Рішення № 28006008, 21.11.2012, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.11.12 справа № 5015/3725/12

за позовом: Квартирно-експлуатаційного відділу м.Львова

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Кінопалац-Львів»

про внесення змін до договору

та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кінопалац-Львів»

до Квартирно-експлуатаційного відділу м.Львова

про внесення змін до договору, визнання договору продовженим

суддя Фартушок Т.Б.

секретар Полюхович Х.М.

Представники:

від позивача (за первісним) - Безушко О.І., довіреність в матеріалах справи;

від відповідача (за первісним) - Працьовитий А.В., довіреність в матеріалах справи;

Суть спору:

Квартирно-експлуатаційний відділ м.Львова звернувся до господарського суду Львівської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Кінопалац-Львів»про внесення змін до договору.

Ухвалою господарського суду Львівської області по даній справі від 06.09.2012р. порушено провадження у справі та розгляд справи призначено в судовому засіданні на 12год. 50хв. 24.09.2012р.

20.09.2012р. до господарського суду Львівської області надійшов зустрічний позов ТзОВ «Кінопалац-Львів»до квартирно-експлуатаційного відділу м.Львова про внесення змін до договору, визнання договору продовженим.

Ухвалою господарського суду Львівської області від 21.09.2012р. по справі №5015/3933/12 ухвалено порушити провадження у справі та прийняти позовну заяву до розгляду; розгляд справи призначити спільно з первісним позовом у справі №5015/3725/12; справі призначити спільний номер 5015/3725/12.

Розгляд справи відкладався з причин та підстав, зазначених в ухвалах господарського суду Львівської області по справі №5015/3725/12 від 05.11.2012р. та від 12.11.2012р. В судових засіданнях 24.09.2012р., 15.10.2012р. та 19.11.2012р. оголошувались перерви. Строк розгляду спору продовжено на 15 днів згідно ухвали суду по даній справі від 05.11.2012р.

Протягом розгляду справи представникам Сторін оголошено права та обов'язки, визначені ст.ст.20, 22, 28, 38 Господарського процесуального кодексу України. Крім того, в ухвалах господарського суду по даній справі, які скеровані чи оголошені Сторонам (підтвердженням чого є дані реєстрів вихідної кореспонденції господарського суду Львівської області, наявні в матеріалах справи повідомлення про вручення поштових відправлень та письмові повідомлення представників Сторін про оголошення ухвал) зазначено, що права та обов'язки сторін визначені ст.ст.20, 22, 28, 38 Господарського процесуального кодексу України.

Заяв про відвід судді не надійшло.

Представник Позивача за первісним позовом в судове засідання з'явився, первісний позов підтримав повністю, проти зустрічного заперечив.

Протягом розгляду справи представником Позивача за первісним позовом подано суду наступні документи: копії довіреностей на право здійснення представництва; пояснення від 21.09.2012р.; довідку №3262 від 21.09.2012р.; пояснення від 21.11.2012р.

Представник Відповідача за первісним позовом в судове засідання з'явився, проти первісного позову заперечив, зустрічний позов підтримав повністю.

Протягом розгляду справи представником Відповідача за первісним позовом подано суду наступні документи: довіреність на право здійснення представництва; заяву про уточнення (збільшення) позовних вимог від 14.11.2012р. з додатками згідно опису; клопотання про долучення документів від 15.10.2012р., 15.11.2012р. з додатками згідно опису; копії листів РГ ФДМУ по Львівській області №3/11-6206 від 31.08.2007р. та №11-03-06711 від 16.11.2012р.; копію листа ФДМУ №10-16-10565 від 06.07.2007р.; повідомлення про відсутність обставин, передбачених п.2 ч.1 ст.62 ГПК України; пояснення від 21.11.2012р.; клопотання про відкладення розгляду справи від 12.11.2012р.; клопотання про продовження строку розгляду спору від 05.11.2012р.

Також, суд зазначає, що відповідно до ч.3 ст.43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства.

На виконання зазначених вимог Кодексу, в ухвалі господарського суду Львівської області про порушення провадження у справі (на необхідність виконання вимог якої зазначалось в ухвалах про відкладення розгляду справи), окрім подання відзиву на позовну заяву, Відповідача зобов'язувалось надати всі докази в обгрунтування правової позиції по суті спору.

Крім того, відповідно до ч.ч.1, 2 ст.43 Господарського процесуального кодексу України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності; сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обгрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Відповідно до ч.ч.1, 3 ст.38 (витребування доказів) Господарського процесуального кодексу України (якою, в тому числі, передбачені права сторін, про що зазначалось в кожній з ухвал господарського суду по даній справі), сторона або прокурор у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування господарським судом доказів; у разі задоволення клопотання суд своєю ухвалою витребовує необхідні докази. Зі змісту наведеної статті вбачається, що протягом розгляду справи суд позбавлений можливості самостійно збирати докази, і вправі витребовувати такі виключно за клопотання сторони або прокурора. Жодних клопотань про витребування доказів не заявлялося.

Враховуючи вищенаведене, суд зазначає, що судом, згідно вимог Господарського процесуального кодексу України, надавалась в повному обсязі можливість Учасникам процесу щодо обгрунтування їх правової позиції по суті спору та подання доказів, чим забезпечено принцип змагальності.

В судовому засіданні суд оглянув оригінали документів, долучених до матеріалів справи.

Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ст.43 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи. Ніякі докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

При цьому суд зазначає, що враховуючи вимоги ч.ч.1, 3 ст.69 Господарського процесуального кодексу України, в суда відсутня правова підстава для подальшого відкладення розгляду справи.

Розглянувши матеріали справи в їх сукупності, дослідивши матеріали справи, та оцінивши докази в їх сукупності, суд встановив наступне.

04.10.2001р. між Будинком офіцерів Західного ОК (Орендодавець) та ТзОВ «Кінопалац - Львів» (Орендар) укладено договір оренди №1 нежитлового приміщення площею 1281,3м2, розташованого на території військового містечка №55 в Львівському гарнізоні за адресою: м.Львів, вул.Театральна, 22 (далі -Договір) терміном на 10 (десять) років до 04.10.2011 року.

Відповідно до п.1.3 Договору, вартість орендованих приміщень, визначена відповідно до експертної оцінки, станом на 01.06.2001р. становить 1377379грн.

Згідно п.п.3.1, 3.2 Договору, орендна плата за орендоване майно визначається на підставі експертної оцінки нерухомого майна та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ в редакції від 19.01.2000р. №75 і за рік становить 68868,95грн.; орендна плата за місяць - 5739,07грн. без ПДВ.

У відповідності до пункту 3.4 Договору, розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із Сторін але лише за згодою другої Сторони у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін та тарифів на комунальні платежі та інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

В подальшому, на підставі додатку від 11.11.2003р. до Договору та додатку від 01.12.2006р. до Договору площа орендованого майна змінювалась, відповідно, до 1319,6м2, та в кінцевому до 1374,5м2.

На підставі розпорядження Західного територіального квартирно-експлуатаційного управління та п.1 договору № 8/1/КЕВ від 28.12.2007 року, підписаного та скріпленого відбитками печаток Сторін Договору та Позивача за первісним позовом, у Договорі Будинок офіцерів Західного оперативного командування, як Орендодавця, замінено на Квартирно-експлуатаційний відділ м.Львова у зв'язку з переданням Позивачу за первісним позовом орендованого за Договором майна.

01.10.2011р. між Сторонами укладено додатковий договір №8-2/2011/КЕВ до Договору, яким внесено зміни до Договору, а саме, викладено в новій редакції окремі пункти Договору, згідно яких змінено наступне: п.п.1.1 та п.1.2: змінено площу орендованих приміщень на 1244,6м2; враховано експертну оцінку майна -1337927,03грн. (згідно Звіту станом на 01.06.2001р.); п.1.3: орендна плата за базовий місяць (серпень 2011р.) встановлена на рівні 15417,97грн., але не нижче орендної плати, визначеної на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ від 04.10.1995р. №786, яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (серпень 2011р.) 15288,25грн.

Відповідно до акту приймання-передачі від 01.10.2011р., Відповідачем за первісним позовом повернуто Позивачу за первісним позовом 129,9м2 орендованого майна.

У відповідності з пунктом 4 частини третьої статті 129 Конституції України та статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 15 Цивільного кодексу України визначено право кожної особи на захист свого порушеного права або інтересу.

Захист порушених прав має відповідати способам, передбаченим чинним законодавством (ст.16 Цивільного кодексу України, ст.20 Господарського кодексу України). Господарські суди вирішують спори у порядку позовного провадження, коли склад учасників спору відповідає статті 1 Господарського процесуального кодексу України, а правовідносини, щодо яких виник спір, носять господарський характер; при цьому захист таких інтересів повинен вчинятись у спосіб, передбачений законодавством.

Щодо вимоги зустрічного позову в частині визнання Договору продовженим до 04.10.2021 року на той самий термін і на тих самих умовах.

Згідно п.10.3 Договору, строк дії Договору -10 років з моменту його підписання, а саме -до 04.10.2011р.

Згідно статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч.1 ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до вимог ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічна норма міститься і в ч. 2 ст. 291 ГК України.

Проте, відповідно до п.10.5 Договору, якщо від жодної із Сторін за 45 (сорок п'ять) днів до моменту закінчення строку дії Договору не надійде письмового повідомлення до другої Сторони про бажання припинити дію Договору, Договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на який був підписаний.

Згідно ч.2 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»(в редакції, чинній з 20.01.1998р.), у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Аналогічна норма міститься в ст.764 ЦК України.

В матеріалах справи відсутні, Сторонами не наведені доводи та не подані докази письмового повідомлення однієї із Сторін Договору про припинення дії Договору до закінчення строку його дії чи протягом місяця після закінчення строку дії Договору, відтак, в силу вимог ч.2 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

Крім того, відповідно до письмових пояснень Позивача за первісним позовом №3264 від 21.09.2012р., останнім не заперечується дійсність Договору. Наведене також підтверджується фактом подачі останнім позову саме з наведеним предметом, та скерування Проекту додаткового договору, - внесення змін до діючого Договору.

Також, листом №3605 від 24.11.2011р. Позивач за первісним позовом повідомив Відповідача, що нарахування орендної плати за жовтень-листопад 2011р. проведено відповідно до умов Договору та про необхідність отримання ним дозволу Головного КЕУ ЗС України. Відповідно до наявних в матеріалах справи рахунків №1512 від 22.11.2011р. за жовтень 2011р., №1513 від 22.11.2011р. за листопад 2011р. та актів виконаних робіт №165 від 22.11.2011р., №166 від 22.11.2011р., Позивачем за первісним позовом нараховано Відповідачу орендну плату та складено відповідні акти на умовах укладеного Договору. Наведене також є підтвердженням визнання Позивачем за первісним позовом дії Договору після 04.10.2011р.

З врахуванням вищенаведеного суд зазначає, що укладений між Сторонами Договір є продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, на який був укладений, тобто до 04.10.2021 року.

При цьому, щодо обраного Позивачем за зустрічним позовом способу захисту суд зазначає наступне.

Згідно зі ст. ст. 11, 15 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства. Кожна особа має право на судовий захист. Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення, невизнання або оспорювання.

Розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Способи захисту суб'єктивних цивільних прав -це закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Положеннями ст. 20 Господарського кодексу України та ст. 16 Цивільного кодексу України визначені способи захисту прав і законних інтересів суб'єктів господарювання.

Так, предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою -посилання на належне йому право, юридичні факти, що призвели до порушення цього права, та правове обґрунтування необхідності його захисту.

Звертаючись до суду з вимогою щодо визнання договору оренди продовженим, позивач фактично просить встановити певний юридичний факт.

Водночас, заявлена позивачем вимога про встановлення певного факту не може бути самостійним предметом розгляду в господарському суді, оскільки ця вимога є нічим іншим як встановлення факту, що має юридичне значення. Цей факт може встановлюватися господарськими судами лише при існуванні та розгляді між сторонами спору про право цивільне. Його встановлення є елементом оцінки фактичних обставин справи та обґрунтованості вимог.

Враховуючи наведене, суд прийшов до висновку про неправильне обрання позивачем способу захисту свого порушеного права.

Таким чином, заявлена Позивачем вимога про встановлення факту - Договору оренди продовженим є такою, що не підлягає задоволенню.

При цьому суд зазначає, що факт продовження строку дії Договору на той самий час (до 04.10.2021 року) і на тих самих умовах встановлений судом, оскільки має значення при вирішенні інших позовних вимог щодо внесення змін до Договору.

Поряд з цим суд зазначає наступне.

Щодо внесення змін до п.3.1 Договору в частині орендної плати та до п.1.3 Договору в частині площі та вартості орендованих приміщень.

Позивач за первісним позовом зазначає у позові, що предметом даного позову є вимоги Орендодавця про внесення змін до Договору шляхом викладення його умов щодо розміру орендної плати у такій редакції: «п. 3.1. орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць (серпень 2011 року) на рівні 86760,06грн. за результатами домовленості з урахуванням моніторингу орендної плати на аналогічних об'єктах оренди, але не нижче орендної плати визначеної на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно і пропорції її розподілу, затвердженої постановою кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року №768, яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку ( серпень 2011 року)- 86630,34грн.

Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування базової орендної плати на індекси інфляції за період з базового до першого місяця оренди.»

Суд зазначає, що у представленому Позивачем за первісним позовом Проекті додаткового договору зазначено і інші, відмінні від Договору, положення. Проте, враховуючи визначений Позивачем за первісним позовом предмет позову, з врахуванням відсутності клопотання, передбаченого п.2 ст.83 ГПК України, у суда відсутні правові підстави для виходу за межі позовних вимог.

Доводи щодо збільшення орендної плати Позивач обґрунтовує змінами до Закону України «Про оренду державного та комунального майна»від 21.04.2011 року та новою експертною оцінкою.

Відповідно до звіту про оцінку від 31.07.2011р.-14.08.2011р. нежитлових приміщень площею 1374,5м2, що орендуються Відповідачем за первісним позовом за адресою м.Львів, вул.Театральна, 22, проведеному ПП «ЕкспертЦентр»(сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №9278/09 від 15.12.2009р.), ринкова вартість оцінених приміщень (площею 1374,5м2) становить 9221400грн.

26.10.2011р. Відповідач за первісним позовом ознайомлений з проектом додаткового договору оренди №____ від _ року до Договору (з внесеним змінами, додатками та доповненнями) (далі -Проект додаткового договору), про що свідчить письмовий запис директора Товариства Відповідача, з чим погодився Відповідач за первісним позовом (в тому числі і у зустрічному позові) та підтвердженням чого є супровідний лист Відповідача за первісним позовом №1/27 від 27.10.2011р. про повернення Проекту додаткового договору Позивачу. В Проекті додаткового договору Позивач за первісним позовом пропонував прийняти вартість орендованого майна, визначену станом на 31.07.2011р., в розмірі 6958260,24грн. та, відповідно, орендну плату без ПДВ за базовий місяць (серпень 2011р.) на рівні 86760,06грн. та місячний розмір орендної плати - 86630,34грн.

Як зазначено вище, супровідним листом №1/27 від 27.10.2011р. Відповідач за первісним позовом повернув Проект додаткового договору Позивачу; проте, без підписання такого.

Крім того суд зазначає, що Відповідач за первісним позовом ознайомлений з розрахунком орендної плати, розмір якої зазначено у Проекті додаткового договору, підтвердженням чого є письмовий запис директора Товариства Відповідача та з чим погодився представник Відповідача за первісним позовом.

Відповідачем за первісним позовом отримано претензію Позивача №1645 від 11.05.2012р. щодо необхідності підписання Проекту додаткового договору, та, у випадку відмови, - обгрунтувати законність сплати орендної плати на умовах, визначених Договором та надати відповідь на звернення автора листа щодо можливості розірвання Договору у судовому порядку.

Листом №1/06 від 01.06.2012р. Відповідачем за первісним позовом надано відповідь Позивачу за первісним позовом на зазначену вище претензію, в якій зазначено, що ознайомленням з Проектом додаткового договору Орендар не надав своєї згоди на його підписання; Орендар вважає укладений Договір продовженим та діючим.

Також, Позивач за зустрічним позовом зазначає у зустрічній позовній заяві, що на момент ознайомлення його з Проектом додаткового договору був відсутній дозвіл Головного КЕУ ЗС України та Проект додаткового договору не містив погодження РВ ФДМУ України по Львівській області та інших передбачених у ньому додатків.

Відповідно до п.6 ст.283 ГК України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст.286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до п.1 ст.762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності; Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України.

Вищезазначені положення ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачають, що сума орендної плати встановлюється договором оренди.

Згідно ст.651 Цивільного кодексу України зміна, або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч.2 ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо орендних відносин»від 21.04.2011р. N 3269-VI (пункт 8 Розділу I), який, згідно п.1 Розділу II (Прикінцеві положення), набирає чинності з дня опублікування (опубліковано в газеті Голос України, 2011, 05, 24.05.2011 р.N92), частину 2 ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»доповнено реченням такого змісту: "У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди".

Крім того, як зазначено у листі Фонду Державного майна України від 03.06.2011р. N10-16-7681 «Щодо порядку прийняття рішення про оренду і визначення орендаторів державного майна», якщо проведений орендодавцем аналіз показав, що від дати останньої оцінки об'єкта оренди до дати продовження строку договору оренди пройде понад 3 роки, то ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" застосовується в частині, що не суперечить ст. 11 цього Закону. Слід укладати додаткову угоду, в якій, зокрема, передбачити уточнення вартості майна за результатами нової незалежної оцінки та відповідну зміну розміру орендної плати. Нова оцінка нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна має бути надана орендарем і прорецензована до укладення додаткової угоди.

У відповідності до пункту 3.4 Договору, розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із Сторін але лише за згодою другої Сторони у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін та тарифів на комунальні платежі та інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Станом на момент надіслання Позивачем за первісним позовом Відповідачу Проекту додаткового договору, діяла редакція Договору із змінами згідно додаткового договору №8-2/2011/КЕВ від 01.10.2011р., відповідно до якої, як зазначено вище, враховано експертну оцінку майна -1337927,03грн. згідно Звіту станом на 01.06.2001р.

Експертна оцінка орендованих приміщень, запропонована Відповідачу за первісним позовом 26.10.2011р., зроблена в період з 31.07.2011 року по 14.08.2011 року.

При цьому суд зазначає, що згідно Методики розрахунку і порядку використання орендної плати, затвердженої постановою КМУ N786 від 04.10.95 р. (із змінами та доповненнями), результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки. Проте, як встановлено вище, Позивачем за первісним позовом дотримано шестимісячний термін, оскільки Проект додаткового договору Відповідачем за первісним позовом одержано 26.10.2011р., а експертна оцінка проведена станом на 14.08.2011р.

З врахуванням вищенаведеного суд зазначає, що правова підстава до внесення змін у Договір в частині зміни орендної плати, вартості орендованих приміщень наявна, та відповідає як Договору так і вимогам законодавства, - передбачена законом.

Відповідно до п.11.7 Договору, зміна Договору може мати місце за погодженням Сторін.

Частиною 1 ст.188 Господарського кодексу України визначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.651 Цивільного кодексу України зміна, або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.

Крім того, відповідно до ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ч.1 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», склад майна, в тому числі площа орендованого майна, є істотною умовою договору оренди.

З врахуванням вищенаведеного суд зазначає, що згідно вимог законодавства, площа орендованого майна повинна відповідати фактично переданому в оренду майну, яке використовує орендар на правах оренди.

Як зазначено вище, на підставі додаткового договору №8-2/2011/КЕВ до Договору від 01.10.2011р. змінено площу орендованих приміщень з 1374,5м2 на 1244,6м2 (повернуто 129,9м2 Орендодавцю).

Проте, судом встановлено та не заперечено Сторонами, що Відповідач за первісним позовом фактично володіє та користується у будівлі №1 військового містечка №55 за адресою м.Львів, вул.Театральна, 22 наступними, згідно поверхового плану, приміщеннями: 1-2а, 1-3, 1-4, 1-10, 1-7, 1-19, 1-20, 1-8, 1-9, 1-43, 1-44, 1-46, 1-47, 1-66, 1-62, 1-49, 1-57, 1-58, 1-59, 1-60, 1-61, 1-63, 1-64, 3-6, 3-10, 3-11, загальна площа яких становить 879,3м2. Приміщення площею 365,3м2 являють собою коридор та сходові клітки, та перебувають, в тому числі згідно доводів Сторін, у спільному використанні Орендодавця та Орендаря. (879,3+365,3=1244,6). Наведене підтверджується, в тому числі, письмовими поясненнями представників Сторін від 21.11.2012р.

Відтак, у Відповідача за первісним позовом фактично відсутнє правомоччя володіння приміщеннями площею 365,3м2, яке є обов'язковою складовою права оренди, оскільки такі за Договором передані останньому.

Крім того, відповідно до письмових пояснень представника Позивача за первісним позовом від 21.11.2012р., станом на момент розгляду справи у володінні Орендодавця перебувають приміщення на першому поверсі площею 38,2м2, 17,7м2, та на другому поверсі площею 91,7м2; дані приміщення входили в Об'єкт оренди та були передані Орендарем згідно акту приймання-передачі від 01.10.2011р.; єдиним доступом до вказаних приміщень є приміщення коридорів та сходів, які в даний момент орендуються Орендарем; проте, Орендар фактично володіє приміщеннями площею 879,3м2, оскільки 365,3м2 становлять коридор та сходи.

Згідно письмових пояснень представника Відповідача за первісним позовом від 21.11.2012р., згідно акту приймання-передачі від 01.10.2011р., Орендодавцю повернуто Орендарем приміщення загальною площею 129,9м2; доступ до зазначених приміщень Орендодавця здійснюється виключно через орендовані приміщення коридорів та сходів, які перебувають у спільному користуванні Сторін.

Аналогічної позиції дотримується і Фонд Державного майна України та Державна казначейська служба України.

Так, як зазначено у листі Фонду Державного майна України від 15.07.2010р. N10-16-9256, відповідно до п.5.13 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, Орендар зобов'язаний здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна. Якщо ж приміщеннями користуються і орендар, і балансоутримувач, і інші особи (як це буває у переважній більшості випадків), то орендар бере участь в утриманні відповідних приміщень (у відповідній пропорції). Між ним і балансоутримувачем укладається договір про відшкодування витрат балансоутримувача на отримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, відповідно до Примірного договору, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 року N 1774. При цьому врегульовуються всі технічні питання.

Аналогічна позиція відображена і у листі Фонду Державного майна України №10-16-10565 від 06.07.2007р.

Крім того, як зазначено у листі Державної казначейської служби України від 12.04.2012р. N17-10/925-5184, якщо приміщеннями користуються і орендар, і балансоутримувач (як це здебільшого й буває), то орендар бере участь в утриманні відповідних приміщень (у відповідній пропорції). Між орендарем і балансоутримувачем укладається договір згідно з Примірним договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, затвердженим наказом.

Аналогічна позиція зазначена також у відповіді РВ ФДМУ по Львівській області №11-03-06711 від 16.11.2012р., надані на запит Позивача за зустрічним позовом.

З врахуванням вищенаведеного, в тому числі наведених вище доводів мотивувальної частини рішення щодо площі орендованих приміщень в момент укладання Договору, зміни такої площі, встановлених судом фактів щодо володіння приміщеннями коридорів та сходів площею 365,3м2 Позивачем за первісним позовом та фактичним володінням Відповідачем за первісним позовом приміщеннями площею 879,3м2, враховуючи недосягнення між Сторонами згоди в частині зміни площі орендованих приміщень на 879,3м2 суд зазначає про наявність правових підстав до внесення змін до Договору в частині зміни площі орендованих приміщень, внесення яких є, в тому числі, обов'язковою передумовою для повного та всебічного вирішення позовної вимоги первісного позову.

Відповідно до розрахунку плати за перший (базовий) місяць оренди державного нерухомого майна (орендованого Відповідачем за первісним позовом) площею 879,3м2, розмір такої за жовтень 2012р. (базовий місяць) становить 61263,19грн.

Відповідно до ч.2 ст.2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі коли орендодавцем нерухомого майна (будинку, споруди, приміщення) є державне підприємство, установа, організація, розмір орендної плати погоджується з органом, визначеним в абзаці другому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в даному випадку - Фонд державного майна України).

Листом №2/12 від 12.11.2012р. Позивач за зустрічним позовом звернувся до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області, в якому просив: 1) надати висновок щодо правильності розрахунку розміру орендної плати за використання ним приміщення по вул.Театральна, 22 у м.Львові площею 879,3м2 за базовий місяць 2012р. в сумі 61263,19грн. без ПДВ.

Відповідно до листа РВ ФДМУ по Львівській області №11-03-06711 від 16.11.2012р., проведений розрахунок відповідає «Методиці розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу», затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995р. N786 та звіту про оцінку майна.

З врахуванням вищенаведеного, в тому числі наведених вище доводів мотивувальної частини рішення щодо зміни площі орендованого майна та зміни орендної плати, суд зазначає про наявність правової підстави до внесення змін до Договору в частині зміни орендної плати та вартості майна з урахуванням площі, якою фактично володіє Орендар.

При цьому суд зазначає, що по даному предмету позову, з врахуванням вимог п.2 ст.83 ГПК України та за відсутності відповідної заяви, питання щодо договору про компенсацію витрат на утримання Орендодавцем приміщень сходів та коридорів не розглядалось.

Враховуючи вищенаведене, в тому числі доводи мотивувальної частини рішення щодо встановлення факту продовження строку дії Договору на той самий термін (до 04.10.2021р.) і на тих самих умовах, з врахуванням невірно обраного способу захисту в частині вимоги зустрічного про визнання Договору продовженим, враховуючи наявність передбачених Договором та чинним законодавством підстав до внесення змін до Договору в частині вартості орендованого майна, його площі та розміру орендної плати, суд приходить до висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення вимог первісного та зустрічного позовів.

При цьому суд зазначає, що відповідно до ч.5 ст.188 ГК України, якщо судовим рішенням договір змінено, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до вимог ст.4-7 Господарського процесуального кодексу України судові рішення приймаються за результатами обговорення усіх обставин справи.

Принцип об'єктивної істини, тобто відповідності висновків, викладених у судовому акті, дійсним обставинам справи реалізується також положеннями ст.43 Господарського процесуального кодексу України, згідно з якою господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

21.11.2012року у відповідності до вимог ст.85 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частини рішення, про що зазначено в протоколі судового засідання. Повний текст рішення виготовлений та підписаний 26.11.2012року.

На підставі ст.49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі за первісним позовом слід покласти на Відповідача за первісним позовом пропорційно розміру задоволених позовних вимог, судові витрати за зустрічним позовом слід покласти на Відповідача за зустрічним позовом пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи вищенаведене, керуючись п. 4 ч. 3 ст.129 Конституції України, ст.ст. 4, 4-5, 4-7, 33, 43, 49, 75, 82-87, 115-116 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Первісний позов задоволити частково.

2. Внести зміни до Договору оренди №1 від 04.10.2001р. нежитлового приміщення, розташованого на території військового містечка №55 у Львівському гарнізоні, укладеному між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кінопалац-Львів»(79070, м.Львів, проспект Червоної Калини, 39, ідентифікаційний код 31588426) та Квартирно-експлуатаційним відділом м.Львова (79016, м.Львів, вул..Шевченка, 3а, ідентифікаційний код 07638027) щодо розміру орендної плати шляхом викладення пункту 3.1 Договору в наступній редакції: «3.1 Орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць (жовтень 2012 року) на рівні 61263,19 гривень, але не нижче орендної плати, визначеної на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропозицій її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (жовтень 2012 року) -61263,19 гривень.».

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кінопалац-Львів»(79070, м.Львів, проспект Червоної Калини, 39, ідентифікаційний код 31588426) на користь Квартирно-експлуатаційного відділу м.Львова (79016, м.Львів, вул..Шевченка, 3а, ідентифікаційний код 07638027) 536,50грн. судового збору.

4. В решті позовних вимог первісного позову відмовити.

5. Зустрічний позов задоволити частково.

6. Внести зміни до Договору оренди №1 від 04.10.2001р. нежитлового приміщення, розташованого на території військового містечка №55 у Львівському гарнізоні, укладеному між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кінопалац-Львів»(79070, м.Львів, проспект Червоної Калини, 39, ідентифікаційний код 31588426) та Квартирно-експлуатаційним відділом м.Львова (79016, м.Львів, вул..Шевченка, 3а, ідентифікаційний код 07638027) щодо площі оренди шляхом викладення пункту 1.3 Договору в наступній редакції: «1.3 Загальна площа та вартість нежитлових приміщень, яка визначена відповідно до експертної оцінки, складеної станом на серпень 2011 року, становить 879,3 м2 -4915955,51 (чотири мільйони дев'ятсот п'ятнадцять тисяч дев'ятсот п'ятдесят п'ять) гривень 00 копійок -без ПДВ.».

7. Стягнути з Квартирно-експлуатаційного відділу м.Львова (79016, м.Львів, вул..Шевченка, 3а, ідентифікаційний код 07638027) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кінопалац-Львів»(79070, м.Львів, проспект Червоної Калини, 39, ідентифікаційний код 31588426) 536,50грн. судового збору.

8. В решті позовних вимог зустрічного позову відмовити.

Накази видати після набрання рішенням законної сили відповідно до вимог ст.ст.115-116 ГПК України.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному та касаційному порядку.

Суддя Фартушок Т.Б.