Постанова № 358325, 09.01.2007, Господарський суд Херсонської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м. Херсон, вул. Горького, 18

____________________________

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09.01.2007 Справа № 7/463-АП-06

м. Херсон, зал судового засідання № 324, 11 год. 00 хв.

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Задорожної Н.О. при секретарі Просоєдовій Ю.Д., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Приватного підприємця ОСОБА_1, м. Херсон

до Фонду комунального майна м. Херсона

про визнання незаконною відмови у здійсненні відчуження майна та спонукання до вчинення дій

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_2 - представник (дов. у справі), ПП ОСОБА_1

від відповідача: Пастух І.О. - голова Фонду, посв. № 1009 від 20.06.06 р.

Позивач (приватний підприємець ОСОБА_1) звернувся з позовом, у якому просить суд визнати незаконною відмову відповідача (Фонд комунального майна м. Херсона) у здійсненні дій щодо включення нежилого приміщення площею 106,7 кв. м у будинку, що знаходиться у АДРЕСА_1, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Просить зобов'язати Фонд комунального майна м. Херсона здійснити дії по включенню нежилого приміщення площею 106,7 кв. м у будинку АДРЕСА_1 до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу та укласти договір купівлі-продажу зазначеного об'єкту нерухомості, вартість якого складає 57687 грн.

Обґрунтовуючи підстави позову, посилається на те, що нежиле приміщення загальною площею 106,7 кв. м використовує на підставі первісно укладеного між ним та регіональним відділенням ФДМУ договором оренди державного майна НОМЕР_1.

На підставі рішення виконкому Херсонської міської ради від 20.08.04 р. № 344 зазначене приміщення було прийнято до комунальної власності м. Херсона, в зв'язку з чим 26 липня 2006 р. між позивачем та управлінням комунальної власності м. Херсона був укладений договір оренди комунального майна міської територіальної громади НОМЕР_2.

В процесі використання майна з дозволу орендодавця позивачем за рахунок власних коштів проведено капітальний ремонт орендованого майна, вартість якого склала 57687 грн., тоді як експертна вартість майна на момент укладення договору станом на 31.01.03 р. складала 17608 грн.

Вважає безпідставною відмову відповідача включити об'єкт оренди до переліку майна, що підлягає приватизації шляхом викупу. Зазначає, що згідно з наданими житлово-комунальною конторою довідкою від ІНФОРМАЦІЯ_1, довідкою ЖЕД-5 від 20.10.06 р., висновком Херсонського філіалу Державного науково-дослідного та проектно-вишукувального інституту "НДІпроектреконструкція", орендовані приміщення цокольного поверху не відносяться до житлового фонду, в них відсутні інженерні комунікації та технічні засоби, необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир. В зв'язку з відсутністю на інженерних мережах арматури, загальної для усього будинку, а також те, що приміщення не є допоміжним для мешканців цього будинку, їх можливо використовувати під магазин непродовольчих товарів.

Вартість проведених орендарем поліпшень об'єкту оренди за рахунок власних коштів значно перевищує його залишкову вартість, тому згідно з пунктом 51 розд. ІХ Державної програми приватизації, позивач має право пріоритетного (пільгового) викупу об'єкта оренди.

Відповідач позов не визнає, у наданих письмових запереченнях посилається на те, що орендовані приватним підприємцем ОСОБА_1 приміщення розташовані в житловому багатоквартирному будинку, отже є допоміжним приміщенням.

Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", п. 40 Положення "Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян", затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15.09.92 р. № 56, рішення Конституційного суду України від 02.03.94 р. № 4пр/2004 допоміжні приміщення у житловому будинку окремо приватизації не підлягають.

Співвласниками житлових будинків є власники квартир, яким ці приміщення передаються безоплатно в спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

в с т а н о в и в:

На підставі договору оренди державного майна НОМЕР_1., позивач (орендар) прийняв від регіонального відділення ФДМУ по Херсонській області (орендодавець) у строкове платне користування державне майно - частину приміщень підвалу, загальною площею 106,7 кв.м. в будівлі, що знаходилась на балансі ВАТ "Проектно-будівельна фірма "Херсонбуд" за адресою: АДРЕСА_1 - під розміщення офісу та торгівлю шкільним приладдям. Строк дії договору встановлено до 01.06.2006р.

Згідно з висновком експерта (незалежної експертної фірми ТОВ "С.Е.Ріелті, ЛТД") вартість переданого в оренду майна складала 17608 грн.

Об'єкт оренди передано в користування орендарю на підставі двостороннього акта прийому-передачі державного майна від 30.05.2003 р.

Відповідно до п. 6.2 вищеназваного договору, орендар вправі з письмового дозволу орендодавця проводити реконструкцію орендованого майна, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості без наступної компенсації поліпшень орендодавцем.

На підставі розпорядження Херсонської міської ради від ІНФОРМАЦІЯ_2 позивачу надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень підвалу під магазин промислових товарів АДРЕСА_1, а розпорядженням від ІНФОРМАЦІЯ_3 затверджено строком на два роки видані ПП ОСОБА_1 технічні умови на проектування та реконструкцію об'єкта оренди під магазин промислових товарів.

Згідно з рішенням виконавчого комітету Херсонської міської ради від 20.08.2004р. № 344 до комунальної власності міської територіальної громади прийнято будинок, розташований за адресою АДРЕСА_1 (з вбудованими та прибудованими приміщеннями), у якому знаходиться орендований позивачем об'єкт.

Зважаючи на цю обставину, між позивачем та управлінням комунальної власності м. Херсона був укладений договір оренди комунального майна міської територіальної громади НОМЕР_2, згідно з яким ПП ОСОБА_1 під розміщення магазину промислових товарів передані у строкове платне користування нежилі приміщення цокольного поверху будинку АДРЕСА_1, загальною площею 106,7 кв. м строком до 26.07.09 р.

Як вбачається з розд. 1 договору № 1268 експертна вартість приміщення згідно незалежної оцінки, проведеної ПФ "ЕКСПЕРТ-ОЦІНКА" м. Херсона від 05.07.2006 р. складає 69861 грн.

Як встановлено з фактичних матеріалів справи, вартість майна значно підвищилась в зв'язку з проведенням орендарем капітального ремонту орендованого майна за рахунок власних коштів, вартість якого склала 57687 грн., що підтверджується наданими у справу кошторисом, узгодженим заступником міського голови та начальником УКБ міськвиконкому, відомістю ресурсів, довідкою про вартість виконаних підрядних робіт, актом приймання виконаних робіт на суму 57687 грн.

Державною технічною комісією складено акт від 21.01.2004 р. про прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію.

На підставі аудиторського висновку за вих. НОМЕР_3, наданого аудиторською фірмою "Рада-аудит", підтверджено, що види робіт, виконані в орендованих приміщеннях АДРЕСА_1, підтверджені актом виконаних підрядних робіт, перевищують кошторисну документацію на 10638 грн. та відносяться до переліку робіт, пов'язаних із відновленням та поліпшенням експлуатаційних показників орендованих приміщень, усього виконано робіт із поліпшення орендованих приміщень АДРЕСА_1 на суму 57687 грн. за рахунок власних коштів ПП ОСОБА_1.

Лист позивача стосовно доповнення Програми відчуження комунального майна орендованими нежилими приміщеннями цокольного поверху в житловому будинку АДРЕСА_1 залишено без задоволення з посиланням на те, що допоміжні приміщення житлового будинку окремо приватизації не підлягають.

З'ясувавши обставини справи, дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнав позов таким, що підлягає частковому задоволенню, - в частині визнання незаконною відмови Фонду комунального майна у включенні нежилих приміщень площею 106,7 кв. м цокольного поверху в житловому будинку, розташованому в АДРЕСА_1 та зобов'язання відповідача включити нежилі приміщення площею 106,7 кв. м до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу з врахуванням наступного.

Як встановлено з фактичних матеріалів справи, позивач орендує приміщення цокольного поверху площею 106,7 кв. м АДРЕСА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору оренди комунального майна міської територіальної громади, укладеного з уповноваженим органом - управлінням комунальної власності м. Херсона.

На підставі розпоряджень Херсонської міської ради ІНФОРМАЦІЯ_2. та ІНФОРМАЦІЯ_3 позивачу дозволено проектування та реконструкцію орендованих приміщень підвалу під магазин промислових товарів та затверджено технічні умови на таку реконструкцію.

Згідно з висновком експерта № 41 від 25.02.2003 р. агентства оцінки ТОВ "С.Е.Ріелті, ЛТД" первісна вартість об'єкта оренди складала 17608 грн., після проведення реконструкції - 69861 грн., що підтверджено висновками про незалежну оцінку вбудованих житлових приміщень площею 106,7 кв.м. наданими приватною фірмою "Експрес-оцінка".

Реконструйовані нежилі приміщення площею 106,7 кв. м є закінченим будівництвом об'єктом, що підтверджується актом державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію.

На підставі аудиторського висновку, наданого аудиторською фірмою "Рада-аудит" вих. НОМЕР_3 підтверджено, що фінансування витрат з поліпшення орендованих приміщень на суму 57687 грн. проведено за рахунок власних коштів орендаря, тобто приватного підприємця ОСОБА_1.

Орендовані приміщення технічно інвентаризовані та паспортизовані, на них у встановленому порядку виготовлено техпаспорт.

Відповідно до приписів статті 12 Закону України "Про приватизацію державного майна" № 89/97-ВР від 19.02.97 р. ініціатива щодо приватизації може виходити від державних органів приватизації, а також покупців, визнаних такими відповідно до статті 8 цього Закону.

Відмова в приватизації можлива тільки у випадках, коли: особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем відповідно до статті 8 цього Закону; законодавством встановлено обмеження щодо приватизації цього підприємства; майно у встановленому порядку включено до переліку об'єктів (групи об'єктів), що не підлягають приватизації; об'єкт приватизації знаходиться у заповідній зоні або розташований у прибережних захисних смугах морів, річок, озер на відстані ближче, ніж 100 метрів від них.

Під жодний із зазначених у вичерпному переліку об'єктів орендовані позивачем приміщення не підпадають.

Стаття 15 вищеназваного Закону, зокрема її частина 3, для конкретного випадку встановлює 2 способи приватизації - шляхом продажу на аукціоні, за конкурсом та викупу.

Натомість п. 51 розд. ІХ Державної програми приватизації встановлено право пріоритетного (пільгового) викупу орендарем орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) за умови здійснення ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремленого поліпшення (капітального ремонту тощо) вартістю не менше 25/ залишкової вартості будівлі (споруди, приміщення).

Наданими у справу доказами підтверджено, що вартість проведених за згодою орендодавця невідокремлених поліпшень, зокрема реконструкції та капітального ремонту значно перевищує його залишкову вартість на момент передачі в оренду.

Таким чином, позивач мав право на приватизацію об'єкта оренди шляхом викупу і відмова відповідача у включенні нежилих приміщень площею 106,7 кв.м. до переліку об'єктів приватизації шляхом викупу є незаконною.

Щодо зобов'язання відповідача укласти договір купівлі-продажу об'єкта оренди, то в цій частині суд визнав позов безпідставним і відмовляє у його задоволенні, зважаючи на наступні підстави.

Договір купівлі-продажу укладається після прийняття власником рішення про приватизацію та продаж комунального майна шляхом викупу.

Позивачем оспорюється законність відмови у включенні комунального майна до переліку об'єктів приватизації, отже, на момент розгляду справи відсутні підстави вважати порушеним право приватного підприємця на укладення договору купівлі-продажу.

Суд не приймає доводи відповідача щодо неможливості відчуження орендованих нежилих приміщень з огляду на те, що вони є допоміжними приміщеннями житлового будинку, оскільки з наданої ВАТ "Проектно-будівельна фірма "Херсонбуд" довідки № 27 від 14.03.03р. вбачається, що зазначений житловий будинок до передачі у комунальну власність знаходився на балансі будівельної фірми. Орендовані позивачем нежилі приміщення не відносилися до житлового фонду, в них відсутні інженерні комунікації та технічні засоби, необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир, тобто вони є самостійним об'єктом, який не використовується для функціонування будинку.

Зазначений факт також підтверджено і висновками Державного науково-дослідного та проектно-вишукувального інституту "НДІпроектреконструкція" від 07.08.2006р. № 254.

У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини постанови та повідомлено про дату, час і місце складення її повного тексту - 10 січня, 15 год. 00 хв., каб. № 324, м.Херсон, вул.Горького, 18.

Судовий збір (пропорційно задоволеним вимогам) у сумі 3 грн. 40 коп. позивачу відшкодовується за рахунок відповідача.

Керуючись ст.ст. 94, 98, 158, 160-163, п.6 Прикінцевих та перехідних положень КАС України, суд

постановив:

1. Позов задовольнити частково.

Визнати незаконною відмову Фонду комунального майна м. Херсона, код 24958630 у включенні нежилих приміщень площею 106,7 кв.м. цокольного поверху в житловому будинку, розташованому в АДРЕСА_1 до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Зобов'язати Фонд комунального майна м.Херсона, код 24958630 включити нежилі приміщення площею 106,7 кв.м. цокольного поверху в житловому будинку, розташованому в АДРЕСА_1 до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

2. У задоволенні решти позову відмовити.

3. Стягнути з Фонду комунального майна м. Херсона, пр.Ушакова, 37, на користь приватного підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер ІНФОРМАЦІЯ_4, 3 грн. 40 коп. судового збору.

Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо таку заяву не було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не була подана в строк, встановлений Кодексом адміністративного судочинства України, постанова або ухвала суду першої інстанції набирає законної сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення апеляційного розгляду справи.

Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя Н.О. Задорожна

Повний текст постанови

складено 10.01.2007р.