Рішення № 28775634, 16.01.2013, Кам’янський районний суд Запорізької області (до 25.04.2025 - Куйбишевський районний суд Запорізької області)

КУЙБИШЕВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 0813/1376/2012

Провадження №2/319/9/2013

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

Р І Ш Е Н Н Я

16 січня 2013 року смт Куйбишеве

Куйбишевський районний суд Запорізької області в складі:

головуючого судді Солодовнікова Р.С.,

при секретарі судового засідання Костенко А.В.,

за участі позивача ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2,

представника відповідача Кобець К.В.,

представника відповідача Пашко С.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Україна», 3-тя особа: Відділ Держкомзему у Куйбишевському районі Запорізької області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 11 березня 2007 року,

В С Т А Н О В И В :

До Куйбишевського районного суду Запорізької області 22 листопада 2012 року звернулась ОСОБА_1 (далі -позивач) з позовом, в якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 11 березня 2007 року (далі -договір), укладений між ОСОБА_5 та ТОВ Україна (далі - відповідач).

В обґрунтування позову позивачка зазначила, що 29 грудня 2011 року в порядку спадкування вона набула у власність земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6,0400га, посвідчену державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №703701, кадастровий номер 2322755100:08:001:0006. Зазначену земельну ділянку використовує відповідач на підставі договору оренди землі, укладеним з спадкодавцем - ОСОБА_5. Договір зареєстрований Куйбишевським районним відділом ЗРФДП «Центр ДЗК при Держкомземі України»11.04.2008р. за № 040827100418. Позивачка зазначає, що на момент набуття чинності договором, тобто на дату державної реєстрації, укладений договір не містить істотних умов, зазначених у статті 15 Закону України «Про оренду землі», а саме: в пункті 10 договору не визначено істотну умову щодо індексації розміру орендної плати; в пункті 17 договору відсутня істотна умова договору - умова збереження стану об'єкта оренди, а також в пункті 23 договору не передбачена істотна умова повернення земельної ділянки щодо відшкодування орендарю витрат за проведення поліпшення стану земельної ділянки, оскільки не укладена окрема угода про умови, обсяги і строки відшкодування таких витрат. Позивачка просить на підставі ст.15 Закону України «Про оренду землі» визнати договір оренди недійсним.

В судовому засіданні позивачка підтримала вимоги, зазначені у позовній заяві, надавши судові відповідні пояснення.

Позицію позивачки в судовому засіданні підтримала її представник, яка пояснила, що спірний договір оренди не містить усіх істотних умов, відповідно до закону, які не були визначені при укладанні договору. Договір порушує права позивача, оскільки робить неможливим працювати за ним, оскільки деякі істотні умови договору не визначені. У договорі не визначена орендна плата в частині умов щодо її індексації - не зазначено чи підлягає орендна плата індексації чи не підлягає, непотрібна умова не закреслена, та не узгоджені ціни на продукцію згідно додатку №2 до договору щодо натуральної форми орендної плати. В договорі (п.17) не зазначені умови збереження стану об'єкта оренди, посилання на акт прийому -передачі земельної ділянки є недоречними, оскільки актом передачі не можливо зберегти земельну ділянку. Збереження земельної ділянки - це застосування певних агротехнологій, умови збереження в договорі не визначені. Умови повернення земельної ділянки у договорі зазначені в п.п.21-25, однак з пункту 23 договору незрозуміло чи підлягають чи не підлягають відшкодуванню поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем - непотрібна умова в договорі не закреслена. Через невизначеність усіх істотних умов в договорі порушуються права позивача як орендодавця, що позбавляє її у випадку порушення її прав, захистити їх.

Представник відповідача Кобець К.В. в судовому засіданні проти позову заперечує, пояснив, що позов є надуманим, позивачка бажає визнати договір оренди землі недійсним не у зв'язку з відсутністю в ньому істотних умов, а тому, що вона хоче обробляти земельну ділянку самостійно. Укладений договір оренди є дійсним, та відповідає усім істотним умовам, визначеним законом. Договір виконується відповідачем, заборгованість по оплаті орендної плати відсутня: за 2010 рік позивачці виплачена орендна плата у натуральній формі згідно додатку №2 договору, за 2011 рік - теж у натуральній формі, у 2012 році орендна плата виплачена позивачці у грошовій формі в сумі 3200 грн. Форма орендної плати за договором встановлена або натуральна або грошова, за вибором орендодавця. У додатку №2 до договору оренди в протоколі узгодження цін на продукцію та послуги не зазначена вартість натуральної форми орендної плати за видами продукції, оскільки їх вартість щороку змінюється, наприклад у 2012 році вартість зерна фуражного складала 2000 грн. за тонну, а при укладанні договору вартість була значно нижчою. Щодо індексації орендної плати, то це є право орендодавця, яке вона не реалізувала, оскільки вона не отримала довідку про нормативно грошову оцінку землі та не звернулась до відповідача за отриманням індексації. Однак, зазначає, що індексація позивачці проводилась , у 2012 році вона отримала орендну плату 3200 грн, що підтверджується відомістю. Щодо наявності у договорі умов про індексацію орендної плати пояснив, що якщо у пункті 10 договору не закреслено, а саме: з урахуванням або (без урахування), то необхідно читати договір по тексту, тобто вважати, що в договорі зазначена умова - з урахуванням індексації. Отже, вважає, що усі істотні умови щодо орендної плати визначені. Умови збереження об'єкту оренди теж визначені в договорі, а саме в акті прийому -передачі, де зазначено: пригодна для використання сільськогосподарських робіт. Відповідачем виконуються всі роботи по збереженню землі: дотримання сівозміни, вносяться добрива, виконується технологічний процес, що підтверджується відповідною довідкою. Земельна ділянка була прийнята від орендодавця у занедбаному стані, з бур'яном. Відповідач здійснив поліпшення стану землі. Щодо умови договору про повернення земельної ділянки в частині відшкодування поліпшення стану земельної ділянки, то відповідач не має намір вимагати від позивачки відшкодування. Вважає, що в договорі оренди визначена умова про відшкодування поліпшення стану об'єкта оренди, а саме: відшкодуванню не підлягає, оскільки про це немає угоди з орендодавцем. Договір оренди є типовим, його форма затверджена Кабінетом Міністрів України. Договір пройшов державну реєстрацію та не був повернутий, а тому є дійсним.

Представник відповідача Пашко С.М. в судовому засіданні проти позову заперечує, пояснив, що розмір орендної плати з орендодавцем узгоджений, на його вимогу орендна плата виплачується або в натуральній формі або в грошовій. В договорі оренди все прописано, якщо якісь умови незрозумілі, укладається додаткова угода. Заборгованість по орендній платі перед позивачем відсутня. Розмір грошової орендної плати збільшився та на теперішній час складає 3 % від нормативно грошової оцінки землі, згідно Указу Президента України.

Представник третьої особи -Відділу Держкомзему у Куйбишевському районі Запорізької області був повідомлений належним чином про час і місце розгляду справи, в судове засідання не з'явився, подав до суду заяву про розгляд справи без участі представника.

Розгляд справи без представника третьої особи узгоджується з положеннями ч.2 статті 158 Цивільного процесуального кодексу України (далі -ЦПК України).

Суд, вислухавши пояснення осіб, які брали учать у справі, дослідивши матеріали справи та оцінивши наявні в них докази, прийшов до наступних висновків.

Відповідно до положень статті 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною 1 статті 11 ЦПК України встановлено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Судом встановлені наступні факти і відповідні їм правовідносини.

11 березня 2007 року між ОСОБА_5, як орендодавцем, та ТОВ «Україна»в особі директора Шайдовського Сергія Олександровича, як орендарем, було укладено договір оренди землі, згідно умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Куйбишевської селищної ради Куйбишевського району Запорізької області площею 6,0400 га, рілля (а.с.7-8).

Вказаний договір оренди землі був зареєстрований у Куйбишевському районному відділі ЗР ФДП «Цетр ДЗК при Держкомземлі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 квітня 2008 року за №040827100418 (а.с.8).

Згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України та ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі підлягає державній реєстрації, після чого він відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі»набирає чинності.

Отже, договір оренди землі вважається укладеним з дня його реєстрації -11 квітня 2008 року.

З матеріалів справи вбачається, що об'єкт договору оренди - земельна ділянка, на час його укладання належала ОСОБА_5 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку Серія ЯГ №703701, зареєстрованого 12 березня 2007 року(а.с.5).

Зазначений Державний акт на право власності на земельну ділянку містить запис державного нотаріуса про те, що 23 травня 2011 року за реєстровим №1198 видано свідоцтво про право на спадщину за законом, підставі якого право власності на цю земельну ділянку переходить до ОСОБА_1 (позивач), яка зареєструвала своє право власності в Поземельній книзі 29.12.2011 року за реєстровим № 2322755100080010006301, після чого стала власником зазначеної земельної ділянки.

Відповідно до ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

У позові позивачка ставить питання про відсутність у договорі оренди землі (пунктах 10,17,23) умов щодо індексації розміру орендної плати, умов збереження стану об'єкта оренди, умов повернення земельної ділянки, що відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»є істотними умовами договору оренди землі.

Відповідно до ст.22 Закону України «Про оренду землі», орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

В судовому засіданні був досліджений договір оренди землі від 11 березня 2007 року.

Як вбачається з пункту 9 договору оренди та додатку №2 до договору, орендна плата за цим договором встановлена як у грошовій (1,5%) так і в натуральній та відробітковій формах (додаток №2), однак у протоколі узгодження цін на продукцію та послуги (додаток №2) не вказано жодної ціни із зазначених видів продукції, які повинні передаватись орендодавцю як натуральна форма розрахунку, отже ціни на продукцію не узгоджені сторонами договору.

В пункті 10 договору зазначено: «Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням (без урахування) індексів інфляції (непотрібне закреслити).»

Зазначений пункт не містить відповідного закреслення, отже сторони договору не визначили умову договору щодо індексації орендної плати.

Послання представника відповідача, на те, що оренда плата виплачується позивачу з урахуванням індексів інфляції, не знайшли свого підтвердження в ході розгляду справи, відповідачем не надано відповідний розрахунок, зазначена обставина не підтверджена належними та допустимими доказами.

Отже, відсутність закреслення у пункті 10 договору позбавляє можливості дійти висновку про визначеність істотної умови договору щодо обчислення розміру орендної плати за землю з урахуванням чи без урахування індексів інфляції, оскільки згідно ч.3 ст.21 Закону України «Про оренду землі»обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди, а договором оренди це не визначено.

В пункті 17 договору зазначено: «Умови збереження стану об'єкта оренди -згідно з актом прийому передач».

В акті прийому-передачі об'єкта оренди від 11 березня 2007 року, який є частиною укладеного договору оренди, зазначено, що орендодавець передає земельну ділянку, а орендар приймає земельну ділянку в оренду (п.1), земельна ділянка знаходиться в такому стані: пригодна для використання сільськогосподарських робіт, наявність залишків минулих посівів, забур'янень (п.2), земельна ділянка не зайнята.

Отже, пункт 17 договору оренди містить відсильну норму щодо зазначення в іншому документі умов збереження стану об'єкта оренди.

Аналізуючи акт прийому-передачі об'єкта оренди від 11 березня 2007 року, до якого відсилає пункт 17 договору, суд приходить до висновку, що умови збереження земельної ділянки в акті не зазначені.

Акт прийому-передачі об'єкта оренди містить лише відомості про передачу земельної ділянки, фактичний (якісний) стан земельної ділянки, та відсутність на неї будь-яких об'єктів.

Відповідно до ст.35 Закону України «Про охорону земель»власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов'язані, зокрема, підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі на основі застосування екологобезпечних технологій обробітку і техніки, здійснення інших заходів, які зменшують негативний вплив на ґрунти, запобігають безповоротній втраті гумусу, поживних елементів тощо; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку; забезпечувати захист земель від ерозії, виснаження, забруднення, засмічення, засолення, осолонцювання, підкислення, перезволоження, підтоплення, заростання бур'янами, чагарниками і дрібноліссям; уживати заходів щодо запобігання негативному і екологічно небезпечному впливу на земельні ділянки та ліквідації наслідків цього впливу.

Отже, відповідно до законодавства та домовленості між сторонами договору оренди, можуть бути встановлені умови збереження об'єкту оренди: дотримання сівозмін, та інші умови збереження корисних властивостей землі, однак пункт 17 договору оренди таких умов не містить.

В пункті 23 договору, який відноситься до розділу -умови повернення земельної ділянки, зазначено: «Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі, підлягають (не підлягають) (непотрібне закреслити) відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін».

В даному пункті договору відсутнє закреслення, отже сторони згоди по зазначеній умові договору не досягли.

Суд критично відноситься до показань представника відповідача про те, що у пункті 10 договору немає закреслення, а тому слід враховувати умову договору, що зазначені по тексту і знаходяться не в дужках, тобто -«з урахуванням індексів інфляції», а в пункті 23 договору слід вважати умову договору -«поліпшення стану земельної ділянки не підлягають відшкодуванню», яка зазначена в дужках, оскільки такий порядок застосування умов договору не є юридично визначеним.

Отже, відсутність у договорі чітко визначених істотних умов, порушує права орендодавця, та позбавляє його можливості належним чином захистити свої права за договором, у разі їх порушення.

Надана представником відповідача довідка №8 від 08 січня 2013 року, свідчить про дотримання відповідачем сівозмін культур та внесення кількості добрива при вирощуванні сільськогосподарських культур, однак не містить умови збереження об'єкту оренди, а лише визначає технологічний процес вирощування сільськогосподарських культур.

Загальні заперечення відповідача зводяться к тому, що договір є дійсним, а відповідачем виконують усі його умови, у тому числі виплачується орендна плата, поліпшується стан земельної ділянки, однак предметом позову є не виконання договору та його умов, а предметом позову є додержання сторонами договору істотних умов, визначених законом, в момент його укладання.

Відповідно до ч.2 ст.90 Земельного Кодексу України (далі - ЗК України), порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Згідно із ч.8 ст.93 ЗК України, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»визначені істотні умови договору оренди, відсутність хоча б однієї з цих істотних умов є відповідно до ч. 2 цієї ж статті підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним.

Згідно із частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У частині першій статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що, відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема умов індексації орендної плати, збереження стану об'єкта оренди, умови повернення земельної ділянки орендодавцю, є підставою для визнання такого договору оренди недійсним, що відповідає відповідному способу захисту прав на земельні ділянки, визначеному у ч.3 ст.152 ЗК України.

Відповідна правова позиція щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки вказана у постанові Верховного Суду України від 06 лютого 2012 року по справі № 6-104ц11 та постанові Верховного Суду України від 14 березня 2012 року по справі № 6-7цс12, які відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковими для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують в своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права та для всіх судів України, які зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із цим рішенням Верховного Суду України.

Враховуючи викладене, суд вважає позов законним, обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню у повному обсязі.

Оскільки задоволено позов ОСОБА_1, то у відповідності з вимогами, передбаченими статтею 88 ЦПК України, судові витрати підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 15,21,22,32 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.203,215 ЦК України, 90,93,152 ЗК України ст.ст.10,11,60,88,212-215 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1, - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі від 11 березня 2007 року, який був укладений між ОСОБА_5 та ТОВ «Україна», зареєстрований Куйбишевському районному відділі ЗР ФДП «Цетр ДЗК при Держкомземлі України», запис у Державному реєстрі земель від 11 квітня 2008 року за №040827100418 щодо земельної ділянки кадастровий №2322755100:08:001:0006, площею 6,0400 га розташовану на території Куйбишевської селищної ради.

Стягнути з ТОВ «Україна»(71001, Запорізька область, Куйбишевський район, смт. Куйбишеве, вул. Запорізька,1, р/р 26004209661001 в ЗРУ ПАТ КБ «Приватбанк»м. Запоріжжя, МФО 313399 ЄДРПОУ 03749037) на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 214,60 (двісті чотирнадцять гривень 60 копійок).

Рішення може бути оскаржене в апеляційний суд Запорізької області через суд першої інстанції, який ухвалив оскаржуване рішення, шляхом подання апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення. Якщо рішення було ухвалено без участі особи, яка його оскаржує, апеляційна скарга подається протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя: Р.С.Солодовніков