Постанова № 308395, 04.12.2006, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.12.2006 № 7/500

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Капацин Н.В.

суддів: Андрієнка В.В.

Моторного О.А.

при секретарі: Кулачок О.А.

За участю представників:

від позивача - Басалик І.В. (довір. № 355 від 24.11.06)

відповідача – Семененко О.П. (довір. № 442 від 18.08.06)

Карін О.В. (довір. № 578 від 08.11.06)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бріз-Інвест"

на рішення Господарського суду м.Києва від 02.10.2006

у справі № 7/500 (Якименко М.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Прем"єр-Стиль"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бріз-Інвест"

про стягнення 244555,20 грн.

за зустрічним

позовом Товариства з обмеженою відповідальністю

“Бріз - Інвест”

до Товариства з обмеженою відповідальністю

“Прем‘єр- Стиль”

про стягнення 40856,57грн.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.10.06 у справі № 7/500 задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю „Прем”єр-Стиль”, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю „Бріз-Інвест” на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Прем”єр-Стиль” 244 555,60 грн. витрат, понесених на покращення орендованого майна, 2 445,55 державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Задоволено зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю „Бріз-Інвест”, стягнуто з ТОВ „Прем”єр-Стиль” на користь ТОВ „Бріз-інвест” 31 116,88 грн. основного боргу, 6 222,13 грн. пені та штрафу, 997,27 грн. річних, 2 320,29 грн. інфляційних, 408,57 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що відповідно до пункту 5.1 договорів оренди № 33/03 та № 40/03, укладених між ТОВ „Прем”єр-Стиль” і ТОВ „Бріз-Інвест”, орендар (ТОВ „Прем”єр-Стиль”) за свій рахунок виконує в орендованих приміщеннях оздоблювальні роботи, в тому числі встановлює необхідні стіни, вітрини, стелі, освітлення. Даними договорами не встановлено способу і форми надання орендарем орендодавцю інформації щодо дизайнерських робіт, їх вартості і виконавця.

В актах прийому-передачі приміщення для виконання орендарем оздоблювальних робіт (т. 1, а.с. 43, 71) та актах приймання виконаних робіт з поліпшення майна (т. 1, а.с. 121, 122) відповідач не зазначив будь-яких зауважень, в тому числі на відсутність проекту робіт та погодження з ним, що свідчить про те, що відповідач не заперечував проти витрат позивача на ці роботи і давав згоду на їх проведення. Відповідно до акта від 11.09.06, позивач проводив оздоблювальні роботи в приміщеннях орендованих магазинів „Ювелірний Олімп” та „Пале-рояль”. Згідно статті 778 Цивільного кодексу України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Суд першої інстанції вказує на те, що орендодавець прийняв виконані орендарем роботи і орендар користувався приміщеннями після такого прийняття поліпшень орендодавцем свідчить про те, що орендодавець - ТОВ „Бріз-Інвест” дало згоду орендарю на здійснення поліпшень орендованого майна, переданого в оренду за договором № 33/03 і № 40/03. Судом задоволено позовні вимоги ТОВ „Прем”єр-Стиль” щодо стягнення з ТОВ „Бріз-Інвест” витрат на поліпшення об’єктів згідно договорів № 33/03 і № 40/03 на загальну суму 244 555,20 грн.

Судом першої інстанції задоволено позовні вимоги ТОВ „Бріз-Інвест” про стягнення з ТОВ „Прем”єр-Стиль” оплати за орендоване майно. Відповідач проти стягнення орендної плати не заперечує.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ „Бріз-Інвест” (далі відповідач) звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 02.10.06 у справі № 7/500 в частині задоволення позовних вимог ТОВ „Прем”єр-Стиль” про відшкодування вартості невідокремлених поліпшень у вигляді оздоблювальних робіт в орендованих позивачем приміщеннях згідно договорів оренди № 33/03 і № 40/03 від 17.12.03, 18.12.03. Прийняти нове рішення, яким відмовити ТОВ „Прем”єр-Стиль” в задоволенні позовних вимог.

В апеляційній скарзі відповідач вказує на те, що статтею 5 договорів оренди передбачались умови виконання оздоблювальних робіт та монтаж торгового обладнання, зокрема, до початку оздоблювальних робіт орендар зобов’язаний погодить з орендодавцем: дизайн-проект приміщення, враховуючи його планування, вигляд внутрішнього простору приміщення, зовнішній вигляд вітринної частини приміщення. Таке погодження здійснюється в письмовій формі, шляхом представлення в установлений договором термін орендарем орендодавцю дизайн-проекту з його наступним затвердженням орендодавцем, якість використаних матеріалів при проведенні оздоблювальних робіт, перелік їх найменувань з вказівкою їх характеристик та найменування виробника. Орендарем не була надана кошторисна документація для її розгляду та погодження орендодавцем. В порушення умов пункту 5 договорів оренди, частини 1 статті 778 Цивільного кодексу України орендар (ТОВ „Прем”єр-Стиль”) без погодження з орендодавцем виконав оздоблення орендованих приміщень. В акті прийому-передачі № 2 зазначено, що поліпшення виконані відповідно до дизайн-проекту, але мається на увазі загальний дизайн-проект торгового комплексу, а не орендованих позивачем приміщень.

В відзиві на апеляційну скаргу ТОВ „Прем”єр-Стиль” зазначає, що у відповідності до пункту 5.1 договорів оренди останній зобов’язаний за свій рахунок виконати оздоблювальні роботи в орендованому приміщенні, в тому числі встановити необхідні стіни, вітринну частину, стелі, вікна, освітлення. Пункт 5.3 договорів надає орендарю право покласти обов’язки з виконання оздоблювальних робіт на третіх осіб, в тому числі на спеціалізовані будівельні підприємства, згідно відповідного договору. На виконання зобов’язань по договору підряду № 28 від 01.09.04 підрядчиком станом на 11.10.04 проведено ремонтно-оздоблювальні роботи магазину „Ювелірний Олімп” на суму 113 937,60 грн. та станом на 05.05.05 виконано ремонтно-оздоблювальні роботи магазину „Пале Рояль” на суму 130 617,60 грн. Пунктом 35.2 договорів оренди передбачено, що витрати орендаря, які пов’язані з виконанням умов статей 5 і 25 договору, а також здійсненням інших відокремлених та невідокремлених поліпшень в приміщенні з дозволу орендодавця, можуть бути відшкодовані йому орендодавцем у випадках і на умовах, передбачених статтею 43 даного договору, або у випадку дострокового припинення договору з вини орендодавця.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін колегія суддів встановила наступне:

Відповідно до договорів оренди № 33/03 та № 40/03, укладених 17.12.03 та 18.12.03 між ТОВ „Прем”єр-Стиль” і ТОВ „Бріз-Інвест”, орендодавець (відповідач) передає, а орендар (позивач) приймає в користування нежитлові приміщення у торговому центрі „Альта” в місті Києві по проспекту Московського, 13-А-15 для розміщення двох ювелірних магазинів „Ювелірний Олімп” на першому поверсі, площею 137 кв.м., та „Пале-Рояль” на другому поверсі площею 106 кв.м.

Відповідно до статті 3 даних договорів сторони повинні належним чином підписати акт приймання-передачі № 1 протягом 5 банківських днів з моменту загально-будівельної готовності приміщення для початку виконання оздоблювальних робіт. Підписати акт приймання-передачі № 2 протягом 5 банківських днів до офіційного відкриття комплексу. Приміщення вважається переданим в оренду після підписання акта прийому-передачі № 2.

Приміщення у відповідності зі статтею 4 договорів передається орендарю після завершення загально-будівельних робіт в комплексі для виконання орендарем оздоблювальних робіт та монтажу обладнання. Після введення торгового комплексу в експлуатацію, приміщення передається орендарю згідно акта прийому-передачі № 2, в якому зазначається опис його технічного стану, остаточний розмір приміщення. Одночасно з підписанням акта № 2 сторони затверджують технічну специфікацію приміщення, форма якої додається до договорів (а.с. 69).

01.11.04 сторонами підписано акти прийому-передачі № 1 до договорів № 33/03 і № 40/03, згідно з якими ТОВ „Бріз-Інвест” передало орендарю обидва приміщення для виконання оздоблювальних робіт і монтажу обладнання.

Акт прийому-передачі № 2 до договору оренди № 33/03 підписано сторонами 11.12.04, акт № 2 до договору 40/03 підписано сторонами 18.12.04.

Позивачем та відповідачем 19.07.05 укладено додаткову угоду до договору № 33/03, відповідно до якої договір оренди розірвано на підставі пунктів 9.3 і 42.4 договору оренди, договір вважається розірваним з 31.07.05. Додатковою угодою до договору № 40/03, укладеного сторонами 18.09.06 даний договір вважається розірваним з 30.09.05. Відповідно до акта прийому-передачі № 3 від 31.07.05 до договору № 33/03 позивач передав, а відповідач прийняв після закінчення строку користування орендарем приміщення загальною площею 129 кв.м. на першому поверсі. Актом прийому передачі № 3 від 30.09.05 позивач передав приміщення загальною площею 106 кв.м. на другому поверсі.

Товариство з обмеженою відповідальністю „Прем”єр-Стиль” звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю „ Бріз-Інвест” 244 555,60 грн. витрат, понесених на покращення орендованого майна, посилаючись на пункт 3 статті 778 Цивільного кодексу відповідно до якої, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Відповідно до пункту 5.1 договорів оренди орендатор за свій рахунок виконує оздоблювальні роботи в приміщенні, з метою його подальшого використання. Пунктом 5.2 встановлений перелік оздоблювальних робіт. Обов’язок орендаря узгодити з орендодавцем дизайн-проект приміщення, враховуючи його планування, вигляд внутрішнього простору приміщення, зовнішній вигляд вітринної частини приміщення сторонами встановлений в пунктах 5.4.1.1 і 5.4.1.2. Таке погодження здійснюється в письмовій формі, шляхом представлення в установлений договором термін орендарем орендодавцю дизайн-проекту з його наступним затвердженням орендодавцем, якість використаних матеріалів при проведенні оздоблювальних робіт, перелік їх найменувань з вказівкою їх характеристик та найменування виробника. В пункті 6 додатку № 6 до договорів вказано, що орендодавець протягом 10 календарних днів з моменту отримання узгоджує документацію, отриману від орендаря. Орендарем не була надана кошторисна документація для її розгляду та погодження орендодавцем. Пункт 3 даного додатку зобов’язує орендаря до 20.08.04 надати орендодавцю дизайн-проет приміщення. В матеріалах справи відсутній дизайн-проект і докази його затвердження.

В пункті 25.1 договорів оренди сторонами встановлено, що орендар за свій рахунок здійснює поточний ремонт приміщення, забезпечує необхідне обслуговування приміщення, виконання оздоблювальних робіт.

Відповідно до статті 778 Цивільного кодексу України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Пунктом 35.2 договорів оренди сторони передбачили, що витрати орендаря пов’язані з виконанням вимог статей 5 і 25 даного договору, а також виконання ним поліпшень, які можна відокремити і які неможливо відокремити в приміщенні за згодою орендодавця, можуть бути відшкодовані йому орендодавцем у випадках та на умовах передбачених статтею 43 даного договору, або у випадку дострокового припинення договору з вини орендодавця. Пункт 43.4 встановлює, що після закінчення строку оренди, або у зв’язку з розірванням чи припиненням договору до закінчення строку оренди, всі поліпшення, які можна відокремити без шкоди для приміщення виконані за рахунок орендаря вилучаються орендарем, оскільки є його власністю.

Сторонами передбачено в договорах норму, відповідно до якої договір може бути розірвано за згодою сторін та на підставі даного пункту ТОВ „Бріз-Інвест” і ТОВ „Прем”єр-Стиль” укладені додаткові угоди щодо розірвання договорів оренди.

Аналізуючи договори оренди № 33/03 і 40/03 судова колегія прийшла до висновку, що після узгодження сторонами технічної документації ТОВ „Прем”єр-Стиль” за звій рахунок виконує оздоблювальні роботи в приміщенні. В матеріалах справи відсутні докази узгодження. Таке погодження здійснюється в письмовій формі, шляхом представлення в установлений договором термін орендарем орендодавцю дизайн-проекту з його наступним затвердженням орендодавцем. В статті 35 договорів сторони передбачили, що витрати орендаря можуть бути відшкодовані йому орендодавцем у випадках та на умовах передбачених статтею 43 даного договору, або у випадку дострокового припинення договору з вини орендодавця. В матеріалах справи міститься лист № 704 від 01.11.05 ТОВ „Бріз-Інвест”, в якому товариство звертається до позивача з вимогою щодо вилучення останнім, у відповідності зі статтею 43 договору, свого майна із орендованих приміщень. Договори оренди розірвано за згодою сторін.

Відповідно до пункту 5 статті 778 Цивільного кодексу України, якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості, а тому суд першої інстанції необґрунтовано прийшов до висновку про задоволення позовних вимог ТОВ „Прем”єр-Стиль”.

Товариство з обмеженою відповідальністю „Бріз-Інвест” звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з Товариство з обмеженою відповідальністю „Прем”єр-Стиль” 31 116,88 грн. орендної плати, 6 222,13 грн. пені та штрафу, 997,27 грн. річних, 2 320,29 грн. інфляційних за договором оренди № 40/03.

Відповідно до пункту 14.5 даного договору орендна плата сплачується орендарем щомісячно, авансом, не пізніше 20-го числа місяця, що передує оплачуваному місяцю. Заборгованість ТОВ „Прем”єр-Стиль” по орендній платі складає 31 073,90 грн. Пунктом 32.2 договору № 40/03 встановлено, що у разі, якщо прострочення орендної плати складає більше 10-ти банківських днів орендар сплачує штраф у розмірі 20% простроченої орендної плати. ТОВ „Бріз-Інвест” нараховано штраф у розмірі 6 214,78 грн. Статтею 16 договору сторони передбачили, що орендар щомісячно сплачує комунальні послуги приміщення шляхом компенсації орендодавцю їх вартості. Оплата повинна проводитись не пізніше 5-тиденного строку з моменту отримання відповідного рахунку від орендодавця. За несвоєчасно оплачені рахунки, орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України.

Пункт 2 статті 265 Цивільного кодексу України передбачає, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання, на вимогу кредитора зобов’язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

В судовому засіданні 04.12.06 представник ТОВ „Прем”єр-Стиль” підтвердив існування заборгованості товариства перед ТОВ „Бріз-Інвест” по орендних платежах.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 02.10.06 по даній справі підлягає зміні.

Керуючись ст.ст. 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Бріз-Інвест” задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 02.10.06 у справі № 7/500 змінити.

Резолютивну частину рішення викласти у наступній редакції:

В задоволенні первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю „Прем”єр-Стиль” до Товариства з обмеженою відповідальністю „Бріз-Інвест” відмовити.

Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю „Бріз-Інвест” задовольнити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Прем”єр-Стиль” (м. Луцьк, вул. Карбишева, 2 код, ЄДРПОУ 31964872) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Бріз-Інвест” (м. Київ, пр. Московський, 11-А, код ЄДРПОУ 31119757) 31 116,88 грн. основного боргу, 6 222,13 грн. пені та штрафу, 997,27 грн. річних, 2 320,29 грн. інфляційних, 408,57 грн. сплаченого державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Прем”єр-Стиль” (м. Луцьк, вул. Карбишева, 2 код, ЄДРПОУ 31964872) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Бріз-Інвест” (м. Київ, пр. Московський, 11-А, код ЄДРПОУ 31119757) 1 222,78 грн. державного мита сплаченого за подачу апеляційної скарги.

4. Видачу наказів на виконання даної постанови доручити Господарському суду міста Києва.

5. Матеріали справи № 7/500 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя Капацин Н.В.

Судді Андрієнко В.В.

Моторний О.А.

11.12.06 (відправлено)