Рішення № 30236078, 14.03.2013, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/694/13 14.03.13

За позовомІнституту світової економіки і міжнародних відносин Національної академії наук України, м. КиївдоПредставництва «Нове-АД-Холдинг «АД», м.Київза участі третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Національної Академії наук Українипророзірвання договору оренди та виселенняСуддя - Жагорнікова Т.О.

за участю уповноважених представників:

від позивача Жвавцев В.В. (дов. №2 від 31.01.2013 р.);

Вознюк О.Г. (дов. №3 від 12.02.2013 р.);

від відповідача Шеляг Н.С (дов. б/н від 21.01.2013 р.);

від третьої особи не з'явився.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з вимогами до відповідача про розірвання договору оренди від 28.05.2012 р., укладеного між сторонами та виселення відповідача із другого поверху кімнати 11 загальною площею 19,0 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Леонтовича, буд. 5. Позовні вимоги (з урахуванням письмових пояснень, які за своєю формою є уточненням до позову) обґрунтовані порушенням відповідачем істотних умов Договору, а саме п.п. 5.6, 5.7. договору оренди в частині не забезпечення та не здійснення заходів протипожежної безпеки; п. 5.8. вказаного договору, оскільки відсутній доступ до орендованих приміщень, замінені двері, поставлена охорона, у позивача відсутні запасні ключі до орендованих приміщення; охорона, поставлена відповідачем, постійно знаходиться не в орендованому приміщенні, а на коридорі чим порушуються п. 5.12. договору оренди; відповідачем порушено п. 5.15. договору щодо неповідомлення у тижневий строк нової юридичної адреси та телефону, які були змінені; орендар здійснив технічне переоснащення орендованого приміщення, замінив двері із дерев'яних на металеві без згоди позивача та інше переоснащення, чим порушив п. 6.3. договору; в приміщенні знаходиться суборендар, що є порушенням п. 6.2 Договору. Вважає, що вказані порушення є підставою для розірвання договору оренди на підставі ст. 651 ч.2 Цивільного Кодексу України, ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 11.01.2013 р. порушено провадження у даній справі, призначено її до розгляду у судовому засіданні на 31.01.2013 р. за участю представників сторін, яких зобов'язано надати суду певні документи.

До початку судового засідання 25.01.2013 р. через канцелярію господарського суду міста Києва від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

До початку судового засідання 31.01.2013 р. через канцелярію господарського суду міста Києва від відповідача надійшли додаткові документи на вимогу ухвали суду та відзив на позов, у якому він проти позову заперечує з тих підстав, що відповідач добросовісно виконує умови договору оренди нерухомого майна від 28.05.2012 р. (сплатило завдаток, орендну плату) та договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 28.05.2012 р. (сплатило відшкодування земельного податку, комунальних послуг, експлуатаційних витрат). У підтвердження наведеного відповідач надав суду відповідні платіжні доручення. Крім того, відповідач зазначає, що посилання позивача на акти обстеження орендованого приміщення, складені ним в односторонньому порядку не є передбаченою законом підставою для розірвання спірного договору.

В судовому засіданні 31.01.2012 р. представник позивача надав додаткові документи до матеріалів справи, надав усні пояснення по суті спору та просив суд задовольнити позов у повному обсязі.

Ухвалою господарського суду міста Києва у справі №910/694/13 від 31.01.2012 р., на підставі ст. 77,86 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи відкладено на 12.02.2013 р.

До початку судового засідання 12.02.2013 р. через канцелярію господарського суду міста Києва від позивача надійшли додаткові письмові пояснення.

До початку судового засідання 12.02.2013 р. через канцелярію господарського суду міста Києва від відповідача надійшли додаткові письмові пояснення.

В судовому засіданні 12.02.2013 р. представник позивача надав клопотання про залучення Національної Академії наук України, в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

Представник відповідача надав усні заперечення по суті спору та просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Ухвалою господарського суду міста Києва у справі №910/694/13 від 12.02.2012 р., на підставі ст. 27,77,86 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи відкладено на 26.02.2013 р., залучено Національну Академію наук України, в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, оскільки рішення з господарського спору може вплинути на його права або обов'язки.

До початку судового засідання 22.02.2013 р. через канцелярію господарського суду міста Києва від відповідача надійшли додаткові письмові пояснення.

До початку судового засідання 26.02.2013 р. через канцелярію господарського суду міста Києва від позивача надійшли додаткові письмові пояснення.

В судовому засіданні 26.02.2013 р. представник позивача підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача заперечував проти тверджень позивача та просив відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Третя особа в судове засідання 26.02.2013 р. своїх представників не направила, вимог ухвали суду не виконала, заяв, клопотань не подавала, хоча належним чином була повідомлена про дату та час судового засідання.

Ухвалою господарського суду міста Києва у справі №910/694/13 від 26.01.2012 р., на підставі ст. 77,86 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи відкладено на 14.03.2013 р.

До початку судового засідання 06.02.2013 р. через канцелярію господарського суду міста Києва від позивача надійшло клопотання про залучення прокуратури до участі у справі.

В судовому засіданні 14.03.2013 р. представник позивача підтримав раніше подане клопотання про залучення прокуратури до участі у справі, підтримав позовні вимоги та просив задовольнити позов у повному обсязі. Крім того, надав письмові пояснення третьої особи, відповідно до яких третя особа підтримує позовні вимоги у повному обсязі та просить суд розглядати справу без участі уповноваженого представника останньої.

Представник відповідача надав відзив на позов, заперечував проти позовних вимог та просить суд відмовити у їх задоволенні.

Заслухавши пояснення представників сторін, суд відмовляє у задоволенні клопотання позивача про залучення прокуратури до участі у справі, у зв'язку з тим, що у суду відсутні повноваження залучати прокуратуру до справи. Крім того, суд роз'яснює позивачу можливість самостійно звернутися до органів прокуратури із відповідною заявою.

Дослідивши всі наявні матеріали справи, суд визнав їх достатніми для винесення рішення у справі по суті.

В судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У судовому засіданні складався протокол згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

28.05.2012 р. на підставі дозволу НАН України від 16.12.2011 р. № 814 між Інститутом світової економіки і міжнародних відносин НАН України та Представництвом "Нове-АД-Холдинг" АД" було укладено договір оренди (надалі - договір), за умовами якого позивач зобов'язався передати, а відповідач - прийняти в строкове платне користування державне майно - частину нежитлових приміщень позивача загальною площею 19 кв.м., що розміщене за адресою: 01030, м. Київ, вул. Леонтовича, 5, на другому поверсі будівлі позивача - кімната № 11 (19,0 кв.м.), що перебуває на балансі позивача.

Пунктами 1.2., 1.3. договору передбачено, що майно передається в оренду з метою використання для розміщення офісу. Стан майна на момент укладення договору потребує поточного ремонту, що визначається в акті приймання-передачі, узгодженим сторонами.

Відповідно до пункту 2.1. договору орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, указаний у Договорі, але не раніше дати підписання Сторонами Договору та акту приймання-передачі Майна.

З акту приймання-передачі орендованого майна від 28.05.2012 р. вбачається, що позивач передав, а відповідач прийняв вказане вище майно в оренду. Пунктом 2 вказаного акту визначено, що майно передається в оренду з метою використання в якості офісу позивача та потребує поточного ремонту.

Листом від 24.10.2012 р. № 249, що направлений на адресу відповідача 24.10.2012 р., у зв'язку з істотним порушенням відповідачем умов договору, а саме: заблокуванням входу до другого поверху директору та співробітникам позивача, здійсненням ремонту, переплануванням орендованого майна та заміною дверей орендованих кімнат на броньовані двері без згоди позивача, позивач запропонував відповідачу у 20-денний термін усунути зазначені порушення.

05.10.2012 р. на підставі наказу № 54-заг "Про створення комісії по перевірці виконання орендарями: Міжнародною громадською організацією "Міжрегіональна організація підтримки малого та середнього бізнесу України та Росії", Товариством з обмеженою відповідальністю "Чапкін і К", представництвом "Нове - АД - Холдинг" договірних зобов'язань" було затверджено комісію по перевірці виконання зазначеними орендарями договірних зобов'язань, до складу якої включено: заступника директора з загальних питань, головного бухгалтера, лаборанта 1 категорії, представника профкому, економіста, провідного наукового співробітника.

05.10.2012 р. комісією на підставі вказаного наказу була проведена перевірка виконання, зокрема відповідачем договірних зобов'язань, за результатами якої було складено відповідний акт. У вказаному акті зазначено про наявність грубих порушень типового договору оренди та ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме: відсутності доступу до приміщень другого поверху позивача; відсутності можливості контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання майна, переданого в оренду, та стан інженерних мереж; знаходження служби охорони орендаря "Титан" на території, за яку не надходить плата за оренду; не здавання ключів від другого поверху охоронникам позивача, відсутності контактних телефонів та списку співробітників орендаря; порушення режиму роботи.

23.10.2012 р. комісією у складі директора позивача, заступника директора, співробітника по обслуговуванню приміщень проведено обстеження орендованого відповідачем приміщення загальною площею 19,0 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Леонтовича, буд. 5 на другому поверсі, кімната № 11, у результаті якого складено акт обстеження. Згідно з вказаним актом орендоване приміщення знаходиться в задовільному стані, здійснено ремонт приміщення, зокрема розетки та вимикачі, відремонтовано двері та дверні замки, здійснено внутрішні штукатурні роботи та пофарбовано стіни, змінено покрівлю підлоги, здійснено монтаж підвісної стелі.

Відповідно до акту обстеження спірного приміщення від 02.11.2012 р., складеного працівниками позивача, доступу до приміщення немає, так як відсутні ключі від вхідних дверей орендованого приміщення, які як зазначив працівник підрозділу охоронної служби "Титан" знаходяться у орендаря.

17.01.2013 р. комісією у складі заступника директора з загальних питань Інституту світової економіки і міжнародних відносин НАН України Гресь Володимира Миколайовича, помічника директора Кудрука Сергія Миколайовича, головного бухгалтера Серебряни Клавдії Абрамівни, головного юрисконсульт Інституту Жвавець Вадима Васильовича, та адвоката Вознюка Олександра Григоровича було складено Акт про результати огляду службових приміщень 2-го поверху будівлі Інституту світової економіки і міжнародних відносин НАН України на предмет дотримання в них правил пожежної безпеки та пропускного режиму в якому було встановлено наступне:

1. Вхід до службових приміщень 2-го поверху будівлі Інституту було закрито на замок металевими дверима, з внутрішньої сторони якого перебував охоронець СПМО «Титан», спеціальне звання - прапорщик міліції, прізвище та ініціали відмовився назвати.

На прохання названої комісії охоронець дозволив ввійти в коридор 2-го поверху будівлі та оглянути службові приміщення.

2. Комісією виявлено присутність в службовому приміщенні (кімната № 10) 2-го поверху будівлі Інституту невідомої громадянки. Вона представилася приватним нотаріусом - Чапельська Ірина Петрівна, яка користувалася ще трьома суміжними службовими кабінетами № 9, № 10 та № 11.

3. Інститутом світової економіки і міжнародних відносин НАН України договір оренди приміщень з приватним нотаріусом не складався і Чепельска І.П. не надала пояснень і правових підстав перебування у службових приміщеннях Інституту та обставин порушення нею пропускного режиму.

4. Охоронець СПМО «Титан» не надав пояснень та правових підстав здійснення охорони приватного нотаріуса Чепельської І.П.

5. Комісія виявила суттєві порушення правил пожежної безпеки, а саме:

-у коридорі 2-го поверху будівлі, а також у службових приміщеннях не було вогнегасника або іншого засобу гасіння вогню;

- службові приміщення не обладнано датчиками пожежної сигналізації, внаслідок чого відсутня можливість контролювати ситуацію з центрального блоку контролю;

- підлога коридору покрита ковроліном, який під час загорання виділяє гази, небезпечні для здоров'я людини;

-в охоронній службі Інституту відсутні ключі від службових кабінетів ІІ-го поверху, що перешкоджає вжити своєчасних заходів щодо попередження можливих випадків пожежі.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Проаналізувавши зміст договору від 28.05.2012 р., суд дійшов висновку, що за цивільно-правовими ознаками він є договором найму (оренди) державного майна, а тому до спірних відносин застосовуються положення законодавства про найм (оренду), у тому числі Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктами 10.3., 10.6. договору передбачено, що зміни до умов цього договору або його розірвання допускається за взаємної згоди сторін. Чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; достроково за взаємною згодою сторін; за рішенням суду за ініціативою однієї із сторін у випадках, передбачених чинним законодавством, а також у випадку порушення однією із сторін зобов'язань за цим договором, у тому числі: несплати орендних платежів протягом трьох місяців, створення перешкод для доступу в орендоване приміщення представників орендодавця у випадку аварій, навмисного або необережного погіршення стану орендованого майна або іншого майна орендодавця з вини орендаря; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря або орендодавця; загибелі об'єкта оренди.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Частиною 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як на підставу для розірвання договору позивач посилається на порушення відповідачем п.п. 5.6, 5.7., 5.8., 6.2, 6.3, 5.12, 5.15 договору оренди від 28.05.2012 р.

Пунктами 5.6., 5.7. договору передбачено, що відповідач зобов'язаний забезпечувати збереження орендованого майна та іншого майна позивача, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки. Не вносити та не зберігати в приміщеннях еколого-небезпечні, отруйні, легкозаймисті, вибухонебезпечні та горючі рідини, зброю. Відповідач зобов'язаний виконувати вимоги чинного законодавства, у тому числі відомчих нормативних документів та внутрішніх розпорядчих документів балансоутримувача з питань охорони праці, охорони здоров'я, пожежної безпеки та безпечної експлуатації будинків та споруд, а також правил пропускного режиму балансоутримувача. З метою забезпечення контролю та збереженням майна на вимогу балансоутримувача надавати до нього копії документів про адміністративні, технічні та організаційні заходи, що проведені з питань техніки безпеки, пожежної охорони т забезпечення належного санітарного режиму. Відповідальність за невиконання вищевказаних вимог законодавства, а також відшкодування шкоди, заподіяної у зв'язку з їх невиконанням покладається на відповідача. Забезпечити належний технічний стан систем тепло- та водопостачання в орендованих приміщеннях.

Пунктом 5.8. договору сторони погодили, що з метою забезпечення контролю за станом державного майна безперешкодно допускати в приміщення представників позивача для перевірки орендованого майна, представників відповідних державних служб для проведення планових перевірок, а також надавати всі необхідні документи, пов'язаних з визначенням ставки орендної плати і надавати всі необхідні документи, пов'язані з визначенням ставки орендної плати і відповідності напряму використання за цільовим призначенням, визначеному цим договором.

Відповідно до п. 5.12. договору орендар зобов'язується забезпечувати знаходження своїх співробітників та відвідувачів тільки в хованих приміщеннях, нести відповідальність за охорону їх здоров'я та належну поведінку на території Орендодавця. У тижневий термін попереджати Орендодавця про зміну виду своєї діяльності, лику, юридичної адреси, телефону, а також повноважень осіб, які мають право підпису юридичних документів. У разі несвоєчасного повідомлення Орендодавця про вищезазначені зміни відповідальність за негативні наслідки покладається на Орендаря (п. 5.15 договору).

За дозволом Бюро Президії НАН України та згодою Орендодавця здавати майно суборенду. Плата за суборенду цього Майна, яку отримує Орендар, не повинна перевищувати орендної плати Орендаря за майно, що передається в суборенду. Різниця між нарахованою платою за суборенду і тією її частиною, яку отримує орендар, спрямовується до державного бюджету (п. 6.2. Договору).

Згідно з п. 6.3. договору відповідач має право за погодженням з позивачем за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переозброєння, поліпшення орендованого майна, проводити його зміну та розширення, що зумовлює підвищення його вартості, без подальшої компенсації зі сторони позивача.

При цьому на підтвердження наявності порушень вказаних умов спірного договору позивачем надано акт перевірки від 05.10.2012 р. та акти обстеження спірного орендованого приміщення від 23.10.2012 р., від 02.11.2012 р. та 17.01.2013 р.

Разом з тим, слід зазначити, що невиконання відповідачем обов'язку щодо забезпечення та здійснення заходів протипожежної безпеки, а також здійснення ним технічного переоснащення орендованого приміщення, заміни дверей із дерев'яних на металеві, знаходження в приміщення суборендаря не може підтверджуватися документами, складеними позивачем в односторонньому порядку без залучення до їх складання уповноважених осіб (органів пожежної безпеки, архітектурного нагляду тощо).

Відповідач в судовому засіданні та письмових поясненнях заперечував проти будь-яких порушень договору оренди. Також зазначав, що не здійснював технічного переоснащення або поліпшення стану орендованого приміщення.

Відповідно до ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна із сторін повинна довести належними та допустимими доказами ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

Оскільки вказані вище акти від 05.10.2012 р., від 23.10.2012 р., 02.11.2012 р. та від 17.01.2013 р. складені працівниками позивача в односторонньому порядку, то вони не є належними та допустимими доказами в розумінні ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України.

Щодо доводів позивача на відсутність у нього доступу до орендованого приміщення, то суд визнає їх безпідставними, оскільки позивач неодноразово здійснював обстеження та перевірку вказаного приміщення, про що надав суду відповідні акти.

Крім того, з актів виконаних робі, засвідчених печатками та підписами сторін договору з червня 2012 року по серпень 2012 року копії яких маються в матеріалах справи, убачається що сторони одна до одної претензій не мають.

Доводи позивача стосовно порушення відповідачем п. 5.12 договору щодо встановлення відповідачем біля офісу охорону «Титан» є безпідставними, оскільки в договорі оренди відсутня заборона на встановлення охоронної організації. Знаходження працівників «Титану» к коридорі, який є приміщенням загального користування не є порушенням п. 5.12 договору. Ствердження позивача стосовного перешкоджання доступу охоронниками «Титан» до другого поверху Інституту не знайшли свого підтвердження, що вбачається з Листа МВС України Департаменту державної служби охорони від 05.11.2012 року № 11/2-2-6221/кр, копія якого мається в матеріалах справи.

Твердження позивача щодо порушення відповідачем п. 5.15 договору, стосовно не попередження орендодавця про зміну своєї діяльності, рахунку, юридичної адреси, телефону, а також повноважень осіб, які мають право підпису юридичних документів є безпідставними, та спростовуються довідкою з Головного управління статистики у м. Києві з якої не вбачається зміни юридичної адреси або діяльності відповідача. Будь-які докази стосовно зміни відповідачем рахунку, телефону або повноважень осіб, які мають право підпису юридичних документів позивачем не надано, та в матеріалах справи відсутні.

Оскільки позивачем не доведено та не підтверджено належними доказами істотне порушення відповідачем умов договору відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, у суду відсутні підстави для розірвання вказаного договору.

Враховуючи, що вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення є похідною та безпосередньо пов'язаною з вимогою про розірвання договору оренди, а у задоволенні останньої судом відмовлено, підстав для задоволення вимоги про виселення відповідача з вказаного приміщення суд не вбачає.

За таких обставин суд визнає позовні вимоги необґрунтованими та у їх задоволенні відмовляє.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.

Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позовних вимог Інституту світової економіки і міжнародних відносин Національної академії наук України (ідентифікаційний код 05447438) у повному обсязі.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення підписано 19.03.2013 р.

Суддя Т.О. Жагорнікова