Рішення № 37569739, 03.03.2014, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"03" березня 2014 р.Справа № 924/1615/13

за позовом міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Хмельницький

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - управління комунального майна Хмельницької міської ради

про стягнення 6592,24 грн. заборгованості по орендній платі, 423,09 грн. заборгованості по експлуатаційним витратам, 176,59 грн. відшкодування земельного податку, 182,51 грн. пені

Суддя Смаровоз М.В.

Представники:

позивача: Лаврентюк Л.Є. - за довіреністю від 21.08.2013р.;

відповідача: не з'явився;

третьої особи: Богачова Л.М. - за довіреністю від 08.01.2014р.

У судовому засіданні 03.03.2014р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі.

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просить суд стягнути з відповідача заборгованість, що склалася станом на 06.09.2013р., а саме: 6592,24 грн. заборгованості по орендній платі, 423,09 грн. заборгованості по експлуатаційним витратам, 176,59 грн. відшкодування земельного податку, 182,51 грн. пені з огляду на неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності, від 22.03.2013р.

Обґрунтовуючи позовну заяву, представник позивача відзначив, зокрема, що згідно з умовами укладеного між сторонами договору оренди від 22.03.2013р. орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок. Також зазначено, що орендар зобов'язується сплачувати в повному обсязі орендну плату до 25 числа поточного місяця. Однак, в порушення вказаних умов договору відповідачем допущена заборгованість. Крім того, представником позивача зазначено, що п. 5.6. договору визначений порядок страхування орендованого майна, однак не передбачено умови та порядок зарахування витрат орендаря на проведення страхування в рахунок орендної плати. Також, відзначено, що пунктами 3.1, 3.2. договору оренди розмір орендної плати за перший місяць оренди становив 994,63 грн. Однак, орендна плата за кожний наступний місяць визначалася шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць. Також, як вказано представником позивача, в газеті „Проскурів" № 4 від 24.01.2013р. орендодавцем надано інформацію щодо вільних нежитлових приміщень міської комунальної власності станом на 21.01.2013р., які можуть бути передані в оренду, в т.ч. по АДРЕСА_1, загальною площею 21,6 кв.м. 29.01.2013р. відповідачем написано звернення на ім'я міського голови з проханням надати в оренду вказане нежитлове приміщення в оренду строком на 2 роки 11 місяців і відповідач був ознайомлений зі станом майна, яке мав намір отримати в оренду та сумою орендних платежів. Крім того, відповідно до акту приймання-передачі майна від 22.03.2013 року, який є невід'ємною частиною договору оренди, орендарю передано приміщення, яке знаходилось в задовільному стані (пункт 4 акту). Також представник позивача звертає увагу на те, що лист про відмову від договору від 09.04.2013р. написано до орендодавця - управління комунального майна, однак вказане звернення не надходило, про що свідчить журнал реєстрації вхідної кореспонденції. 06.09.2013р. від фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 надійшла заява про бажання розірвати договір оренди від 22.03.2013 року. Тоді ж (06.09.2013р.) орендоване майно повернуто балансоутримувачу та припинено нарахування за договором оренди від від 22.03.2013 року.

Враховуючи вищевикладене, представники позивача та третьої особи просять суд задовольнити позов в повному обсязі.

Відповідач у судових засіданнях та у відзиві на позов проти позову заперечує, вказуючи, зокрема, що до укладення договору оренди від 22.03.2013 року, оскільки у позивача була відсутня можливість оплати експертної оцінки майна, відповідач за домовленістю із позивачем провів експертну оцінку за власні кошти в сумі 900 грн., яка мала бути зарахована в рахунок майбутньої орендної плати. При укладенні договору відповідач розраховував, що орендна плата буде складати 994,63 грн. відповідно до п. 3.1. договору оренди. Однак, при огляді приміщення виявилось, що дане приміщення знаходиться в занедбаному стані та потребує значних капіталовкладень. Тому, відповідачем було вкладено кошти для приведення приміщення до нормального стану. Відповідач відзначив, що отримавши рахунок на оплату оренди приміщення за квітень місяць 2013р. на суму 1713 грн., яка істотно відрізняється від суми орендної плати, зазначеної у договорі, вирішив не орендувати дане приміщення. З цією метою в квітні 2013р., як вказує відповідач, зателефонував до позивача та повідомив про свій намір розірвати укладений договір та подав позивачу листа, яким підтвердив свої наміри та віддав ключі від цього приміщення. Відповідач вважає, що позивач був повідомлений про розірвання договору, про що свідчать наступні факти. Згідно з умовами договору, відповідач мав застрахувати орендоване майно протягом місяця після укладення договору, однак майно не застраховане. Відповідно до пункту 5.3 договору, відповідач мав сплачувати орендну плату до 25 числа поточного місяця. Однак, кошти з дати укладення договору на користь позивача та третьої особи не перераховано. Також, договорів з підприємствами - надавачами комунальних послуг, як того вимагає пункт 5.9 договору, відповідач не укладав. Крім того, оскільки від оренди даного приміщення позивач відмовився, то 28.05.2013р. позивач уклав договір оренди приміщення під офіс із ТОВ „Транс-Івар" з ремонтом в тій же будівлі: АДРЕСА_1. Разом з тим, як стверджує відповідач, договір припинив свою чинність з моменту несплати відповідачем орендної плати за квітень місяць.

Враховуючи вищевикладене, відповідач просить суд відмовити у позові.

Розглядом матеріалів справи встановлено таке.

22.03.2013р. між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавцем), фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендарем) та міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувачем коштів (балансоутримувачем)) було укладено договір оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності (далі -договір), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно нежитлове приміщення площею 21,6 кв. м, корисною площею 17,8 кв.м, розміщене за адресою: АДРЕСА_1 (майно), розташоване на другому поверсі триповерхової будівлі адміністративного призначення, що знаходиться на балансі міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки і становить відповідно до Звіту про оцінку майна 79650 грн. станом на 31.01.2013р. Майно передається в оренду під офіс строком на два роки і одинадцять місяців з 22.03.2013р. по 22.02.2016р. (п. 1.1. договору).

Згідно з п.2.1. договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна з балансоутримувачем.

Обов'язок по складанню акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні договору (п.2.4. договору).

Як передбачено п. 3.1. договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради № 11 від 28.12.1999р., № 18 від 25.04.2007р. (зі змінами та доповненнями). Сума нарахованої орендної плати за перший місяць оренди березень 2013р. складає 994,63 грн. (без врахування ПДВ та індексу інфляції за березень 2013р. з врахуванням індексу інфляції за лютий 2013р.).

Пункт 3.2. договору передбачає, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п.3.3. договору, орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.

Згідно з п. 3.5. договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі 1 відсотка від суми заборгованості з урахуванням індексації за кожний день прострочення, включаючи день оплати. Нарахована пеня повинна бути сплачена орендарем окремим платіжним дорученням в семиденний термін з моменту отримання рахунку.

Як передбачено п. 3.7. договору, зобов'язання орендаря по сплаті орендної плати забезпечуються у вигляді платежу в розмірі місячної орендної плати.

Пунктом 5.9. договору передбачено, що орендар зобов'язаний укласти з балансоутримувачем будівлі, в якій розташоване орендоване майно, договір про відшкодування витрат на утримання будівлі. Орендарю необхідно укласти договори про надання комунальних послуг з підприємствами-надавачами послуг. У разі неможливості укладення договору з підприємствами-надавачами послуг орендар зобов'язаний своєчасно сплачувати балансоутримувачу за комунальні послуги згідно з виставленим рахунком.

У п. 5.10. договору вказано, що орендар зобов'язаний відшкодовувати балансоутримувачу витрати, пов'язані зі сплатою земельного податку, пропорційно займаній площі, згідно з виставленими рахунками.

Відповідно до п. 9.1. договору за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.

Згідно з п. 10.2. договору зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за умов, визначених договором.

Як передбачено пунктом 10.6. договору, чинність договору припиняється, зокрема, внаслідок невиконання орендарем обов'язків, передбачених пунктами 5.3., 5.4., 5.10. цього договору, достроково за взаємною згодою сторін. При цьому, відповідно до пункту 10.1. договору, умови договору в частині зобов'язань щодо орендної плати зберігають силу до виконання таких зобов'язань.

22.03.2013р. представником міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувачем коштів) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендарем) складено акт приймання-передачі про те, що згідно з рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 14.02.2013р. № 119 балансоутримувач (отримувач коштів) передає орендареві нерухоме майно, що знаходиться по АДРЕСА_1, загальною площею 21,6 кв.м, корисна площа 17,8 кв.м. Також зазначено, що приміщення знаходиться в задовільному стані.

22.03.2013р. між міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (балансоутримувачем) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендарем) на підставі договору оренди від 22.03.2013р. укладено договір про відшкодування витрат на утримання нерухомого майна міської комунальної власності, відповідно до якого балансоутримувач зобов'язується утримувати будівлю по АДРЕСА_1 в належному санітарно-технічному стані, проводити розрахунок та виставляти рахунки на утримання нерухомого майна (п.1 договору).

Згідно з п. 3 договору орендар зобов'язаний в повному обсязі провести оплату згідно з виставленими рахунками не пізніше 25 числа поточного місяця.

Як передбачено п. 4 договору, загальна сума платежу встановлюється як сума всіх рахунків, виставлених балансоутримувачем на загальну площу користування розміром 21,6 кв.м.

06.09.2013р. між міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувачем коштів (балансоутримувачем)) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендарем) складено акт приймання-передачі індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 21,6, корисна площа 17,8 кв.м (щодо повернення орендованого приміщення).

22.01.2014р. директором міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності видано довідку № 37/в, в якій повідомлено про те, що балансоутримувач нежитлового приміщення комунальної власності площею 21,6 кв.м, по АДРЕСА_1, орендоване фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, сплачує земельний податок за земельну ділянку відповідно до задекларованих сум в податковій декларації. Також, зазначено, що станом на 21.01.2014р. заборгованість по вищевказаному платежу відсутня.

Також в матеріалах справи наявні: витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців № 774597 станом на 13.11.2013р., рахунки за 2013р., копії претензії № 1202 від 18.11.2013р., вимоги № 296/в 16.05.2013р., заяв відповідача від 29.01.2013р., 09.04.2013р., 06.09.2013р., витягу з журналу вихідної кореспонденції, договору про проведення незалежної оцінки від 18.02.2013р., акту прийому-передачі робіт щодо проведення незалежної оцінки від 27.02.2013р. тощо.

Досліджуючи надані докази, оцінюючи їх в сукупності, судом береться до уваги наступне.

Ст. 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст.193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Статтею 625 Цивільного кодексу України передбачено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання

Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Як передбачено частинами 1, 5 ст. 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч.ч.1-3 ст.549 Цивільного кодексу України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно з ч.ч.1, 2 ст.551 Цивільного кодексу України, предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Беручи до уваги наведені вище положення закону, враховуючи встановлені судом обставини, неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності, від 22.03.2013р., зважаючи на умови означеного договору (у тому числі розділи 3, 5, 10), суд вважає правомірними вимоги позивача щодо стягнення з відповідача 6592,24 грн. заборгованості по орендній платі, 423,09 грн. заборгованості по експлуатаційним витратам, 176,59 грн. відшкодування земельного податку, 182,51 грн. пені. Відповідачем доказів на підтвердження добровільного погашення вказаної заборгованості не подано.

Судом відзначається безпідставність заперечень відповідача на позов. Зокрема, посилання відповідача на те, що він за домовленістю з позивачем провів експертну оцінку за власні кошти в сумі 900 грн., яка мала бути зарахована в рахунок майбутньої орендної плати, спростовується змістом договору оренди від 22.03.2013р., яким не передбачено зарахування витрат орендаря на проведення страхування в рахунок орендної плати.

При вирішенні спору судом також враховано, що можливість односторонньої відмови орендаря від договору не передбачена умовами договору оренди від 22.03.2013р.

Крім того, згідно з пунктами 3.1, 3.2. договору оренди розмір орендної плати за перший місяць оренди становив 994,63 грн. Однак, орендна плата за кожний наступний місяць визначалася шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць. При цьому судом наголошується на тому, що пунктом 3 ст.3, ст.627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору, який передбачає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відтак, за наявності у відповідача тих чи інших заперечень щодо змісту договору оренди від 22.03.2013р. він мав можливість відмовитись від укладення (підписання) означеного договору чи пропонувати інші його умови.

Судом також звертається увага на те, що твердження відповідача про те, що при огляді орендованого приміщення виявилось, що дане приміщення знаходиться в занедбаному стані, спростовується змістом підписаного представниками сторін у справі акту приймання-передачі майна від 22.03.2013 року, відповідно до якого орендарю передано приміщення, яке знаходилось в задовільному стані (пункт 4 акту). Інші доводи відповідача теж не можуть слугувати підставою для відмови в позові.

За таких обставин, позовні вимоги обґрунтовані матеріалами справи та підлягають задоволенню із стягненням з відповідача судових витрат по справі згідно зі ст. 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст.1, 2, 45, 12, 13, 33, 43-49, 82-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Хмельницький (за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - управління комунального майна Хмельницької міської ради) про стягнення 6592,24 грн. заборгованості по орендній платі, 423,09 грн. заборгованості по експлуатаційним витратам, 176,59 грн. відшкодування земельного податку, 182,51 грн. пені задовольнити.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 2, ідентифікаційний код 30579655) 6592,24 грн. заборгованості по орендній платі, 423,09 грн. заборгованості по експлуатаційним витратам, 176,59 грн. відшкодування земельного податку, 182,51 грн. пені, 1720,5 грн. відшкодування судового збору.

Видати наказ.

Повний текст рішення складено 07.03.2014р.

Суддя М.В. Смаровоз

Віддрук. 2 прим. : 1 - до справи; 2 - відповідачу (29000, м. Хмельницький, вул. Озерна, будинок 10/1 В, квартира 208).