справа № 906/25/14

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Сікорської Н.А.

за участю представників сторін:

позивача: Паламарчук О.А. дов. №11/04-13 від 11.04.2013р.;

відповідача: Тичина І.Г. дов. від 17.01.2014р.;

третьої особи 1: Пасічник О.М. дов. №р-5-22/1279 від 17.12.2013р.;

третьої особи 2: Войналович Л.А. - директор (паспорт НОМЕР_3);

прокурора: Чумаченко А. А. посв. №011382 від 24.10.2012р.;

представника Житомирської міської ради Поліщука О.Г. дов. №26/213 від 03.03.2014р., який прийняв участь в судовому засіданні в порядку ст.30 ГПК України,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" (м.Житомир)

до Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (м.Житомир)

за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача

1) Житомирська обласна рада (м. Житомир)

2) КП "Обласний лікувально - оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" (м. Житомир)

про визнання договору оренди №1 від 28.02.2013р. недійсним

Позивачем подано позов про визнання недійсним договору оренди №1 від 28.02.2013р. цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, що перебуває у спільний власності територіальних громад сіл, селищ, міст області.

Ухвалою господарського суду від 10.01.2014р. порушено провадження у справі та призначено до розгляду на 21.01.2014р.

Ухвалою господарського суду від 21.01.2014р. залучено до участі у справі в якості третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Житомирську обласну раду і КП "Обласний лікувально - оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся".

Прокурор м. Житомира вступив у справу згідно заяви від 19.02.2014р. №060090003314, яка надійшла до суду 24.02.2014р. про вступ у розгляд справи в порядку представництва інтересів територіальної громади сіл, селищ, міст області в особі відповідача (а.с. 141 т.1).

Ухвалою господарського суду від 06.03.2014р. продовжено строк вирішення спору до 26.03.2014р. включно та відкладено розгляд справи на 24.03.2014р.

Представник позивача позов підтримав у повному обсязі, з підстав викладених у позовній заяві та у письмових поясненнях, які були подані до суду 25.02.2014 р. (а.с. 194 т.1).

Представник відповідача проти позовних вимог заперечив, з підстав викладених у відзиві на позовну заяву 3267/1/12 від 16.01.2014р. та у письмових поясненнях від 06.03.2014 р. (а.с. 81-84, т.1; 35,36 т.2)

Прокурор та представники третіх осіб підтримали доводи відповідача щодо відмови в задоволенні позовних вимог.

В порядку ст. 30 ГПК України представником Житомирської міської ради надано усні та письмові пояснення в судових засіданнях від 06.03.2014р. та від 24.03.2014р.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Згідно Свідоцтва про право власності (а.с. 19 т.2) Територіальна громада сіл, селищ, міст Житомирської області являється власником майнового комплексу пансіонату з лікуванням "Полісся", який в цілому складається з об'єктів нерухомого майна згідно інвентарної справи № 6811.

Рішенням Житомирської обласної ради №269 від 08.09.2011р. (а.с. 85-86, т.1) із врахуванням змін внесених рішенням №735 від 22.11.2012р. (а.с. 87, т.1):

- надано дозвіл на передачу в оренду цілісного майнового комплексу Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради.

- орендодавцем цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради визначено Комунальне підприємство "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради;

- директора КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради зобов'язано укласти договір оренди цілісного майнового комплексу КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" з орендною платою, встановленою відповідно до Методики розрахунку орендної плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищних, міст області, затвердженої рішенням обласної ради від 15.12.2011р. №333.

28.02.2013р. між Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" (орендар) укладено договір оренди №1 цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області (а.с. 11-13, т. 1).

Відповідно до п. 1.1. вищевказаного договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування цілісний майновий комплекс комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради за адресою: м. Житомир, провулок Оздоровчий, 7, на земельній ділянці, розмір якої складає 4,1478 га, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області (підприємство), склад і вартість якого визначено відповідно до акта оцінки, протоколу про результати інвентаризації та передавального балансу підприємства, складеного станом на 31.08.12, становить 5466709,00 грн., без ПДВ, у тому числі: основні фонди за залишковою вартістю 5466709,00 грн., без ПДВ.

Орендна плата становить за базовий місяць розрахунку січень 2013р. становить 45601,05грн. (без ПДВ) (п. 3.1 договору) і визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Житомирською обласною радою.

Згідно акта приймання-передачі від 28.02.2013 р., який є додатком № 3 до договору, складеного за участю сторін та балансоутримувача - КП "ОЛОРЦ "Полісся", балансоутримувач передав орендарю цілісний майновий комплекс комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради за адресою: м. Житомир, провулок Оздоровчий, 7.

В акті зазначено, що стан орендованого майна незадовільний (згідно дефектовочного акту).

Згідно пояснень позивача (а.с. 196 т.1) насправді дефектовочний акт не складався, оскільки орендодавець наполягав на підписанні усіх документів 28.02.2013 р. о 18:00 год. Після підписання договору орендодавець відмовився від підписання дефектовочного акту, тому позивач вимушений був звернутись до експертної установи для проведення технічного обстеження будівельних конструкцій

Згідно Звіту експерта Май-Маєвського В.В. від 16.06.2013 р. про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта: будівля обласного лікувально-оздоровчого реабілітаційного центру "Полісся" клуб-їдальня, корпус № 2, корпус № 3 по пров. Оздоровчому, 7, замовником якого було ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані", встановлено незадовільний стан будівельних конструкцій та рекомендовано провести комплекс робіт, направлених на усунення дефектів і пошкоджень (а.с.17-28 т.1).

На звернення позивача про надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна листом від 20.09.2013 р. Житомирська міська рада відповіла відмовою (а.с. 76 т.1).

17.09.2013р. ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" на адресу КП "Агенція з питань регіонального розвитку" направлено лист №140/09 щодо дострокового припинення договору оренди ЦМК (а.с. 108, т.1).

Рішенням Житомирської обласної ради №1045 від 19.11.2013р. (а.с. 90-91, т.1)

- надано дозвіл на дострокове розірвання, за згодою сторін, договору оренди цілісного майнового комплексу КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, укладеного між комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради та TOB "Фаворит Девелопмент Компані".

- доручено КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради, КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради вжити заходів щодо повернення цілісного майнового комплексу з оренди в порядку, встановленому чинним законодавством України.

25.11.2013р. відповідач на звернення позивача щодо розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу зазначив про необхідність направлення до 27.11.2013р. представника ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" для участі у комісії з повернення балансоутримувачу орендованого майна (а.с. 89, т.1).

Однак, ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" вважає, що договір оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" від 28.02.2013р. є недійсним. в зв'язку з чим звернувся з позовом до суду.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що:

- в оренду передавався не ЦМК, а комплекс будівель без земельної ділянки;

- відповідач ввів в оману позивача щодо обставин, що мають істотне значення, а саме: передано майно в неналежному стані, що унеможливило його використання;

- не надано дозвіл на реконструкцію об'єкту, що виключає використання об'єкту оренди за цільовим призначенням.

Заперечуючи проти позовних вимог представник відповідача посилається на те, що орендареві разом з майном було передано і земельну ділянку, яка використовувалась підприємством відповідно до договору оренди від 28.07.2003р. укладеного між Житомирською міською радою та Комунальним підприємством "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради.

Посилається на те, що позивач використовував цілісний майновий комплекс за призначенням, сплачував орендну плату та здійснював витрати на утримання орендованого майна.

При цьому, посилання позивача про непередання земельної ділянки не підтверджено належними та допустимими доказами.

Також зазначає, що орендна плата нарахована у відповідності до п. 2.4 Методики розрахунку орендної плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Житомирської обласної ради від 15.12.11 № 333. При цьому вартість нематеріальних активів - землі не враховувалась, оскільки земля не перебувала на балансі комунального КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся", а лише знаходилась в його користуванні по договору оренди землі.

Розподіл коштів отриманих за оренду ЦМК є виключною прерогативою Житомирської обласної ради та було врегульовано відповідними рішеннями Житомирської обласної ради.

Вказав, що КП "ОЛОРЦ "Полісся" зверталось до позивача про вжиття заходів, направлених на внесення змін до договору оренди землі щодо орендаря та про повернення коштів, сплачених за оренду земельної ділянки.

Крім того, відповідач вважає посилання позивача на ст. 229, 230 ЦК України щодо обставин введення в оману або помилки при укладенні договору не обґрунтованими та не підтвердженими належними доказами.

Представник Житомирської міської ради в судовому засіданні пояснив, рішенням Житомирської міської ради №472 від 07.12.2012р. припинено право землекористування та вилучено земельну ділянку площею 4,1478 га по пров. Оздоровчому, 7 у м. Житомирі у Обласного лікувально - оздоровчого реабілітаційного центру "Полісся". Однак, акт приймання - передачі землі не було підписано, а договір оренди землі від 28.12.2003р. не був розірваний. Тобто, КП "Обласний лікувально - оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" є орендарем земельної ділянки.

Оцінивши в сукупності матеріали справи та пояснення учасників судового процесу, господарський суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Приписами ч. 1 ст. 207 ГК України визначено, що господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Відповідно до п. 2.1 постанови Пленуму ВГСУ від 29 травня 2013 року №11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними", вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Частиною 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним і має застосовуватись до правовідносин сторін у спорі, визначено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Частиною 3 ст. 283 ГК України визначено, що об'єктом оренди, зокрема, можуть бути державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання.

Так, за умовами договору від 28.02.2013р., укладеного між КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради та ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" (орендар) об'єктом оренди являється цілісний майновий комплекс Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради.

Згідно ч. 1 ст. 191 ЦК України підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності.

До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 191 ЦК України).

Відповідно ч.1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Згідно акту приймання-передачі від 28.02.2013р. балансоутримувачем - КП "ОЛОРЦ "Полісся" передано орендарю (позивач) цілісний майновий комплекс Комунального підприємства Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" на земельній ділянці розміром 4,1478 га, склад і вартість якого визначено відповідно до акта оцінки, протоколу про результати інвентаризації та передавального балансу, складеного станом на 31.08.12, становить 5466709,00 грн., без ПДВ, в тому числі: основні фонди за залишковою вартістю 5466709,00 грн. без ПДВ (а.с. 15, т.1).

Додатком 4 до договору оренди (а.с. 16 т.1) визначено перелік майна, що передається в оренду ТзОВ "Фаворит Девелопмент Компані", а саме:

І. Будівлі та споруди

1. Корпус №1.

2. Корпус №2.

3. Клуб - їдальня.

4. Дім дерев'яний.

5. Склад цегляний.

6. Склад цегляний.

7. Пральня.

8. Овочесховище.

9. Огорожа кам'яна і металева.

10. Спортивне містечко.

11. Огорожа внутрішня.

12. Теплотраса і каналізація.

13. Асфальт території.

ІІ. Основні засоби.

14. Автомобіль ЗІЛ-130 (державний номерний знак 56-75 ЖИП).

15. Автомобіль ЗАЗ-1102 (державний номерний знак 24-46 ІОА).

16. Автомобіль ГАЗ-2411 (державний номерний знак 001-36 ВА)

Вищевказаний перелік відповідає відомостям, вказаним в Інвентаризаційному описі основних засобів КП "ОЛОРЦ "Полісся" по формі № інв-1 станом на 31.08.2012 р. (а.с. 50, т.2).

Згідно звіту з незалежної оцінки, проведеної Приватним підприємством "Експерт-Сервіс-Консалт", станом на 31.08.2012р. (а.с. 203, т. 1) та акту оцінки цілісного майнового комплексу КП "ОЛОРЦ "Полісся", що перередається в оренду (а.с. 45-47, т. 2) вартість основних засобів становить 5466709,00грн.

Однак, господарський суд вважає, що саме цілісний майновий комплекс Комунального підприємства Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" не являється об'єктом оренди за договором оренди від 28.02.2013 р., що вказує на недійсність вищевказаного договору.

Вказаного висновку суд дійшов, враховуючи наступні обставини.

По-перше. Згідно п.3.1 договору, сторони визначили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати затвердженою Житомирською обласною радою і становить , без ПДВ, за базовий місяць розрахунку - січень 2013 р., 45601,05 грн.

Як вбачається з додатку №1 до договору оренди, розрахунок плати за січень 2013 р., який є базовим місяцем розрахунку оренди цілісного майнового комплексу КП "ОЛОРЦ "Полісся" здійснено, виходячи з вартості майна в сумі 5466709,00грн. та орендної ставки в розмірі 10% (а.с. 14, т. 1).

Рішенням Житомирської обласної ради №333 від 15.12.2011р. затверджено Методику розрахунку орендної плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області та пропорції її розподілу (далі - Методика) (а.с. 204-206, т. 1).

Згідно п. 2.4. Методики розмір річної орендної плати за ЦМК визначається за формулою:

Опл.ц = ((Воз+Внз)*Сор.ц)/100, де:

Опл.ц. - розмір річної орендної плати, грн.;

Воз - вартість основних засобів за незалежною оцінкою за час оцінки об'єкта оренди, грн.;

Внм - вартість нематеріальних активів за незалежною оцінкою на час оцінки об'єкта оренди, грн.;

Сор.ц. - орендна ставка за використання ЦМК, визначена згідно з додатком 1.

Згідно додатку №1 до Методики орендна ставка за використання цілісного майнового комплексу, яке передано в оренду ТзОВ "Фаворит Девелопмент Компані" становить 10 %.

Відповідно до п. 2.9 Методики перед розрахунком орендної плати за перший місяць оренди, визначається розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку за формулою:

Опл.міс.= Опл/12*Ід.о.*Ім, де:

Опл. - розмір річної орендної плати, визначений за цією методикою, грн.;

Ід.о. - індекс інфляції за період з дати проведення незалежної або стандартизованої оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати;

Ім - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати.

Отже, при обрахунку орендної плати відповідач мав застосовувати саме вищевказані формули.

Однак, при дослідженні вихідних даних, судом встановлено невідповідність розрахунку орендної плати за оренду ЦМК КП "ОЛОРЦ "Полісся" формулі, яка визначена Методикою розрахунку орендної плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області та пропорції її розподілу.

Згідно пояснень відповідача (а.с. 35-36, т. 2) орендна плата за січень 2013 р., який був базовим, розраховувалась наступним чином:

Опл.ц = 5466709,00 * 10% * 99,7% * 100,1% * 100% * 99,9% * 100,2% * 100,2% / 12міс. = 45601,05грн.

Тобто, розраховуючи розмір орендної плати, відповідачем враховано лише вартість основних засобів.

При цьому судом встановлено, що при здійсненні розрахунку орендної плати за ЦМК КП "ОЛОРЦ "Полісся" не враховано вартість нематеріальних активів, зокрема, право КП "ОЛОРЦ "Полісся" на користування земельною ділянкою за адресою: м.Житомир, пров. Оздоровчий, 7, яка перебувала у нього в оренді, згідно договору оренди від 28.07.2003р., укладеного між Житомирською міською радою та Обласним лікувально-оздоровчим реабілітаційним центром "Полісся" .

Пунктом 14.1.120 Податкового кодексу України дано визначення нематеріальних активів. Так, нематеріальні активи - це право власності на результати інтелектуальної діяльності, у тому числі промислової власності, а також інші аналогічні права, визнані об'єктом права власності (інтелектуальної власності), право користування майном та майновими правами платника податку в установленому законодавством порядку, у тому числі набуті в установленому законодавством порядку права користування природними ресурсами, майном та майновими правами.

Фактично розрахунок річної орендної плати є розрахунком орендної плати за оренду майна, який передбачений п. п. 2.5 та 2.6 Методики, а саме за оренду іншого, крім нерухомого майна та нерухомого майна.

Судом не приймаються до уваги доводи відповідача, що вартість нематеріальних активів - вартість оренди землі не враховувалась, оскільки земля не перебувала на балансі комунального КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся", а лише знаходилась в його користуванні по договору оренди землі.

По-друге. У відповідності до п. 2.14 Методики розрахунку орендної плати за оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Житомирської обласної ради №333 від 15.12.2011р., орендна плата, розрахована за цією Методикою, перераховується

- за оренду цілісних майнових комплексів підприємств - до обласного бюджету;

- за окреме індивідуально визначене майно, орендодавцем якого є підприємство, установа, організація спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області - орендодавцю;

- за нерухоме майно:

32 відсотка - до обласного бюджету;

60 відсотків - на фінансову підтримку об'єктів спільної власності, за рекомендаціями постійної комісії обласної ради з питань бюджету і комунальної власності, згідно з розпорядженнями голови обласної ради;

8 відсотків - орендодавцю.

Пунктом 3.3 сторони обумовили, що орендна плата перераховується до обласного бюджету не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним.

При цьому, п. 5 рішення Житомирської обласної ради № 269 від 08.09.2011р. "Про передачу в оренду цілісного майнового комплексу КП "ОЛОРЦ "Полісся" Житомирської обласної ради" (а.с. 85-87, т.1), із врахуванням змін, внесених рішенням №735 від 22.11.2012р., встановлено порядок перерахування орендної плати, який відповідає порядку перерахування орендної плати саме за оренду нерухомого майна, що на думку суду також вказує на те, що в оренду передавався не цілісний майновий комплекс.

Крім того, суд вважає за необхідне звернути увагу, що згідно Положення про оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області, затвердженого рішення обласної ради від 08.09.2011 р. № 266 орендодавцем ЦМК визначено Житомирську обласну раду, а нерухомого майна - КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (а.с. 93-96, т.1).

Рішення Житомирської обласної ради № 269 від 08.09.2011 р. дійсно відповідало вказаним нормам. Однак в результаті внесених змін рішенням №735 від 22.11.2012р. орендодавцем визначено КП "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради, тобто орендодавця нерухомого майна.

По-третє. Відповідно до норм ст. 14 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", діяльність підприємства, майно якого передано в оренду має бути припинена шляхом його реорганізації через приєднання до орендаря.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар стає правонаступником прав та обов'язків підприємства відповідно до договору оренди. Тобто, позивач мав стати і правонаступником прав та обов'язків по договору оренди землі, яка перебувала в оренді КП "ОЛОРЦ "Полісся".

Пунктами 1.2, 1.3 договору оренди визначено, що після укладення цього договору орендар приєднує до свого майна підприємство в установленому порядку. Орендар виступає правонаступником усіх прав та обов'язків реорганізованого підприємства.

Матеріали справи вказують, що з боку КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" вчинялись дії направлені на припинення юридичної особи (а.с. 68-71 т.2).

Згідно акту приймання-передачі від 28.02.2013р. (додаток №5) (а.с. 147, т.1) балансоутримувачем - КП "ОЛОРЦ "Полісся" передано орендарю - ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані", зокрема, договір оренди земельної ділянки за адресою: м.Житомир, пров. Оздоровчий, 7, площею 4,1478 га, який був укладений 28.07.2003р. між Житомирською міською радою (орендодавець) та Обласним лікувально-оздоровчим реабілітаційним центром "Полісся" (орендар) (а.с. 67, 149, т. 1).

17.04.2013 р. КП "ОЛОРЦ" "Полісся" на адресу позивача направило лист з вимогою про вжиття негайних заходів для приведення документів щодо користування земельною ділянкою у відповідність з договором оренди ЦМК та про компенсацію, сплаченої за березень 2013 р., орендної плати за оренду землі в сумі 2467,30 грн. (а.с. 37 т.2), що вказує на те, що земельна ділянка, на якій розміщувались об'єкти нерухомості на момент укладення договору оренди від 28.02.2014 р. позивачу не передавалась, тобто об'єктом оренди були комплекс будівель та транспортні засоби, а не цілісний майновий комплекс.

До того ж судом встановлено, що позивач після укладення договору оренди, звертався до Житомирської міської ради про надання згоди на розробку документації на отримання земельної ділянки в оренду (а.с. 103, т.1).

27.05.2013р. Житомирський міський голова звернувся до голови Житомирської обласної ради про підтвердження згоди Житомирської обласної ради щодо відведення земельної ділянки площею 3,95 га у користування на умовах оренди ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" (а.с. 104, т.1).

14.06.2013р. листом заступника голови обласної ради повідомлено Житомирського міського голову про можливість внесення змін до договору оренди землі лише в частині орендаря. ( а.с. 105, т.1).

12.07.2013р. Житомирська міська рада повідомила ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" про неможливість внесення змін до договору оренди, в зв'язку з припиненням дії договору оренди землі укладеного з обласним лікувально-оздоровчим реабілітаційним центром "Полісся" тоїї вилученням згідно рішення Житомирської міської ради № 472 від 07.12.2012 р. (а.с. 75, т.1).

21.10.2013р. виконком Житомирської міської ради листом № 15/8322 від 21.10.13 звертався до голови Житомирської обласної ради про підтвердження згоди Житомирської обласної ради щодо відведення земельної ділянки площею 3,95 га у користування на умовах оренди ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані" (а.с. 106, т.1), на що було надано відповідь 06.11.2013р. про розірвання договору оренди ЦМК (а.с. 107, т.1).

Водночас, суд звертає увагу, що інформація, щодо площі земельної ділянки, на якій розташований ЦМК (4,1478 га) дійсно не відповідає дійсності.

Так, площа земельної ділянки становить 3,9587 га, що підтверджується, зокрема, Технічною документацією із землеустрою щодо встановлення зовнішніх меж та складання документів, що посвідчують право постійного користування земельними ділянками (а.с. 52-55, т.2).

Згідно пояснювальної записки загальна площа земельної ділянки, що надається в постійне користування КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся", становить 3,9587 га. Площа є меншою, оскільки частина провулку Оздоровчий вилучена з земельної ділянки наданої в оренду "ОЛОРЦ "Полісся" 24.12.1994 р. для обслуговування домоволодіння буд. № 5, а частина земельної ділянки вилучена для обслуговування РЕМ (а.с. 53, т.2).

Вказана Технічна документація була виготовлена у зв'язку з прийняттям 21.06.2012р. Житомирською міською радою рішення № 400 "Про надання дозволу на складання проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок юридичним та фізичним особам".

Згідно вищевказаного рішення КП "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" було надано дозвіл на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки, що знаходиться за адресою м. Житомир, пров. Оздоровчий, 7 (а.с. 97-98, т.2).

Представниками відповідача та третіх осіб факт, що земельна ділянка має менший розмір, аніж вказано в договорі оренди ЦМК не спростований.

При цьому, суд не приймає до уваги пояснення позивача, що на момент укладення договору від 28.02.2013 р. КП "ОЛОРЦ "Полісся" взагалі не був орендарем земельної ділянки за адресою м. Житомир, пров. Оздоровчий, 7.

Так, згідно пояснень представника Житомирської міської ради рішенням Житомирської міської ради №472 від 07.12.2012р. припинено термін дії договору оренди земельної ділянки від 28.07.2003р., укладеного з Обласним лікувально-оздоровчим реабілітаційним центром "Полісся" та вилучено земельну ділянку площею 4,1478 га за адресою пров. Оздоровчий, 7 (а.с. 2-7, т. 2). Однак, акт приймання-передачі земельної ділянки сторонами не підписувався, а тому земля не поверталась і перебуває в оренді (а.с. 93, т.2).

Враховуючи вищевикладені обставини, суд дійшов висновку, що договір оренди №1 цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, укладений 28.02.2013р. між Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку" Житомирської обласної ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" (орендар) суперечить нормам чинного законодавства, а тому є недійсним.

Щодо тверджень позивача про наявність помилки та обману при укладені договору оренди від 28.02.2013 р. суд зазначає наступне.

Пунктами 3.9, 3.10 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" роз'яснено, що під помилкою слід розуміти таке неправильне сприйняття стороною правочину предмета чи інших істотних умов останнього, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна вважати, що правочин не було б вчинено. Помилка повинна мати істотне значення, зачіпати природу правочину або такі якості його предмета, які значно знижують можливість його використання за призначенням. При цьому істотною вважається така помилка, наслідки якої неможливо усунути або їх усунення вимагає значних витрат від особи, що помилилася, - з урахуванням її майнового становища, характеру діяльності тощо. Обставини, з приводу яких помилилася особа, мають бути наявними на час вчинення правочину.

Обов'язок доведення відповідних обставин покладається на позивача.

Під обманом слід розуміти умисне введення в оману представника підприємства, установи, організації або фізичної особи, що вчинила правочин, шляхом повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності, або замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину (наприклад, ненадання технічної чи іншої документації, в якій описуються властивості речі).

У вирішенні спорів про визнання правочинів недійсними на підставі статей 230 - 233 ЦК України господарські суди повинні мати на увазі, що відповідні вимоги можуть бути задоволені за умови доведеності позивачем фактів обману, насильства, погрози, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, тяжких обставин і наявності їх безпосереднього зв'язку з волевиявленням другої сторони щодо вчинення правочину.

Оскільки в процесі досліджені обставин справи, судом не встановлено обставин пов'язаних з помилкою чи обманом при укладенні договору, тому посилання на них позивача в позовній заяві є безпідставним.

Виходячи з норм ст. 49 ГПК України, судовий збір покладається порівну на сторін спору.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди №1 цілісного майнового комплексу Комунального підприємства "Обласний лікувально-оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" Житомирської обласної ради, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області від 28.02.2013р., укладений Комунальним підприємством "Агенція з питань регіонального розвитку Житомирської обласної ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані".

3. Стягнути з Комунального підприємства "Агенція з питань регіонального розвитку Житомирської обласної ради (10014, м. Житомир, Майдан С.П. Корольова, 12, код 32744337)

на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворит Девелопмент Компані" (10025, м. Житомир, вул. Вітрука, 6, код 377119480

- 609,00 грн. - судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 31.03.2014 р.

Суддя Сікорська Н.А.

Віддрукувати:

1- до справи

2- позивачу (за клопотанням)

3- відповідачу (за клопотанням)

4- Житомирська обласна рада (за клопотанням)

5- КП "Обласний лікувально - оздоровчий реабілітаційний центр "Полісся" (за клопотанням)

6- прокуратура м. Житомира (за клопотанням