Рішення № 3590063, 19.02.2009, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 6/469

19.02.09

За позовом Українського державного конструкторсько-технологічного інституту транспорту АПК (УДКТІагротранс)

До відповідача Акціонерного товариства «Український інноваційний банк»

Про визнання зміненими умов договору № 50 від 26.09.1994 р. та додаткової угоди від 26.10.2000 р.

Суддя Ковтун С.А.

Представники сторін:

Від позивача Остапович В.В. (директор)

Халус М.М. (за дов.)

Від відповідача Морозова В.В. (задов.)

Обставини справи:

До Господарського суду міста Києва звернувся з позовом Український державний конструкторсько-технологічний інститут транспорту АПК (УДКТІагротранс) до акціонерного товариства «Український інноваційний банк»про визнання зміненими умов договору оренди № 50 від 26.09.1994 р. та додаткової угоди від 26.10.2000 р..

Ухвалою суду від 14.11.2008 р. було порушено провадження у справі № 6/469 та призначено розгляд останньої на 01.12.2008 р..

Позовні вимоги мотивовані наступними обставинами. Позивач надіслав відповідачу пропозицію про укладення додаткового угоди до договору оренди № 50 від 26.09.1994 р. та додаткової угоди від 26.10.2000 р.

Зокрема, позивач запропонував викласти в новій редакції такі пункти:

Пункт 1.1 - в редакції: «Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне майно - нежитлове приміщення загальною площею 376,1 кв. м., в т.ч.: 365,9 кв. м. - 1-й поверх і 10,2 кв. м. - підвальне приміщення, що знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, 46 та перебуває на балансі Українського державного конструкторсько-технологічного інституту транспорту АПК «УКДТІагротранс»(надалі - майно), вартість якого згідно зі звітом про незалежну оцінку, виконаним станом на 01.03.2008 р., становить 2687903,6 грн.».

Пункт 1.2 –в редакції: «Майно передається в оренду з метою використання під офіс».

Пункт 2.1 –в редакції: «Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 14.10.1995 р. зі змінами і доповненнями, і за базовий місяць оренди - квітень 2008 року становить 71901,42 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - травень 2008 р. визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за травень 2008 р. з урахуванням добової орендної плати. Нарахування ПДВ на суму орендної плати та його сплата здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством».

У той же час, за твердженням позивача, відповідач не погодився з пропозицією позивача та не відповів на надіслану пропозицію.

Відповідач позовні вимоги відхилив, виклавши свою позицію у наданому суду відзиві. Сторона стверджує, що у позивача відсутні правові підстави змінювати умови укладеного договору, оскільки орендарем використовується тільки 302,8 кв. м. площі, а зміна орендної плати вже проводилась.

Представник позивача на виклик суду не з’явився, про причини неявки суд не повідомив. Розгляд справи було відкладено на 18.12.2008 р..

У судовому засіданні 18.12.2008 р. було оголошено перерву до 29.01.2009 р..

У вказане судове засідання представник відповідача не з’явився.

На адресу суду надійшла телеграма, направлена від імені акціонерного товариства «Український інноваційний банк», з проханням відкласти розгляд справи.

Розгляд справи було відкладено на 12.02.2009 р..

За клопотанням представника відповідача в судовому засіданні 12.02.2009 р. було оголошено перерву до 19.02.2009 р..

Розглянувши надані учасниками процесу документи і матеріали, заслухавши пояснення їх повноважних представників, всебічно та повно з’ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об’єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

26.09.1994 року між сторонами було укладено договір № 50 на передачу в оренду нежитлових приміщень (далі - Договір), відповідно до умов якого позивач здає, а відповідач приймає в орендне користування нежитлове приміщення загальною площею 400 кв. м. у будинку 46 по вул. Незалежності в місті Івано-Франківську для використання під філію акціонерного товариства «Укрінбанк».

Фактично, відповідно до акту приймання-передачі від 28.07.1995 р., підписаного сторонами, позивач передав відповідачу 453 кв. м. та дозволив провести реконструкцію приміщення з метою забезпечення специфікації роботи відповідача без порушення архітектури та несучих елементів будинку.

Доказів внесення змін до Договору або укладення іншого договору, який би врегульовував відносини щодо користування відповідачем площею у більшому розмірі, ніж передбачено Договором, сторонами суду не подано.

Оскільки станом на час укладення Договору та передачі приміщення у користування найм майна, в силу ст. 257 ЦК УРСР, повинен був ґрунтуватись виключно на договорі найму, укладеному у письмовій формі, який на площу 53 кв.м. відсутній, передача позивачем даного майна відповідачу здійснена без відповідної правової підстави.

Пунктом 2.1 Договору сторони передбачили, що розмір орендної плати та порядок її оплати визначається окремим протоколом, який є невід’ємною частиною даного Договору.

Доказів існування відповідного протоколу сторони суду не надали.

04.10.1995 р. постановою Кабінету Міністрів України № 786 затверджено Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, яку розроблено з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів (філії, цеху, дільниці) та окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства, організації.

Постановою Кабінету Міністрів України № 699 від 18.05.1998 р. внесені зміни до Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна.

Позивачем та відповідачем доведено встановлення розміру орендної плати тільки 01.02.2000 р. шляхом підписання додаткової угоди № 1 до Договору. Даний розмір визначався на період з 01.02.2000 р. по 31.12.2000 р., однак доказів того, він визначений відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, суду не подано.

25.10.2000 р. сторони уклали додаткову угоду № 92 до Договору, якою дійшли згоди про таке.

Пункт 1.1 - вартість об’єкта оренди визначається експертним шляхом і становить 188172,03 грн.

Пункт 2.1 –орендна плата за базовий місяць - квітень 2000 року становить 2520,50 грн. Орендна плата перераховується не пізніше 10 числа місяця наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції орендодавцю на розрахунковий рахунок № 26003000176001 в «Укрінбанку», МФО 336202, код ЄДРПОУ 00861529. Орендодавець до 12 числа місяця, наступного за звітним, спрямовує орендну плату відповідно до чинного законодавства.

Розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї зі сторін у разі зміни Методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Строк дії додаткової угоди - з 01.04.2000 р. по 31.12.2009 року.

Згідно з розрахунком плати за перший місяць оренди, орендованою є площа 302,8 кв.м. Доказів повернення відповідачем позивачу 150,2 кв.м., а також внесення змін до Договору щодо зменшення розміру орендованих площ, сторонами суду не подано. Однак, враховуючи, що позивач та відповідач не заперечують досягнення згоди щодо оренди 302,8 кв.м., і даний факт підтверджується їхніми діями по встановленню у додатковій угоді № 2 до Договору вартості орендної плати за 302,8 кв.м., суд вважає, що предметом оренди, починаючи з 25.10.2000 р., є 302,8 кв. м.

27.12.2006 р. постановою Кабінету Міністрів України № 1846 було введено нові орендні ставки для фінансових установ, а саме: 30%.

04.05.2007 р. між позивачем та відповідачем, в особі директора Івано-Франківської філії, було укладено додатковий правочин про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень № 50 від 26.09.1994 р., яким п. 2.1 Договору виклали в новій редакції, встановивши розмір орендної плати за перший базовий місяць оренди - січень 2007 року –у розмірі 8672,55 грн.

Відповідно до розрахунку плати за перший місяць оренди державного нерухомого майна, що перебуває на балансі Українського державного конструкторсько-технологічного інституту транспорту АПК (УДКТІагротранс), визначення розміру орендної плати відбулось шляхом збільшення вдвічі орендної плати, що була визначена станом на грудень 2006 р. за орендною ставкою 15%. Дана орендна плата була визначена також за оренду 302,8 кв. м.

01.01.2007 р. набрав чинності Закон України «Про державний бюджет України на 2007 рік», статтею 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах.

Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми (ч. 2 ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»).

Перегляд здійснюється відповідно до встановленої статтею 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»норми про визначення орендної плати відповідно до ринкової вартості в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (ч. 3 ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»).

Нормами статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»передбачено можливість зміни розмірів орендної плати. Так, розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів, а також в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Отже, таким актом є Закон України «Про Державний бюджет України на 2007 рік».

Нездійснення дій щодо перегляду орендної плати протягом шести місяців не припиняє відповідний обов’язок, а свідчить про ухилення від виконання вимог Закону.

Як зазначено вище, даний порядок установлений Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.95 (із змінами), якою передбачено, що орендні ставки розглядаються як стартові для проведення конкурсів на право оренди державного майна (на яких і визначається ринкова орендна плата), а самі ставки істотно змінені.

Перегляд договорів оренди здійснюється в частині розміру орендної плати відповідно до встановлених Методикою орендних ставок та ринкової вартості майна.

Перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди.

Оскільки позивач та відповідач не надали доказів визначення ринкової вартості 302,8 кв. м. станом на час підписання додаткового правочину до Договору від 04.05.2007 р., відсутні правові підстави вважати, що останній укладено на виконання ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік».

У 2008 році оцінювачем товариства з обмеженою відповідальністю «Фінексперт»визначено станом на 01.03.2008 р. ринкову вартість адміністративного комплексу позивача, розташованого за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, 46.

Правові підстави для зміни або розірвання договору визначені ст.ст. 651, 652 Цивільного кодексу України.

Зокрема, за загальним правилом, передбаченим ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. В силу ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України підставою для зміни договору у судовому порядку є істотне порушення договору другою стороною та інші випадки, встановлені договором або законом.

Як зазначено вище, відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

З огляду на викладене, виходячи з приписів ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»розмір орендної плати за Договором підлягає перегляду відповідно до ринкової вартості майна шляхом внесення змін до Договору.

Згідно з частинами 1-4 статті 181 Господарського кодексу України, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Проект договору може бути запропонований будь-якою зі сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

11.06.2008 р. позивач, у зв’язку з визначенням відповідно до ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» ринкової вартості майна, направив відповідачеві пропозицію укласти додатковий правочин про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень № 50 від 26.03.1994 р., а саме: змінити пп. 1.1, 1.2 та 2.1. Договору.

Зокрема, позивач запропонував збільшити розмір орендованих площ до 376,1 кв. м. (п. 1.1. Договору), а також збільшити розмір орендної плати до 71901,42 грн. (п. 2.1 Договору), яка визначається на підставі ринкової варт ості майна.

Факт направлення відповідачу додаткового правочину з розрахунком орендної плати підтверджується описом поштового вкладення від 12.06.2008 р., поштовою квитанцією № 7515 від 12.06.2008 р. та повідомленням про вручення поштового відправлення відповідачу 17.06.2008 р..

11.08.2008 р. позивач направив відповідачу лист-нагадування про направлення відповіді стосовно раніше направленого йому додаткового правочину.

Однак, відповідач відповіді на пропозицію позивача не надав.

Відповідно до ч. 3 ст. 188 Господарського кодексу України, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Частиною ч. 4 ст. 188 Господарського кодексу України визначено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Частиною 5 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Таким чином, судом встановлено, що позивачем на виконання ст.ст. 181, 188 Господарського кодексу України було підписало додатковий правочин до Договору та надіслало на адресу відповідача, який у двадцятиденний термін зобов’язаний був його підписати або надати позивачу два примірники протоколу розбіжностей з підписаним правочином.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, додатковий правочин до Договору відповідачем не був підписаний та не був повернутий позивачу із зауваженнями.

Оцінюючи подані позивачем докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню частково.

Зокрема, виходячи з приписів ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»підлягають задоволенню вимоги про внесення змін до п. 2.1 Договору в частині зміни розміру орендної плати виходячи з розміру фактично орендованого майна –302,8 кв. м.

Відповідно до звіту про оцінку, виконаного товариством з обмеженою відповідальністю «Фінексперт», станом на 01.03.2008 р. ринкова вартість адміністративного корпусу Українського державного конструкторсько-технологічного інституту транспорту АПК, який розташований за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, 46, становить 27880664 грн., при цьому вартість нежитлових приміщень 1-го поверху - 5634194 грн., нежитлових приміщень 2-3-го поверху - 10901122 грн., нежитлових приміщень 4-5-го поверху - 8889878 грн., нежитлових приміщень підвалу - 2455470 грн.

Вартість 1 кв. м. 1-го поверху становить 7258 грн., вартість кв. м. приміщення підвалу - 3157 грн.

Пунктом 12 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 р. зі змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України № 1846 від 27.12.2006 р. (далі - Методика), визначено розмір місячної орендної плати за перший місяць після укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати, який розраховується за формулою: річна орендна плата поділена на 12 місяців помножена на індекс інфляції з дати проведення незалежної оцінки до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати та на індекс інфляції за перший місяць оренди.

Розмір орендної плати відповідно до формули, зазначеної в п. 12 Методики, визначається, виходячи з площі орендованого майна.

Таким чином, правильним розрахунком орендної плати за перший базовий місяць квітень 2008 р. є наступний:

302,8 кв. м. (площа об’єкта оренди х 7258 грн. (вартість 1 кв. м.) = 2197722,4 грн. (вартість згідно з незалежною оцінкою).

2197722,4 грн. (вартість згідно з незалежною оцінкою) х 1,031 (індекс інфляції за квітень 2008 року) х 30 % (коефіцієнт згідно з Методикою) : 12 місяців = 56646,30 грн.

Отже, є обґрунтованими та підлягають задоволенню вимоги позивача про внесення змін до п. 2.1 Договору шляхом викладення його в наступній редакції: «орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 14.10.1995 р. зі змінами і доповненнями, і за базовий місяць оренди - квітень 2008 року - становить 56646,30 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - травень 2008 р. визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за травень 2008 р.. Нарахування ПДВ на суму орендної плати та його сплата здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.»

Підстави для внесення змін до п. 1.1 Договору відсутні, оскільки, в силу чинного законодавства, користування відповідачем майном позивача без відповідної правової підстави має наслідком припинення вказаних неправомірних дій. Дані неправомірні дії не є підставою для виникнення у відповідача обов’язку одержати майно у оренду і, відповідно, права у позивача вимагати його виконання. Тобто, вказані неправомірні дії не можуть бути підставою для виникнення цивільних прав і обов’язків (ст. 11 ЦК України) щодо зміни розміру площі орендованого майна.

Також є не обґрунтованою вимога про доповнення Договору п. 1.2, оскільки дані зміни не пов’язані з тими правовими підставами, які передбачені ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 651, 652 ЦК України.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог. Зокрема, з відповідача підлягає стягненню 42,5 грн. державного мита та 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Викласти пункт 2.1 договору оренди № 50 від 26.09.1994 р., який укладений між Українським державним конструкторсько-технологічний інститут транспорту АПК та акціонерним товариством «Український інноваційний банк», у наступній редакції:

орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 14.10.1995 р. зі змінами і доповненнями, і за базовий місяць оренди - квітень 2008 року - становить 56646,30 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - травень 2008 р. визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за травень 2008 р.. Нарахування ПДВ на суму орендної плати та його сплата здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Стягнути з акціонерного товариства «Український інноваційний банк»(01053 м. Київ вул. Смірнова-Ласточкіна, 10А, рахунок 3519600017601, МФО 336202, код 20535559) на користь Українського державного конструкторсько-технологічного інституту транспорту АПК «УКДТІагротранс»(76018 м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, 46, рахунок 26008300011784 у ВАТ «Плюс Банк»МФО 336310, код 00861529) 42,5 грн. державного мита та 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В іншій частині позову відмовити.

Суддя С.А. Ковтун

Рішення підписано 31.03.2009 р.