Рішення № 29150919, 30.01.2013, Апеляційний суд Чернівецької області

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 січня 2013 року м. Чернівці

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Чернівецької області у складі:

головуючого-судді Кулянди М. І.

суддів: Одинака О.О., Перепелюк Л.М.

секретар: Тодоряк Г.Д.

за участю позивача ОСОБА_1, представників відповідача ОСОБА_2 та ОСОБА_3,третьої особи ОСОБА_4 представника третьої особи ОСОБА_5

розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 25 грудня 2012 року в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_6, треті особи на стороні відповідача ОСОБА_4, ОСОБА_7 про переведення прав і обов'язків покупця та визнання права власності,за зустрічним позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_1, третя особа на стороні позивача ОСОБА_4, третя особи на стороні відповідача ОСОБА_7 про визнання недійсним договору оренди, -

В С Т А Н О В И Л А:

ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_6, треті особи на стороні відповідача ОСОБА_4, ОСОБА_7 про переведення прав і обов'язків покупця та визнання права власності.

У позові посилається на те, що між нею та ОСОБА_7, 31 серпня 2009 року було укладено договір оренди ізольованого нежитлового приміщення, а саме магазину 6-1, загальною площею 14,10 кв.м., що знаходиться по АДРЕСА_1, який вона разом із сусіднім приміщенням - магазином 5-1, (власником якого є вона сама) передала в оренду ПП «Нетсервіс», демонтувавши перегородку між ними.

Зазначає, що в період з 01 вересня 2009 року по 01 січня 2012 року ПП «Нетсервіс»користувалося цими об'єднаними приміщеннями, загальною площею 28,10 кв.м.

Вказує, що 05 жовтня 2010 року ОСОБА_7 продав ізольоване

____________

№ 22ц-235 головуючий по 1 інстанції Чебан В.М.

Категорія: 5 доповідач Кулянда М.І.

приміщення магазину 6-1, площею 14,10 кв.м. по АДРЕСА_1 та земельну ділянку для обслуговування даної будівлі, площею 0,0020 га, кадастровий номер №7310136300:08:002:0118 ОСОБА_4

ОСОБА_4 29 червня 2011 року продав магазин та землю ОСОБА_6, а її як орендаря про це ніхто не повідомив, вона дізналася про продаж тільки на початку жовтня 2011 року.

Вважає, що вона як орендар, який належним чином виконувала умови договору оренди від 31 серпня 2008 року має переважне право на придбання вказаного приміщення.

Просила також стягнути з неї на користь ОСОБА_6 грошові кошти в розмірі 61 601,00 грн., які розміщені на депозитному рахунку суду та визнати за нею право власності на вищезазначене майно.

ОСОБА_6 подала зустрічну позовну заяву до ОСОБА_1, третя особи на стороні позивача ОСОБА_4, третя особи на стороні відповідача ОСОБА_7 про визнання недійсним договору оренди від 31 серпня 2009 року.

Посилалася на те, що 29 червня 2011 року ОСОБА_6 придбала у ОСОБА_4 нерухоме майно -будівлю (магазин 6-1, загальною площею 14,10 кв.м.) разом із земельною ділянкою (площею 0,002 га кадастровий номер 7310136300:08:002:0118, цільове призначення -для обслуговування нежитлової будівлі (магазину) по АДРЕСА_1. Продавець запевнив її, що майно, яке продавалося, нікому в оренду не передавалося, треті особи на нього прав не мають.

Вказує, що вона є добросовісним власником і майно не може бути у неї витребуване.

Просила суд визнати недійсним договір оренди приміщення, укладений 31 серпня 2009 року в м. Чернівці, між орендарем суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 та орендодавцем приватним підприємцем ОСОБА_7, щодо передачі в оренду приміщення магазину 6-1, загальною площею 14,10 кв.м. по АДРЕСА_1, та відмовити у задоволенні первісного позову за безпідставністю.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці 25 грудня 2012 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_6, треті особи на стороні відповідача ОСОБА_4, ОСОБА_7 про переведення прав та обов'язків покупця та визнання права власності відмовлено за безпідставністю.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_6 до ОСОБА_1, третя особи на стороні позивача ОСОБА_4, третя особи на стороні відповідача ОСОБА_7 про визнання недійсним договору оренди відмовлено.

На дане рішення ОСОБА_1 подано апеляційну скаргу на предмет його скасування із ухваленням нового рішення, яким просить задовольнити її позовні вимоги.

Апелянт вважає, що оскаржуване рішення суду ухвалене з порушенням норм матеріального права

Колегія суддів, заслухавши доповідача про зміст оскаржуваного рішення, мотиви апеляційної скарги, осіб, які беруть у справі, перевіривши матеріали справи, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Ст. 309 ч. 1 ЦПК України передбачає, що підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення є:

- неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи;

- недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими;

- невідповідність висновків суду обставинам справи;

- порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, суд першої інстанції помилково виходив з того, що позивачка ОСОБА_1 належними та допустимими доказами не довела, що вона в дійсності належним чином виконувала умови договору оренди від 31 серпня 2009 року, а також, що станом на 31 серпня 2009 року договору оренди приміщення магазину 6-1 по АДРЕСА_1, загальною площею 14,10 кв.м., між ОСОБА_1 та ОСОБА_7 не існувало. При цьому суд неправильно застосував норми матеріального права, його висновки не відповідають обставинам справи, а тому рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового про часткове задоволення позовних вимог позивача.

Відповідно до ч .2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно ч. 1 ст. 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов'язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.

Частиною 4 ст. 362 ЦК України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

У частині 1 ст. 8 ЦК України зазначено, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Оскільки, Цивільний кодекс України, відповідно до ст. 777 ЦК України не регулює наслідки щодо порушення права орендаря на переважне право у разі продажу речі, переданої у найм перед іншими особами на придбання, то до даних спірних правовідносин слід застосувати положення ч. 4 ст. 362 ЦК України в порядку аналогії закону, відповідно до ч. 1 ст. 8 ЦК України.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, згідно договору оренди від 31 серпня 2009 року позивачка є орендарем ізольованого нежилого приміщення-магазину 6-1, площею 14,10 кв.м., яке знаходиться по АДРЕСА_1. Договір оренди був укладений з власником приміщення ОСОБА_7, якому воно належало на праві власності згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 25 червня 2009 року виконавчим комітетом Чернівецької міської ради на підставі рішення №445/12, зареєстрованого в Чернівецькому комунальному обласному бюро технічної інвентаризації 10 липня 2009 року за реєстровим номером 27760355.

Строк дії договору оренди, згідно п.4.1 укладеного договору, встановлений до 01 серпня 2008 року.

Вищезазначене приміщення згідно договору оренди від 01 вересня 2009 року та додаткової угоди від 31 серпня 2010 року позивачка передала в суборенду ПП «Нетсервіс»до 01 січня 2012 року.

При передачі в суборенду ПП «Нетсервіс»магазини 5-1 та 6-1, які знаходяться по АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 були об'єднані, оскільки між ними в січні 2012 року позивачкою була демонтована перегородка, а тому загальна площа приміщення склала 28,20 кв.м.

30 вересня 2009 року між ПП «Нетсервіс»та Службою у справах дітей Чернівецької міської ради було укладено договір про спільну працю щодо функціонування інтернет-клубу в орендованому приміщенні загальною площею 28,20 кв.м. згідно договору оренди, укладеного 01 вересня 2009 року з підприємцем ОСОБА_1

05 жовтня 2010 року власником нежитлового приміщення - магазину 6-1,площею 14,10 кв.м. по АДРЕСА_1 та земельної ділянки під магазином на підставі договорів купівлі-продажу від 05 жовтня 2010 року став ОСОБА_4, а 29 червня 2011 року власником вищезазначеного нежитлового приміщення на підставі договору купівлі-продажу 29 червня 2011 року стала ОСОБА_6

Таким чином, на час укладення договорів купівлі-продажу спірного нежитлового приміщення та земельної ділянки, дане приміщення знаходилося у позивача в оренді на підставі договору оренди від 31 серпня 2009 року та суборенді ПП «Нетсервіс». Позивачка безперешкодно користувалася спірним приміщенням, в тому числі і під час укладення договорів купівлі-продажу, що підтверджується листом ПП «Нетсервіс»від 23 листопада 2012 року, із якого вбачається, що приватне підприємство орендувало магазини 5-1 та 6-1 загальною площею 28,20 кв.м., які знаходяться по АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1. Крім того, у вересні 2009 року вищезазначене підприємство звернулося до Служби у справах дітей Чернівецької міської ради з приводу отримання дозволу на розміщення інтернет-кафе в приміщенні по АДРЕСА_3, яке орендувалося у позивача ОСОБА_1

В суді апеляційної інстанції ОСОБА_4 підтвердив ту обставину, що відчужуване приміщення на той час перебувало в оренді, там стояла вивіска і продовжувало функціонувати інтернет-кафе.

Свідки ОСОБА_8, ОСОБА_9 та ОСОБА_10 в суді першої інстанції також підтвердили, що в спірному приміщенні знаходилося інтернет-кафе, і дані приміщення були об'єднані в одне ціле, а перегородка встановлена позивачем тільки в січні 2012 року. Крім того, сторони не заперечували, що позивача, як орендаря спірного майна, ніхто не повідомляв про відчуження орендованого майна ОСОБА_4, а потім ОСОБА_6, хоча незалежно від зміни власника спірного майна, договір оренди від 31 серпня 2009 року був чинним, що прямо передбачено п.13.7 даного договору.

Судом першої інстанції безпідставно заперечено право позивача на перевід на нього прав та обов'язків покупця через те, що позивач не надала суду доказів належного виконання нею умов договору від 31 серпня 2009 року. Такий висновок суду суперечить нормам матеріального та процесуального права, оскільки позивач повинна доказувати факт належного виконання обов'язків за договором оренди, а відповідач повинен довести факт неналежного виконання таких обов'язків.

Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як вбачається з матеріалів справи актами звірки від 04 жовтня 2010 року (а.с. 10 зворот ) та від 01 жовтня 2011 року (а.с. 10), розпискою від 19 жовтня 2011 року (а.с. 11), які знаходяться в матеріалах справи, усними та письмовими поясненнями ОСОБА_7, який був орендодавцем спірного майна по договору оренди від 31 серпня 2009 року та іншими матеріалами справи підтверджується, що позивач належно виконував свої обов'язки за договором найму.

Свій обов'язок по сплаті орендної плати позивач виконала достроково, що не заперечувалося кредитором-орендодавцем спірного майна-ОСОБА_7

Відповідач у справі не надав належних та допустимих доказів, що позивач неналежно виконувала свої обов'язки по договору оренди від 31 серпня 2009 року. Більше того, представник відповідача ОСОБА_3 у судовому засіданні суду апеляційної інстанції наводила обставини для відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, які взаємно виключають одна одну. Зокрема, вона зазначила, що договору оренди спірного приміщення укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_7 взагалі немає. Тут же, вона пояснила, що позивач ОСОБА_1 неналежно виконує свої обов'язки орендаря згідно договору оренди, не надавши будь-яких доказів на підтвердження наведеного.

Крім цього, відповідач ОСОБА_6, заявивши позов про визнання договору оренди спірного приміщення недійсним, фактично визнала його наявність. Висновок суду про відсутність такого договору протирічить заявленим вимогам ОСОБА_6, тобто не ґрунтується на обставинах, ним же встановлених.

Отже, на момент переходу прав та обов'язків орендодавця до ОСОБА_4, а згодом і до ОСОБА_6, зобов'язання по сплаті орендної плати вже було виконано, а тому висновок суду першої інстанції про відсутність доказів належного виконання позивачем договору оренди від 31 серпня 2009 року по відношенню до ОСОБА_4, а згодом і до ОСОБА_6 суперечить обставинам справи.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів вважає, що позивач, як орендар спірного майна, зберіг переважні права на придбання цього майна в разі його продажу, а тому позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_6 треті особи на стороні відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_7 про переведення прав і обов'язків покупця підлягають до задоволення.

Згідно договору купівлі -продажу від 29 червня 2011 року ОСОБА_6 придбала в ОСОБА_4 ізольоване нежитлове приміщення -магазин 6-1,площею 14,10 кв.м. по АДРЕСА_1 та земельну ділянку під магазином вартістю 61 601, 00 грн.

Тому, підлягає стягненню з ОСОБА_1 в рахунок відшкодування витрат, які понесла відповідач по справі ОСОБА_6, згідно договору купівлі-продажу від 29 червня 2011 року в сумі 61 601,00 грн., які знаходяться на рахунку НОМЕР_1 УДК, код 26311401 ГУ ДКСУ у Чернівецькій області.

Не підлягають до задоволення позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_6, треті особи на стороні відповідача ОСОБА_4, ОСОБА_7 про визнання права власності на будівлю-магазину 6-1, площею 14,10 кв.м. та земельної ділянки для обслуговування будівлі площею 0,0020 га, кадастровий номер №7310136300:08:002:0118 по АДРЕСА_1,оскільки позивач після набуття прав покупця стане власником спірного майна у відповідності до договору та закону.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Враховуючи наведене, слід стягнути з ОСОБА_6 на користь ОСОБА_1 924 грн. 01 коп. судових витрат (судового збору).

За таких обставин, рішення суду першої інстанції, відповідно до ст.309 ЦПК України, підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позовних вимог позивача частково.

Керуючись ст.ст. 307, 309 ЦПК України, колегія суддів,

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 25 грудня 2012 року скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_6, треті особи на стороні відповідача ОСОБА_4, ОСОБА_7 про переведення прав і обов'язків покупця та визнання права власності задовольнити частково.

Перевести на ОСОБА_1 права і обов'язки покупця за договором купівлі-продажу будівлі-магазину 6-1, площею 14,10 кв.м. та земельної ділянки для обслуговування будівлі площею 0,0020 га, кадастровий номер №7310136300:08:002:0118, які знаходяться по АДРЕСА_1, укладеного 29 червня 2011 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_6, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу, за реєстровим номером 2086.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_6 грошові кошти в розмірі 61 601,00 грн., які знаходяться на рахунку НОМЕР_1 УДК, код 26311401 ГУ ДКСУ у Чернівецькій області.

В задоволенні інших позовних вимог ОСОБА_1 відмовити.

Стягнути з ОСОБА_6 на користь ОСОБА_1 924 грн. 01 коп. судових витрат (судового збору).

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий:

Судді: