Рішення № 33792130, 23.09.2013, Подільський районний суд міста Києва

Справа № 758/10698/13-ц

Категорія 19

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 вересня 2013 року Подільський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді - Богінкевич С. М. ,

при секретарях - Власюк М. В. ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного Акціонерного Товариства «Сага-Авто» про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно, суд -

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з позовною заявою з вищезазначеним позовом, мотивуючи тим, що 22.03.2012 року між ним з відповідачем було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна - адміністративно-торгівельної будівлі площею 301,3 кв м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, згідно з яким відповідач продав, а позивач придбав вказане майно.

Вказує, що зазначена адміністративно-торгівельна будівля на момент укладання договору купівлі-продажу належала відповідачу на праві приватної власності та знаходилась у нього на балансі на рахунку "Основні засоби" протягом періоду часу з 20.09.2000 року до 22.03.2012 року, тобто до дати укладення спірного договору.

Вказана адміністративно-торгівельна будівля була придбана відповідачем, який на момент придбання мав організаційно-правову форму ЗАТ "Сага-Авто" у продавця - ТОВ "Промислово-комерційна фірма "Сага-Г.А.З." на підставі договору купівлі-продажу від 14.09.2000 року. Зміна організаційно-правової форми відповідача - з ЗАТ "Сага-Авто" на ПрАТ "Сага-Авто" відбулася 10.05.2011 року згідно рішення Загальних зборів акціонерів ЗАТ "Сага-Авто", оформленого протоколом № 7 від 10.05.2011 року, пункт 5 Порядку денного зборів, на виконання вимог Закону України "Про акціонерні товариства".

Регулярна сплата відповідачем земельного податку за користування земельною ділянкою для обслуговування адміністративно-торгівельної будівлі по АДРЕСА_1 підтверджується даними податкової декларації з земельного податку за 2012 рік та платіжними дорученнями за період 2012 року.

З метою укладення договору купівлі-продажу адміністративно-торгівельної будівлі по АДРЕСА_1, підписаного 22.03.2012 року між позивачем та відповідачем, останнім для визначення дійсної ринкової ціни продажу було проведено оцінку вартості об'єкту та на підставі звіту з незалежної оцінку станом на 20.03.2012 року встановлено, що ринкова вартість будівлі складає 68 700 гривень (без ПДВ). Дана оцінка була покладена в основу визначення ціни продажу за договором від 22.03.2012 року. Оплата згідно погодженої сторонами договору в п. 1.2. ціни будівлі була проведена позивачем в повному обсязі, що підтверджується меморіальним ордером від 10.05.2012 року. Разом з договором позивачу було передано технічний паспорт на нежитловий будинок по АДРЕСА_1, складений 15.02.2012 року .

Вказує, що на момент укладення договору, повноваження представника відповідача на підписання договору були засвідчені рішенням Загальних зборів, оформленим протоколом №4 від 15.03.2012 року, що підтверджує дійсну волю власника на відчуження спірного майна та було прийнято на виконання положень статуту продавця, пунктом 29 ст. 7 якого передбачалося, що до виключної компетенції Загальних зборів ПрАТ "САГА-АВТО" відноситься надання згоди на укладання будь-яких правочинів, одноразова сума яких становить або перевищує 20 000 гривень. Отже, продавцем у належній формі було дотримано обмежень виконавчого органу на укладання та підписання договору купівлі-продажу від 22.03.2012 року.

Зазначає, що майно було передане відповідачем та прийнято позивачем на підставі Акту приймання-передачі від 22.03.2012 року, який є невід'ємною частиною договору та складений на виконання домовленостей п. 3.1. договору, а отже сторонами були виконані умови договору купівлі-продажу майна в частині прав та обов'язків кожної з них, спрямовані на реальне виконання договору, але відповідач будучи юридичною особою, не знайшов можливості направити свого уповноваженого представника до нотаріальної контори для нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу від 22.03.2012 року.

Позивач неодноразово звертався до відповідача з вимогами виконати положення Закону щодо нотаріального його посвідчення. Після того, як сторони погодили, що дії щодо нотаріального посвідчення договору будуть вчинені ними у наступний день після підписання його письмової форми, але відповідач в телефонному режимі повідомив про неможливість з'явлення до нотаріуса у погоджений час, позивач письмово - листом від 23.03.2012 року запропонував відповідачу з'явитися до приватного нотаріуса ОСОБА_2 за адресою місцезнаходження нотаріальної контори по АДРЕСА_2 для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна в інший день, а саме - 26.03.2012 року об 11:00 годині. Однак, 26.03.2012 року відповідач повторно не з'явився до нотаріуса, обґрунтувавши неможливість з'явлення свого уповноваженого представника через зайнятість у призначений час. Наступним листом від 27.03.2012 року позивач запропонував власне відповідачу визначити зручний для нього час та місце розташування нотаріальної контори для нотаріального посвідчення договору. Даний лист був взагалі відповідачем проігнорований.

Крім того вказує, що оскільки нормою ч. 4 ст. 334 ЦК України встановлено, що "права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону", необхідність державної реєстрації прав власності на нерухоме майно була визначена нормами Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Таким чином, внаслідок безпідставного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22.03.2012 року, умови якого були в повному обсязі виконані обома сторонами, відбулося порушення права власності позивача та неможливість виконання останнім обов'язку щодо державної реєстрації нерухомого майна, в зв'язку з чим позивач був змушений звернутись до суду з цим позовом та просить визнати договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме адміністративно-торгівельної будівлі площею 301,3 кв м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений 22.03.2012 року між ним та відповідачем дійсним, визнати за ним право власності на нерухоме майно, а саме адміністративно-торгівельну будівлю площею 301,3 кв м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила позов задовольнити за обставин викладених вище.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги визнала, проти задоволення позову не заперечувала.

Вислухавши пояснення представника позивача, представника відповідача та дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Згідно з ч.3 ст.10 ЦПК України та ч.ч.1,4 ст.60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх позовних вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ст.61 цього Кодексу. Тобто, сторони мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості.

Як встановлено в судовому засіданні 22.03.2012 року між ним з відповідачем було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна - адміністративно-торгівельної будівлі площею 301,3 кв м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, згідно з яким відповідач продав, а позивач придбав вказане майно (а.с.9-11).

Крім того, зазначена адміністративно-торгівельна будівля на момент укладання договору купівлі-продажу належала відповідачу на праві приватної власності та знаходилась у нього на балансі на рахунку "Основні засоби" протягом періоду часу з 20.09.2000 року до 22.03.2012 року, тобто до дати укладення спірного договору, що підтверджується довідкою ПрАТ «Сага-Авто» від 20.02.2013 року (а.с.13).

Відповідно до договору купівлі-продажу від 14.09.2000 року Вказана адміністративно-торгівельна будівля була придбана відповідачем, який на момент придбання мав організаційно-правову форму ЗАТ "Сага-Авто" у продавця - ТОВ "Промислово-комерційна фірма "Сага-Г.А.З." (а.с.14-15).

Згідно рішення Загальних зборів акціонерів ЗАТ "Сага-Авто", оформленого протоколом № 7 від 10.05.2011 року, пункт 5 Порядку денного зборів, на виконання вимог Закону України "Про акціонерні товариства" 10.05.2011 року відбулась зміна організаційно-правової форми відповідача - з ЗАТ "Сага-Авто" на ПрАТ "Сага-Авто" (а.с.16-20).

Відповідно до договору № 5 від 30.12.1996 року вищезазначена адміністративно-торгівельна будівля була створена в результаті добудови металевих складів, які іменувалися як металеві конструкції та були одержані попереднім продавцем - ТОВ "Промислово-комерційна фірма "Сага-Г.А.З." від АТ Виробничо-комерційної компанії "Київміськтара" (а.с.21-24), а відповідний дозвіл на реконструкцію металевих складів, розташованих по АДРЕСА_3, АТ "Київміськтара" отримало в Київському міському управлінні земельних ресурсів, що було підтверджено листом Управління земельних ресурсів № 05/33 від 28.06.1995 року, а також ордером Управління контролю за технічним та санітарним станом держаної і комунальної власності м. Києва від 04.04.1996 року, згідно якого дозволялося виконання ремонту покрівлі та часткова заміна наружної облицювальної плитки складських споруд по АДРЕСА_3 на території АТ "Київміськтара" (а.с.27-28).

Рішення про покупку у АТ "Київміськтара" складів, іменованих як металеві конструкції та в подальшому перебудованих на підставі вищезазначених дозволів з адміністративно-торгівельну будівлю, розташовану по АДРЕСА_3, було погоджено зборами засновників ТОВ ПКФ "Сага-Г.А.З." і оформлено протоколом № 13 від 02.12.1996 року. На момент придбання відповідачем адміністративно-торгівельної будівлі її первісна вартість за даними бухгалтерського обліку становила 120 536 гривень 95 копійок. До моменту передачі об'єкту нерухомості позивачу за договором купівлі-продажу від 22.03.2012 року було нараховано амортизаційний знос на суму 53 108 гривень 22 копійки. Таким чином, балансова вартість згідно даних бухгалтерського обліку, складених станом на 01.03.2012 року становила 67 428 гривень 73 копійки.

Як вбачається з матеріалів справи, порядок землекористування ділянкою по АДРЕСА_3, на якій розташована спірна адміністративно-торгівельна будівля, було визначено Подільською районною у м. Києві державною адміністрацією, яка листом № 4970-09/03 від 30.01.2004 року повідомила відповідача про розгляд його зустрічного звернення та підтвердила, що не заперечує проти відведення ЗАТ "Сага-Авто" земельної ділянки для обслуговування та експлуатації магазину по АДРЕСА_1 в межах, визначених Головним управлінням земельних ресурсів та Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища. Межі землекористування були визначені на план-схемі розміщення ділянки проектування, складеній Управлінням регулювання забудови 20.03.2002 року.

На замовлення відповідача у 2000 році Київським національним технічних університетом будівництва і архітектури СП "Топос" для земельної ділянки по АДРЕСА_3 з кадастровим кодом 86319028 було розроблено та погоджено технічний звіт по встановленню зовнішніх меж землекористування з цільовим призначенням для обслуговування адміністративно-торгівельної будівлі.

Зміна попередньої адреси розташування складів з АДРЕСА_3 на АДРЕСА_1 відбулася на підставі розпорядження Подільської районної у м. Києві державної адміністрації № 95 від 06.02.2004 року, зокрема, було визначено - присвоїти земельній ділянці, що погоджується ЗАТ "Сага-Авто" для обслуговування та експлуатації магазину, поштову адресу - АДРЕСА_1. Рішення про присвоєння зазначеної поштової адреси було прийнято з урахуванням висновку Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища № 07-217 від 13.01.2004 року.

Крім того, слід зазначити, що відповідачем регулярно сплачувався земельний податок за користування земельною ділянкою для обслуговування адміністративно-торгівельної будівлі по АДРЕСА_1 підтверджується даними податкової декларації з земельного податку за 2012 рік та платіжними дорученнями за період 2012 року.

Як вбачається з матеріалів справи, з метою укладення договору купівлі-продажу адміністративно-торгівельної будівлі по АДРЕСА_1, підписаного 22.03.2012 року між позивачем та відповідачем, останнім для визначення дійсної ринкової ціни продажу було проведено оцінку вартості об'єкту та на підставі звіту з незалежної оцінку станом на 20.03.2012 року встановлено, що ринкова вартість будівлі складає 68 700 гривень (без ПДВ). Дана оцінка була покладена в основу визначення ціни продажу за договором від 22.03.2012 року. Оплата згідно погодженої сторонами договору в п. 1.2. ціни будівлі була проведена позивачем в повному обсязі, що підтверджується меморіальним ордером від 10.05.2012 року. Разом з договором позивачу було передано технічний паспорт на нежитловий будинок по АДРЕСА_1, складений 15.02.2012 року .

На момент укладення договору, повноваження представника відповідача на підписання договору були засвідчені рішенням Загальних зборів, оформленим протоколом №4 від 15.03.2012 року, що підтверджує дійсну волю власника на відчуження спірного майна та було прийнято на виконання положень статуту продавця, пунктом 29 ст. 7 якого передбачалося, що до виключної компетенції Загальних зборів ПрАТ "САГА-АВТО" відноситься надання згоди на укладання будь-яких правочинів, одноразова сума яких становить або перевищує 20 000 гривень. Отже, продавцем у належній формі було дотримано обмежень виконавчого органу на укладання та підписання договору купівлі-продажу від 22.03.2012 року.

Відповідно до Акту приймання-передачі від 22.03.2012 року (а.с.12), який є невід'ємною частиною договору та складений на виконання домовленостей п. 3.1. договору вказане майно було передане відповідачем та прийнято позивачем, а отже сторонами були виконані умови договору купівлі-продажу майна в частині прав та обов'язків кожної з них, спрямовані на реальне виконання договору, але відповідач будучи юридичною особою, не знайшов можливості направити свого уповноваженого представника до нотаріальної контори для нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу від 22.03.2012 року.

Згідно з нормою ст. 655 ЦК України "за договором купівлі-продажу сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму".

У відповідності до ст. 509 ЦК України "зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку".

Таким чином, сторонами були виконані умови договору купівлі-продажу майна в частині прав та обов'язків кожної з них, спрямовані на реальне виконання Договору.

Ст. 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач неодноразово звертався до відповідача з вимогами виконати положення Закону щодо нотаріального його посвідчення. Після того, як сторони погодили, що дії щодо нотаріального посвідчення договору будуть вчинені ними у наступний день після підписання його письмової форми, але відповідач в телефонному режимі повідомив про неможливість з'явлення до нотаріуса у погоджений час, позивач письмово - листом від 23.03.2012 року запропонував відповідачу з'явитися до приватного нотаріуса ОСОБА_2 за адресою місцезнаходження нотаріальної контори по АДРЕСА_2 для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна в інший день, а саме - 26.03.2012 року об 11:00 годині. Однак, 26.03.2012 року відповідач повторно не з'явився до нотаріуса, обґрунтувавши неможливість з'явлення свого уповноваженого представника через зайнятість у призначений час. Наступним листом від 27.03.2012 року позивач запропонував власне відповідачу визначити зручний для нього час та місце розташування нотаріальної контори для нотаріального посвідчення договору. Даний лист був взагалі відповідачем проігнорований.

Крім того слід зазначити, що ч. 4 ст. 334 ЦК України встановлено, що "права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону" а необхідність державної реєстрації прав власності на нерухоме майно була визначена нормами Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в редакції від 09.12.2011 року, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що "обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також: територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право власності на нерухоме майно".

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в зазначеній редакції "У Державному реєстрі прав реєструються права на такі об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення: будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна,

збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо".

Відповідно до ч. 2 ст. 5 ЦК України "Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовую цивільну відповідальність особи".

Відповідно до ч. 3 ст. 5 ЦК України встановлено: "Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новій акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності".

Отже, на момент укладання договору купівлі-продажу адміністративно-торгівельної будівлі в АДРЕСА_1 від 22.03.2012 року реєстрація прав власності на нерухоме майно проводилася у відповідності до норм Наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року № 7/5 "Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно", який діяв у редакції від 28.07.2010 року.

На виконання положень ст.ст. 4, 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", п.п. 1.7., 3.1. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно" позивач здійснив звернення до КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна".

Відповідно до листа № 12727 від 29.03.2012 року КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" позивача було повідомлено про неможливість реєстрації його права власності на придбане згідно договору купівлі-продажу від 22.03.2012 року нерухоме майно з посиланнями на норму ст. 657 ЦК України, п. 3.5. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно" та, зокрема, зазначило, що поданий на реєстрацію договір від 22.03.2012 року не є нотаріально посвідченим.

Відповідно до ч. 2 ст. 319 ЦК України "власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону". Через неможливість державної реєстрації права власності на належне йому майно позивач позбавлений гарантованої Законом можливості на власний розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном.

Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України "право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснені".

У відповідності до ст. 15 ЦК України "кожна особа має право на захист свого -.швільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання".

Серед інших способів захисту нормою ч. 2 ст. 16 ЦК України передбачено визнання права. Крім того, нормою абз. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України встановлено, що "суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом". Отже, згідно з нормою ч. 1 ст. 328 ЦК України "право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів".

Відповідно до ч. 2 ст. 328 ЦК України "право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом".

Відповідно до ст. 638 ЦК України "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також: усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди".

Законність укладення сторонами договору купівлі-продажу адміністративно-торгівельної будівлі по АДРЕСА_1 від 22.03.2012 року жодною із сторін не оспорюється та не заперечують, що ними досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору. На момент звернення позивача до суду всі умови договору є виконаними кожною із сторін, однак, з боку відповідача не виконано вимогу Закону про його нотаріальне посвідчення.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України щодо спірного випадку встановлена правова можливість визнання дійсним договору, що потребує нотаріального посвідчення, якщо будь яка із сторін ухиляється від участі у вчиненні нотаріальних дій. Зокрема, зазначено: "Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається".

З урахуванням вищезазначеного суд приходит до висновку, що позов знайшов своє доведення в ході судового розгляду, є обгрунтованим, у звязку з чим підлягає задоволенню.

На підставі ст.ст.15, 16, 203, 220, 328, 334, 638, 655 ЦК України, керуючись ст.ст.10, 15, 60, 88, 179, 212, 214, 218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 до Приватног Акціонерного Товариства «Сага-Авто» про визнання дійсним договору купівлі-прожажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно - задоволити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна - адміністративно-торгівельної будівлі площею 301,3 кв м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений 22.03.2012 року між ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) та Приватним Акціонерним Товариством «Сага-Авто» (код ЄДРПОУ 30184563).

Визнати за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) право власності на нерухоме майна - адміністративно-торгівельну будівлю площею 301,3 кв м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва через Подільський районний суд м. Києва, шляхом подачі в десятиденний строк з дня його проголошення апеляційної скарги.

Суддя С. М. Богінкевич