Рішення № 37315667, 24.02.2014, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.02.2014 р. Справа № 914/342/14

За позовом: Львівської обласної державної адміністрації, м. Львів,до відповідача:Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м. Львів,третя особа:Львівська обласна рада, м. Львів,про: визнання права оренди нерухомого майна та спонукання до укладення договору оренди.

Суддя Т. РимЗа участю представників:позивача:не з'явився,відповідача:Редько І.О. - довіреність №422 від 25.03.2013 р.,третьої особи:Мельник А.І. - довіреність №01-вих-93 від 02.08.2013 р.На розгляд Господарського суду Львівської області подано позов Львівської обласної державної адміністрації до Управління майном спільної власності Львівської обласної ради про визнання права оренди нерухомого майна та спонукання до укладення договору оренди. Ухвалою від 03.02.2014 року порушено провадження у справі і прийнято позовну заяву до розгляду, справу призначено до розгляду на 06.02.2014 року, до участі у справі залучено Львівську обласну раду третьою особою без самостійних вимог на предмет спору, частково задоволено заяву про забезпечення позову шляхом заборони відповідачу перешкоджати позивачу доступу до приміщень, передавати ці приміщення в користування іншим особам. Рух справи відображено в попередніх ухвалах суду.

В судове засідання 24.02.2014 року представники позивача не з'явилися, хоч були належним чином повідомлені про час та місце судового засідання, причин неприбуття не повідомили, заяв чи клопотань до суду не подали.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач у порушення вимог Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" неправомірно відмовляється від передачі в оренду приміщень. Просить задовольнити позов та

- визнати за собою право оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, а саме: нежитлових приміщень площею 3114,6 м2 за адресою: вулиця Винниченка, будинки 16 та 18, місто Львів, на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди від 07.03.2012 року №21/12/13 (зі змінами) на строк п'ять років, починаючи з 01.01.2014 року;

- зобов'язати відповідача укласти договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, а саме: нежитлових приміщень площею 3114,6 м2 за адресою: вулиця Винниченка, будинки 16 та 18, місто Львів, на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди від 07.03.2012 року №21/12/13 (зі змінами) на строк п'ять років, починаючи з 01.01.2014 року.

Відповідач заперечив проти позову з тих підстав, що:

1) позивач не набув переважного права на укладення договору найму, оскільки:

- позивач не повідомляв ні відповідача, ні третю особу про намір скористатися своїм переважним правом до спливу строку дії договору. Відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - розумний строк;

- позивач порушував узяті на себе зобов'язання в частині повноти та своєчасності сплати орендних платежів та витрат, пов'язаних з утриманням майна. Відповідно до частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника;

2) переважне право на оренду має значення у випадку, коли на майно претендує інший орендар, що в цьому випадку не має місця;

3) у позові міститься суперечність, оскільки з однієї сторони позивач просить визнати право оренди та спонукати до укладення договору найму на тих самих умовах (попередній договір було укладено строком на один рік), а з іншої сторони - пропонує його укласти строком на 5 років;

4) позивач не дотримався порядку укладення договору. Зокрема, відповідно до пункту 2.4 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 року №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" вирішуючи спори, пов'язані з укладенням договору оренди, господарські суди повинні з'ясовувати, чи додержано визначений статтею 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" порядок укладення відповідного договору. За цією нормою позивач повинен був скерувати відповідачу проект договору оренди, а також інші документи.

Третя особа повністю заперечила проти позовних вимог. Зазначає, що винятково до компетенції органу місцевого самоврядування належить вирішення питань про продаж, передачу в оренду, концесію або під заставу об'єктів комунальної власності, які забезпечують спільні потреби територіальних громад і перебувають в управлінні районних, обласних рад. Реалізуючи права власника, Львівська обласна рада приймала відповідні рішення, спрямовані на припинення договірних стосунків між сторонами у справі, а відповідач повідомляв про таке рішення позивача. З огляду на зазначене вважає договір оренди припиненим у зв'язку зі спливом строку, на який його було укладено. Правова позиція позивача ґрунтується на помилковому тлумаченні норм статті 777 Цивільного кодексу України, оскільки позивач не звертався з повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий строк. Крім того, позивачем не дотримано порядку укладення договору, передбаченого статтею 9 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".

Вислухавши представників сторін, проаналізувавши матеріали справи, суд установив таке.

Між сторонами у справі укладено договір оренди №12/11/9 від 24.02.2011 року нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області. За умовами цього договору орендодавець (відповідач у справі) передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно: нежитлові приміщення, які знаходяться на балансі Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, загальною площею 3202,9 м2 за адресою: м. Львів, вулиця Винниченка, 16, 18. На виконання умов цього договору відповідачем передано, а позивачем прийнято зазначене вище нерухоме майно в користування, про що сторонами складено акт приймання-передачі від 01.01.2011 року.

Між сторонами у справі укладено договір оренди №21/12/13 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області від 07 березня 2012 року. За умовами цього договору орендодавець (відповідач у справі), враховуючи договір оренди від 24.02.2011 року №12/11, передає, а орендар (позивач у справі) приймає в строкове платне користування нерухоме майно: нежитлові приміщення, що знаходяться на балансі управління майном спільної власності Львівської обласної ради, площею 3452,6 м2 за адресою: м. Львів, вул. Винниченка, 16, 18 згідно з актом приймання-передачі нежитлових приміщень.

Між сторонами у справі укладено договір №132-21/12-12 від 03.07.2012 року про внесення змін до договору оренди від 07.03.2012 року №21/12/13. Зазначеним договором сторони погодили внести зміни до пункту 3.1 договору та встановили розмір орендної плати.

Позивач повернув відповідачу частину нежитлових приміщень площею 398 м2, які знаходяться в будинку №18 на вулиці Винниченка, 18 у місті Львові, про що свідчить акт приймання-передачі нежитлових приміщень від 30.09.2012 року.

Між сторонами у справі укладено договір №153-21/12-12 від 19.11.2012 року про внесення змін до договору оренди від 07.03.2012 року №21/12/13. Зазначеними змінами сторони узгодили площу приміщень, які передавалися позивачу - 3054,6 м2, та розміщені за адресою: м. Львів, вул. Винниченка, 16, 18. Крім того, сторонами встановлено розмір орендної плати за жовтень 2012 року - 3045,38 грн. без ПДВ (ПДВ - 609,07 грн.).

Між сторонами у справі укладено договір №52-21/12-13 від 09 квітня 2013 року про внесення змін до договору оренди від 07.03.2012 року №21/12. Цими змінами сторонами погоджено, що з 01.01.2013 року розмір орендної плати становить 1 грн. Крім того, визначено, що договір укладено строком на один рік, що діє з 01.01.2013 року по 31.12.2013 року включно.

Договором №68-21/12-13 від 31.05.2013 року про внесення змін до договору оренди від 07.03.2012 року №21/12 сторонами узгоджено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно: нежитлові приміщення, що знаходяться на балансі управління майном спільної власності Львівської обласної ради, загальною площею 3114,6 м2, розміщені за адресою: місто Львів, вулиця Винниченка, 16, 18 згідно з актом приймання-передачі.

Відповідачем передано позивачу 60 м2 нежитлового приміщення, яке знаходиться в будинку №18 на вулиці Винниченка у місті Львові, про що сторонами складено акт приймання-передачі від 01.06.2013 року.

Рішенням Львівської обласної ради №928 від 17.12.2013 року вирішено доручити Управлінню майном спільної власності Львівської обласної ради вжити вичерпних заходів щодо припинення договірних відносин (договір №12/11 від 24.02.2011 року) та виселення Львівської обласної державної адміністрації з орендованих приміщень.

Листом від 30.12.2013 року №1852 Управління майном спільної власності Львівської обласної ради повідомило Львівську обласну державну адміністрацію, що строк дії договору оренди від 07.03.2012 року №21/12 нежитлових приміщень загальною площею 3114,6 м2 за адресою: м. Львів, вул. Винниченка, 18, закінчується 31.12.2013 року і надалі продовжуватися не буде. Зазначений лист мотивовано посиланням на рішення Львівської обласної ради від 17.12.2013 року №928.

Листом від 09.01.2014 року №5/23-47/0/2-14/4-2 Львівська обласна державна адміністрація запропонувала Управлінню майном Львівської обласної ради укласти договір оренди нежитлових приміщень строком на п'ять років.

Листом від 24.01.2014 року №86 Управління майном спільної власності Львівської обласної ради повідомило Львівську обласну державну адміністрацію про необхідність звільнення орендованого приміщення з огляду на сплив строку дії договору оренди.

Рішенням Львівської обласної ради №947 від 25.01.2014 року зобов'язано начальника управління майном Львівської обласної ради вжити невідкладних заходів щодо повернення балансоутримувачеві приміщень за адресою: вул. В. Винниченка, 16, 18, м. Львів, що перебували в оренді Львівської обласної державної адміністрації.

При ухваленні рішення суд керувався таким.

Між сторонами у справі виникли взаємні права та обов'язки на підставі укладеного договору в силу статті 11 Цивільного кодексу України. Відносини, які виникли між сторонами, регулюються нормами Цивільного кодексу України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Згідно зі статтею 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. В силу приписів статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Реалізація таких основоположних норм стосовно здійснення права власності закріплена і в статті 761 Цивільного кодексу України. Так, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму. Передача майна у найм є проявом повноваження з розпорядження ним, а тому необхідною передумовою укладення договору найму є наявність у наймодавця права розпорядження таким майном.

Відповідно до частини 2 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" обласні та районні ради є органами місцевого самоврядування, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст, у межах повноважень, визначених Конституцією України, цим та іншими законами, а також повноважень, переданих їм сільськими, селищними, міськими радами. Згідно з пунктом 20 частини 1 статті 43, частинами 4 та 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях районної, обласної ради вирішуються питання вирішення в установленому законом порядку питань щодо управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, що перебувають в управлінні районних і обласних рад; призначення і звільнення їх керівників. Районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Оскільки спірне майно належить на праві власності територіальній громаді, а Львівська обласна рада є органом місцевого самоврядування, який вправі розпоряджатися майном, що є об'єктом спільної власності територіальних громад, суд дійшов висновку про те, що волевиявлення Львівської обласної ради є обов'язковим для вирішення юридичної долі такого майна та повинно відповідати вимогам, визначеним законом.

Відповідно до статті 5 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" орендодавцями є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Рішенням Львівської обласної ради №33 від 23 червня 2006 року "Про питання забезпечення управління майном спільної власності територіальних громад області" перейменовано Управління адміністративними будинками Львівської обласної ради в Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, якому надано повноваження органу, уповноваженого управляти майном спільної власності територіальних громад області, орендодавця цілісних майнових комплексів та нерухомого майна спільної власності територіальних громад області, затверджено Положення про Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (надалі - Положення про Управління).

Відповідно до пункту 2.1.3 Положення про Управління до основних завдань Управління майном спільної власності Львівської обласної ради належить здійснення повноважень орендодавця, продавця, органу приватизації майна спільної власності.

Рішенням Львівської обласної ради №386 від 28.02.2012 року "Про оренду об'єктів спільної власності територіальних громад області" затверджено Положення про оренду об'єктів спільної власності територіальних громад області (надалі - Положення про оренду).

Згідно з пунктами 5, 9, 12 Положення про оренду повноваження власника майна здійснює Львівська обласна рада. Орендодавцем нерухомого майна є управління майном спільної власності обласної ради. Управління майном спільної власності обласної ради виконує такі функції: укладає як орендодавець договори оренди нерухомого майна, здійснює переукладення, зміну, розірвання, припинення договорів оренди.

Відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Аналогічне за своєю суттю положення передбачено і в Договорі. Так, пунктом 8.6 Договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом 1 місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Як убачається з матеріалів справи, Львівською обласною радою прийнято рішення №928 від 17.12.2013 року, яким доручено Управлінню майном спільної власності Львівської обласної ради вжити заходів до припинення договірних відносин, які виникли на підставі договору №12/11 від 24.02.2011 року, а також рішення №947 від 25.01.2014 року, яким зобов'язано начальника управління майном Львівської обласної ради вжити невідкладних заходів щодо повернення балансоутримувачеві приміщень за адресою: вул. В. Винниченка, 16, 18, м. Львів, що перебували в оренді Львівської обласної державної адміністрації.

Таким чином, зазначені рішення органу місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади та приймає від її імені рішення (в тому числі про оренду об'єктів комунальної власності), свідчать про відсутність у наймодавця наміру в подальшому передавати майно в найм позивачу. У свою чергу Управління майном також вчинило відповідні дії з метою повідомлення Львівської обласної державної адміністрації про бажання власника майна припинити договірні відносини. З огляду на зазначені обставини, враховуючи частину 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пункт 8.6 Договору, суд дійшов висновку про припинення дії Договору у зв'язку з закінчення строку, на який його укладено.

Аналогічної позиції дотримується і Пленум Вищого господарського суду України в пункті 4.1 постанови "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна". Так, зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо продовження договору на новий строк, то такий договір припиняється із спливом його дії.

Разом з тим, предметом спору у цій справі є визнання переважного права оренди нерухомого майна та зобов'язання відповідача укласти договір оренди нерухомого майна.

Згідно з частиною 1 статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Проте право переважної оренди може мати місце у тому випадку, коли орендодавець має намір і надалі надавати в оренду відповідне майно. У той же час матеріали справи не містять доказів того, що власник майна здійснював дії з метою подальшого передання в оренду такого майна. Крім того, частиною 2 статті 777 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Проте матеріали справи не містять належних доказів того, що позивач повідомляв відповідача та третю особу про бажання скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. З огляду на зазначені доводи вимога позивача визнати за собою переважне право оренди є безпідставною.

Що стосується вимоги про зобов'язання відповідача укласти договір оренди, то така також є безпідставною. Зазначений висновок мотивовано тим, що відповідно до частини 1 статті 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору. Разом з тим, позивачем не наведено норм закону, які зобов'язують орган місцевого самоврядування укладати договори оренди з іншими органами державної влади.

Крім того, позивачем не було дотримано порядку укладення договору, що передбачено статтею 181 Господарського кодексу України. Зокрема, позивач не надсилав відповідачу та третій особі проекту договору оренди.

Суд звертає увагу на ту обставину, що відповідно до частини 2 статті 187 Господарського суду України день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше. Таким чином, невірною є вимога позивача про зобов'язання укласти договір на тих самих умовах, починаючи з 01.01.2014 року.

Зазначені обставини в сукупності свідчать про безпідставність позовних вимог, а тому суд відмовляє в їх задоволенні.

Крім того, суд вважає за доцільне скасувати заходи до забезпечення позову, вжиті ухвалою від 03.02.2014 року.

Судові витрати залишаються за позивачем на підставі статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Враховуючи наведене, керуючись статтями 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Скасувати заходи до забезпечення позову, вжиті ухвалою від 03.02.2014 року.

Повний текст рішення складено 25.02.2014 року.

Суддя Рим Т.Я.