Постанова № 29562067, 21.02.2013, Одеський апеляційний господарський суд

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

__________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" лютого 2013 р.Справа № 5017/3048/2012Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді В.Б. Туренко

суддів: Л.І. Бандури, Л.В. Поліщук

при секретарі судового засідання: С.В. Гавричкові

за участю представників сторін:

від позивача - В.А. Динта

від третьої особи - О.А. Лабунська

від прокуратури - О.В. Незовибатько

представник відповідача у судове засідання не з'явився, про день, час та місце апеляційного розгляду повідомлений належним чином

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „АДІКТ"

на рішення господарського суду Одеської області від 24.12.2012 р.

у справі №5017/3048/2012

за позовом Заступника прокурора м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю „АДІКТ"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2012 року заступник прокурора м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, звернувся до господарського суду Одеської області із позовною заявою до ТОВ „АДІКТ", в якій просив внести зміни до договору оренди землі, укладеного 10.10.2007р. між ТОВ „АДІКТ" та Одеською міською радою, зареєстрованого в ОРД ДП „ЦДЗК" 10.10.2007р. за № 040750500150, яким передано у строкове платне користування терміном до 10.10.2032р. земельну ділянку площею 8717м2, у т.ч. під капітальною одноповерховою забудовою - 1455м2, під капітальною трьох і більш поверховою забудовою - 2423м2, під тимчасовою забудовою - 366 м2, під проїздами, проходами, площадками - 4473м2, по вул. Комарова, 14 у м. Одесі для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та складських будівель, в частині розміру орендної плати, шляхом викладення п. 2.3. у наступній редакції: „Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 14375989,23 (чотирнадцять мільйонів триста сімдесят п'ять тисяч дев'ятсот вісімдесят дев'ять) гривень 23 копійки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 527/к від 13.07.2012р. складеного управлінням Держкомзему у м. Одесі"; п. 4.1. викласти у слідуючій редакції: „Орендна плата за земельну ділянку площею 8717 м2 розрахована у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 718799,46 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі".

В обґрунтування заявлених вимог прокурор зазначив, що рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010 р. №41-VI „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси" затверджена нова нормативна грошова оцінка земель міста Одеси, яка введена в дію з 20.09.2011 р. відповідно до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 р. №1268-VI „Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.12.2010 р. №41-VI „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси". 11.09.2012 р. Одеською міською радою направлено ТОВ „АДІКТ" лист з пропозицією внесення змін до договору оренди від 10.10.2007 р. в частині розміру орендної плати. Відмова відповідача від добровільного внесення змін до договору оренди стала підставою для звернення з даним позовом. (а.с. 2-9 ).

Ухвалою суду першої інстанції від 22.10.2012 р. справу прийнято до провадження із призначенням її до розгляду. Залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради. (а.с. 1).

Рішенням господарського суду Одеської області від 24.12.2012 р. (суддя Цісельський О.В.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 29.12.2012 р., позов задоволено, з мотивів доведеності заявлених вимог. (а.с. 94-99).

Не погодившись з даним рішенням, відповідач 18.01.2013 р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати частково, виклавши п.4.1. спірного договору у наступній редакції: „Орендна плата за земельну ділянку площею 8717 м2 розрахована у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 431 280 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі", посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права. Одночасно скаржником заявлено клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку подання апеляційної скарги, яке задоволено судовою колегією відповідно до ст.ст. 53, 93 ГПК України, про що зазначено в ухвалі суду апеляційної інстанції від 31.01.2013 р.

Відзиви на апеляційну скаргу учасники процесу не надали.

Заслухавши представників сторін, прокуратури, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія зазначає наступне.

Рішенням Одеської міської ради від 04.07.2007 р. №1489-V затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (додаток №1). Надано ТОВ „АДІКТ" земельну ділянку площею 0,8717 га, у довгострокову оренду, терміном на 25 років, за адресою: м. Одеса, вул. Комарова, 14, для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та складських будівель. (а.с. 21 т.1).

Актом від 26.07.2007 р. визначені межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) ТОВ „АДІКТ", для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих і складських будівель за адресою: м. Одеса, вул. Комарова, 14. (а.с. 33 т.1).

Довідкою Одеського міського управління земельних ресурсів від 07.08.2007 р. №1390 визначено грошову оцінку земельної ділянки ТОВ „АДІКТ" у розмірі 3 564 817,15 грн. (а.с. 81 т.1).

На підставі вищевказаного рішення, 22.08.2007р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та ТОВ „АДІКТ" (Орендар) укладений договір оренди землі, згідно п. 1.1. якого, Орендодавець на підставі Закону України „Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради № 1489-V від 04 липня 2007р. надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 8717 м2, що знаходиться у місті Одесі, Київському районі, вулиця Комарова, 14, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною Договору.

Відповідно до п.2.1. договору в оренду передається земельна ділянка площею 8717 м2, у тому числі по угіддях:

- під капітальною одноповерховою забудовою - 1455 м2;

- під капітальною трьох та більш поверховою забудовою - 2423 м2;

- під тимчасовою забудовою 366 м2;

- під проїздами, проходами, площадками - 4473 м2.

Пунктом 2.3. договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 564 817,15 грн., згідно витягу № 382/М від 10.05.2007р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.

Згідно п.п. 3.1., 3.2. договору, договір укладено терміном на 25 років, для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та складських будівель. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 4.1. договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 8717 м2 розрахована у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 53 472,26 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі.

Відповідно до п.4.2. договору розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-IV від 15 липня 2005 року у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати, та може збільшуватися Одеської міською радою в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні.

Згідно п. 5.1., 5.2. договору земельна ділянка передається в оренду ТОВ „АДІКТ" для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та складських будівель. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Пунктом 12.1. договору передбачено, що, зміна умов договору здійснюється у письмовій (нотаріальній) формі за взаємною згодою сторін.

Положеннями п. 14.1. договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е. 22.08.2007 р. за №684 та зареєстрований у Одеській регіональній філії ДП „Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.10.2007 р. за №040750500150. (а.с. 24-32 т.1).

Актом прийому-передачі (без дати) вищезазначена земельна ділянка передана в оренду ТОВ „АДІКТ". (а.с. 34 т.1).

09.02.2010 р. між ТОВ „АДІКТ" та ПП „АТП-1510" укладено договір про поділ об'єкту нерухомого майна в натурі та припинення спільної часткової власності, відповідно до умов якого сторони уклали цей договір про наступне:

1. Нежилі будівлі у будинку 14 на вул. Комарова Космонавта у м. Одесі загальною площею 10763 м2 , що знаходяться на земельній ділянці площею 9717м2 та перебувають у спільній частковій власності та належать:

- 951/1000 частин - ТОВ „АДІКТ" на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Виконкомом Одеської міської ради 12.05.2005 р.

- 49/1000 частин - ПП „АТП-15101" на підставі договору купівлі-продажу.

ТОВ „АДІКТ" набуло право власності на нежитлові будівлі по Комарова, 14, загальною площею 10 349,1 м2 літ. „А", „Б", „ВВ1", „Г", „Д", „И", „К", „М М1", „Л".

ПП „АТП-1501" набуло право власності на нежитлові будівлі по Комарова, 14 загальною площею 413,9 м2 літ. „Б", „Ж", „З". (а.с. 128 т.1).

Як вбачається з витягу КП „ОМБТІ та РОН" про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 10.02.2010 р. №25281346 ТОВ „АДІКТ" на підставі вищевказаного договору про поділ нерухомого майна зареєструвало право власності на вищеперелічені нежилі будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Комарова, буд. 14. (а.с. 127 т.1).

Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010 р. №41-VI затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси. (а.с. 79 т.1).

20.09.2011р. рішенням Одеської міської ради № 1267-VI затверджено фіксовані відсотки при визначені орендної плати за землі міста Одеси відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. № 41-VI, що наводяться у додатку до цього рішення. (а.с. 75-77 т.1).

20.09.2011р. рішенням Одеської міської ради № 1268-VI внесені зміни до рішення Одеської міської ради від 28.10.2010р. № 41-VI „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси", введено в дію затверджену пунктом 1 цього рішення нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011 року. (а.с. 78 т.1).

10.10.2011 р. Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради направило ТОВ „АДІКТ" пропозицію №01-25/2282-04, відповідно до якої запропонувало відповідачу згідно до попереднього розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та встановленої ставки орендної плати 3%, сплачувати орендну плату у розмірі 229 697,62 грн. на рік. (а.с. 132 т.1).

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси -нормативно грошова оцінка земельної ділянки за адресою м. Одеса, вул. Комарова, 14, користувач якою є ТОВ „АДІКТ", загальною площею 8717 м2 під забудовою склала 14 375 989,23 грн. (а.с. 23 т.1).

У зв'язку з тим, що лист-пропозиція Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради від 10.10.2011 р., направлений на юридичну адресу ТОВ „АДІКТ" повернувся без вручення за відсутності адресата, 13.08.2012 р. Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради листом №01-25/2282(11)-04 повторно направило пропозицію ТОВ „АДІКТ" про встановлення нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 3%, але вже за місцезнаходженням нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці. (а.с. 131 т.1).

До позовної заяви доданий лист-пропозиція від 11.09.2012р., згідно якого Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради запропонувало ТОВ „АДІКТ" внести зміни до договору оренди землі від 10.10.2007р. відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси, складеного управлінням Держкомзему у м. Одеса, але ставка орендної плати без будь-якого обґрунтування встановлена у розмірі 5%, орендна плата складає 718 799,46 грн. на рік. (а.с. 16-17 т.1).

Не отримання відповіді на вищевказаний лист-пропозицію стало підставою для звернення прокурора до господарського суду Одеської області з даним позовом.

Відповідно до вимог ч.1, ч.7 ст. 193 ГК України, які кореспондуються з вимогами ст. 526 ЦК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Згідно ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Законом України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 р. №309-VI внесено зміни до частин четвертої та п'ятої статті 21 Закону України „Про оренду землі", відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою для інших категорій земель -трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України „Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.

Статтею 9 Податкового кодексу України передбачено, що орендна плата віднесена до загальнодержавних податків і зборів, ст.274.1 цього Кодексу встановлена ставка податку за землю у розмірі 1% від нормативної грошової оцінки, ст.288.5.1. передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди землі, але річна сума плати не може бути меншою для інших категорій земель -трикратного розміру земельного податку і не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки, згідно ст.288.5.2 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 30 Закону України „Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Згідно ч.1, 2 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Враховуючи те, що розмір орендної плати за землю законодавчо було змінено, що є істотною зміною обставин, відповідач не ставив питання про розірвання договору, на цьому не наполягав і позивач, сторони в договорі оренди п.12.1 передбачили можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Відповідно до ст. 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, з незалежних від них обставин;істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для внесення змін до договору оренди у частині, що стосується розміру орендної плати за користування земельною ділянкою.

Згідно з приписами ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування, в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території, а тому в разі прийняття відповідним органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за земельні ділянки та затвердження нових коефіцієнтів, які застосовуються в розрахунку орендної плати за земельні ділянки, ці обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Між тим, судом першої інстанції при прийнятті рішення не враховано, що рішенням Одеської міської ради №1267-VI від 20.09.2011 р., яке не скасовано, не визнано недійсним, затверджені фіксовані відсотки при визначенні орендної плати за землі міста Одеси, які наведені у додатку до цього рішення. Враховуючи, що відповідно до договору оренди землі від 10.10.2007 р. відповідачу надана земельна ділянка за цільовим призначенням - землі промисловості для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та складських будівель, згідно вказаного додатку до рішення міськрадою відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за цільовим використанням „Промисловість" (п.1 додатку) затверджений у розмірі 3%, тому встановлення орендної плати у розмірі 5% є безпідставним, будь-яке обґрунтування правомірності застосування 5% представниками прокуратури, міської ради, управління земельних ресурсів не наведені.

З огляду на викладене, рішення суду першої інстанції підлягає зміні.

Розподіл судових витрат здійснюється на підставі ст. 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 99, 103-105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ТОВ „АДІКТ" задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 24.12.2012 р. у справі №5017/3048/2012 змінити.

Позов задовольнити частково.

Абзац 3 пункту 2 резолютивної частини рішення викласти в наступній редакції:

„п.4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 8717 м2 розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 431 280,00 на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі."

В іншій частині рішення залишити без змін.

Стягнути з Одеської міської ради на користь ТОВ „АДІКТ" судовий збір в сумі 573,50 грн. за апеляційний перегляд.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови підписано 26.02.2013 р.

Головуючий суддя В.Б. Туренко

Суддя Л.І. Бандура

Суддя Л.В. Поліщук