Рішення № 33537450, 17.09.2013, Апеляційний суд Луганської області

Справа № 2-352/13

Провадження № 22ц/782/2541/13

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2013 року колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Луганської області у складі :

головуючого: Гаврилюка В.К.

суддів: Коротенка Є.В., Околота Г.М.

при секретарі : Вербицькому І.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луганську цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Ленінського районного суду міста Луганська від 15 травня 2013 року.

за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, приватного нотаріуса Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6 про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу часток об'єкту нерухомості ,-

ВСТАНОВИЛА :

У грудні 2012 року позивач звернувся із зазначеним позовом до суду та вказав, що 26.06.06р. між ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_7 як орендодавцями з одного боку та ним, як орендарем з іншого боку було укладено договір оренди не житлового приміщення Кафе-бар «Кардинал» по АДРЕСА_1. ОСОБА_8 надав письмову згоду дружині ОСОБА_2 на підписання договору, також ОСОБА_4 надала згоду ОСОБА_3, що підтверджується долученими заявами.

Уточнивши позов зазначив, що йому було відомо про відчуження ОСОБА_7 права власності на частку спірного приміщення на користь ОСОБА_4, а строк дії укладеного договору оренди від 26.06.06р. було продовжено до 24.06.08р. згідно додаткової угоди № 1 від 25.06.07р., яку замість ОСОБА_7 підписувала вже ОСОБА_4 В подальшому дія договору оренди продовжувалась шляхом укладання відповідної додаткової угоди до договору. Згідно додаткової угоди № 5 від 12.05.2011р. було збільшено орендну плату та подовжено строк дії договору оренди до 11.04.2014р. З врахуванням того, що під час судового розгляду справи було з'ясовано, що відчуження спірного приміщення відбулось не за одним, а за двома правочинами, позивач остаточно просив суд перевести на нього права та обов'язки продавця за договором купівлі-продажу 65/100 часток нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_5, посвідченим приватним нотаріусом Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим № 441 та за договором купівлі-продажу 35/100 часток нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 укладеним між ОСОБА_4, ОСОБА_2 та ОСОБА_5, посвідченим приватним нотаріусом Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим № 450, присудити ОСОБА_5 грошові кошти в сумі 410000грн. та зобов'язати приватного нотаріуса ОСОБА_6 внести зміни до Державного реєстру правочинів щодо особи покупця за вищевказаними договорами вказавши у якості покупця замість ОСОБА_5 позивача ОСОБА_1

Рішенням суду першої інстанції у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі апелянт просить скасувати рішення суду, як незаконне та необґрунтоване, постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права, зазначає, що судом неповно встановлені обставини, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, а тому просить ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

У своїх запереченнях відповідачі ОСОБА_5 та ОСОБА_3 вважають рішення суду законним та обґрунтованим, тому просили апеляційну скаргу відхилити, а рішення суду залишити без змін.

В судовому засіданні позивач та представник позивача підтримали вимоги, викладені в апеляційній скарзі та просили їх задовольнити.

Представники відповідачів ОСОБА_3 та ОСОБА_9 вимоги апеляційної скарги не визнали, просили залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу відхилити.

Особи, які не з'явилися до судового засідання вважаються повідомленими про час і місце розгляду справи у відповідності до вимог ч.ч. 1-5 ст. 74 ЦПК України, чергове клопотання представників відповідачів про відкладення розгляду справи є безпідставним і призводить до тяганини у справі.

Вислухавши доповідь судді, пояснення осіб, яки беруть участь у справі, розглянувши справу у межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, колегія суддів вважає апеляційну скаргу слід задовольнити з наступних підстав.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України законним і обґрунтованим є рішення, коли суд виконав всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом на основі повного і всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених такими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

На підставі ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно ст. 10 ЦПК України обставини цивільних справ встановлюються судом за принципом змагальності. Суд же, зберігаючи об'єктивність і неупередженість, лише створює необхідні умови для всебічного і повного дослідження обставин справи. При дослідженні і оцінці доказів, встановленні обставин справи і ухваленні рішення суд незалежний від висновків органів влади, експертиз або окремих осіб. Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів. Крім того, згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на основу своїх вимог або заперечень.

Як убачається з матеріалів справи, судом під час розгляду цієї справи дані вимоги закону у повній мірі виконані не були.

Ухвалюючи рішення суд дійшов висновку, що через формальний характер вищезазначеного договору оренди від 26.06.06р. позивач не набув прав орендаря спірного приміщення та зокрема не набув переважного права на придбання предмету оренди у разі його продажу.

Проаналізувавши встановлені судом першої інстанції обставини по справі, апеляційний суд вважає, що висновок суду, викладений в рішенні стосовно підстав відмови у задоволенні позовних вимог є помилковим, а тому рішення суду слід скасувати та ухвалити по справі нове рішення з наступних підстав.

Згідно ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного судочинства є судовий захист цивільного права та інтересу на засадах справедливості, добросовісності та розумності. Відповідно до ст.ст. 15,16 ЦК України кожна особа має право на судовий захист свого права та інтересу в разі його порушення, якщо це не суперечить загальним засадам цивільного законодавства шляхом зміни правовідносин та визнання права.

Згідно ст. 749 ЦК України за договором оренди наймодавець передає наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ст. 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідне також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Статтею 795 ЦК України встановлено, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Згідно до п. 8 Постанови Пленуму ВСУ від 06.11.09р. № 9, не є укладеними правочини (договори), у яких серед іншого не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача.

Згідно ст.8 ЦК України, якщо цивільні правовідносини не врегульовані ЦК України, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини. На підставі положень ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною оголошеною для продажу. У разі продажу частки з порушенням переважного прав купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен оплатити покупець.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 26.06.06р. між ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_7 як орендодавцями з одного боку та ФОП ОСОБА_1, як орендарем з іншого боку було укладено договір оренди нежитлового приміщення Кафе-бар «Кардинал» по АДРЕСА_1. ОСОБА_8 надав письмову згоду дружині ОСОБА_2 на підписання договору, також ОСОБА_4 надала згоду ОСОБА_3, що підтверджується долученими заявами.

У додатковій угоді від 15.10.2007 року було змінено орендодавця ОСОБА_7 на ОСОБА_4, у зв'язку з переходом до неї права власності на частку ОСОБА_7

Також сторонами були підписані додаткові угоди № 1 від 25.06.2007 року, № 2 від 23.06.2008 року, № 3 від 22.06.2009 року, № 4 від 20.06.2010 року, на укладання відповідних угод надавалась згода ОСОБА_8

12.05.2011р. між ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, як орендодавцями з одного боку та ФОП ОСОБА_1, як орендарем з іншого боку було укладено додаткову угоду № 5 до вищевказаного договору оренди нежитлового приміщення від 26.06.2006р. відповідно до якої було продовжено дію вказаного договору до 11.04.2014р., підвищено орендну плату та замінено орендаря на фізичну особу ОСОБА_1

Зазначені угоди є чинними, не визнані недійсними, ОСОБА_3 відмовся від зустрічного позову про визнання недійним договору оренди нежитлового приміщення, а інші особи таких вимог не заявляли та будь яких положень угод не оспорювали.

Пунктом 2.2.2. договору оренди спірного приміщення від 26.06.06р. передбачено, що спірне приміщення передається в оренду за актом приймання-передання.

Пунктом 2.3.5 вищевказаного договору передбачено, що орендар має переважне право перед іншими особами на викуп орендованого приміщення у разі його продажу.

Пунктом 3.1.3. договору було визначено, що орендодавцем, який отримує орендну плату є ОСОБА_3, а в подальшому розподілення орендної плати між самими орендодавцями здійснюється ними самостійно.

В п. 2.3.3. договору зазначено, що орендар має право без узгодження з орендодавцями передавати орендоване приміщення (його частину) в суборенду іншим особам.

П. 6.1 договору визначено, що цей договір підписується сторонами та вважається укладеним і набирає чинності з такого моменту.

Згідно п. 6.2. договору цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами на умовах п.6.1 цього договору і діє до 25.06.2007 року.

Таким чином, самими умовами договору оренди визначено, що договір вважається укладеним та набирає чинності з моменту його підписання, що узгоджується з положеннями ч. 1 ст. 795 ЦК України.

Надані стороною відповідача копії розписок про отримання орендної плати за договором оренди від 26.06.2006р. (а.с. 160-165), де за кожний рік орендна плата сплачувалась у розмірі 2400 гривень, а за 2011 рік 100 000 гривень, є доказами виконання умов договору оренди та свідчать про наявнісь у позивача переважного права на придбання предмету оренди. Стороною відповідача не оспорені зазначені розписки, будь-яких клопотань стосовно призначення почеркознавчої експертизи не заявлялося. Позивачем також надані договори на послуги з водопостачання та водовідведення, а також з послуг охорони.

Посилання відповідачів на п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року не є ґрунтовними, оскільки даним пунктом слід керуватися у тому випадку, коли б окрім договору оренди не існувало жодних інших двосторонніх документів, та суду були надані копії додаткових угод з розписками, які підписані сторонами договору оренди та свідчать про його фактичне виконання.

Окрім зазначеного, позивач мав право відповідно до умов договору укладати договори суборенди з іншими особами без погодження з відповідачами.

Відповідачем ОСОБА_3 до суду були надані договори про передачу спірного майна в оренду ОСОБА_8 та ПП „Шень Де", однак не надано будь-яких доказів на фактичне виконання цих договорів, від імені ОСОБА_4 та ОСОБА_2 виступав представник ОСОБА_10, який не надав повноважень на здійснення яких то б дій від імені орендодавців. Також у період підписання вказаних договорів з позивачем укладалися додаткові угоди, видавалися розписки про отримання орендної плати ОСОБА_3, а ОСОБА_8 у свою чергу надавав згоду на укладання договору оренди саме з позивачем.

За договором купівлі-продажу, укладеним 26 грудня 2012 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5, нотаріально посвідченим приватним нотаріусом Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6, в реєстрі №441 та зареєстрований в Державному реєстрі за №5419929 останньому було продано 65/100 часток нерухомого майна за 255 000 гривень, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1

За договором купівлі-продажу, укладеним 26 грудня 2012 року між ОСОБА_4, ОСОБА_2 та ОСОБА_5, нотаріально посвідченим приватним нотаріусом Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6, в реєстрі № 450 та зареєстрований в Державному реєстрі за №5422013 останньому було продано 35/100 часток нерухомого майна за 155 000 гривень, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1

Таким чином, розташовані за вказаною адресою орендовані приміщення були продані відповідачу ОСОБА_5 за загальну суму 410 000 гривень, без повідомлення позивача про продаж приміщення, без пропонування викупити частку або приміщення у цілому.

При продажу приміщення було порушено право позивача на першочергове придбання орендованого приміщення, що зумовлює суд захистити порушене право. Спосіб захисту порушеного цивільного права передбачений діючим законодавством шляхом заміни покупця у договорі купівлі-продажу. Даний спосіб відновлення прав позивача шляхом зміни правовідносин не ущемляє прав попередніх власників приміщення, яких влаштовує ціна проданого приміщення. Відповідачем ОСОБА_5 не надано доказів, що на момент придбання приміщення він не знав про те, що його орендують, і відповідно позивач має переважне право на його придбання, тому права ОСОБА_5 захищені шляхом повернення йому сплаченої суми коштів. Посилання відповідача ОСОБА_5 на ті обставини, що з моменту укладення договору купівлі-продажу він суттєво поліпшив приміщення свідчать про його самостійне волевиявлення з можливим ризиком господарювання, оскільки договори були укладені 26.12. 2012 року, позов заявлено 29.12.2012 року, 14.01.2013 року відкрито провадження у справі та судом було забезпечено позов шляхом накладення арешту на приміщення.

Доводи відповідачів про те, що позивач не набув прав орендаря та переважного права на придбання приміщення спростовуються наявним договором оренди та додатковими угодами, де попередніх власників- відповідачів у справі влаштовувало до моменту продажу форма і суттєві умови договору оренди, порядок оплати за оренду приміщення, недоліки укладеного договору сторін, які при відсутності дій в порушення діючих законів та інтересів інших осіб мають право самостійно визначати способи власного господарювання.

Зважаючи на вищевикладене, ураховуючи, що суд встановив обставини справи і характер правовідносин сторін, але висновки суду не відповідають обставинам справи та нормам діючого законодавства, тому відповідно до ст. 309 ЦПК України вказані обставини є підставами для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення про задоволення позову.

Керуючись ст.ст. 307, 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Ленінського районного суду міста Луганська від 15 травня 2013 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, приватного нотаріуса Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6 про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу часток об'єкту нерухомості задовольнити.

Перевести права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу 65/100 часток нерухомого майна, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 укладеним 26 грудня 2012 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5, нотаріально посвідченим приватним нотаріусом Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6, в реєстрі №441 та зареєстрований в Державному реєстрі за №5419929 на ОСОБА_1.

Перевести права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу 35/100 часток нерухомого майна, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 укладеним 26 грудня 2012 року між ОСОБА_4, ОСОБА_2 та ОСОБА_5, нотаріально посвідченим приватним нотаріусом Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6, в реєстрі № 450 та зареєстрований в Державному реєстрі за №5422013 на ОСОБА_1.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_5 грошові кошти за нерухомість згідно угод 410 000 (чотириста десять тисяч) гривень шляхом перерахування з депозитного рахунку НОМЕР_2 Ленінського міського суду міста Луганська, код 26297948 ГУ ДКСУ у Луганській області, банк платника АБ „Укргазбанк" де вони зберігаються, на його користь.

Зобов'язати приватного нотаріуса Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6 внести зміни до Державного реєстру правочинів щодо особи покупця по договору купівлі-продажу частки нерухомого майна від 26 грудня 2012 року в реєстрі № 441, зареєстрованого 26 грудня 2012 року в Державному реєстрі право чинів за № 5419929 та замість покупця ОСОБА_5 зареєструвати покупцем ОСОБА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків № НОМЕР_1.

Зобов'язати приватного нотаріуса Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_6 внести зміни до Державного реєстру правочинів щодо особи покупця по договору купівлі-продажу частки нерухомого майна від 26 грудня 2012 року в реєстрі № 450, зареєстрованого 26 грудня 2012 року в Державному реєстрі право чинів за № 5422013 та замість покупця ОСОБА_5 зареєструвати покупцем ОСОБА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків № НОМЕР_1.

Рішення апеляційного суду набирає чинності негайно та може бути оскаржене протягом двадцяти днів у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий :

Судді :