Рішення № 36238600, 17.12.2013, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"17" грудня 2013 р.Справа № 924/1338/13

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Гладюка Ю. В., розглянувши матеріали справи

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Октант-центр", м. Хмельницький

до 1. Хмельницької міської ради, м. Хмельницький

до 2. житлово - будівельного кооперативу „Проскурів - Житлобуд", м. Хмельницький

про визнання недійсним договору оренди землі

за участю представників сторін:

від позивача - Петльовий М.С. за довіреністю

від відповідача 1 - Демчук Л.Г. за довіреністю

від відповідача 2 - Мельник І.М. керівник

Безрука Т.Л. за довіреністю

встановив:

Позивач у позовній заяві просить суд визнати недійсним договір оренди землі № 85-01 - 2013/2087821 від 12 серпня 2013 року, укладений між Хмельницькою міською радою та житлово - будівельним кооперативом „Проскурів - житлобуд", код 38353494. Обгрунтовуючи свої вимоги він вказує, що 25 січня 2001 року Хмельницькою міською радою (відповідач) було прийнято рішення № 31 „Про надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування з видачею забудовнику архітектурно-планувальних завдань та технічних умов на проектування - надано дозвіл на будівництво закритому акціонерному товариству „Октант" 5-7-ми поверхового 72 квартирного житлового будинку з підземним паркінгом", а також передбачено право знести частину будинку культури згідно з архітектурно-плановим завданням.

15 травня 2002 року Хмельницькою міською радою рішенням № 20 „Про надання земельної ділянки ЗАТ „Октант", надано в оренду земельну ділянку ЗАТ „Октант" площею 0.3226 га по вул. Проскурівській, 45.

5 вересня 2002 року між Хмельницькою міською радою та ЗАТ „Октант" було укладено договір оренди земельної ділянки № 727, яким надано земельну ділянку ЗАТ „Октант" під будівництво багатоквартирного будинку.

По закінченню дії договору оренди ЗАТ „Октант", а в подальшому його правонаступник ТОВ „Октант-центр" неодноразово звер тались до органів місцевого самоврядування з клопотаннями про продовження договору оренди зе мельної ділянки по вул. Проскурівській, 45.

У зв'язку з тим, що Хмельницькою міською радою не було вирішено питання про продо вження договору оренди земельної ділянки по вул. Проскурівській, 45 або укладення нового догово ру оренди, ТОВ „Октант-центр" в серпні 2012 року звернулось до Хмельницького міськрайонного суду з адміністративним позовом щодо зобов'язання виконавчого комітету Хмельницької міської ра ди надати згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому під будівництво та спонукати Хмельницьку міську раду розглянути питання про передачу в оренду земельної ділянки по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому. За результатом поданої позовної заяви Хмельницьким міськрайонним судом Хмельницької області порушено провадження у справі № 2218/19127/2012, за адміністративним позовом товариства з обмеженою відповідальністю „Октант-центр" до Хмельницької міської ради про визнання дій неправомірними та зобов'язання вчинити певні дії.

З метою забезпечення позову у справі № 2218/19127/2012 позивач - товариство з обмеженою відповідальністю „Октант-центр" звернулось до Хмельницького міськрайонного суду з заявою про забезпечення позову, шляхом заборони Хмельницькій міській раді передавати земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому в оренду житлово-будівельному кооперативу „Проскурів - Житлобуд". Ухвалою від 27 березня 2013 року забезпечено позов у справі та заборонено Хмельницькій міській раді передавати земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому в оренду ЖБК „Проскурів-Житлобуд", шляхом підписання та реєстрації договору оренди .

13 червня 2013 року Хмельницьким міськрайонним судом Хмельницької області винесено хвалу за заявою ЖБК „Проскурів-Житлобуд" про скасування заходів забезпечення позову. Наведена ухвала не вступивши у законну силу була оскаржена.

Ухвалою Вінницького апеляційного адміністративного суду від 03 вересня 2013 року заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 27 березня 2013 року у вигляді заборони Хмельницькій міській раді передавати земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому в оренду ЖБК „Проскурів-Житлобуд", шляхом підписання та реєстрації договору оренди визнано правомірними, а ухвалу Хмельницького міськраонного суду Хмельницької області від 13 червня 2013 року за заявою ЖБК „Проскурів-Житлобуд" про скасування заходів забезпечення позову скасовано.

Фактично ухвала Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 13 червня 2013 року за заявою ЖБК „Проскурів-Житлобуд" про скасування заходів забезпечення позову не вступила в закону силу так як була оскаржена та скасована до вступу її в закону силу.

Не зважаючи на викладене, Хмельницька міська рада 12 серпня 2013 року укладає договір оренди земельної ділянки № 85-01-2013/2087821, яким передає в оренду земельну ділянку загальною площею 2240 метрів квадратних, яка розташована у м. Хмельницькому по вул. Проскурівська, 45 житлово-будівельному кооперативу „Проскурів-Житлобуд".

25 липня 2013 року Реєстраційну службу Хмельницького міськрайонного управління юс тиції було проінформовано, що ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 27 березня 2013 року заборонено Хмельницькій міській раді передавати земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45 в оренду.

12 серпня 2013 року Реєстраційною службою Хмельницького міськрайонного управління юстиції було зареєстровано речове право ЖБК „Проскурів-житлобуд" на земельну ділянку по вул. Проскурівська, 45, а саме: „Право оренди земельної ділянки" (копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права додається).

Отже, договір оренди № 85-01-2013/2087821, який укладений Хмельницькою міською ра дою під час існування судової заборони на передання земельної ділянки по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому в оренду ЖБК „Проскурів-Житлобуд", шляхом підписання та реєстрації договору оренди в силу пункту 1 статті 203, пунктів 1 та 3 статті 215 Цивільного кодексу України, частини першої статті 207 Господарського кодексу України є не законним та таким, що підлягає визнанню судом недійсним.

Також, при укладені договору оренди землі № 85-01-2013/2087821 від 12 серпня 2013 року, Хмельницька міська рада, вийшла за межі рішення двадцять першої сесії від 12 грудня 2012 року № 59 (копія рішення додається), чим порушила частину другу статті 16 Закону України „Про оренду землі", частину першу статті 124 Земельного кодексу України та частину другу статті 19 Конституції України. Саме статтею 16 Закону України „Про оренду землі" передбачено порядок укладення договору оренди землі. Частина друга цієї статті встановлює, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на пі дставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Пунктом 4 рішення двадцять першої сесії Хмельницької міської ради від 12 грудня 2012 року № 59 надано обмежений строк для укладення договору оренди землі, зокрема, ЖБК „Проскурів - житлобуд" зобов'язано укласти договір оренди земельної ділянки у чотирьохмісячний термін. Даний строк сплив 13 квітня 2013 року, а отже Хмельницька міська рада укладаючи договір оренди землі 12 серпня 2013 року вийшла за межі рішення двадцять першої сесії Хмельницької міської ради від 12 грудня 2012 року № 59 та уклала договір оренди з порушенням встановленого порядку для ук ладення договорів оренди землі.

Отже, в силу ст. ст. 215, 203 ЦК України наявні підстави для визнання договору недійсним. Так, укладаючи 13 квітня 2013 року договір оренди землі Хмельницька міська рада вийшла за межі рішення двадцять першої сесії Хмельницької міської ради від 12 грудня 2012 року № 59 та порушила вимоги частини другої статті 16 Закону України „Про оренду землі", частини першої статті 124 Земельного кодексу України та частини другої статті 19 Конституції України.

Крім вказаного, укладаючи договір оренди, Хмельницька міська рада порушила вимоги статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, пункт 1 статті 321 Цивільного кодексу України та частину 2 статті 19 Конституції України, а саме безпідставно позбавила права власності ТОВ „Октант-центр" на його майно, у зв'язку з передачею в оренду на підставі договору № 85-01-2013/2087821 земельної ділянки:

- на якій розташовано майно ТОВ „Октант-центр", та яке обліковується в нього на балансі, а саме об'єкт незавершеного будівництва. Так у п. 2 розділу договору „Об'єкт

оренди" зазначено що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2240 мкв. У пункті 3 названого розділу зазначено, що на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - 128 квартирний житловий будинок гото вністю 97 %, інші об'єкти інфраструктури - прибудинкова територія площею 278 кв. метрів;

- яка, відповідно до Висновку „Про відповідність місця розташування земельної ділянки

вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генерального плану м. Хмельницького, іншій містобудівній документації, схемам землеустрою і техніко-економічним обґрунтуванням використання та охорони земель" відведення земельної ділянки, площею 2240 кв. м. за адресою м. Хмельницький, вул. Проскурівська, 45, ЖБК „Проскурів - житлобуд" для будівництва 128 квартирного житлового будинку, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, не можливе у зв'язку з тим, що рішенням другої сесії Хмельницької міської ради від 15 травня 2002 року № 20 надано у власність земельні ділянки ЗАТ „Октант" (ТОВ „Октант - Центр" № 1 - 0, 0185 га, № 2 - 0, 0020 га по вул. Володимирська, 52 та видано державні акти на право приватної власності на землю. По даних координатах земельна ділянка площею 0, 0185 га перекриває державний акт № 20474200001.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном, ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Пунктом 1 статті 321 Цивільного кодексу України, встановлено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Проте Хмельницькою міською радою, всупереч заборони суду на передання в оренду земельної ділянки, і у порушення права власності ТОВ „Октант центр", яке закріплене національним та міжнародним законодавствами укладено договір оренди яким передано в оренду земельну ділянку третій особі.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав, наполягав на його задоволенні. Також ним додано додаткові матеріали та надано додаткові пояснення, де вказано таке. Позивач, як забудовник об'єкту, що перебуває на земельній ділянці по вул. Проскурівська, 45 у м. Хмельницький, має право на продовження орендних відносин, що необхідні йому для продовження підприємницької діяльності, а саме - введення об'єкту в експлуатацію. Підписання ж спірного договору, зі сторони міської ради, є порушенням останньою основних засад відносин суб'єктів господарювання, визначених частинами 1 - 4 ст. 23 ГК України. Так, уклавши спірний договір, Хмельницька міська рада, всупереч заборони передала в оренду земельну ділянку, яка, як встановлено судом перекриває державний акт, згідно якого земельна ділянка належить позивачу. Тобто, порушено право власності позивача, що, в силу ст. 321 ЦК України, є непорушним.

Також позивач зазначає, що відповідачами не приймається до уваги той факт, що згідно пп. 28 п. 2 постанови Пленуму ВГС України від 17 травня 2011 року № 6 у вирішенні аналогічним даному спорів судам необхідно врахувати вимоги законодавства про реєстрацію права власності та права користування земельною ділянкою де вимоги про реєстрацію обтяжень не висуваються.

Представником позивача додатково надано суду копію постанови Вінницького апеляційного адміністративного суду від 31.10.2013р. якою скасоване рішення двадцять першої сесії Хмельницької міської ради № 59 від 12.12.2012рроку в частині затвердження проекту відведення земельної ділянки площею 2240 м.кв. по вул.. Проскурівській 45 у м. Хмельницькому ЖБК „Проскурів-житлобуд" та передачі її в оренду ЖБК „Проскурів-житлобуд".

Представник відповідача - Хмельницької міської ради в судовому засіданні подав письмовий відзив на позов, в якому даний відповідач проти позову заперечує, зазначає таке. Позивач не надав жодних доказів того, що Хмельницькою міською радою підписано спірний договір під час дії заборони на передачу його в оренду. Так, заборона міській раді на передачу землі в оренду (по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому) ЖБК „Проскурів - житлобуд", шляхом підписання та реєстрації договору оренди накладена ухвалою суду від 27.03.13р. (справа № 2218/19127/2012). Зазначена ухвала надійшла до міської ради 10.04.13р. Ухвалою суду від 13.06.13р. заходи забезпечення позову вжиті ухвалою суду від 27.03.13р. у вигляді заборони міській раді передавати землю по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницький в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд", шляхом підписання та реєстрації договору оренди скасовано.

Стосовно реєстрації договору оренди відповідач вказує, що реєстрація прав та їх обтяжень на нерухоме майно не входить в повноваження Хмельницької міської ради. Зазначені повноваження відносяться до компетенції Мін'юсту України, а саме до реєстраційної служби, яка не є структурним підрозділом міської ради.

Представник відповідача - ЖБК „Проскурів - житлобуд" в судовому засіданні та даний відповідач у письмовому відзиві проти позову заперечують, зазначають таке. Спірний договір укладено у відповідності до вимог ст. 15 Закону України „Про оренду землі", тобто договір містить всі істотні умови характерні для договорів даного виду. В зв'язку з цим відсутні правові умови визнання договору недійсним. Крім того, при укладені спірного договору, на орендовану земельну ділянку не існувало жодних обтяжень, передбачених Законом України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Також відповідач зазначає, що згідно п. 2.28 постанови Пленуму ВГС України від 17.05.11р. № 6 „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" позивач не має права на звернення з даним позовом, оскільки не є стороною договору (спірного).

З доданих матеріалів вбачається.

12 жовтня 2000 року виконавчим комітетом Хмельницької міської ради прийнято рішення (копія наявна у справі) про внесення на розгляд міської ради пропозиції про попереднє погодження місця розташування об'єктів на землях міського фонду, а саме ЗАТ „Октант" погоджено місце розташування для будівництва житлового будинку по вул. Проскурівській, 45.

Згідно копії рішення міської ради від 26 грудня 2000 року № 32 ЗАТ „Октант" погоджено місце розташування об'єкту містобудування, а саме - будівництво 5 - 7 поверхового 72 квартирного житлового будинку з вбудовано - прибудованим магазином, офісними приміщеннями та з підземними гаражами по вул. Проскурівській, 45.

Відповідно до копії рішення виконавчого комітету міської ради № 31 від 25 січня 2001 року ЗАТ „Октант" надано дозвіл на будівництво житлового будинку по вул. Проскурівській, 45. Згідно копії архітектурно - планового завдання № 223 від 12 січня 2001 року забудовником житлового будинку по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницький є ЗАТ „Октант".

Згідно витягу з рішення Хмельницької міської ради № 20 від 15 травня 2002 року ЗАТ „Октант" (в подальшому ТОВ „Октант - Центр") надано в короткострокову оренду, терміном на два роки земельну ділянку площею 0, 3226 га по вул. Проскурівській, 45 під будівництво 5 - 7 поверхового, 72 квартирного житлового будинку з вбудовано - прибудованим магазином, офісним приміщенням та з підземними гаражами на умові знесення житлових будинків по вул. Володимирській, 54, 58 з господарськими спорудами, адмінбудинку по вул. Володимирській, 56, гастроному „Золота нива" по вул. Проскурівській, 45 та прибудови до будинку культури з компенсацією площі комунальних приміщень в новому будівництві.

5 вересня 2002 року між Хмельницькою міською радою (орендодавцем) та ЗАТ „Октант" (орендар) укладено договір № 727 умовами якого передбачено, що орендодавець на підставі рішення № 20 другої сесії міської ради від 15.05.2002 року надає орендарю у платне володіння і користування земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45, площею 0, 3226 га строком на 2 роки під будівництво 5 - 7 поверхового 72 квартирного житлового будинку з вбудовано - прибудованим магазином, офісним приміщенням та підземними гаражами на умові знесення житлових будинків по вул. Володимирській, 54, 58 з господарськими спорудами, адмінбудинку по вул. Володимирській, 56, гастроному „Золота нива" по вул. Проскурівській, 45 та прибудови до будинку культури з компенсацією площі комунальних приміщень в новому будівництві.

Згідно п. 4.3. договору після закінчення строку, на який було укладено договір, за умови неналежного виконання орендарем, обов'язків відповідно до умов договору, за інших рівних умов з ним може бути поновлено договір оренди.

Договір підписаний обома сторонами та скріплений їх печатками.

22 червня 2006 року виконавчим комітетом Хмельницької міської ради прийнято рішення № 523 від 22 червня 2006 року про затвердження акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію 16 квартирного житлового будинку з вбудовано - прибудованими магазином (1 черга 72 квартирного житлового будинку) по вул. Проскурівській, 45 в місті Хмельницький, загальною площею 4809, 1 кв. м., в тому числі житлових квартир 2742, 6 кв. м. вбудовано - прибудованого магазину 2066, 5 кв. м.

30 жовтня 2012 року начальниками управління Держкомзему в м. Хмельницькому, управління архітектури та містобудування, управління земельних ресурсів та земельної реформи департаменту архітектури містобудування та земельної реформи надано висновок (разом із зауваженнями від 30 жовтня 2012 року) про відповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно - правових актів, генерального плану м. Хмельницького, іншій містобудівній документації, схемам землеустрою і техніко - економічним обґрунтуванням використання та охорони земель, згідно якого комісія вирішила, що надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Проскурівській, 45 м. Хмельницький для ЖБК „Проскурів - житлобуд" є неможливим у зв'язку із відсутністю документів на нерухоме майно, яке знаходиться на земельній ділянці; та у зв'язку з тим, що згідно інформації наявної у відділі інформації та кадрів департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів рішенням 2 сесії міської ради від 15 травня 2002 року № 20 надано у власність земельні ділянки ЗАТ „Октант" ділянка № 1 - 0, 0185 га, ділянка № 2 - 0, 0020 га по вул. Володимирській, 52 та видано державні акти на право приватної власності на землю. По даних координатах земельна ділянка площею 0, 0185 га перекриває державний акт за № 020474200001.

12 грудня 2012 року Хмельницькою міською радою прийнято рішення № 59 відповідно до якого затверджено проект відведення земельної ділянки та передання її в оренду ЖБК „Проскурів - Житлобуд" під будівництво 128 квартирного житлового будинку по вул. Проскурівській, 45. ЖБК „Проскурів - Житлобуд" зобов'язано укласти договір оренди земельної ділянки у чотирьохмісячний термін.

27 березня 2013 року Хмельницьким міськрайонним судом, за результатами розгляду заяви про забезпечення позову у справі № 2218/19127/2012 за позовом ТОВ „Октант - Центр" до Хмельницької міської ради про спонукання до укладення договору оренди, винесено ухвалу в силу якої заяву задоволено частково та заборонено Хмельницькій міській раді передавати земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницький в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд", щляхом підписання та реєстрації договору оренди. Вказана ухвала містить напис про те, що остання в законну силу не вступила.

13 червня 2013 року Хмельницьким міськрайонним судом винесено ухвалу у справі № 2218/19127/2012, якою скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 27 березня 2013 року у вигляді заборони Хмельницькій міській раді передавати земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд", шляхом підписання та реєстрації договору оренди.

25 липня 2013 року позивач звернувся з заявою до Головного управління Держземагенства у Хмельницькій області, в якій просить підтвердити чи спростувати інформацію щодо передачі земельної ділянки по вул. Проскурівській, 45 в м. Хмельницькому в оренду ЖБК „Проскурів - Житлобуд", при цьому позивач вказав на наявність зауважень начальника управління земельних ресурсів щодо відведення вказаної земельної ділянки для розроблення проекту землеустрою на користь ЖБК „Проскурів - Житлобуд".

Спірний договір № 85 - 01 - 2018/2087821, що укладений між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та ЖБК „Проскурів - Житлобуд" (орендар) датований 12 серпням 2013 року. В силу цього договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішень 21 сесії міської ради від 12 грудня 2012 року № 59, 24 сесії міської ради від 24 квітня 2012 року № 52 із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Хмельницькому по вул. Проскурівській. 45.

В оренду передається земельна ділянка площею 2240 кв. м; на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - 128 квартирний житловий будинок готовністю 97%, інші об'єкти інфраструктури - при будинкова територія площею 278 м. кв. (п. 2, 3).

Строк дії договору до 12 грудня 2015 року (п.8).

Цього ж 12 серпня 2013 року Реєстраційною службою Хмельницького МРУ юстиції видано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію 29 липня 2013 року за ЖБК „Проскурів - житлобуд" речового права, на підставі договору оренди від 12 серпня 2013 року, укладеного між Хмельницькою міською радою та ЖБК „Проскурів - житлобуд" на земельну ділянку, яка розташована у м. Хмельницькому по вул. Проскурівській, 45.

Відповідно до довідки ТОВ „Октант -Центр" від 23 серпня 2013 року незавершене будівництво, що знаходиться по вул. Проскурівській, 45 перебуває на балансі ТОВ „Октант - Центр", який виступає забудовником.

3 вересня 2013 року Вінницьким апеляційним адміністративним судом винесено ухвалу у справі № 2218/19127/12, в силу якої заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 27 березня 2013 року у вигляді заборони Хмельницькій міській раді передавати земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницький в оренду ЖБК „Проскурів - Житлобуд", шляхом підписання та реєстрації договору оренди залишено в силі.

31 жовтня 2013 року Вінницьким апеляційним адміністративним судом винесено постанову від 31 жовтня 2013 року у справі № 686/6876/13 - а за позовом ЖБК „Проскурів - Центр" до Хмельницької міської ради, треті особи - ТОВ „Октант - Центр", ЖБК „Проскурів - Житло буд" про скасування рішень сесії міської ради № 76 від 30.10.12р. в частині надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки, площею 2240 кв. м. по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому ЖБК „Проскурів - Житлобуд"; № 59 від 12.12.12р. в частині затвердження проекту відведення земельної ділянки, площею 2240 кв. м. по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницький ЖБК „Проскурів - житлобуд" та передачі її в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд", якою задоволено частково апеляційні скарги ЖБК „Проскурів - Центр" та ТОВ „Октант - Центр"; скасовано постанову Хмельницького міськрайонного суду від 10 липня 2013 року; прийнято нову постанову, якою позов ЖБК „Проскурів - Центр" задоволено частково, скасовано рішення 21 сесії Хмельницької міської ради № 59 від 12.12.12р. в частині затвердження проекту відведення земельної ділянки загальною площею 2240 м. кв. по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницькому ЖБК „Проскурів - житлобуд" та передачі її в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд".

Крім того, до справи надано копії дозволів на виконання будівельних робіт, виданих ЗАТ „Октант" № 37 від 12 червня 2002 року та № 20 від 28 грудня 2002 року.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази та давши їм оцінку в сукупності, судом враховується наступне.

Обґрунтовуючи позов позивач вказує, що спірний договір укладено всупереч заборони суду передавати земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45 в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд", шляхом підписання та реєстрації договору оренди.

Крім того, укладенням спірного договору порушено право позивача як забудовника на оренду земельної ділянки на якій позивач звів багатоповерховий житловий будинок. Також, як вказує позивач спірний договір порушує його майнові права, оскільки відповідно до умов вказаного договору Хмельницька міська рада передала в оренду земельну ділянку ЖБК „Проскурів - житлобуд", яка, відповідно до Висновку „Про відповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно - правових актів, генерального плану м. Хмельницького, іншій містобудівній документації, схемам землеустрою і техніко - економічним обґрунтуванням використання та охорони земель" належить позивачу згідно державного акту на право приватної власності на землю. Так, у Висновку вказано, що передача земельної ділянки по вул. Проскурівській, 45 ЖБК „Проскурів - житлобуд" для будівництва житлового будинку неможлива, оскільки остання передана позивачу, згідно акту на право власності на землю, який і перекриває дану земельну ділянку.

Дане твердження, як зазначає позивач, підтверджується також наданою ним в процесі розгляду справи, у якості додаткового доказу копією постанови Вінницького апеляційного адміністративного суду від 31 жовтня 2013 року у справі № 686/6876/13 - а.

Заперечуючи проти позову, ЖБК „Проскурів - житлобуд" зазначає, що спірний договір укладено у відповідності до вимог ст. 15 Закону України „Про оренду землі", а саме містить усі необхідні істотні умови даного виду договорів, в зв'язку з чим не може біти визнаний недійсним. Проте, вказані заперечення не можуть братись до уваги судом, як обставини, що спростовують доводи позивача, оскільки останній сам не заперечує проти наявності в договорі притаманних йому істотних умов.

Наступними доводами відповідачів є те, що позивач, вказуючи про наявність заборони на передачу земельної ділянки по вул. Проскурівській, 45 не надав доказів реєстрації вказаних обтяжень. Укладаючи ж спірний договір, сторони виходили з того, що будь - які обтяження на земельну ділянку по вул. Проскурівській, 45 на момент укладення договору були відсутні. Реєстрація ж речових прав та їх обтяжень не входить у повноваження міської ради.

Однак, зазначені доводи відповідача також не можуть прийматись до уваги, враховуючи наступне. Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст. 1 Закону). Згідно ч. 1 ст. 4 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Аналіз зазначеної норми свідчить про те, що внесення до реєстру заборони на надання земельної ділянки в оренду не є обов'язковим. Таким чином, укладаючи спірний договір, орендодавець зобов'язаний був встановити наявність заборон (обтяжень) на об'єкт договору щодо передачі його в оренду у спосіб, відмінний від встановлення наявності заборон шляхом отримання відповідних відомостей з реєстру. Наявність же заборони, на момент укладення договору підтверджується наступним. Так, спірний договір укладено 12 серпня 2013 року (цим числом датований договір). Заборона Хмельницькій міській раді передавати землю в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд" встановлена на підставі ухвали суду від 27 березня 3013 року у справі № 2218/19127/2012. Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 13 червня 2013 року заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою суду від 27 березня 2013 року у вигляді заборони Хмельницькій міській раді передавати земельну ділянку ЖБК „Проскурів - житлобуд", шляхом підписання та реєстрації договору скасовано. Проте ухвалою Вінницького апеляційного адміністративного суду від 3 вересня 2013 року вищевказані заходи забезпечення позову (заборона на передачу землі в оренду) залишені в силі. Враховуючи, що ухвала Хмельницького міськрайонного суду від 13 червня 2013 року (якою скасована заборона передачі землі в оренду), не вступивши в законну силу (про що міститься відмітка в самій ухвалі), про що свідчить оскарження останньої в 5 денний термін з моменту отримання позивачем, скасована, а заходи забезпечення позову (встановлення заборони) залишені в силі, заборона на передачу землі в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд" є дійсною з моменту її встановлення - 27 березня 2013 року та на час вирішення даної справи.

Наступним доводом відповідачів є вказівка на те, що у позивача відсутнє право на звернення з даним позовом. При цьому, відповідач послався на п. 2.4. постанови ВГС України від 17 травня 2011 року № 6. Вказане твердження також не приймається судом, виходячи з такого. Відповідно до п. 2.4. вищевказаної постанови з позовами про визнання недійсними правочинів щодо земельних ділянок мають право звертатися сторони цих правочинів (договорів), а також інші зацікавлені особи, зокрема, особи, що мають право на придбання земельної ділянки, яка є предметом спірного договору. При цьому інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам, а також відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надане в резолютивній частині Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 N 18-рп/2004 ( v018p710-04 ) (справа N 1-10/2004).

Вказана позиція ВГС України свідчить, якраз про те, що суб'єктами подання позову про визнання недійсним договору оренди землі можуть виступати, окрім сторін договору ще й і інші зацікавлені особи. В даному випадку такою особою виступає позивач, який є забудовником житлового приміщення, розташованого на спірній земельній ділянці. Зацікавленість позивача підтверджується також тим, що він, після закінчення дії спірного договору неодноразово звертався до органу місцевого самоврядування про продовження дії договору з метою завершити будівництво об'єкту, готовність якого встановлена на рівні 97 %. Таке право позивача, в перспективі, надане ч. 2 ст. 19 Закону України „Про оренду землі", де зазначено, що після завершення будівництва (в даному випадку готовність об'єкту 97 %) та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Згідно ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

За ст. 13. Закону України „Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В силу ч. 2 ст. 16 Закону України „Про оренду землі" укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

У відповідності до ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Пунктом 1 спірного договору передбачено, що орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, що знаходиться в м. Хмельницькому по вул. Проскурівській, 45 на підставі рішення 21 сесії міської ради від 12 грудня 2012 року № 59 та 24 сесії міської ради від 24 квітня 2012 року № 53. Рішення, яким безпосередньо передано земельну ділянку в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд" є рішення № 59 від 12 грудня 2012 року, копія якого наявна в справі.

Згідно постанови Вінницького апеляційного адміністративного суду від 31 жовтня 2013 року у справі № 686 / 6876 / 13 - а вищевказане рішення міської ради (що є підставою для передачі землі в оренду згідно спірного договору), в частині затвердження проекту відведення земельної ділянки площею 2240 кв. м. по вул. Проскурівській, 45 у м. Хмельницький ЖБК „Проскупів - житлобуд" та передачі її в оренду ЖБК „Проскурів - житлобуд" скасовано. Постанова суду набрала законної сили з моменту проголошення.

Обгрунтовуючи позов, однією з його підстав, позивач вказував наступну обставину. Укладаючи спірний договір Хмельницька міська рада порушила, тим самим, вимоги ст. 321 ЦК України, а саме безпідставно позбавила права власності позивача на його майно. На підтвердження цього позивач вказав, що 30 жовтня 2012 року начальниками управління Держкомзему в м. Хмельницькому, управління архітектури та містобудування, управління земельних ресурсів та земельної реформи департаменту архітектури містобудування та земельної реформи надано висновок (разом із зауваженнями від 30 жовтня 2012 року) про відповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно - правових актів, генерального плану м. Хмельницького, іншій містобудівній документації, схемам землеустрою і техніко - економічним обґрунтуванням використання та охорони земель, згідно якого комісія вирішила, що надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Проскурівській, 45 м. Хмельницький для ЖБК „Проскурів - житлобуд" є неможливим у зв'язку із відсутністю документів на нерухоме майно, яке знаходиться на земельній ділянці; та у зв'язку з тим, що згідно інформації наявної у відділі інформації та кадрів департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів рішенням 2 сесії міської ради від 15 травня 2002 року № 20 надано у власність земельні ділянки ЗАТ „Октант" ділянка № 1 - 0, 0185 га, ділянка № 2 - 0, 0020 га по вул. Володимирській, 52 та видано державні акти на право приватної власності на землю. По даних координатах земельна ділянка площею 0, 0185 га перекриває державний акт за № 020474200001. Тобто, згідно спірного договору орендодавець передав у користування частину земельної ділянки, яка перебуває у приватній власності іншої особи, порушивши тим самим іі права та інтереси.

Наведені обставини підтверджені постановою Вінницького апеляційного адміністративного суду від 31 жовтня 2013 року та відповідно були стали підставою для її прийняття і скасування рішення міської ради № 59 від 12 грудня 2012 року, в частині затвердження проекту відведення земельної ділянки ЖБК „Проскурів - житлобуд" та передачі її в оренду ЖБК „Проскурів - житобуд".

Таким чином, судом враховуються доводи позивача щодо недійсності договору укладеного на підставі неправомірного рішення ради, оскільки встановлені судом апеляційної інстанції обставини стали підставою для скасування рішення про надання міською радою ЖБК „Проскурів - житлобуд" землі в оренду та існували на час укладення спірного договору, в зв'язку з чим останній укладено з порушенням норм закону, які передбачають непорушність права власності (ст. 321 ЦК України), що проявилося в наданні частини земельної ділянки, яка не належить орендодавцю.

Згідно абз. 3 п. 2.6. постанови пленуму ВГС України від 26 грудня 2011 року № 18 „Про деякі питання практики застосування ГПК України судоми першої інстанції" факти, встановлені іншими судовими рішеннями, крім зазначених у статті 35 ГПК мають враховуватися судами у розгляді справ з урахуванням загальних правил статті 43 названого Кодексу щодо оцінки доказів.

За таких обставин, при укладені спірного договору, сторони допустили порушення, які відповідно до ст. ст. 203, 215 ЦК України є підставою для визнання договору недійсним. Так, згідно ч. 1 ст. 215 та ч. 1 ст. 203 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Таким чином, заявлені позивачем доводи знайшли своє підтвердження в матеріалах справи, а від так позов обґрунтований та підлягає задоволенню з покладенням судових витрат на відповідачів порівну, оскільки позов немайнового характеру, а пропорції задоволення позовних вимог щодо відповідачів встановити неможливо.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82, 84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі № 25-01-2013/2087821 від 12 серпня 2013 року, укладеного між Хмельницькою міською радою та житлово - будівельним кооперативом "Проскурів - житлобуд", ідентифікаційний код 38353494.

Стягнути з Хмельницької міської ради (м. Хмельницький, вул. Гагаріна, 3) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Октант - Центр" (м. Хмельницький, вул. Озерна, 20, код 30145299, р/р 26008302212340 в ЦВ ХФ "ПІБ", МФО 315278) 573, 50 грн. судового збору.

Стягнути з житлово - будівельного кооперативу "Проскурів - Житлобуд" (м. Хмельницький, вул. Проскурівська, 45, код 38353494) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Октант - Центр" (м. Хмельницький, вул. Озерна, 20, код 30145299, р/р 26008302212340 в ЦВ ХФ "ПІБ", МФО 315278) 573, 50 грн. судового збору.

Повний текст рішення складений 20.12.2013 року.

Суддя Ю.В. Гладюк

Віддрук. 4 прим. :

1 - до справи,

2 - позивачу

3, 4 - відповідачам