Рішення № 29333656, 01.02.2013, Господарський суд Запорізької області

номер провадження справи 9/116/12

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Запорізької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Запоріжжя

01.02.13 Справа № 5009/4274/12

Господарський суд Запорізької області у складі колегії суддів:

Головуючого Боєвої О.С.,

Суддів Гандюкова Л.П., Горохов І.С.,

розглянувши матеріали справи

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області (69001, м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 50)

до Приватної виробничо-комерційної фірми "Лока" (69002, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75)

про внесення змін до договору оренди

За участю представників:

Від позивача - Скуратов Д.В. (довіреність № 01/814 від 06.08.2012р.)

Від відповідача - Кравець О.О. (довіреність № б/н від 16.01.2012р.)

Від ТОВ "Майно та право" - Концур Т.В. (директор)

СУТНІСТЬ СПОРУ:

Заявлено позов про зміну договору оренди №1826/д від 31.01.2006р., укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області та Приватною виробничо-комерційною фірмою "Лока", а саме: виклавши абзац другий пункту 1.1. договору та акту прийому-передачі, а також п.п. 1.3, 3.1, 3.2 договору в наступній редакції:

«Абзац другий п. 1.1. Договору та акту прийому-передачі:

- вбудовані в перший поверх нежитлового будинку частини нежитлових приміщень №№79-4, 79-5, 79-6, 79-7, 79-8, 79-9, 79-10, 79-11, 79-12, 79-13 площею 119,0 кв.м., та частина коридору № 75-2 спільного користування 1-го поверху площею 7,1 кв.м., (реєстровий номер: 02360576.31. АААДЕЕ919), загальною площею 126,1 кв. м. (надалі - Майно), відповідно до плану та експлікації приміщень з технічного паспорту нежитлового будинку, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, (Додаток № 3)».

« 1.3. Вартість майна визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку та висновком про його вартість на дату оцінки 01.02.2012 становить 347706,00 грн. (триста сорок сім тисяч сімсот шість грн. 00 коп.)»

« 3.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, зі змінами та доповненнями.»

« 3.2. Розмір орендної плати за перший після перегляду місяць оренди - березень 2012 року, становить без ПДВ - 5226,02 грн. (п'ять тисяч двісті двадцять шість гривень 02 коп.), збільшений на індекс інфляції за березень місяць 2012 року.»

Доповнити п. 10.1 договору п.п. 10.1.1 в наступній редакції: « 10.1.1. Термін дії договору оренди продовжено по 21.01.2013р. включно.».

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 19.11.2012р. позовна заява прийнята до розгляду, порушено провадження у справі № 5009/4274/12, судове засідання призначено на 11.12.2012р. У судовому засіданні 11.12.2012р. на підставі ст. 77 ГПК України оголошено перерву до 08.01.2013р. Ухвалою суду від 08.01.2013р. на підставі ст. 30 ГПК України для дачі пояснень по суті спору у судове засідання викликано уповноваженого представника ТОВ "Майно та право", в порядку ст. 77 ГПК України розгляд справи відкладено на 15.01.2013р. 15.01.2013р. розпорядженням голови господарського суду Запорізької області № 01-04/3/13 справу № 5009/4274/12 передано на колегіальний розгляд у складі трьох суддів господарського суду Запорізької області: головуючий суддя - Боєва О.С., судді: Гандюкова Л.П., Горохов І.С. Ухвалою суду від 15.01.2013р. справа № 5009/4274/12 прийнята судом до провадження, судове засідання призначено на 25.01.2013р., цією ж ухвалою в порядку попередньої підготовки справи до розгляду на підставі ст. 65 ГПК України у судове засідання викликано для дачі пояснень по суті спору уповноваженого представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Майно та право". Ухвалою суду від 25.01.2013р. на підставі ст. 30 ГПК України викликано у судове засідання для дачі пояснень по суті спору уповноваженого представника ТОВ "Майно та право", розгляд справи відкладено на 01.02.2013р.

01.02.2013р. справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Справа розглянута без застосування засобів технічної фіксації судового процесу.

Позивач підтримав позовні вимоги, викладені у позовній заяві, зазначивши, зокрема про наступне. 31.01.2006р. між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди державного нерухомого майна № 1826д. Термін дій даного договору закінчився 26.01.2012р. Листом від 26.01.2012р. відповідач звернувся до позивача з заявою щодо продовження терміну дії договору. Позивач, в свою чергу, листом від 10.02.2012р. повідомив відповідача про те, що для розгляду питання щодо проводження терміну дії договору відповідачу необхідно надати звіт про незалежну оцінку орендованого державного нерухомого майна. 20.02.2012р. відповідач надав звіт з незалежної оцінки майна. Позивач, в свою чергу, з метою дооформлення орендних правовідносин направив відповідачу договір про зміни № 7 від 26.03.2012р. до договору, в якому п.10.1. договору доповнено п.п. 10.1.1. в наступній редакції: « 10.1.1. Термін дії договору оренди продовжено по 21.01.2013р. включно», та, з урахуванням звіту з незалежної оцінки, що згідно чинного законодавства пройшов рецензування РВ ФДМУ, змінено абзац другий пункту 1.1. договору та акту прийому-передачі, а також п.п.1.3, 3.1, 3.2 договору. ПВКФ «Лока», в свою чергу, листом від 16.05.2012р. № 16/05-1 надала підписаний договір про зміни № 7 з протоколом розбіжностей від 03.05.2012р., в якому застосовує звіт з незалежної оцінки, який не пройшов рецензування у регіональному відділенні. У зв'язку з чим, Регіональним відділенням було направлено на адресу ПВКФ «Лока» листа від 29.05.2012р. за №11-13-03677 з протоколом узгодження розбіжностей до Договору про зміни № 7, з пропозицією прийняти редакцію регіонального відділення. Вказаний протокол узгодження розбіжностей до РВ ФДМУ не повертався. Позивач звертає увагу на те, що розмір орендної плати, при визначені якого було застосовано звіт з незалежної оцінки, що пройшов рецензування РВ ФДМУ по Запорізькій області значно перевищує (майже вдвічі) розмір орендної плати визначений орендарем на підставі звіту з незалежної оцінки, який не пройшов рецензування в РВ ФДМУ. На підставі ст. 16 ЦК України, ст. 188 ГК України просить позов задовольнити.

Відповідач проти позову заперечив з підстав викладених у відзиві, який надійшов до суду 11.12.2012р., зазначивши, зокрема, про наступне. 26.01.2012р. відповідач звернувся до позивача з листом з пропозицією продовжити дію договору оренди № 1826/д від 31.01.2006р. строком на 10 років. На що позивачем було надано відповідь про необхідність надання в термін до 25.02.2012р. звіту про незалежну оцінку орендованого державного нерухомого майна разом з висновками про вартість об'єкту оренди. На виконання даної вимоги, 14.02.2012р. між ПВКФ «Лока» та ТОВ «Майно та право» було укладено договір на проведення незалежної оцінки № 6. Згідно висновку від 20.02.2012р., наданого ТОВ «Майно та право», вбачається, що ринкова вартість об'єкту оцінки станом на 01.02.2012р. без урахування ПДВ складає 192585,00 грн. Зазначений висновок відповідач 20.02.2012р. направив позивачу, після чого, останнім було прийнято рішення про продовження строку терміну дії договору, про що видано відповідний наказ № 182 від 24.02.2012р. Іншого висновку з незалежної оцінки об'єкта оренди у якому було б визначено іншу вартість відповідачем позивачу не надавалось. Таким чином, позивач продовжуючи термін дії договору оренди № 1826/д та видаючи наказ № 182 від 24.02.2012 року, фактично погодився з висновком ТОВ «Майно та право» від 20.02.2012 року, який наданий відповідачем та з якого вбачається, що ринкова вартість об'єкту оцінки станом на 01.02.2012 року без урахування ПДВ складає 192 585,00 грн. З урахуванням викладеного відповідач вважає, що на теперішній час відсутні будь-які правові підстави для внесення змін до договору оренди № 1826/д від 31.01.2006р. Крім того, посилаючись на п. 10.6. договору оренди та ч.2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» відповідач вважає, що договір оренди був продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. При цьому, відповідач звертає увагу на те, що протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди з боку позивача не надходило жодних пропозицій щодо внесення змін до договору оренди.

Директор ТОВ «Майно і право» - Концур Т.В., у судовому засіданні пояснила, що ТОВ «Майно і право» на підставі договору № 06 від 14.02.2012р. було виконано Звіт про оцінку майна - нежитлових приміщень внутрішньою площею 126,1мІ, вбудованих в перший поверх будівлі розміщеної за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75. Згідно п. 19 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995р., при оцінці нерухомого майна державної власності проводиться обов'язкове рецензування звітів. За наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність звіту про оцінку вимогам нормативно-правових актів з питань переведення оцінки, висновок про вартість майна затверджується фондом державного майна. Регіональним відділенням фонду Державного майна України по Запорізькій області було проведено рецензування Звіту про оцінку майна по пр. Леніна,75, виконаним ТОВ «Майно і право». В процесі рецензування в робочому порядку було проведено доопрацювання Звіту та усунення зауважень. Також представник ТОВ «Майно і право» зазначив, що відповідачу було передано на підпис два екземпляри договору на оцінку № 06 від 14.02.2012р. та акти виконаних робіт, однак, відповідачем підписані екземпляри договору та акту не були повернуті.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, інших учасників судового процесу, суд

ВСТАНОВИВ:

31.01.2006р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області (орендодавець, позивач у справі) та Приватною виробничо-комерційною фірмою "Лока" (орендар, відповідач) був укладений договір оренди державного нерухомого майна, що знаходиться на балансі Головного управління статистики у Запорізькій області № 1826/д, відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: вбудовані в перший поверх нежитлового будинку частини нежитлових приміщень № 79-4, 79-5, 79-6, 79-7, 79-8, 79-9, 79-10, 79-11, 79-12, 79-13 площею 119,0 кв.м. та частина коридору № 75-2 спільного користування 1-го поверху площею 20,9 кв.м., загальною площею по внутрішньому обміру 139,9 кв.м. (надалі - Майно). орендоване майно знаходиться на балансі головного управління статистики у Запорізькій області.

Відповідно до п. 1.2., 1.3. договору, майно передається в оренду з метою розміщення офісу. На дату оцінки (31.10.2005р.) вартість орендованого майна згідно звіту про незалежну оцінку та висновку про його вартість становить 156106,41 грн. без ПДВ.

Згідно з п. 2.1. договору, вступ орендаря у користування майном наступає одночасно з підписанням сторонами договору та акту прийому-передачі орендованого майна (додаток № 2).

31.01.2006р., за актом прийому-передачі, зазначене майно було передано в орендне користування Приватній виробничо-комерційній фірмі "Лока".

Пунктами 3.1., 3.2., в редакції договору про зміни № 6 від 14.12.2011р., сторонами визначено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропозиції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету міністрів України від 04.10.1995р. № 786, зі змінами та доповненнями. Розмір орендної плати за перший після перерахунку місяць оренди - вересень 2011р. становить без ПДВ - 4861,15 грн. та діє з 20.09.2011р. (додаток 1). Згідно додатку 1 до договору про зміни № 6 від 14.12.2011р., розмір платежу за неповний перший місяць оренди визначається з поденного розрахунку місячної плати за оренду приміщення. Розмір плати за кожний наступний місяць оренди визначається орендарем самостійно шляхом коригування розміру місячної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

У пункті 10.1. сторонами визначено, що договір укладений з 31.01.2006р. по 26.01.2007р.

Строк дії договору неодноразово продовжувався. Так, договором про зміни № 5 від 11.02.2011р. пункт 10.1. договору доповнено наступним підпунктом: «10.1.2. Термін дії договору оренди продовжено до 26.01.2012р.».

Згідно з п. 10.5. договору, він припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; банкрутство орендаря; загибелі (знищення) орендованого майна; ліквідації суб'єкта господарювання (орендаря); за згодою сторін або за рішенням господарського суду.

Пунктом 10.6. договору сторонами погоджено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення його терміну дії він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

27.01.2012р. ПВКФ «Лока» звернулось з листом № 26/01-2 від 26.01.2012р. до РВ ФДМУ по Запорізькій області з проханням продовжити дію договору оренди № 1826/д від 31.01.2006р. строком на 10 років.

РВ ФДМУ по Запорізькій області листом № 11-13-01112 від 10.02.2012р. повідомило відповідача, що для розгляду питання щодо продовження терміну дії договору від 31.01.2006р. № 1826/д, ПВКФ «Лока» необхідно надати до регіонального відділення в термін до 25.02.2012р. звіт про незалежну оцінку орендованого державного майна разом з висновками про вартість об'єкту оренди.

Листом № 20/02-1 від 20.02.2012р. ПВКФ «Лока» передало РВ ФДМУ по Запорізькій області звіт про оцінку майна та висновок про вартість об'єкту, виконаного ТОВ «Майно та право». Згідно яких, ринкова вартість об'єкта оцінки, станом на 01.02.2012р. без урахування ПДВ складає 192585,00 грн.

Листом № 11-13-02.513 від 05.04.2012р. РВ ФДМУ по Запорізькій області направило на адресу ПВКФ «Лока» проект договору про зміни № 7 до договору оренди від 31.01.2006р. № 1826/д на 5 аркушах у 3 примірниках.

Як вбачається з матеріалів справи, в зазначеному договорі про зміни № 7 від 26.03.2012р., РВ ФДМУ по Запорізькій області було застосовано дані звіту з незалежної оцінки вартості нерухомого майна, виконаного ТОВ «Майно та право» станом на 01.02.2012р., який відповідно до чинного законодавства було рецензовано у РВ ФДМУ по Запорізькій області. Згідно даного звіту ринкова вартість об'єкта оцінки станом на дату оцінки без ПДВ становить 347706,00 грн.

16.05.2012р. ПВКФ «Лока» листом № 16/05-1 направив РВ ФДМУ по Запорізькій області підписаний договір про зміни № 7 до договору оренди від 31.01.2006р. № 1826/д разом з протоколом розбіжностей, з додатком 1 та додатком 2, а також копію висновку про вартість об'єкта, виконаного ТОВ «Майно та право».

29.05.2012р. РВ ФДМУ по Запорізькій області листом № 11-13-03677 направило відповідачу протокол узгодження розбіжностей до договору про зміни № 7 до договору оренди від 31.01.2006р. № 1826/д, з пропозицією підписати його та повернути регіональному відділенню до 20.06.2012р. Даним листом позивач також повідомив ПВКФ «Лока» про те, що останнім було надано протокол розбіжностей в якому застосовується звіт з незалежної оцінки, який не пройшов рецензування у регіональному відділенні, а тому погодитися з запропонованими змінами (в частині розрахунку орендної плати) регіональне відділення не має можливості.

Претензією № 11-01-06485 від 25.09.2012р. РВ ФДМУ по Запорізькій області запропонувало ПВКФ «Лока» в добровільному порядку підписати протокол узгодження розбіжностей до договору про зміни № 7 до договору оренди від 31.01.2006р. № 1826/д та повернути два підписаних примірника протоколу до РВ ФДМУ по Запорізькій області.

Оскільки, вказаний протокол узгодження розбіжностей до РВ ФДМУ по Запорізькій області не повертався, та зважаючи на те, що між сторонами не досягнуто згоди щодо зміни договору, позивач звернувся з позовом до суду та просить змінити договір. Зокрема, ці зміни стосуються вартості майна, розміру орендної плати та строку дії договору.

Проаналізувавши норми чинного законодавства, вислухавши пояснення представників сторін, оцінивши надані докази, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних підстав.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч.1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Як вже зазначалось, строк дії договору неодноразово продовжувався, і договором про зміни № 5 від 11.02.2011р. пункт 10.1. договору доповнено наступним підпунктом: « 10.1.2. Термін дії договору оренди продовжено до 26.01.2012р.».

Пунктом 10.6. договору оренди сторони погодили, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення його терміну дії він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Як свідчать матеріали справи, в період з 26.01.2012р. по 26.02.2012р. між сторонами велася переписка, в той же час, жодна із сторін не заявляла про зміну умов договору.

Лист № 11-13-01112 від 10.02.2012р. РВ ФДМУ по Запорізькій області свідчить про намір останнього продовжити термін дії договору від 31.01.2006р. № 1826/д за умови надання відповідачем в термін до 25.02.2012р. звіту про незалежну оцінку орендованого державного майна разом з висновками про вартість об'єкту оренди.

Так, в ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно ж до ч. 4 статті 284 ГК України, ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно ст.ст. 525, 526 ЦК України зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до вимог закону, умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається крім випадків, передбачених законом.

Аналогічний припис містить п.п.1, 7 ст. 193 Господарського кодексу України.

Приписами ст. 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що договір оренди державного нерухомого майна № 1826/д від 31.01.2006р. не припинив свою дію, і в силу положень ч. 4 статті 284 ГК України, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 10.6. договору, продовжено строк його дії ще на один календарний рік, а саме: з 26.01.2012р. по 26.01.2013р., і на тих самих умовах, які були передбачені ним, зокрема, щодо розміру орендної плати.

За таких обставин, підстави для задоволення позовних вимог про внесення змін до договору, в запропонованій позивачем редакції, відсутні. У задоволенні позову слід відмовити.

Згідно зі ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Головуючий суддя О.С.Боєва

Суддя Л.П.Гандюкова

Суддя І.С. Горохов

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання. Повне рішення підписано 06.02.2013р.