Рішення № 3211313, 30.12.2008, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 4/30

30.12.08

За позовом: КП „Міжнародний аеропорт „Київ” (Жуляни);

До: ТОВ „Метагра”;

Третя особа: Київська міська державна адміністрація;

Про: розірвання договору оренди

Суддя Мандриченко О.В.

Представники

Від позивача: Аскеров С.С., представник, довіреність №1.8-1173 від 24.11.2008 р.;

Заболотня Ю.С., представник, довіреність б/н від 05.11.2008 р.;

Від відповідача: Підлісний В.О., представник, довіреність №10 від 10.01.2008 р.;

Від третьої особи: не з”явились.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.04.2008 р. у справі №4/30 позовні вимоги КП Міжнародний аеропорт „Київ” задоволені повністю: договір оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва від 03.08.2006р. №141-2006, укладений між сторонами, розірваний.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.06.2008 р. рішення Господарського суду міста Києва від 02.04.2008 р. у справі №4/30 залишене без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 03.09.2008 р. постанова Київського апеляційного господарського суду від 17.06.2008 р. та рішення Господарського суду міста Києва від 02.04.2008 р. у справі №4/30 скасовані, справа передана на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Ухвалою Верховного Суду України від 23.10.2008 р. відмовлено у порушенні провадження з перегляду в касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України від 03.09.2008 р. №4/30.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.11.2008 р. справі призначений номер №4/30 –18/296; справа призначена слуханням на 11.12.2008 р.

У справі, на підставі статті 77 ГПК України, була оголошена перерва з 11.12.2008 р. до 25.12.2008 р., з 25.12.2008 р. до 30.12.2008 р.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач у поданій до господарського суду позовній заяві просить розірвати договір №141-2006 від 03.08.2006 р. оренди будівлі їдальні (літера А) за адресою: м. Київ, Повітрофлотський проспект, 73, укладений між сторонами; зобов”язати відповідача звільнити приміщення, а саме, будівлю їдальні (літера А) за адресою: м. Київ, Повітрофлотський проспект, 73, загальною площею 3094 кв.м. та передати їх по акту прийому-передачі позивачеві з мотивів, вказаних у позовній заяві.

У судових засіданнях представник позивача позовні вимоги підтримав, просив позов задовольнити у повному обсязі.

Відповідач у наданому відзиві на позовну заяву та представник останнього у судових засіданнях позовні вимоги позивача заперечував, у задоволенні позову просив відмовити, посилаючись на те, що відповідач, сплачуючи орендну плату, не використовує орендоване приміщення з моменту укладення договору оренди №141-2006 від 03.08.2006р., оскільки позивач не здійснює самостійно капітальний ремонт об’єкту оренди, а також не надає необхідні дозволи провести капітальний ремонт.

Третя особа повноважних представників сторін у судове засідання не направила, письмові пояснення по суті поданого позивачем позову не надала, а тому, керуючись статтею 75 ГПК України, господарський суд вважає за необхідне розглянути справу і вирішити спір за наявними в матеріалах справи документами.

Розглянувши документи і матеріали, додані до позовної заяви, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з’ясувавши всі обставини справи, оцінивши докази, які мають значення для вирішення спору, господарський суд

В С Т А Н О В И В:

Київською міською державною адміністрацією у квітні 2005 року був проведений конкурс на оренду будівлі колишньої їдальні на проспекті Повітрофлотському, 73, що у м. Києві. Однією із основних умов конкурсу було проведення орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок власних коштів, а вкладені в поліпшення будинку кошти, є його невід'ємною частиною, відшкодуванню не підлягають. За умовами конкурсу переможцю надається пільгова орендна плата у розмірі 15% від встановленої орендної плати на час проведення капітального ремонту будівлі, але не більш одного року.

Відповідно до протоколу № 1 від 26.04.2005р. засідання міської конкурсної комісії з розгляду питань щодо використання нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва переможцем конкурсу було визнано ТОВ „Мета гра”, яке запропонувало на той час більший розмір орендної плати 18,00 грн. за кв.м. за місяць.

05.12.2005 р. Київської міською радою прийняте рішення №464/3040 „Про передачу в користування на умовах оренди нежилих приміщень, продовження термінів дії договорів оренди нежилих приміщень, надання дозволів на встановлення пільгових ставок оплати та про зміни орендних ставок”.

На виконання умов конкурсу 05.12.2005р. між сторонами був укладений попередній договір, №234-2005 оренди нерухомого майна (нежилих приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва, предметом якого є передача позивачем, на підставі рішення Київської міської ради від 30.06.2005 р. №464/3040 відповідачеві нежилого будинку за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 73, корпус 34 для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

Згідно п. 2.4 попереднього договору об’єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади м. Києва і знаходиться на балансі Комунального підприємства Міжнародний аеропорт „Київ” (Жуляни).

Пунктом 3.7 попереднього договору сторони погодили, що на період проведення капітального ремонту чи переобладнання об’єкту оренди за клопотанням орендаря відповідним рішенням Київради орендарю може бути надана пільгова орендна плата, яка не повинна бути менше витрат орендодавця на утримання об’єкту оренди.

Пунктом 9.1 попереднього договору визначено, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє 11 місяців до укладення сторонами основного договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва.

03.08.2006р. між сторонами був укладений і нотаріально посвідчений договір №141-2006 (далі –договір) оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва, за умовами якого, на підставі рішення Київради від 30.06.2005 № 464/3040, відповідачеві передано в оренду нежилий будинок за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 73, корп. 34, для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

У договорі сторони погодили, що місячний розмір орендної плати становить 55704,60 грн.

Згідно з додатком 3 до договору на період проведення капітального ремонту будівлі, але не більше 1 року, орендна плата становить 10 026,83 грн., орендна плата після закінчення капітального ремонту будівлі з урахуванням податку на додану вартість –66845,52 грн.

Вищезазначені обставини свідчать про те, що зменшення орендної плати було пов'язане з періодом проведення капітального ремонту, тобто обмеження використання об'єкта оренди пов'язувалися лише з ремонтними роботами, які відповідач зобов'язався провести.

Відповідно до ст. 776 ЦК України, поточний ремонт проводиться наймачем за його рахунок, а капітальний –наймодавцем за рахунок останнього, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно п. 5.4 договору №141-2006 орендар, при необхідності, може виступити замовником виготовлення проектно –кошторисної документації і проводити ремонт за письмовим дозволом орендодавця. При проведенні капітального ремонту орендар може отримати пільгову орендну ставку у встановленому договором порядку.

Матеріали свідчать про те, що капітальний ремонт орендар не проводив.

Твердження орендаря про неможливість проведення капітального ремонту по вині орендодавця, у зв’язку з тим, що останній не надав дозвіл на капітальний (чи будь-який) ремонт, не ґрунтується на матеріалах справи. Зокрема, в листі від 03.12.2007р. та відзиві від 23.01.2008р. на позовну заяву відповідач зазначає, що обов’язок проведення капітального ремонту будівлі лежить саме на позивачеві, а не на відповідачеві.

Зі змісту пункту 7.3 договору вбачається, що дозвіл на виконання ремонтних робіт оформляється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством), кошторису витрат та терміну виконання робіт. Отже, на час звернення за дозволом орендар обов’язково має надати проект і кошторис, оскільки це передбачено договором.

В матеріалах справи відсутні проект і кошторис на капітальний ремонт чи реконструкцію і відповідач підтвердив, що така документація не складалась.

Оцінюючи наявні в матеріалах справи документи та досліджені в засіданні суду докази, господарський суд вважає позовні вимоги позивача обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Пунктом 1.1 договору встановлено, що майно передається в оренду для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

Відповідно з п. 8.3 договору об’єкт оренди повинен використовуватися відповідачем тільки за цільовим призначенням, обумовленим п. 1.1. договору.

Матеріалами справи підтверджується та відповідачем не спростовано, що останнім не проводився капітальний ремонт орендованої будівлі.

Твердження відповідача, що капітальний ремонт не проводився з вини Комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни), матеріалами справи не підтверджується, зокрема, в листі від 03.12.2007р. та відзиві від 23.01.2008р. на позовну заяву відповідач зазначає, що обов’язок проведення капітального ремонту будівлі лежить саме на позивачеві.

Оскільки капітальний ремонт орендованої будівлі не проводився, суд вважає, що у відповідача були відсутні правові підстави сплачувати пільгову ставку орендної плати, користуватися в подальшому об’єктом оренди всупереч договору та цільовому призначенню.

Заперечення відповідача щодо безпідставності розірвання договору з причин не проведення орендарем капітального ремонту об’єкту оренди спростовуються наступним.

Відповідачу, як переможцю конкурсу на оренду будівлі колишньої їдальні у м. Києві по проспекту Повітрофлотському, 73, було відомо умови конкурсу щодо проведення орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок власних коштів, у зв”язку з чим відповідачеві була встановлена пільгова ставка орендної плати у розмірі 15% від встановленої орендної плати.

Однак, відповідачем не було проведено капітальний ремонт об’єкту оренди.

Як визначено абзацом 1 частини 1 статті 193 Господарського кодексу України, суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 193 Господарського кодексу України до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Як визначено частиною 2 статті 193 Господарського кодексу України, кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов’язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов’язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим кодексом, іншими законами або договором.

Згідно зі статтями 525, 526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 1 ст. 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначення речі.

Відповідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 ГК України.

Положеннями частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до п. 9.6. договору на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Позивачем на адресу відповідача 23.11.2007 р. була надіслана пропозиція від 23.11.2007р. №1.8.-1166 про розірвання договору оренди № 141-2006 від 03.08.2006 р.

З огляду на наведене вимоги позивача щодо дострокового розірвання договору оренди № 141-2006 від 03.08.2006р. нерухомого майна, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Повітрофлотський проспект,73, та зобов’язання відповідача звільнити приміщення будівлі їдальні (літера А) за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 73, загальною площею 3094 кв.м. обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Згідно з п. 7.5. договору у разі закінчення строку дії договору або при його розірванні відповідач зобов’язаний за актом приймання-передачі повернути об’єкт оренди позивачеві у стані, в якому перебував об’єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених відповідачем поліпшень, які неможливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 ГПК, покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір №141-2006 від 03.08.2006 р. оренди нерухомого майна (нежилих приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва, укладений між Комунальним підприємством „Міжнародний аеропорт „Київ” (Жуляни) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Метагра”.

3. Зобов”язати Товариство з обмеженою відповідальністю „Метагра” (інд. 01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, 32-А; адреса для листування: інд. 01030, м. Київ, вул. Б.Хмельницького, 52-Б, 5-й поверх; код ЄДРПОУ 3291955) звільнити приміщення їдальні (літера А) за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 73, загальною площею 3094 кв.м. та передати їх по акту прийому-передачі Комунальному підприємству „Міжнародний аеропорт „Київ” (Жуляни) (інд. 03036, м. Київ, Аеропорт „Київ” (Жуляни), код ЄДРПОУ 01131514). Видати наказ.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Метагра” (інд. 01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, 32-А; адреса для листування: інд. 01030, м. Київ, вул. Б.Хмельницького, 52-Б, 5-й поверх; код ЄДРПОУ 3291955) на користь Комунального підприємства „Міжнародний аеропорт „Київ” (Жуляни) (інд. 03036, м. Київ, Аеропорт „Київ” (Жуляни), код ЄДРПОУ 01131514) 85 (вісімдесят п’ять) грн. витрат по сплаті держмита та 118 (сто вісімнадцять) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.

5. Накази видати після набрання рішенням законної сили.

6. Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

Суддя

О.В. Мандриченко